臺灣高雄地方法院民事判決 101年度重訴字第321號原 告即反訴被告 蘇寶年訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師被 告即反訴原告 洪迎榛訴訟代理人 孫嘉男律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國102 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰柒拾貳萬元，及自民國一百零一年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之三，餘由反訴原告負擔。
本判決第二項於反訴原告以新臺幣伍拾柒萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告以新臺幣壹佰柒拾貳萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實相同者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。又所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號判決意旨參照）。經查，本件原告起訴時，依民法第249 條第3 款規定及兩造契約第
8 條第4 項約定，請求被告給付新臺幣（下同）1,000 萬元及法定遲延利息，嗣於本院審理中，追加民法第259 條及第
252 條規定而為備位聲明，請求被告給付500 萬元及法定遲延利息（見本院卷第164 、176 、177 頁），該追加之訴與原訴均係就兩造間契約由何方解約有理由而為爭執，爭點具有共同性，證據資料得為相互利用，應認二者請求之基礎事實同一，該訴之追加為法之所許，合先敘明。
二、原告主張：原告於民國99年9 月22日向被告購買坐落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）及其上未建築完成建物（下稱系爭建物），買賣總價3,500 萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告於99年9月15日交付被告第1 期簽約款300 萬元，面額分別為200 萬元及100 萬元之支票2 紙，被告於99年9 月16 日 及99年9月26日提示兌現，原告並於99年9 月22日簽發票號AZ000000
0、AZ0000000 號，面額各為200 萬元之支票2 紙交付被告，作為押票，惟被告未依約於原告給付第1 期款時將所有權狀正本交予代書保管，且於原告交付第2 期款支票2 紙作為押票時，未交付印鑑證明等資料及蓋妥移轉登記表以辦理產權移轉登記，亦未將系爭土地及建物交付，竟將作為押票之票號AZ0000000 號支票予以提示兌領，經原告多次催請被告履行契約，詎被告於100 年2 月10日發函解除契約，並於10
1 年6 月5 日將系爭土地出售予訴外人黃○○，然被告違約在先，自不得主張解約，爰以起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，先位依民法第249 條第3 款規定及系爭契約第8 條第4 項約定，請求被告加倍返還已受領之定金30
0 萬元即600 萬元，且依系爭契約第8 條第4 項約定，請求被告加倍返還第2 期款200 萬元即400 萬元，共計1,000 萬元，若認被告解除契約有理由，則備位先依民法第259 條規定，請求被告返還500 萬元，若無理由再依民法第252 條規定酌減違約金後，請求被告返還剩餘價金。並聲明：先位部分：㈠被告應給付原告1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位部分：㈠被告應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造於99年9 月15日已就系爭土地及建物簽訂契約書，約定買賣總價3,500 萬元，原告先支付300 萬元作為第1 期簽約款，待向銀行辦理融資貸款後，再給付其餘款項，嗣因原告欲拆除系爭建物重新起造透天厝，希望被告同意拆除以利整地，兩造遂於同年月22日重新簽訂系爭契約，原告並簽發面額各200 萬元之支票2 紙交付被告，加上前已支付300 萬元共計700 萬元作為被告同意拆除系爭建物之對價，原告並已拆除殆盡變賣鋼筋獲利約700 萬元，然原告於交付支票翌日即以資金未到位請求被告暫勿提示，幾經交涉，原告始稱一星期後可先兌領其中1 紙支票，被告乃於99年10月17日提示票號AZ0000000 號支票，然原告帳戶僅有70萬元而要求被告先行墊款130 萬元，被告為免原告跳票影響貸款信用無法履約，故由被告之夫林○○代於99年10月18日匯款
130 萬元至原告帳戶，原告前夫張○○並於當日交付原告所簽發面額125 萬元支票1 紙以償還上開墊款，並稱差額5 萬元將與尚欠之另筆200 萬元一併給付，然被告於99年11月1日兌領上開125 萬元支票後，原告復稱該票款係臨時向友人調借希冀被告返還，故委由林○○於99年11月3 日提領被告帳戶內125 萬元現款交付原告委託之施○○，並由施○○交付○○○○有限公司（下稱○○公司）所簽發面額130 萬元支票1 紙，作為票號AZ0000000 號支票未足額兌現之給付，然被告於100 年2 月25日提示○○公司支票卻退票，另被告於99年12月16日提示原告所簽發票號AZ0000000 號支票亦退票，總計原告給付之價金僅370 萬元。又被告於系爭契約簽訂後，已將權狀等過戶書證、移轉登記表資料備齊於簽約代書劉○○處，僅等待原告覓得融資貸款銀行後，即可配合辦理過戶登記，惟原告遲未告知覓得何銀行同意辦理貸款，原告第2 期款未全數給付，且逾期未給付尾款2,800 萬元，經被告限期催告仍不履行，被告自得依系爭契約第8 條第1 項約定及民法第229 條第1 項、第254 條規定，於100 年2 月10日發函解除契約，並得依民法第249 條第2 款規定及系爭契約第14條第1 項約定，沒收原告已給付之370 萬元，另依民法第259 條第1 款及第6 款規定，原告應回復原狀返還系爭建物，然已拆除無法返還，應賠償系爭價物價值736 萬元，茲主張抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第182 頁）：
（一）兩造於99年9 月22日簽訂系爭契約，約定買賣總價3,500萬元。
（二）被告於99年9 月16日及99年9 月26日領得第1 期款共計30
0 萬元。
（三）原告於99年9 月22日簽發臺灣企銀屏東分行，支票號碼AZ0000000 、AZ0000000 號，面額各為200 萬元之支票2 紙交付被告，其中票號AZ0000000 號支票業已兌現，該兌現之200 萬元其中130 萬元為被告配偶林○○於99年10月18日匯款至原告支票帳戶。
（四）上開票號AZ0000000 號支票，被告於99年12月16日提示後退票。
（五）被告持有○○公司於99年12月15日簽發面額130 萬元支票，於100 年2 月25日提示後因存款不足而拒絕往來退票。
（六）被告於100 年2 月10日寄發存證信函給原告解除系爭契約，原告於翌日收受。
（七）原告於臺灣中小企業銀行屏東分行甲存帳戶已於100 年1月21日拒絕往來。
（八）被告於101 年6 月15日將系爭土地出售並移轉所有權登記予黃○○。
五、兩造爭執事項：㈠被告受領之買賣價金究為若干？㈡先位聲明部分，系爭契約是否經原告合法解除？原告請求被告給付1,000 萬元，有無理由？㈢備位聲明部分，系爭契約是否經被告合法解除？原告請求被告返還500 萬元，有無理由？㈣備位聲明部分，原告主張違約金酌減，請求返還剩餘價金，有無理由？㈤被告主張抵銷736 萬元，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）被告受領之買賣價金究為若干？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實（最高行政法院39年判字第2 號判例參照）。原告主張其已給付500 萬元予被告，固提出其所簽發支票4 紙為證（見本院卷第8 、9 頁），然被告僅承認收受370 萬元，並以前揭情詞置辯，自應由原告就其餘130萬元已給付被告乙節，負舉證責任。
⒉經查，原告所簽發票號AZ0000000 號、面額200 萬元之支
票雖已由被告於99年10月17日提示，然原告亦不否認其中
130 萬元係由被告委由配偶林○○於99年10月18日匯款至原告支票帳戶，並有匯款通知單影本1 紙附卷可稽（見本院卷第38頁），原告雖主張：被告所匯130 萬元其中10萬元係給施○○，原告僅借款120 萬元，已另簽發面額125萬元支票由被告提示兌現，其中5 萬元係補貼利息云云，並提出該125 萬元支票為證（見本院卷第88頁），然被告辯稱：伊兌領125 萬元支票後，原告稱該票款係臨時向友人調借希冀返還，故由伊配偶林○○於99年11月3 日提領伊帳戶內125 萬元交付原告委託之施○○，由施○○交付○○公司130 萬元支票，然該支票提示後退票等語，並提出存摺內頁交易明細、○○公司支票及退票理由單為證（見本院卷第40、41頁），核與施○○於被告對原告所提出之詐欺刑事告訴偵查中到庭證稱：「張○○（即原告前夫）拜託我去跟林○○拿125 萬元，因為蘇寶年（即原告）要支付土地款，沒有錢可以支付，林○○說蘇寶年再開一張票來換現金，讓原來的支票兌現，所以我跟林○○拿回來125 萬元，讓張○○還錢，○○公司的130 萬支票，是我跟○○的老闆王○○的父親王○○借的，因為張○○說他太太已經沒有票了，所以我幫忙借票，125 萬元拿到後，我在當天下午拿到潮州的工地交給張○○，蘇寶年不在場。本件買賣是我介紹的，我都跟張○○接觸，蘇寶年像人頭，都沒有出現」、「（問：林○○匯給蘇寶年的130萬元中，有沒有10萬元是給你的？）沒有。」等語相符（見臺灣屏東地方法院檢察署100 年度偵字第3305號偵查卷第93、94頁），原告於該案偵查中亦不否認張○○有拿到該125 萬元（見該偵查卷第95頁），本院審酌施○○為兩造買賣之介紹人，與兩造並無恩怨或特殊情誼，應無偏頗任何一方之可能，其上開所述堪信為真實，又張○○既為原告前夫，且本件買賣多為張○○與介紹人施○○或賣方之被告為接洽，難認張○○未將該125 萬元交付原告，則票號AZ0000000 號、面額200 萬元之支票雖由被告提示兌現，然其中130 萬元係由被告匯款至原告帳戶，原告雖另簽發面額125 萬元支票由被告提示兌現，然被告已返還該
125 萬元，被告所受領之買賣價金僅370 萬元，原告主張被告受領500 萬元，委不足採。
（二）先位聲明部分，系爭契約是否經原告合法解除？原告請求被告給付1,000 萬元，有無理由？⒈系爭契約是否經原告合法解除？
依系爭契約第8 條第4 項約定：「如乙方（即被告）毀約不賣或遲延交屋及其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於5 日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。」又系爭契約第3 條約定：「①本契約簽訂之同時，甲方給付第1 期款（乙方應將權狀正本交予簽約代書保管）。②乙方備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及蓋妥移轉登記表之同時，甲方應給付第2 期款）。③契稅、增值稅單核發3 日內，甲方應給付完稅款同時雙方完納該稅款。」（見本院卷第5 頁背面、第6 頁背面），原告主張被告有毀約不賣、遲延交屋及違反系爭契約第3 條第1 、2 、3 款情事，而依系爭契約第8 條第4 項約定，以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示（見本院卷第117 頁），然查，證人劉○○即承辦本件買賣及書寫系爭契約之簽約代書於本院審理時到庭證稱：「（問：本件買賣契約簽訂後，被告是否有把過戶的相關資料準備好交給你辦理？）有」、「（問：所有權狀正本及過戶登記資料，被告是一次交付或是兩次交付？）一次交付，在99年9 月15日第一次簽約後幾天被告就交給我了」、「（問：是否有要求原告交付過戶資料？）我曾經問過原告要過戶登記在何人名下，請他提供資料給我，但是原告都沒有答覆我也沒有提供資料給我，我也有問原告貸款是否需要我幫忙找銀行，如果要也請原告提供財力資料，他也沒有提供，簽約後我有問原告銀行貸款進度，他說銀行在審核，我問他到底要過戶登記在何人名下，他都回答我再說」、「（問：被告的所有權狀正本及過戶資料，你如何處理？）被告有寫存證信函給原告，有影印一份給我，說要解除契約，所以我就把所有權狀正本及過戶資料還給被告」等語（見本院卷第130 、
131 頁），又原告雖主張：早已覓得彰化銀行大發分行願意配合融資貸款，係因被告遲未依約將所有權狀正本交與代書保管且未交付印鑑證明資料及蓋妥移轉登記書表，導致後續貸款程序無法進行等語，並請求傳訊證人黃○○即前任職彰化銀行大發分行之放款部襄理為證，然證人黃○○已到庭證稱：「（問：原告是否有於你任職彰化銀行大發分行時，向彰化銀行大發分行申請貸款？）有，約在99年或100 年間，月份忘記了，原告先來銀行辦理開戶，欲申請一般信用貸款（信用保證基金），但是資料不齊全，原告不符合貸款條件，我們就沒有核貸」、「（問：提示不動產買賣契約書，原告是否有拿此份不動產買賣契約書給你們看，說要就他所買受的不動產辦理貸款？）沒有」等語（見本院卷第180 頁），本院審酌彰化商業銀行大發分行102 年4 月22日彰大發字第0000000 號函文已敘明原告於99年及100 年間均無向該行申請貸款之資料（見本院卷第174 頁），且證人劉○○及黃○○之證詞並無明顯矛盾之處，與兩造亦無特殊情誼，應無偏頗可能，渠等證言洵堪採信，依渠等上開證詞以觀，可知被告於99年9 月15日第一次簽約後，即依約將所有權狀正本及過戶登記相關資料交付簽約代書劉○○保管，經劉○○多次詢問原告要過戶登記至何人名下並請其提供資料，原告均未答覆亦未提供資料，且未覓得任何銀行願意配合融資貸款，被告自無從配合辦理交屋及完納稅款等後續事宜，難認被告有原告所主張之毀約不賣、遲延交屋及違反系爭契約第3 條第
1 、2 、3 款等情事，原告依系爭契約第8 條第4 項約定，以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，洵屬無據。況被告已於100 年2 月10日發函解除系爭契約，並已合法發生解除契約之效力，詳如爭點㈢所述，原告亦不得再主張解除契約，附此敘明。
⒉原告請求被告給付1,000 萬元，有無理由？⑴按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。又民法第249 條第3 款規定之加倍返還定金，以契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第259 條第2 款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約為前提者不同（最高法院63年台上字第2367號判例參照）。
⑵經查，原告主張依民法第249 條第3 款規定及系爭契約第
8 條第4 項約定，請求被告加倍返還已受領之定金600 萬元，且依系爭契約第8 條第4 項約定，請求被告加倍返還第2 期款400 萬元，共計1,000 萬元，然被告實際受領之買賣價金僅370 萬元，已如前述，又原告無法舉證證明被告有何毀約不賣、遲延交屋及違反系爭契約第3 條第1 、
2 、3 款等情事，不得依系爭契約第8 條第4 項約定主張解除契約，亦如前述，難認系爭契約係因可歸責於被告之事由致不能履行，則原告依民法第249 條第3 款規定及系爭契約第8 條第4 項約定，請求被告給付1,000 萬元，自無理由。
（三）備位聲明部分，系爭契約是否經被告合法解除？原告請求被告返還500 萬元，有無理由？⒈系爭契約是否經被告合法解除？⑴按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第1 項、第254 條規定分別定有明文。又民法第254 之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定（最高法院46年台上字第1685號判例參照）。另系爭契約第8 條第1 項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」準此，兩造已於系爭契約另有保留解除權之特別約定，除得行使法定解除權外，亦得行使約定解除權。
⑵經查，被告以原告未全數給付第2 期款，且逾期未給付尾
款2,800 萬元，經被告限期催告仍未履行，依系爭契約第
8 條第1 項約定及民法第229 條第1 項、第254 條規定，於100 年2 月10日發函解除契約等情，業經被告提出99年12月17日及100 年2 月10日存證信函及回執等在卷可參（見本院卷第43至45、50至52頁）。關於第2 期款400 萬元部分，原告僅給付70萬元乙節，已如前述，原告雖主張其所簽發400 萬元支票2 紙係作為押票，於系爭建物拆除完畢且辦理貸款後和尾款一起交付等語（見本院卷第146 頁），然系爭契約第2 條已載明：「第2 期備證款：99年9月22日，新臺幣：肆佰萬元整。」顯然已明確約定給付期限為99年9 月22日，倘若兩造有約定該400 萬元支票2 紙係作為押票，何以未載明於系爭契約上？又證人劉○○亦證稱：「兩造有簽兩次約，第一次在99年9 月15日，這一份是99年9 月22日簽的第二次合約，第一次合約已經簽好了，原告也已經給付被告300 萬元，當時並沒有說要拆除地上物，後來原告通知我要重新簽約，因為原告說這個土地要辦理貸款，要把地上物拆掉，銀行才會核貸，所以兩造才會重新簽第二次約，由原告再給付被告400 萬元，被告就同意原告拆除地上物，我當時有提議是否要兌現了再拆除，原告說希望讓他們先拆，所以原告在99年9 月22日簽發200 萬元支票2 張，共400 萬元交付被告」等語（見本院卷第130 頁），可知兩造就第2 期款400 萬元並未約定和尾款一起給付，並非作為押票不得提示，另被告於99年9 月15日第一次簽約後，即依約將所有權狀正本及過戶登記相關資料交付簽約代書劉○○保管，亦如前述，則原告亦不得以被告尚未交付過戶證件資料而主張同時履行抗辯，原告未依約給付第2 期款，應堪認定。關於尾款2,80
0 萬元部分，系爭契約第14條「其他特別約定」欄記載：「尾款新臺幣貳仟捌佰萬元整，需於民國99年12月15日以前交付，逾期依違約論，沒收第1 、2 期款新臺幣柒佰萬元整。」可知尾款給付日期已特別明確約定為99年12月15日，系爭契約第2 條雖約定：「第四期尾款：貸款撥款當日給付新臺幣貳仟捌佰萬元整。」然本件貸款相關手續係由原告處理，須由原告聯繫確認核貸銀行進行對保後，再由被告配合辦理移轉登記，貸款何時完成顯非被告所能掌控，倘若原告一直未能尋得貸款銀行，本件買賣勢必持續延宕懸而未決，則兩造於系爭契約第14條第1 項已特別約定尾款需於99年12月15日前交付，堪認原告已同意尾款最後給付期限應於99年12月15日前完成，若於此日期之前完成貸款，即於貸款撥款當日給付尾款，該條約定與系爭契約第2 條約定並無矛盾之處，參以被告於99年12月17日以社東郵局第421 號存證信函通知原告已逾越99年12月15日尾款給付期限，催告原告於7 日內繳清尾款（見本院卷第43至45頁），原告於99年12月21日以高雄岡山仔郵局第
101 號存證信函回覆稱：因有住戶抗議致拆除停頓，又有中央銀行公告貸款條件限制甚嚴，因此無法如期，希望延至100 年1 月間等語（見本院卷第46、47頁），可知原告亦自承係因系爭建物拆除停頓及銀行貸款條件限制，致無法如期於99年12月15日履約，原告既未於99年12月15日前完成貸款並給付尾款，已構成違約，亦堪認定。原告未全數給付第2 期款，且逾期未給付尾款2,800 萬元，均已如前述，並經被告限期催告仍未履行，亦有存證信函及回執附卷可佐（見本院卷第43至45頁），則被告依系爭契約第
8 條第1 項約定及民法第229 條第1 項、第254 條規定，於100 年2 月10日發函解除契約，自屬有據。
⒉原告請求被告返還500 萬元，有無理由？
按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259 條第1 、2 款固有明文，然上揭契約解除後之回復原狀規定，倘若契約另有訂定，則應優先適用契約之約定。查系爭契約第14條第
1 項約定：「尾款新臺幣貳仟捌佰萬元整，需於民國99年12月15日以前交付，逾期依違約論，沒收第1 、2 期款新臺幣柒佰萬元整。」原告逾期未給付尾款2,800 萬元，經被告限期催告仍未履行而合法解除契約，已如前述，則被告自得依系爭契約第14條第1 項約定，沒收原告已給付之第1 、2 期款共計370 萬元，況第1 期款300 萬元屬定金性質，系爭契約因可歸責於原告之事由致不能履行，被告亦得依民法第249 條第2 款規定，沒收該300 萬元，則原告請求被告返還500 萬元，並無理由。
（四）備位聲明部分，原告主張違約金酌減，請求返還剩餘價金，有無理由？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條固有明文。然此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909 號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約第14條第1 項約定，原告逾期未交付尾款
2,800 萬元，被告得沒收第1 、2 期款700 萬元，此約定固屬違約金性質，然原告已給付之第1 期款300 萬元復具有定金性質，並無酌減可言，又原告實際給付之買賣價金僅370 萬元，而非500 萬元，已如前述，則被告實際沒收之金額僅370 萬元，本院審酌系爭契約第14條第1 項約定之違約金數額為700 萬元，被告未再向原告請求補足所約定之700 萬元差額，又原告於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定違約金數額，復未舉證被告沒收370 萬元確有過高而顯失公平情事，則原告請求酌減已付價金10% 至20%，而返還剩餘價金（見本院卷第177 頁），委不足採。
（五）被告主張抵銷736 萬元，有無理由？按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例參照）。查本件原告對被告並無任何債權可資請求，已如前述，被告對原告並無負有債務，則被告主張抵銷抗辯，即無論述必要。
六、從而，原告先位依民法第249 條第3 款規定及系爭契約第8條第4 項約定，請求被告加倍返還已受領之定金300 萬元即
600 萬元，且依系爭契約第8 條第4 項約定，請求被告加倍返還第2 期款200 萬元即400 萬元，共計1,000 萬元，又備位先依民法第259 條規定，請求被告返還500 萬元，再依民法第252 條規定酌減違約金後，請求被告返還剩餘價金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號裁定參照）。經查，反訴原告於言詞辯論終結前，以反訴被告違約其已解除系爭契約為由，請求反訴被告應回復原狀返還系爭建物，然已拆除無法返還應賠償系爭價物價值，而提起本件反訴，經核本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，可認兩者間有牽連關係，其提起反訴合於上揭法條規定，應予准許，合先敘明。
二、反訴原告主張：兩造於99年9 月22日簽訂系爭契約，約定買賣總價3,500 萬元，反訴被告應於99年9 月22日給付第2 期款400 萬元，並應於99年12月15日前給付尾款2,800 萬元，然反訴被告就第2 期款僅給付70萬元，且逾期未給付尾款2,
800 萬元，經反訴原告限期催告仍不履行，反訴原告自得依系爭契約第8 條第1 項約定及民法第229 條第1 項、第254條規定，於100 年2 月10日發函解除契約，並依民法第259條第1 款及第6 款規定，請求反訴被告回復原狀返還系爭建物，然已拆除無法返還，應賠償系爭價物價值736 萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告736 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、反訴被告則以：反訴原告未依約於反訴被告給付第1 期款時，將所有權狀正本交予代書保管，且於反訴被告交付第2 期款面額各200 萬元之支票2 紙作為押票時，未交付印鑑證明等資料及蓋妥移轉登記表，辦理產權移轉登記，並將系爭土地及建物交付，又將其中1 紙押票200 萬元提示兌領，經反訴被告定期催告反訴原告履約仍置之不理，竟於101 年6 月
5 日將系爭土地售予他人，顯已構成違約，反訴原告解除契約不合法，不得請求返還系爭建物價值，又系爭建物於臺灣屏東地方法院98年度司執字第14517 號強制執行程序中，曾經華淵鑑價股份有限公司（下稱華淵公司）、群益不動產估價師聯合事務所（下稱群益事務所）估價僅1,711,681 元，反訴原告主張系爭建物價值736 萬元，並非實在，另系爭建物雖因反訴被告拆除致部分毀損滅失（地下室並未拆除）而不能返還，然依民法第259 條第5 款規定，反訴被告已支出之必要或有益費用應予扣除，反訴被告拆除系爭建物雖獲得廢鐵價款3,336,007 元，惟亦支出拆除等費用2,708,000 元，則反訴被告應償還之價額至多僅為628,007 元等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造爭執事項：反訴原告請求反訴被告給付736 萬元，有無理由？本院敘述判斷意見如下：
（一）按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。受領之給付物生有孳息者，應返還之。就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」民法第259 條定有明文。
又民法第259 條第6 款規定之「應返還之物」，係指同條第1 款規定之「由他方所受領之給付物」而言，經受領之給付物不論為代替物或不代替物，均應將原物返還，如該應返還之物有毀損滅失情事，或因其他事由，致不能返還者，始應償還其價額（最高法院90年台上字第2182號判決意旨參照）。
（二）經查，反訴被告就第2 期款僅給付70萬元，且逾期未給付尾款2,800 萬元，經反訴原告限期催告仍不履行，反訴原告依系爭契約第8 條第1 項約定及民法第229 條第1 項、第254 條規定，於100 年2 月10日發函解除契約，已生合法解除契約效力，又反訴原告並無毀約不賣、遲延交屋及違反系爭契約第3 條第1 、2 、3 款等情事，且系爭契約業經反訴原告合法解除，反訴被告依系爭契約第8 條第4項約定，以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，洵屬無據，均已如前述，則反訴原告依民法第259 條第1款規定，請求反訴被告返還系爭建物，自有理由。然系爭建物業經反訴被告拆除地上層部分，此為反訴被告所自承（見本院卷第167 頁），可知系爭建物確已毀損而不能返還，則反訴原告依民法第259 條第6 款規定，請求反訴被告償還價額，亦有理由。反訴原告雖主張系爭建物價額為
736 萬元，並提出系爭執行程序之第3 次拍賣公告為證（見本院卷第28至30頁），然執行債權人即反訴原告於該次拍賣期日99年3 月17日前之同年月11日即撤回執行（見臺灣屏東地方法院98年度司執字第14517 號執行卷，下稱屏東地院執行卷，第348 頁），則該價額是否即為拍定價額，尚有疑義，本院審酌系爭建物曾經華淵公司、群益事務所估價金額僅1,711,681 元，且該鑑價報告書載明：「目前勘估標的現況為未完工建物，荒廢多時，且建照已過期失效，應拆除重建，才能獲致最高利益之使用」等語（見屏東地院執行卷第92頁），又執行法院所囑託鑑價之全方位不動產估價師事務所，於其不動產估價報告書亦記載：「本案標的屬華廈式之電梯集合住宅，因閒置荒廢已久，無人管理，外觀及維護均不佳，內部亦均無水電及門窗。本案標的建物因只完成主體結構，其他細部工程，例如牆面粉刷舖面，水電，電梯，門窗之裝設等工程均尚未施作。本案○○○區○○○道路有愛國路、朝昇東路及三華巷，進出狀況尚可，本案大樓之市場交易情形略不佳」等語（見屏東地院執行卷第173 頁），綜合上情以觀，本院認系爭建物價額應以華淵公司、群益事務估價之金額約172萬元為適當。至反訴被告雖辯稱：伊已支出拆除及賠償等費用共計2,708,000 元，應依民法第259 條第5 款規定予以扣除等語，並提出拆除費用單據、拆除工程契約書、支票、收據、和解書等為證（見本院卷第75至87頁），然反訴原告對於上開單據之形式上真正均爭執，且系爭契約第14條第3 項已約定：「賣方（即反訴原告）同意買方（即反訴被告）要求拆除地上建物，但若買方違約須負損害賠償責任，及若因拆除致損害鄰房或與鄰房因而發生糾紛，全由買方負責。」（見本院卷第7 頁），則反訴被告因拆除系爭建物所支出之賠償費用，自不能由反訴原告負擔，又反訴被告為整地而雇工拆除系爭建物所支出之拆除費用，難認係為系爭建物所支出之必要或有益費用，反訴被告辯稱應予扣除該等費用，洵無足採。
五、從而，反訴原告依民法第259 條第1 款及第6 款規定，請求反訴被告給付之金額在172 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日即101 年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核反訴原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法核與判決結果不生影響，爰不再一一論列，併此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 第2項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
民事第五庭法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 24 日
書記官 鄭筑尹