臺灣高雄地方法院民事判決 101年度重訴字第333號原 告 蔡盧濟訴訟代理人 康進益律師被 告 簡光華訴訟代理人 李文禎律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於高雄市○○區○○段○○○號土地上，如附圖所示Ａ部分即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號，面積八零點七一平方公尺之建物，及如附圖所示Ｂ部分即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號，面積一二三點三七平方公尺之建物拆除，並將占用上開土地之部分返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬陸仟零捌拾元，及自民國一百零一年八月二十三日起按月給付原告新臺幣肆仟貳佰陸拾捌元，至履行本判決第一項完畢為止。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之三，其餘由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣貳佰萬元、捌萬元供擔保後，均得假執行。但被告如分別以新臺幣陸佰貳拾參萬捌仟壹佰壹拾參元、貳拾伍萬陸仟零捌拾元為原告預供擔保，均得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落於高雄市○○區○○段○○ ○號之土地（下稱系爭土地）為原告所有，詎被告無任何正當之權源，竟自民國93年4 月6 日起陸續竊占系爭土地，並於土地上蓋有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號（下稱建物Ａ部分）、43號（下稱建物Ｂ部分）之建物2 間（下合稱系爭建物），分別占用系爭土地面積80.71 平方公尺、123.37平方公尺。
被告無權占用系爭土地，侵害原告權利，原告自得請求拆屋還地，及相當於租金之不當得利損害，為此爰依民法第767條、第179 條、第184 條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，返還占用之土地予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,495,22
0 元，及自101 年8 月23日起按月給付原告41,587元至前項履行完畢為止。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原係訴外人張金波所有，被告於68年間經張金波同意，於系爭土地上興建系爭建物，並辦理門牌登記，故被告占有系爭土地之始為有權占有，而非無權占有。且72年間系爭土地經法院拍賣，由原告拍定取得所有權後，並未進行點交之程序，則由被告繼續占有，即不得謂為無權占有。又系爭建物建材雖有較新之部分建材，惟此係因大東二路39號之建物部分遭拆除，被告將牆壁及屋頂部分予以修補，並非於重劃完成後另行興建。另土地法第110 條規定，地租之計算以申報地價為依據，原告以土地公告現值8 ％計算不當得利，顯然過高，應以年租金15,673元，每月租金1,
360 元計算為當等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠系爭土地為原告所有。
㈡系爭建物為被告所有，並分別占用系爭土地面積80.71 平方
公尺（附圖建物Ａ部分）、123.37平方公尺（附圖建物Ｂ部分）。
四、本件爭點如下：㈠被告就系爭土地有無合法占有使用權源？原告請求被告拆除
系爭建物返還土地，有無理由？㈡原告請求被告給付占用系爭土地不當得利之租金之損害，有
無理由？數額若干？
五、本院得心證之理由：㈠被告就系爭土地並無合法占有使用權源：
⒈原告主張被告所有之系爭建物占用原告系爭土地之事實，業
據原告提出系爭土地現場圖（院卷第6 頁）、系爭土地之登記謄本（院卷第7 頁）在卷為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。被告雖以其係經過系爭土地之原所有權人張金波之同意，始於系爭土地上興建系爭建物，且辦理門牌登記，並非係無權占有等語置辯。惟查：系爭土地於重劃前為高雄市○○區道爺廍段下菜園小段5 、5-1 、5-5 、5-6 、5-7、5-8 地號，於72年4 月29日即已移轉所有權給原告，有上開土地登記謄本，及台灣省高雄縣土地登記簿影本各1 份（院卷第31頁至第38頁）附卷可稽。
⒉又依高雄市鳳山第一戶政事務所人員提供之高雄市○○區○
○里○○○路○○號等整編前、後之門牌號碼明細之地圖（臺灣高雄地方法院檢察署【下稱高雄地檢】100 年度他字第2367號卷二第116 頁【下稱偵二卷】）所示建物Ｂ部分所在位置，比對林務局農林航空測量所於92年10月19 日 、93年4月6 日所攝影之放大航空照片，可發覺當時建物Ｂ部分所在位置係種植綠樹，並無建物之外觀，有行政院農業委員會林務局農林航空測量所101 年5 月22日農測資字第0000000000號函文所附之前揭放大航空照片2 張（下稱空照圖）附卷可憑（高雄地檢100 年度偵字第35676 號卷【下稱偵三卷】第24頁至第25頁）。但林務局農林航空測量所於94年10月3 日所攝影之空照圖，上開位置已無綠樹，並已呈現建物Ｂ部分之影像，此亦有94年10月3 日空照圖1 張在卷足稽（偵三卷第26頁），可見建物Ｂ部分應係於93年4 月6 日至94年10月
3 日間建造。再核前揭地圖上建物Ａ部分所在位置，與林務局農林航空測量所於95年4 月12日、96年9 月2 日、97年9月6 日、98年11月28日所攝影之空照圖（偵三卷第27至30頁），可知95年4 月12日、96年9 月2 日攝影時該處即有一紅色物體，其餘為空地；至97年9 月6 日拍攝空照圖時，該紅色物體外觀已有改變，至98年11月28日為空照攝影之際，該紅色物體前、後已有所增建，亦足見建物Ａ部分係於95年4月12日至98年11月28日間內，接續增建。可見被告所有之系爭建物，無論係建物Ａ部分或建物Ｂ部分，占用系爭土地迄今至少均有6 年多之久。
⒊再者，被告雖另辯稱系爭建物早於69年間即已存在，並提出
戶籍謄本及房屋稅籍證明書為佐。惟依被告於93年間所簽立之拆遷補償協議書、補充協議書（高雄地檢100 年度他字第2367號卷一【下稱偵一卷】第38、39頁）所示，並比對上開歷年空照圖，可知被告雖於該處申請門牌，但近十年內確曾有變更建物使用狀況、重編門牌、拆除重建等之行為。又從現場照片觀之（院卷第27頁、偵一卷第7 至16頁），系爭建物係鐵皮屋，外觀非舊，且無任何明顯破損、生鏽之處，客觀上完全不似係已建造3 、40年之建物。再依證人即負責系爭土地重劃時之負責人員張簡春成於本院101 年度易字第1003號刑事案件中作證稱：系爭土地於93年間重劃時，其上並沒有系爭建物等語明確（本院101 年度易字第1003號卷第66頁反面），足認系爭建物均係建於93年之後，益徵被告所辯系爭建物於69間即已存在，顯無可採。據上，被告所有之系爭建物既係於93年後始陸續建造，而原告早於72年間即取得系爭土地之所有權，則被告有無經過系爭土地之原所有權人張金波之同意，即非所問。況且，被告就其曾經張金波同意在系爭土地上建屋乙事，始終均未有所舉證已實其說。從而，系爭建物係被告於原告取得系爭土地所有權後始建造完成，而被告並無法舉證證明建造系爭建物時，其有經過系爭土地之所有權人即原告之同意，則被告並無占用系爭土地之合法權源甚明，原告自得請求被告拆除系爭建物後，將占用系爭土地之部分返還給原告。
㈡原告得請求被告給付占用系爭土地相當於租金之不當得利：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767 條第1項前段、中段、第179 條前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。而建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。
又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，亦有最高法院75年度台上字第378 號裁判意旨可參。
⒉經查：被告所有之系爭建物係無權占用原告系爭土地之情，
已如前述。而系爭土地自99年1 月起之申報地價為每平方公尺5019.2元，有前開系爭土地登記謄本可證，是被告所有之系爭建物既無權占用原告所有之系爭土地，被告自因此獲得相當於土地租金之利益甚明。又系爭土地前臨高雄市○○區○○○路，周圍1 公里內有鳳西國小、鳳西國中、捷運大東站、鳳山區公所等，有系爭土地周遭環境地圖1 份（院卷第25頁）、照片11張（院卷第26、27頁）附卷可按，堪認系爭土地附近之生活機能及交通均屬便利。復以系爭土地所在位置、公告現值、附近開發現況，並對照高雄市政府公告之高雄市市有房地租金率及使用補償金計收規定第3 點，其就市有土地之租金率係按申報地價年息百分之5 計收之規定相衡結果，認原告按系爭土地申報地價之年息5 ％計算被告占用系爭土地所得受相當於租金之不當得利，應屬相當，至原告主張應依年息8 ％計算，則屬過高。
⒊被告系爭建物無權占用系爭土地之面積計204.08平方公尺，
且於原告101 年8 月22日起訴前，占用時間至少已5 年以上，均如前述。則原告請求被告應給付原告起訴前5 年之相當於租金之不當得利金額計256,080 元〈計算式：5019.2×20
4.08×5 ％×5 ＝256,080 （小數點以下四捨五入）〉，及自起訴後即101 年8 月23日起，按月給付相當於租金之不當得利金額4,268 元〈計算式：5019.2×204.08×5 ％÷12＝4268（小數點以下四捨五入）〉至系爭建物拆除並返回所占用系爭土地部分給原告為止，即屬有據。
六、綜上所述，被告所有之系爭建物並無占用原告系爭土地之合法權源，而受有相當於租金之不當得利。從而，原告起訴請求被告拆除系爭建物，並將占用系爭土地之部分返還原告，及請求本件起訴前5 年之相當於租金之不當得利計256,080元，與自本件起訴後即101 年8 月23日起，按月給付相當於租金之不當得利4,268 元，至系爭建物拆除並返回所占用系爭土地部分給原告為止，即有理由，而應准許；逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰審酌主文第1 項之訴訟標的金額為6,238,113 元、第2 項之訴訟標的金額為256,080 元，分別定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，應併予駁回。又兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本判決結果不生影響，無庸逐一審究，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 24 日
民事第四庭法 官 林裕凱正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 25 日
書記官 黃獻立