臺灣高雄地方法院民事判決 101年度重訴字第238號原 告 李秀英訴訟代理人 蔡建賢律師被 告 黃聰吉
陳冠妏黃福文林如傅輝獅上 五 人訴訟代理人 蔡進清律師被 告 王傅淑貞
傅淑女傅淑敏林高立（戊○○之繼承人）林群超（戊○○之繼承人）林三貴（戊○○之繼承人）林美伶（戊○○之繼承人）兼上四人訴訟代理人 林陳春雪（戊○○之繼承人）上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，於民國103 年11月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告卯○○、己○、甲○○○、丑○○、寅○○，及被告壬○○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○之被繼承人戊○○，與被告辰○○就如附表所示編號1 至7 之土地於民國100 年12月30日之買賣契約無效。
被告巳○○應就如附表編號1 至7 土地所有權移轉登記塗銷，並返還移轉登記與原告及其他共有人。
訴訟費用由被告卯○○、巳○○、子○○、辰○○、己○等五人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又民事訴訟法第168條至第172條規定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。如當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第2 項及第178條定有明文。經查，原告於民國100年2月14日起訴請求確認買賣契約無效，其中之系爭土地原共有人戊○○於本件訴訟繫屬期間死亡，其繼承人為配偶壬○○○及子女辛○○、癸○○、丙○○，庚○○等人，均未為拋棄繼承之聲明，此有繼承系統表、戶籍謄本在卷可憑（見卷㈡第105 頁、第106 頁至第127 頁）。上列繼承人經原告依上開民事訴訟法第175條第2 項規定，聲明承受訴訟，核無不合，爰由上列繼承人等承受訴訟續行本件訴訟（見卷㈠第229 至第230 頁）。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1 款、第2款、第3款、第7款及第2項復有明文規定。本件原告原以戊○○、己○、卯○○為被告，請求確認辰○○與卯○○於100 年12月30日簽訂之買賣契約無效，嗣於101 年3 月23日以甲○○○、丑○○、寅○○為系爭土地買賣契約書形式上之出賣人，追加三人為被告，而陳○○非系爭土地買賣契約當事人，且未承受系爭土地之登記，撤回對陳○○之部分（見本院卷㈠第117 頁背面至第118 頁），嗣於103 年7 月29日言詞辯論期日因丁○○非戊○○之繼承人，而撤回對丁○○之訴（見本院卷㈢第30頁）。又於103 年11月25日言詞辯論期日，原告以系爭高雄市○○段○○○ ○號土地已移轉訴外人劉○○；系爭高雄市○○區○○○段○○○○段00000地號、340-2 地號土地均已由國防部軍備局價購，有高雄市政府地政局大寮地政事務所103 年8 月25日高市地寮登字第00000000000 號函在卷可稽（見本院卷㈢第84頁），變更訴之聲明為：㈠確認被告卯○○、己○、甲○○○、丑○○、寅○○等五人及戊○○之繼承人（即壬○○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○）與被告辰○○就系爭土地於100 年12月30日之買賣契約無效；㈡被告巳○○應就附表編號1 至
7 土地所有權移轉登記塗銷，並返還移轉登記與原告及其他共有人。核其所為，乃訴之撤回及減縮應受判決事項之聲明，且原告所為訴之撤回未經被告表示異議，其訴之減縮亦為原告所同意（見本院卷㈢第128 頁），揆諸上開規定，尚無不合，爰予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠附表所示之7 筆土地（下稱系爭土地）原為訴外人林○○所
有，林○○因失蹤逾10年，前經本院49年度民判字第33號判決死亡宣告，宣告其死亡之日為43年11月4 日下午12時，而林○○受死亡宣告時，其父母已歿、名下無子嗣，林○○所有之系爭土地由其兄弟姊妹繼承，即由當時尚生存之林○○、傅○○、己○、林○○、張○○○、林○○及戊○○等7人公同共有。其中戊○○於101 年2 月21日死亡後，其應繼分則由其配偶即被告壬○○○及其直系血親卑親屬即被告辛○○、丙○○、癸○○及庚○○繼承；林○○於86年7 月1日死亡後，其應繼分由其直系血親卑親屬李○○、李○○、黃○○○、李○○、李○○、李○○、乙○○、李○○繼承；傅○○於77年9 月20日死亡後，其應繼分由其直系血親卑親屬卯○○、甲○○○、丑○○、寅○○繼承；林○○於79年6 月14日死亡，其應繼分由其配偶林○○及直系血親卑親屬林○○、林○○、林○○及林○○繼承；林○○於71年10月14日死亡，其應繼分應由配偶林李罔及直系血親卑親屬林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○繼承，又其中林○○於88年1 月26日死亡後，其應繼分由其配偶林○○○及直系血親卑親屬林○○及林○○繼承。被告子○○、己○、卯○○、甲○○○、丑○○、寅○○等人明知原告及上開繼承人等人同為繼承或再轉繼承人，竟擅以自己名義辦理系爭土地繼承登記，則其買賣契約對真正共有人不生效力。
㈡被告卯○○將被告甲○○○、丑○○、寅○○交付與其用以
辦理土地繼承登記之用之印章，交付與訴外人陳○○及被告子○○，遭其二人於100 年12月20日偽造文書，用以申報不實繼承系統，復於100 年12月30日，被告卯○○以戊○○及被告己○之名義與被告辰○○就系爭土地作價新台幣（下同）1,000 萬元，將系爭土地之全部所有權或應有部分依土地法第34條之1 規定出售予被告辰○○，並簽立買賣契約書及寄發通知書予原告，惟被告甲○○○、丑○○、寅○○並未就系爭土地之買賣契約為授權；且被告己○及戊○○均已高齡90歲，並長期臥病在床，該二人之意識能力顯已不足，訴外人陳○○及被告子○○趁機蓋用二人印章於買賣契約書，偽造買賣契約書出售系爭共有土地，其二人所為之買賣行為顯未經合法代理而無效。
㈢另附表所示之系爭土地共有七房之繼承人，被告卯○○僅以
四房共計四人為繼承登記，被告以不足法定應有部分三分之二及共有人二分之一所簽立之買賣契約，對原告及其他共有人不生效力而無效。為此，爰依民法第767條、第179條規定及繼承法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠確認被告卯○○、己○、甲○○○、丑○○、寅○○等五人及戊○○之繼承人（即被告壬○○○、丁○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○）與被告辰○○就系爭土地於100 年12月30日之買賣契約無效；㈡被告巳○○應就附表所示編號1 至7 之土地所有權移轉登記塗銷，並返還移轉登記予原告及其他共有人。
二、被告則以下情抗辯：㈠被告卯○○、巳○○、子○○、辰○○、己○（下稱卯○○等五人）則以：
⒈訴外人林○○既有戊○○向日本國申請之死亡證明書，載
明林○○於「昭和19年月日不詳」「戰死」，並經登載於日據時期戶籍簿冊記事專用頁內等明確事證，應推翻本院49年度民判字第33號判決所為林○○於49年11月4 日下午12時死亡之推定，是訴外人林○○、張○○○、林○○對林○○之遺產無繼承權，系爭土地之買賣是由被告己○、卯○○、甲○○○、丑○○、寅○○及戊○○所同意，應有部分合計達四分之三，而逾越三分之二，與土地法第34條之1 規定相符合，買賣自屬有效。又訴外人陳○○於辦理林○○之遺產繼承登記及所有權移轉登記時，不知有49年民判字第33號判決之存在，系爭土地之買方即被告辰○○及登記所有權人即被告子○○、巳○○亦不知有該判決存在，是買方為信賴已辦妥繼承登記之善意第三人，依民法第759 條之1 規定，系爭土地買賣契約應屬有效，被告子○○及巳○○登記為土地所有權人不受影響。
⒉系爭土地之出售事宜係由戊○○、己○、卯○○、甲○○
○、丑○○及寅○○等六人決定依土地法第34 條之1規定出售，此可由系爭買賣契約書上有戊○○之子辛○○一同簽名，己○部分由其女劉○○代簽名，戊○○應受分配價款匯入指定之訴外人林彥宏（訴外人辛○○之子）之帳戶，己○受分配款之50萬元之票由劉○○代為收領，分配與被告甲○○○、丑○○、寅○○之款項亦有記載憑票支付其三人之支票可證。
⒊原告固提出診斷證明書記載戊○○患有腦萎縮併失智症等
，惟該診斷證明書未記載診斷時間及程度情況，原告主張戊○○達心智缺陷致辨識能力有不足之情形，仍屬無據。且買方分別於100年12 月30日及101年2月6日匯款50 萬元及123萬5,470元至指定之訴外人林彥宏之帳戶，而戊○○及家人未提出異議，顯見戊○○確有同意出售土地；至被告甲○○○、丑○○及寅○○部分，亦未於100 年12月30日收受第一次款項時提出異議，且亦收受系爭土地之第二次款項，足認確有同意出售系爭土地，況本件原告及被告壬○○○、甲○○○等人均不否認於相關文件上「戊○○」、「甲○○○」、「丑○○」、「寅○○」等人印文之真正，推定該等私文書為真正，其等主張遭冒用或盜用，未舉證難認為真等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告甲○○○、丑○○、寅○○則以：
被告卯○○於100年12月下旬向被告甲○○○等三人表示系爭土地需辦理繼承，需交付印章及印鑑證明單。被告甲○○○等交付印章僅用於辦理繼承，惟訴外人陳○○卻以該印章將系爭土地辦理變賣，且於101年2月謊稱所有親戚皆已同意變賣土地，並要求被告甲○○○等收下支票，被告甲○○○等未授權陳○○使用印章辦理買賣事宜，且陳○○從未告知系爭土地之買主為何，亦未看過契約書，陳○○屬無權代理等語，資為抗辯。並聲明：同意原告請求。
㈢被告壬○○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○則以：
被告壬○○○為戊○○之配偶，戊○○於100 年12月30日，已自我照顧困難，長期臥病在床，意識不清，當時被告壬○○○未察戊○○已達心智缺陷而致其辨識能力顯有不足之情形，使陳○○及被告子○○乘戊○○心智缺陷而致其辨識能力顯有不足時，而使用戊○○印章並蓋用戊○○印章於土地買賣契約書，將土地以公告地價六分之一至七分之一價格出售予被告辰○○，當時戊○○心智缺陷而致其辨識能力顯有不足，故系爭土地買賣契約應屬無效等語，資為抗辯。並聲明：同意原告之請求。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於100年2月14日確認買賣契約無效狀附表一所示坐落高
雄市○○區○○○段○○○○○○號等10筆土地，係訴外人林○○之遺產。
㈡附表所示系爭○○○段○○○○段0000地號、○○○○段
0000、0000-0、0000、0000地號，○○段0000、000-0 地號等7 筆土地係移轉為被告巳○○所有。
㈢訴外人林○○因失蹤逾10年，前經本院49年度民判字第33號
作成死亡宣告，宣告死亡之日為43年11月4 日下午12時，而林○○受死亡宣告時，其父（林傳統24年1 月5 日亡）、其母（林梁葉36年2 月25日亡）已歿，名下無子嗣。又當時尚生存之林○○之兄弟姊妹計有李林○○、傅○○、己○、戊○○（以上為父林傳統與其配偶即母林梁業所生育、收養者）、林○○、張○○○、林○○（以上為父林傳統與其妾許欄所生）等7 人。另外，林○○日據時期戶籍簿冊浮籤記事專用頁記載林○○死亡記事為「依據日本厚生省援護局死亡證明書林○○於昭和19年（民國33年）不詳月日在菲律賓戰死，於民國78年1 月17日，由兄戊○○申請補填記事」。
㈣戊○○死亡後，其遺產應由其配偶即被告壬○○○及直系血親卑親屬即被告辛○○、丙○○、癸○○、庚○○繼承。
㈤李林○○於86年7月1日死亡後，其遺產應由其直系血親卑親
屬即訴外人李○○、李○○、黃○○○、李○○、李○○、李○○、乙○○、李○○繼承。
㈥傅○○於77年9月20 日死亡後，其遺產應由其直系血親卑親屬即被告卯○○、甲○○○、丑○○、寅○○繼承。
㈦林○○於79年6月14 日死亡後，其遺產應由配偶即訴外人林
○○及其直系血親卑親屬即訴外人林○○、林○○、林○○及林○○繼承。
㈧林○○於71年10月14日死亡後，其遺產應由配偶即訴外人林
○○及其直系血親卑親屬即訴外人林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○繼承。其中林○○於88年1 月26日死亡後，其遺產應由其配偶即訴外人林徐秀華及其直系血親卑親屬即訴外人林○○、林○○繼承。
四、本件之爭點：㈠於100 年12月30日簽立不動產買賣契約書當時，戊○○與被
告己○是否達到心智缺陷而致其辨識能力顯有不足之情形？是否有未經合法代理出售土地情事，致上開買賣契約有應屬無效之情形？被告甲○○○、丑○○、寅○○三人是否有授權被告卯○○代理出售系爭土地？㈡訴外人林○○之死亡時間為43年11月4日下午12時或33 年不
詳月日（昭和19年）？即系爭土地之繼承或再轉繼承人除戊○○等6 人及林錦山等8 人外，是否尚有其他繼承或再轉繼承人即張○○○與已亡故之林○○、林○○之繼承人？㈢倘系爭土地之繼承人確實應包括張○○○等人，則被告巳○
○是否得依民法第759 條之1 等規定，主張善意取得系爭土地之所有權全部或應有部分？㈣原告請求是否有理由？
五、本院得心證之理由：㈠於100 年12月30日簽立不動產買賣契約書當時，戊○○與被
告己○是否達到心智缺陷而致其辨識能力顯有不足之情形？是否有未經合法代理出售土地情事，致上開買賣契約有應屬無效之情形？被告甲○○○、丑○○、寅○○三人是否有授權被告卯○○代理出售系爭土地？⒈原告主張戊○○為97歲之老人，被告己○為85歲之老人，二
人皆長期臥病在床，且上開二人意識不清，已達心智缺陷而致其辨識能力顯有不足，其二人所為之土地買賣契約應屬於無效之行為等語，惟遭被告所否認。經查：
⑴按無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，
而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同，民法第75條定有明文。所謂精神錯亂，係指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。蓋行為能力以意思能力為基礎，當事人行為時，其精神狀態達心神喪失或精神耗弱致不能處理自己事務者，乃欠缺意思能力。次按，當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文規定；又按由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第1073號判決供參）。是本件原告主張戊○○為97歲之老人、被告己○為85歲之老人，二人於簽立系爭土地買賣契約時，均已達心智缺陷而致其辨識能力顯有不足，其二人所為之土地買賣契約應屬於無效之情形，自應由原告就戊○○及被告己○二人均有心智缺陷而其辨識能力顯有不足之事實負舉證責任。
⑵查原告固提出戊○○之診斷證明書，並於診斷證明書之診
斷欄載明：「腦萎縮並失智症、雙側額葉慢性硬腦膜下腔血腫」，有建佑醫院診斷證明書在卷可稽（見本院卷㈢第73頁），然此診斷證明書既未載明上開診斷之期間，亦未記載失智症之程度是否已達心智缺陷而致其辨識能力顯有不足之情形，尚不得憑此遽認戊○○於100 年12月間，其意識狀態及行為能力已有所缺損而無法為意思表示。又戊○○之子辛○○於另案102 年度偵字第1157號偽造文書事件中稱：「（問：陳○○是你介紹給戊○○的？）是，我母親告訴我市政府有公告，要我找代書去辦，我朋友介紹陳○○給我，我再介紹陳○○給我父親戊○○，由他自己去辦理，因為我人在台中作便當生意」（見偵字卷第30頁背面）。由此，尚難認戊○○於系爭買賣契約書簽立時，已有心智缺陷致其辨識能力顯有不足，而無行為能力。而就被告己○之部分，原告亦未舉證以實其說，是原告主張於100 年12月30日簽立不動產買賣契約書當時，戊○○與被告己○均已達心智缺陷而致其辨識能力顯有不足，其二人所為之土地買賣契約應屬於無效云云，不足採信。
⒉又原告主張戊○○及被告甲○○○、丑○○、寅○○等人有
未經合法代理出售土地情事，致系爭土地買賣契約有應屬無效之情形，則為被告甲○○○、丑○○、寅○○，及被告壬○○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○所自認，但為被告卯○○等五人所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴按法律行為，不依法定方式者，無效。不動產物權之移轉
或設定，應以書面為之。為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之；其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第73條、第760條、第531條分別定有明文。可知受委任代為處理不動產移轉之事務，其代理權之授與，亦應以書面為之，否則無效（臺灣高等法院97年上字第873號判決供參）。本件原告主張系爭不動產買賣契約係無權代理等情，固據其提出於100 年12月30日出賣人即被告卯○○與承買人即被告辰○○就附表系爭土地簽立不動產買賣契約書1 件為證（見本院卷㈠第9 至10頁）。依系爭不動產買賣契約書第4 條約定：「甲方各公同共有人將有關產權移轉登記所需證件備妥交與子○○地政士並協同辦理產權移轉登記。產權移轉登記所需一切證件如有欠缺，甲方（即戊○○等公同共有人）各共有人應即刻供給，不可刁難，如有設定抵押權登記者，限於申報增值稅以前辦理抵押權塗銷登記」；第5 條約定：「本買賣不動產移轉登記時，以乙方得指定第三人為登記名義人」，可知本件買賣不動產之情形，非僅為單純不動產買賣之債權行為，尚包括不動產移轉之物權行為在內，揆諸前開說明，不動產物權之移轉，應以書面之法定方式為之，則該處理權、代理權之授予，亦應以文字即書面為之，否則無效。
⑵查，系爭不動產買賣契約書內之出賣人載明為「卯○○」
，並簽名用印，並有立會人「子○○」及介紹人「陳○○」（皆簽名及用印）；而出賣共有人欄內則係記載：「戊○○（代理人：陳○○，由陳○○簽名用印）；己○（代理人：劉○○，由劉○○簽名用印）；甲○○○、丑○○、寅○○（代理人卯○○，僅由卯○○簽名並蓋卯○○之印文）」（見本院卷㈠第10頁）。是由系爭不動產買賣契約書當事人簽名欄之形式觀之，係被告卯○○擔任出賣人，並由陳○○代理戊○○、劉○○代理己○、卯○○代理甲○○○、丑○○、寅○○，擔任出賣共有人，而與買受人辰○○簽約。惟上開就代理人之部分，本人即被告戊○○、甲○○○、丑○○、寅○○均未出具書面授權或委任書；且子○○於辦理不動產移轉登記之物權行為時，亦無出具處理權或代理權授予之書面，揆諸前開說明，乃屬不依法定方式為之，自屬無效（最高法院78年度台上字第1673號裁判要旨供參）。
⑶退步言，縱認系爭不動產買賣契約簽立之授權、代理，僅
為單純債權行為，不包含物權移轉行為，而無民法第531條規定委任須以文字（書面）為之之適用，不得逕認買賣契約無效。惟按無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，復為民法第170條第1 項所明定。又無代理權人所為之法律行為，係屬效力未定，固得經本人承認而對於本人發生效力，惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定對於本人不生效力（最高法院85年台上字第963 號判例要旨供參）。本件被告甲○○○、丑○○、寅○○皆辯稱當初係因其兄卯○○欲將系爭土地辦理繼承登記，始將印鑑及印鑑證明交付其兄卯○○，其等並無同意出賣系爭土地之應有部分等語；被告壬○○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○等人，亦以戊○○之印鑑章當初係經被告陳○○拿走，拿走後也無商量買賣之事項，直到現在仍未返還等語置辯（見本院卷㈢第134 頁）。足認被告甲○○○、丑○○、寅○○及戊○○之繼承人即被告壬○○○等人皆拒絕承認前開代理人所為之代理行為，是上開代理人就系爭土地出賣及辦理所有權移轉登記，皆屬於無權代理，且既經本人拒絕承認，揆諸上開說明，自對本人不生效力。而被告卯○○等五人並未提出戊○○及被告甲○○○、丑○○、寅○○等人有何授權或委任之證據，僅辯稱由系爭買賣契約書上有戊○○之印文，及其子辛○○一同簽名，且戊○○應受分配價款匯入指定之訴外人林彥宏（即被告辛○○之子）之帳戶；分配與被告甲○○○、丑○○、寅○○之款項亦有記載憑票支付其三人之支票，足以證明係合法代理云云。惟查，被告辯稱系爭不動產買賣契約書就戊○○之部分，其代理人有戊○○之子即被告辛○○之簽名蓋章，固據其提出不動產買賣契約書一紙附卷可證（見本院卷㈠第135 頁），惟與原告提出之不動產買賣契約書僅有陳○○代理人之內容不同（見本院卷㈠第10頁），而原告提出之不動產買賣契約書內有被告子○○蓋章記載「本影印本與原正本相符，如有不實願負法律責任」等語，而被告提出之不動產買賣契約卻無此內容之記載，是其是否真正，即有疑義；再者，被告辛○○於此之簽名蓋章，究為何意，是否以戊○○之代理人為之？且若已有陳○○為合法代理人，為何又須如被告所辯事後再請被告辛○○為簽名蓋章？而被告辛○○又非戊○○本人，為何不請本人戊○○親自簽名？此部分既經被告辛○○之訴代當庭否認，被告自應負舉證責任，證明其為合法代理。被告卯○○五人既無法舉證，是渠等所辯，尚難憑採，原告之上開主張及被告壬○○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○所辯陳○○係無權代理戊○○等情，即堪採信。又被告卯○○等五人以戊○○應受分配價款匯入指定之訴外人林彥宏（訴外人辛○○之子）之帳戶，及分配與被告甲○○○、丑○○、寅○○之款項亦有記載憑票支付其三人之支票，被告甲○○○、丑○○、寅○○等人嗣後有收受金錢未予異議之情形，即認其被告甲○○○、丑○○、寅○○等人有事前同意或事後追認之意思，惟查，此部分推測尚與論理法則及經驗法則不符，因收受金錢之原因甚多，收到金錢後未能立即異議退還，尚與無權代理後本人之事後承認有間，尚難以收受金錢即等同於無權代理之事後承認；且若渠等真有事前出售之真意而委任代理人為之，何以收受價金後又於本院審理時當庭否認有委任出售土地之意而須負返還已花盡而可能無法為返還價金義務之窘境？依論理法則及經驗法則，自以被告壬○○○、辛○○、癸○○、丙○○、庚○○及被告傅淑貞、丑○○、寅○○所稱事前並無同意出售其土地持分及委任處理之辯解為可採。準此，則系爭不動產買賣契約，因陳○○無權代理戊○○，及被告卯○○無權代理被告甲○○○、丑○○、寅○○三人，且未經戊○○及被告甲○○○、丑○○、寅○○之事前同意及事後承認，應對本人即戊○○及被告甲○○○、丑○○、寅○○等人不生效力。是本件系爭土地之買賣契約，其共有人有同意者，僅有被告己○及被告卯○○二人，堪予認定。
⑷又被告卯○○等五人辯稱，系爭不動產買賣，係依土地法
第34條之1 規定辦理，係有權處分云云，惟按，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第34條之1 第1 項固定有明文，惟本件系爭土地之買賣，其出賣之共有人、應繼分為何？兩造尚有爭議，原告主張系爭土地共有七房之繼承人，而被告卯○○等人卻僅以四房為繼承登記，與實際真正的繼承人不符等語，惟查，縱以被告卯○○等五人所述，係以李林○○、傅○○、戊○○及己○共四房做為系爭土地之繼承人加以計算其應有部分及人數，然如上所述，系爭土地僅有被告卯○○及被告己○二人同意處分系爭土地，其應有部分則分別為1/16及1/4 （見附表之權利範圍），合計為5/16，是其共有人既未超過半數且其應有部分亦未超過半數，或其應有部分有逾越三分之二，自與土地法第34條之
1 第1 項之規定得處分共有土地之要件不合，是被告卯○○等五人辯稱系爭不動產買賣係依土地法第34條之1 規定辦理，符合該條得以多數決處分之規定，即有違誤。是原告主張被告以不足法定方式所簽立之系爭不動產買賣契約處分其共有土地，與土地法第34條之1 規定不合，對原告及其他共有人不生效力等情，應為可採。
⒊末按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76
7 條中段定有明文。又本於所有權有所請求者，於不動產固以登記名義上之所有人為原則，但在登記原因無效之情形，真正所有權人對於登記名義人仍得為本條請求權之主張（最高法院39年度台上字第1109號、40年度台上字第1892號判例參照）。本件系爭土地之買賣處分既不合於土地法第34條之
1 第1 項之規定要件，自屬無效，是系爭土地於100 年12月30日以買賣為原因移轉登記予被告巳○○，即屬妨害原告所有權之行使，從而，原告自得本於真正所有權人之地位，依上開民法第767 條中段之規定，請求登記名義人即被告巳○○就附表所示之土地所有權移轉登記塗銷，並返還移轉登記予原告及其他共有人。
⒋綜上所述，系爭土地之買賣契約其處理權、代理權之授與未
依法定方式為之，且代理人之無權代理行為亦經本人拒絕承認，則系爭土地之處分無法達到土地法第34條之1 第1 項以多數決處分之要件，均應屬無效已如前述，從而，原告請求確認系爭土地買賣關係無效，並依民法第767 條中段本於所有權之作用排除侵害之法律關係，請求被告巳○○就附表所示之土地所有權移轉登記塗銷，並返還移轉登記予原告及其他共有人，尚屬有據，應予准許。
㈡本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其餘爭點㈡
、㈢，經核於判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
民事第六庭 法 官 劉建利正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
書記官 趙俊維附表：
┌──┬────────────┬─────────────┬────────┐│編號│土地坐落 │繼承登記名義人（權利範圍）│備註 ││ │ │ │ │├──┼────────────┼─────────────┼────────┤│1 ○○○區○○○段○○○○段│戊○○（1/4 ） │101年2月8日以買 ││ │0000地號 │己○（1/4 ） │賣為原因移轉登記│├──┼────────────┤李○○（1/28） │巳○○ ││2 ○○○區○○○段○○○○段│李○○（1/28） │ ││ │0000地號 │黃○○○（1/28） │ │├──┼────────────┤李○○（1/28） │ ││3 ○○○區○○○段○○○○段│李○○（1/28） │ ││ │0000-0地號 │李○○（1/28） │ │├──┼────────────┤乙○○（1/28） │ ││4 ○○○區○○○段○○○○段│李○○（1/28） │ ││ │0000地號 │卯○○（1/16） │ │├──┼────────────┤甲○○○（1/16） │ ││5 ○○○區○○○段○○○○段│丑○○（1/16） │ ││ │0000地號 │寅○○（1/16） │ │├──┼────────────┤（上開權利範圍係以本件繼承│ ││6 ○○○區○○段○○○○○號 │登記之人數計算而出，見卷一│ ││ │ │第93頁） │ │├──┼────────────┤ │ ││7 ○○○區○○段○○○○○○ ○號 │ │ ││ │ │ │ │└──┴────────────┴─────────────┴────────┘