臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第147號上 訴 人 漢神不動產仲介經紀業有限公司法定代理人 張世昌訴訟代理人 曾美黛
曾士賢被 上訴人 林玟伶訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖芬律師呂姿慧律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國102年3 月7 日本院101 年度雄簡字第1172號第一審簡易判決提起上訴，經本院於102 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：訴外人徐偉達（下稱賣方）於民國100 年12月21日與上訴人簽訂專任銷售委託契約，委託上訴人銷售門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號8 樓房屋及高雄市○○區○○段○○○○ ○號土地應有部分萬分之221 （下稱系爭房地），委託期限自100 年12月2 日至101 年6 月30日止，期間被上訴人經上訴人仲介看屋後與賣方於100 年12月21日簽訂不動產買賣契約書購買系爭房地（下稱系爭買賣契約），並簽立確認書及附停止條件定金委託書、服務報酬給付同意書，同意給付上訴人仲介居間服務報酬新臺幣（下同）108, 000元。依此，被上訴人本應於簽訂不動產買賣契約書時給付上述服務報酬，雖系爭買賣契約嗣因系爭房屋疑似漏水至7 樓，而經被上訴人與賣方合意解除，然上訴人於促成買賣雙方簽約時已完成仲介居間義務，即生服務報酬請求權，不因嗣後買賣契約經合意解除而消滅，被上訴人自不得拒付，為此爰依確認書第11條、服務報酬給付同意書內關於報酬給付之約定，請求被上訴人給付服務報酬，並聲明：被上訴人應給付上訴人108,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人之所以會與賣方合意解除買賣契約，係因被上訴人簽約後始得知系爭房屋會漏水至7 樓房屋，被上訴人發現後即向上訴人反應，要求上訴人及賣方出面處理維修，上訴人卻一再拖延未處理，被上訴人無奈僅能委託律師寄發存證信函，並約賣方至上訴人公司洽談而合意解除契約，由此可知本件買賣契約之解除非可歸責於被上訴人，依確認書第11條「買方....於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金一次支付相當成交總價2 ﹪之服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除者（含與賣方合意解除契約），不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價2﹪之服務報酬予受託人」之反面解釋，被上訴人自毋庸給付服務報酬。且上訴人未詳為調查系爭房屋漏水情況並據實告知上訴人，有違據實報告、妥為媒介及調查之給付義務，被上訴人已依民法第227 條第1 項準用第256 條規定，解除兩造間居間契約，自無依約給付居間報酬之義務等語為辯，並聲明：上訴人之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原審審理結果，認上訴人之請求為無理由，判決駁回上訴人之請求及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，補陳：㈠上訴人與賣方之委託契約與其與被上訴人間之受託居間地位大致對等，故上訴人與賣方間關於解除契約之約定自足供參考，而依照其與賣方之「專任委託銷售契約書」第四條記載：甲方（賣方）於成交後自行與買方合意解除者，則仍應支付實際成交價百分之四計算之服務報酬予乙方等語，並無限制需有可歸責於賣方之事由，亦即縱因不可歸責於賣方之事由而合意解除，賣方仍應給付服務報酬，比照其與被上訴人之上揭確認書及附停止條件定金委託書，亦應為相同解釋，縱系爭買賣契約因不可歸責於被上訴人而解除，被上訴人仍應給付服務報酬；㈡上訴人與買、賣雙方各自簽立之委託銷售契約雖為相關，但屬完全獨立之兩契約，賣方因違約而應否給付上訴人賠償或違約金乃上訴人之權利，不影響被上訴人之給付義務；㈢系爭房地雖有漏水之情形，但無正式鑑定報告或判決可稽，難以確認歸責情形，被上訴人卻又不願意協調，堅持解約，況且房屋漏水受影響者為樓下住戶，對於被上訴人使用系爭房地並無影響，是否可歸責於賣方？是否符合被上訴人逕行解約之條件？是否係買賣雙方為規避相關權義之履行等等均非無疑，原審遽認係歸責賣方而解約云云，亦屬率斷；㈣系爭買賣契約第9 條約定辦理房地點交前甲方（即被上訴人）對已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，應即申請調解或訴請法院判決，並無記載雙方得合意解除契約，被上訴人於歸責原因不明下，逕與賣方合意解約，顯然有損上訴人權益；㈤又縱系爭買賣契約之解除係可歸責於賣方，惟系爭買賣契約第11條約定此時被上訴人可請求賣方加倍返還已支付之價款200 萬元，易言之被上訴人既可獲得加倍返還之價款卻無需支付服務報酬，亦與事理有違；㈥上訴人為居間而付出之成本以及可獲得之合理報酬應在買賣價金
6 ％以上，原判決認被上訴人可自賣方獲得4 ％報酬已無損失可言，亦屬違誤等語，為此提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人108,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人則補陳：㈠確認書及附停止條件定金委託書與上訴人和賣方簽訂之專任委託銷售契約書係屬不同契約不同法律關係，被上訴人亦無見過該紙專任委託銷售契約書，豈有適用專任委託銷售契約書之餘地；㈡上訴人既比附援引其與賣方之專任委託銷售契約書，又陳稱上訴人與買、賣雙方各自簽立之委託銷售契約屬完全獨立之兩契約，賣方因違約而應否給付上訴人賠償或違約金乃上訴人之權利，不影響被上訴人之給付義務云云，顯然前後反覆完全無任何立場可言；㈢上訴人一再主張其已耗費相當多時間、勞力等成本云云，但徐偉達業已於原審明確證稱：沒有給付委託銷售報酬與上訴人，苟上訴人確已付出相當成本而深感不公，又何以不對應負擔較高服務費之賣方求償？㈣系爭房地漏水至樓下住戶是否為物之瑕疵不言可喻，且此節係可歸責於賣方，上訴人卻主張被上訴人可否解約尚非無疑云云，令人不解，何況，被上訴人係先催告修繕，不得其果後始主張解約；㈤系爭買賣契約第9 條約定『未』能合意解決之，應即申請調解或訴請法院判決，故買賣雙方於上訴人在場下合意解決，應符合買賣契約之約定，上訴人於在場時無任何反對之表示，卻於事後爭執，實無理由；㈥依民法第567 、571 條，居間人有據實報告、妥為媒介以及調查義務，然查系爭房地之現況說明書第13點「是否有鄰損狀況」，上訴人竟未予調查而勾上不實之『否』，顯有違上揭義務，被上訴人自得依民法第22
7 條第1 項準用第256 條解除與上訴人之居間契約；㈦上訴人依約本得向賣方請求買賣價金4 ％之服務報酬以及買賣價金2 ％之違約金，如可得再向被上訴人請求2 ％之服務報酬，顯然已超過法律限制之6 ％服務費用，更遑論其不向賣方請求而僅對不可歸責之被上訴人為請求，亦無理由等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠訴外人徐偉達於100 年12月21日與上訴人簽訂專任銷售委託
契約，委託上訴人銷售系爭房地，委託期限自100 年12月2日至101 年6 月30日止，期間被上訴人經上訴人之仲介看屋後，於100 年12月21日與賣方簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地，被上訴人並簽立確認書及附停止條件定金委託書、服務報酬給付同意書，同意給付上訴人仲介居間服務報酬108,
000 元，惟迄未給付。㈡被上訴人與賣方嗣因系爭房地疑似會漏水至7 樓房屋，而於
101 年2 月9 日合意解除契約。㈢被上訴人於簽約前，對於系爭房地會漏水至7 樓房屋不知情
，上訴人及賣方訂約前均未告知被上訴人上情，被上訴人亦無從得知上情。
㈣確認書及附停止條件定金委託書為定型化契約。
五、本件爭點即為：被上訴人與賣方嗣因系爭房地疑似會漏水至
7 樓房屋，而於101 年2 月9 日合意解除契約是否可歸責於被上訴人？被上訴人拒付上訴人上述仲介居間服務報酬，是否有理由？茲敘述本院得心證之理由如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例著有意旨可參。
㈡經查，兩造所簽立之確認書第11條明文記載：「買方選擇適
用附停止條件定金委託書，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金一次支付相當成交總價2 ％之服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除者（含與賣方合意解除契約），不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價2％之服務報酬予受託人」等語，此有確認書可稽（原審卷第48頁）。以契約之解除本有法定解除以及意定解除二種，其中法定解除本即有單方可歸責、雙方均可歸責、雙方均不可歸責等類型，意定解除又可區分為符合契約事先約定之解除條款而為解除，以及契約當事人於契約成立後再行磋商後以合意解除契約等各種情形，而合意解除亦能依照具體情形而區分為有可歸責之原因或不可歸責之原因等等不一而足之情形，故為求明確，上揭確認書在約款中將『（含與賣方合意解除契約）』等文字附加於「致買賣契約解除者」之後，解釋上應係用以強調解除契約之情形係包含法定以及契約所約定之解約條款以外之雙方另以合意解除契約之情形在內。再參以合意解除本存在雙方均不可歸責或雙方均可歸責或僅有買、賣一方為可歸責等各種情形，而該確認書第11條乃將「含與賣方合意解除契約」等語係以括弧附加於「致買賣契約解除者」等語之後，而非單獨約定合意解除契約視同可歸責於買方之事由，或將「含與賣方合意解除契約」等語附加於「可歸責於買方之事由」等語之後，依照上揭文字之前後排列以及合意解除契約之緣由多端，則此條之解釋顯係指如因可歸責於買方之事由致買賣契約解除者，包括因可歸責於買方之事由致買賣契約合意解除在內，買方仍應支付成交總價
2 ％之服務報酬予受託人至明，此自已無須別事探求，反捨契約文字而更為曲解之餘地。何況，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項定有明文，本件被上訴人係尋求仲介服務之人，自屬消費者，是上揭確認書第11條既因兩造有爭執而發生解釋上之疑義，依照上項規定，亦應將之解釋為因可歸責於買方即被上訴人而合意解除契約時，被上訴人始有給付服務報酬之義務，而非採無論可否歸責於被上訴人，被上訴人均有給付服務報酬義務之不利於消費者之解釋方式。
㈢上訴人雖以上情置辯，惟系爭確認書及附停止條件定金委託
書之當事人為兩造，此與系爭買賣契約之當事人為被上訴人與賣方；專任委託銷售契約書之當事人為上訴人與賣方顯然不同，而當事人既然不同，利害關係、磋商條款以及權利義務關係必然不同，本無從相互比附，何況上訴人亦自陳上訴人與買、賣雙方各自簽立之委託銷售契約雖為相關，但屬完全獨立之兩契約等語並據此指摘原審判決，上訴人復反於此部份主張而援引其與賣方之專任委託銷售契約書為被上訴人應否給付服務報酬之解釋依據，或依據系爭買賣契約而認被上訴人與賣方間不得合意解除買賣契約云云，洵無可採。上訴人另辯稱系爭買賣契約第11條約定如可歸責於賣方而解除契約，被上訴人可請求賣方加倍返還已支付之價款200 萬元，被上訴人豈可既獲得加倍返還之價款卻無需支付服務報酬云云，然查，本件買賣雙方解除契約係於仲介聯絡之後在上訴人處合意解約等情，業據證人即賣方徐偉達於原審證述綦詳（原審卷第120 頁），上訴人對此部份證述亦均無爭執，則買賣雙方合意解除係經由磋商而得之結果，與依照契約條款為解除本不盡相同，且上訴人當時既然在場，如被上訴人係獲得加倍之價金賠償，上訴人豈有不知之理，況上訴人始終無提出憑據為佐，自難為有利上訴人之認定。
㈣被上訴人與賣方於100 年12月21日簽訂不動產買賣契約書購
買系爭房地，嗣於101 年2 月9 日因系爭房地疑似會漏水至
7 樓房屋，而與賣方合意解除契約，被上訴人於簽約前，對於系爭房地會漏水至7 樓房屋不知情，上訴人及賣方均未告知被上訴人上揭瑕疵，被上訴人亦無從得知上揭瑕疵等情，此為兩造所不爭。以一般民眾買屋莫不對漏水屋避之唯恐不及，蓋若自己房屋漏水，則顯對生活及健康造成極大不便利，若自己房屋會漏水至他人房屋，則會因遭他人求償而有面臨訴訟困惱以及因此耗費時間、金錢等麻煩，故除非有特殊情形，否則鮮有願意購買漏水屋者。而本件被上訴人既然是在不知系爭房地會漏水至他人房屋之情形下為購買，姑不論其於購屋後可否據此向賣方主張民法上瑕疵擔保之解除契約，僅就其與賣方合意解除契約乙節，實難認對於漏水乙節事先不知情卻因買屋而有可能遭7 樓屋主求償之被上訴人有何可歸責之處。又被上訴人於與賣方協商合意解約前，已有以存證信函通知賣方（原審卷第50頁），且協商地點係在上訴人公司，足見被上訴人並無刻意迴避上訴人而私下與賣方解約之情形。又上訴人以及賣方、被上訴人至少前往系爭房地樓下之7 樓房屋3 次等情，亦經證人即7 樓房屋之房客呂佳樺於原審證述綦詳（原審卷第87頁），以呂佳樺與兩造並無利害關係，其具結之證詞應堪採信，則依上揭所證述情節，被上訴人亦非全無協商即與賣方解約，故就解約過程而言，亦難認被上訴人有可歸責之事由。
㈤上訴人雖辯稱：系爭房地雖有漏水之情形，但無正式鑑定報
告或判決可稽，難以確認歸責情形，且系爭買賣契約並無可合意解除契約之約定，被上訴人不願意協調，逕於歸責原因不明下，與賣方合意解約，顯然有損上訴人權益，非無可疑係買賣雙方為規避相關權義之履行，況且，房屋漏水受影響者為樓下住戶，對於被上訴人使用系爭房地並無影響云云。惟自己房屋漏水至他人房屋，則會因遭他人求償而有面臨訴訟困惱以及因此耗費時間、金錢等麻煩已如前述，上訴人認與被上訴人不生影響云云，自無可採。次按「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：五不動產說明書」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」、「前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分」，不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款、第23條、第24條第2 項分別定有明文。而中央主管機關所訂立之不動產說明書應記載及不得記載事項第一條第二項第6 款第
2 、3 點則分別規定以是否有滲漏水情形及其位置、是否有損鄰狀況等為應記載事項，而系爭房地之房地產標的現況說明書關於上情乃記載：漏水位置在臥室天花板，損鄰狀況無，此亦有經賣方簽名之房地產標的現況說明書可稽（原審卷第112 頁），則本件應負瑕疵擔保責任以及告知不動產現況者為賣方，應依照不動產經紀業管理條例詳為調查以及為被上訴人說明者為上訴人，然於瑕疵情形出現時，縱可否歸責於賣方之情形尚且不明，又豈能反謂明顯為受害人之被上訴人可否歸責仍須待鑑定或判決始能確定？此外，所謂鑑定、判決本身即有其勞力、精神、時間及金錢等有形、無形成本，今買賣雙方捨此不為而採雙方均能接受之合意解約方式，本難謂係被上訴人可歸責，何況，證人徐偉達業於原審證述：於解除契約後才修理，發現是浴廁的水漏到7 樓，所以修理7 、8 樓之樓板間等語綦詳（原審卷第120 頁），足見漏水確實是因系爭房地所引起，上訴人猶執陳詞爭執歸責原因不明云云，實難憑採。又系爭買賣契約第9 條既已約定辦理房地點交前甲方（即被上訴人）對已發現之瑕疵或其修繕未能『合意解決』時，應即申請調解或訴請法院判決等語，足見合意解除契約為可選擇之方式之一，上訴人既非系爭買賣契約之當事人，竟片面將上開『合意解決』解釋為不能合意解除契約，亦有誤會。至於上訴人主張買賣雙方合意解除契約非無可疑係買賣雙方為規避相關權義之履行云云，僅係臆測，並無實據為佐，尚難憑採。
六、綜上所述，被上訴人於100 年12月21日簽訂不動產買賣契約書購買系爭房地，嗣於101 年2 月9 日因系爭房地疑似會漏水至7 樓房屋而與賣方合意解除契約，被上訴人於簽約前既無從得得知上揭瑕疵，事後亦證明上揭漏水瑕疵係系爭房地導致，被上訴人復係經協商、催告且在上訴人知情之狀況下於上訴人公司址與賣方合意解除系爭買賣契約，難認有可歸責之事由，而依照兩造之確認書第11條約定，應認於可歸責於買方即被上訴人之事由，致買賣契約合意解除者，被上訴人始應支付成交總價2 ％之服務報酬予上訴人，本件被上訴人就與賣方合意解約乙節既無可歸責之由，依約即無須給付上訴人服務報酬，上訴人請求被上訴人給付服務報酬為無理由，應予駁回，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 謝宗翰法 官 黃宣撫以上證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 6 日
書記官 王美玲