臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第155號上 訴 人 林正庸被上訴人 台灣省私立高雄仁愛之家法定代理人 張雅玲訴訟代理人 黃萬賢上列當事人間請求返還款項等事件，上訴人對於民國102 年3 月19日本院鳳山簡易庭102 年度鳳簡字第6 號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國102 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人為坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之所有人，訴外人鄭天蔭原為系爭土地上之高雄市○○區○○段○○○ 號建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ ○○ 號建物（下稱系爭房屋）之所有權人。又鄭天蔭前向被上訴人承租系爭土地，雙方之基地租賃契約（下稱系爭租約）第12條約定：「乙方( 即承租人) 欲將租用基地轉租或地上房屋轉讓他人時，須得甲方（即出租人）書面同意，並應捐贈年租金三倍之救濟基金，否則，甲方得終止租約，收回基地，乙方不得異議。」。嗣伊於民國98年2 月15日向鄭天蔭購買系爭房屋後，遂與被上訴人就系爭土地訂定基地租賃契約（下稱基地租約），並代鄭天蔭支付前開系爭租約約定之捐贈救濟基金新臺幣（下同）93,936元。然該救濟基金並無任何對價關係，且應視個人經濟狀況而捐贈，惟伊為低收入戶，並領有中度身心障礙手冊，應視為無工作能力，又系爭房屋目前尚無法申請貸款，故請求被上訴人退還已付之系爭救濟基金，然其拒不返還，此顯屬暴利行為，又該約定亦已違反消費者保護法（下稱消保法）。為此，爰依不當得利及消費者保護法等規定提起本訴，請求撤銷受詐欺之意思表示，及請求被上訴人返還該救濟基金及給付懲罰性損害賠償金等語。並聲明：㈠被上訴人應返還上訴人93,936元及自101 年11月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡如上訴人勝訴，附帶請求賠償18萬元懲罰性2 倍損害賠償金；㈢基地租約第12條違反消保法以後不得記載。
二、被上訴人則以：系爭土地係伊所有，伊依系爭租約第12條之約定而收取系爭救濟基金，並無不合。又上訴人支付系爭救濟基金93,936元，係基於其與鄭天蔭間之約定，與伊無涉。
另上訴人知悉並看過系爭租約內容，其可自行決定是否購買系爭房屋，不得於該屋過戶並支付系爭款項後，再主張前開事由要求伊退費等語資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，就上訴人之請求為敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除援引原審之陳述及主張外，另補述：伊與鄭天蔭之房屋買賣契約並未記載由伊負擔系爭救濟基金，伊當時亦未見過系爭租約；伊與鄭天蔭因該屋成立調解時，雙方亦未提及系爭租約第12條內容，亦未見過該租約，又伊委請代書林艷玉代刻印章及代辦過戶、簽立基地租賃契約時，並未見租約內容，伊尚請求林艷玉轉交聲明異議狀及寄發書狀及存證信函予被上訴人，表明伊係低收入戶及身心障礙即無工作能力，該租約第12條約定已違反消保法等內容，故伊係受被上訴人法代詐欺乃簽立基地租約及同意負擔救濟基金，故於原審撤銷此意思表示。被上訴人應返還該救濟基金及給付懲罰性賠償金，該條約定以後不得記載等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應返還上訴人93,936元及自
101 年11月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢附帶請求93,936元懲罰性1 倍損害賠償金。㈣基地租約第12條違反消保法以後不得記載。而被上訴人除援用原審陳述外，另補稱：系爭租約與兩造簽立之基地租約之內容相同；上訴人係依其與鄭天蔭間之約定而繳付系爭租約第12條之救濟基金，不得請求返還等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋坐落在被上訴人所有系爭土地上，該屋原係鄭天蔭
所有。上訴人於98年2 月15日向鄭天蔭購買系爭房屋，嗣二人於98年3 月31日約定該屋買賣價金200 萬元，由上訴人分期給付價金。
㈡上訴人因未依約支付買賣尾款，乃與鄭天蔭在本院高雄簡易
庭進行調解，並於本院高雄簡易庭101 年度司雄調字第199號損害賠償調解事件中調解成立，雙方達成調解合意之內容為：上訴人願於101 年10月14日前給付系爭房屋買賣尾款90萬元予鄭天蔭。鄭天蔭願於收到上開款項時，將系爭房屋之所有權移轉登記予上訴人。過戶之相關費用、代書費及其他所有權規費由上訴人負擔。嗣鄭天蔭已於101 年11月9 日將系爭房屋移轉至上訴人名下。
㈢上訴人與鄭天蔭於101 年10月16日協議如原審卷第31頁反面
以黑筆書寫之事項，上訴人同意支付如訴外人永慶房屋店長鄭富益以黑筆記載之代保管費等共12萬5 千元。又該12萬5千元係包括契稅、代書費、仁愛之家土地租金及捐贈金93,936元等款項，並口頭約定多退少補。
㈣上訴人於101 年10月1 日委託代書林豔玉代其與被上訴人共同簽立基地租約，並委由林豔玉為其用印。
㈤被上訴人與鄭天蔭簽立之系爭租約與兩造簽立之基地租約之
內容相同，即各租約第12條均約定「乙方（承租人）欲將租用基地轉租或地上房屋轉讓他人時，須得甲（方即出租人）書面同意，並應捐贈年租金三倍之救濟基金，否則，甲方得終止租約，收回基地，乙方不得異議」。
㈥上訴人簽立基地租約後，已於101 年11月8 日交付被上訴人
系爭捐贈救濟基金93,936元及保證金15,656元，並每三個月依約繳付租金7,828元。
㈦上訴人現有從事一般小生意，每月收入約一萬元。
五、得心證之理由：㈠上訴人主張其前向鄭天蔭購買系爭房屋，又與被上訴人就系
爭土地簽定基地租約，其並代鄭天蔭向被上訴人支付系爭救濟基金等情，業據其提出財團法人臺灣省私立高雄仁愛之家接受外界捐款收據、基地租約、同意書等件在卷可稽( 見原審卷第5 頁、第10至12頁) ，且為被上訴人所不爭執，此部分事實洵堪認定為真。
㈡惟上訴人主張其與鄭天蔭間之系爭房屋買賣契約，並未記載
由其負擔系爭救濟基金，其與鄭天蔭成立調解筆錄時，其亦未見過該租約；其委請林艷玉簽立基地租約及用印時，仍未見過該租約，且已請林艷玉轉交書狀表明係低收入戶及身心障礙等情，暨租約第12條約定違反消保法，無任何對價關係，應視個人情況而捐贈，故其係受被上訴人詐欺而簽立基地租約及同意支付系爭救濟基金，爰撤銷受詐欺之意思表示，請求被上訴人返還該救濟基金及給付懲罰性賠償金云云，惟為被上訴人以前詞否認置辯。是本件應審究者厥為：⒈上訴人在系爭房屋過戶及簽定租約前，是否知悉系爭租約第12條捐贈系爭救濟基金之約定？其是否於調解筆錄中，已同意代鄭天蔭支付捐贈系爭救濟捐助金93,936元予被上訴人？⒉上訴人有無受被上訴人詐欺而簽立租約及負擔系爭救濟基金？被上訴人是否構成暴利行為？上訴人行使撤銷權是否有據？⒊系爭租約第12條之約定有無違反消保法第12條之規定？並析述如下：
⒈上訴人在系爭房屋過戶及簽定租約前，是否知悉系爭租約第
12條捐贈系爭救濟基金之約定？是否於調解筆錄中，已同意代鄭天蔭負擔捐贈系爭救濟捐助金93,936元予被上訴人？⑴查上訴人向鄭天蔭購買系爭房屋後，其自承係委請代書林艷
玉代辦簽定租約及過戶事宜。而證人即代書林艷玉證稱：上訴人透過永慶房屋買到系爭房屋，我們是永慶的特約代書，簽約時受告知土地是仁愛之家（即被上訴人）所有，需先做換立租賃契約才可以辦理過戶，換約費用十幾萬元是先放在永慶，我再去永慶取出辦理換約及過戶。換約前之所有相關費用，仁愛之家（即被上訴人）說明的很清楚，包括地租及捐助金等費用，我有把這些費用回報仲介，故永慶交代我們去辦理過戶時，才會告訴我們上開費用在永慶公司，我係受上訴人委任辦理等語（見本院卷第69頁、第70頁）；另依證人即系爭房屋買賣仲介永慶房屋店長鄭富益則證稱：上訴人向鄭天蔭購買系爭房屋簽約後，因故改以200 萬元出售，但上訴人付不出全部款項，就先以租賃方式居住，嗣二人前去調解，在101 年9 月14日成立調解筆錄。當時上訴人要求鄭天蔭再降10萬元，最後以總價190 萬元出售，由上訴人付（尾款）90萬元予鄭天蔭及支付過戶相關費用、代書費及規費等費用（含捐贈救濟基金）。鄭天蔭有問仁愛之家系爭租約第12條之約定總共要繳多少錢，在調解時應該有告訴上訴人，所以才降價，等於是貼補其支付此款項。提示之黑色字跡是我所寫，上訴人交付12萬5 千元是辦理過戶必須繳交的費用，由永慶房屋代為保管，此款項是向被上訴人詢問之捐助救濟金9 萬多元，再加計契稅、代書費、土地租金等費用，之後交給代書辦理，多退少補。兩造簽立的基地租賃契約書有經過上訴人同意辦理。鄭天蔭轉讓房屋給上訴人時，有告訴上訴人系爭租約約定要繳捐贈救濟基金等語（見本院卷第70頁、第71頁），而上訴人對上開證人之證述均表示無意見，堪信證人所述應為真實。則基上證述足見，上訴人在委請林艷玉辦理換約即簽定基地租約及房屋過戶前，業受其前手鄭天蔭告知系爭房屋轉讓應依系爭租約第12條約定捐贈系爭救濟基金之情；並由代書詢問被上訴人有關上開約定應繳交之系爭救濟基金及相關規費後，即通知仲介，而上訴人則於簽立基地租約前，即交付12萬5 千元予仲介保管，以供代書辦理換約及房屋過戶事宜，堪信上訴人在系爭房屋過戶及簽定租約前，確已知悉鄭天蔭與被上訴人間於系爭租約第12條約明轉讓系爭房屋予上訴人時，應捐贈系爭救濟基金至明。故上訴人自不得僅以其當時未見過系爭租約，即否認其知悉該條款應繳付系爭救濟基金之約定。
⑵次依上訴人於101 年9 月14日與鄭天蔭成立之調解筆錄中約
明：「上訴人願於101 年10月14日前給付系爭房屋買賣尾款90萬元予鄭天蔭。鄭天蔭願於收到上開款項時，將系爭房屋之所有權移轉登記予上訴人。過戶之相關費用、代書費及其他所有權規費由上訴人負擔。」，此有卷附調解筆錄可稽（見本院卷第4 頁反面）；並由上訴人承稱在高雄簡易庭調解後，其因要負擔過戶相關費用，即向被上訴人電詢，經被上訴人承辦人陳敬婷告知應負擔契約第12條之捐贈年租金三倍之救濟基金，當時不得不同意支付12萬5 千元，否則房屋將無法過戶等情（見本院卷第68頁反面）。復由其提出之書狀記載租約第12條之救濟基金原是屋主鄭天蔭須繳交予被上訴人，惟因鄭天蔭83歲，無力繳納，其與鄭天蔭於101 年度司雄調字第199 號乃約定代書費、其他費用由其負擔等情（見原審卷第30頁、本院卷第79頁），足認其與鄭天蔭於調解成立時，其確有同意代鄭天蔭支付系爭租約第12條之系爭救濟基金予被上訴人無訛。再由上訴人並不爭執於前開調解成立後，業與鄭天蔭於101 年10月16日協議如仲介鄭富益以黑筆記載之「代保管費共壹拾貳萬伍仟元正，支付仁愛之家過戶保證金及代書費預收共計125,000 」（見原審卷第30頁反面、第51頁）事項，其同意支付之款項包括契稅、代書費、被上訴人土地租金及捐贈金93,936元等費用，而被上訴人亦不爭執已收受上訴人繳付之系爭救濟基金，顯見上訴人係因基於上開調解筆錄及協議，同意代鄭天蔭支付系爭救濟基金及繳納其他規費，故在向被上訴人電詢救濟基金及相關費用後，乃交付12萬5 千元（含系爭救濟基金）予仲介，再由代書向仲介取得該等費用辦理換約及過戶事宜。從而，被上訴人既本諸其與鄭天蔭間之系爭租約第12條約定，收取鄭天蔭因轉讓系爭房屋所應繳付之系爭救濟基金，而上訴人則因與鄭天蔭約定由其代為支付該救濟捐助金93,936元等費用，故堪認被上訴人係依系爭租約第12條之約定而收受上訴人同意代鄭天蔭交付之系爭救濟基金，其收受該款項並非無法律上原因之不當得利。上訴人徒以系爭買賣契約並未約定由其負擔救濟基金，及其於調解時及委任林艷玉簽定基地租約前，均未見過系爭租約，即主張不知或不應由其負擔救濟基金，被上訴人構成不當得利云云，顯無足採。
⒉上訴人是否受被上訴人詐欺而簽立租約及負擔系爭救濟基金
？被上訴人是否構成暴利行為？上訴人行使撤銷權是否有據？⑴按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付；因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第74條、第92條第1 項前段分別定有明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。是上訴人主張受被上訴人之詐欺或被上訴人暴利行為而交付救濟基金及立租約之事實，自應負舉證責任。
⑵上訴人固主張其委請林艷玉簽定基地租約前，其均未見過系
爭租約，而基地租約係其委請林艷玉簽約並代刻印章用印，故其不知該租約內容，係受被上訴人法代詐欺乃簽立租約及支付系爭救濟基金云云，並以提出基地租約為證，惟據證人林艷玉證述其係受上訴人委任而辦理簽立租約、過戶及用印，上訴人對此亦不爭執（見原審卷第43頁），則林艷玉代書既係受上訴人之委任而為簽約，縱使當時上訴人並未親見基地租約之內容，亦難認被上訴人有施用詐術致使上訴人簽約。另上訴人與鄭天蔭之調解後，上訴人係基於調解內容及協議，乃同意代鄭天蔭支付系爭救濟基金予被上訴人已如前述，故亦難認上訴人支付系爭救濟基金係受被上訴人所為詐欺行為所致。
⑶另上訴人雖主張其為低收入戶，並領有身心障礙手冊，且無
法申請房屋貸款等由，認應視其情況而不須支付系爭救濟基金云云，惟上訴人縱為低收入戶及領有中度身心障礙手冊，然其自承現今有做小生意，每月有一定之工作收入（見本院卷第25頁），並尚得領取政府之身障補助，名下復有系爭房屋之資產，即難認其係無工作能力及無資力之人。況其個人資力、身心狀況誠與被上訴人有無為詐術行為係係屬二事。又被上訴人係基於系爭租約第12條約定，乃要求鄭天蔭將地上房屋轉讓予上訴人時，捐贈年租金三倍之救濟基金，否則其得依約終止租約，而此乃立約當事人間就使用租賃物相關權益所為之約定，是基於契約自由及私法自治原則，以及該租約尚無違背法令及公序良俗之情，故該租約約定自應認對立約之雙方均屬有效。而上訴人在與被上訴人簽訂與系爭租約相同內容之基地租約及支付系爭救濟基金前，其本得依其自身經濟狀況、付款能力及身心狀況等各方面因素，詳加斟酌考量，進而決定是否簽定基地租約及同意代鄭天蔭支付系爭救濟基金，則其在與鄭天蔭調解後，既已斟酌自身情況成立前開調解筆錄及協議，同意代鄭天蔭交付系爭救濟基金予被上訴人，以辦理簽立基地租約及過戶事宜已如前述，則其支付系爭救濟基金及簽立基地租約即係本諸其真意所為，自非受被上訴人詐欺所致，亦非屬被上訴人之暴利行為至明。故上訴人主張其係受被上訴人詐欺或暴利行為而支付系爭救濟基金及簽約，乃行使撤銷權，請求被上訴人返還系爭救濟基金云云，自無足採。
⒊系爭租約及基地租約第12條之約定有無違反消保法第12條之
規定？⑴查鄭天蔭與被上訴人間成立之系爭租約，與上訴人與被上訴
人間成立之基地租約內容相同，此為兩造所不爭執。而由上開租約第12條均約定「乙方( 即承租人) 欲將租用基地轉租或地上房屋轉讓他人時，須得甲方（即出租人）書面同意，並應捐贈年租金三倍之救濟基金，否則，甲方得終止租約，收回基地，乙方不得異議。」，此乃被上訴人基於承租人承租使用其所有系爭土地所為之約定，該內容實難認有何違反消保法第12條之誠信原則或顯失公平之情，且該租約亦難認有何違背法令及公序良俗已如前述，故基於契約自由及私法自治原則，自屬有效成立，並得拘束立約之雙方。從而，在無合意解除或更改基地租約條款前，上訴人主張被上訴人就基地租約第12條嗣後不得記載之將來不作為之義務，顯於法無據。
⑵另上訴人固主張如系爭救濟基金之請求勝訴，其則依消保法
規定請求被上訴人應支付懲罰性賠償金18萬元云云，然系爭租約並無違反消保法已如上述，又上訴人請求被上訴人返還系爭救濟基金93,936元之主張並無理由亦業如前述，故其依消保法之規定，請求被上訴人給付懲罰性賠償金顯屬無據。況被上訴人乃以舉辦並發展社會福利，不以營利為目的之救助事業為宗旨所設立之財團法人，此有法人登記證書1 紙在卷可憑( 見本院卷第38頁) ，此核與消保法所規範「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者」之企業經營者要件未合，故上訴人亦無從依消保法之規定，請求被上訴人應負消保法之賠償責任及給付懲罰性賠償金。從而，上訴人依消費者保護法等規定，請求被上訴人返還系爭救濟基金及給付懲罰性賠償金，暨基地租約第12條違反消保法之約定嗣後不得記載云云，均屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人係依系爭租約第12條之約定收取系爭救濟基金，又上訴人係自行同意代鄭天蔭支付系爭救濟基金予被上訴人，故被上訴人並無負有返還系爭救濟基金予上訴人之義務。另系爭租約及基地租約之約定，亦難認有何違反消保法第12條之規定，則上訴人以租約第12條約定違反消保法，乃依消保法及不當得利之法律關係，請求被上訴人應返還上訴人系爭救濟基金93,936元及自101 年11月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；如上訴人勝訴，附帶請求賠償懲罰性損害賠償金；仁愛之家基地租賃契約第12條違反消保法以後不得記載，均無理由，應予駁回。而原審就上開請求為上訴人敗訴之判決，就此認事用法尚無違誤，自應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項及第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 謝宗翰法 官 楊淑珍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 14 日
書記官 許琇淳