臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第272號上 訴 人 愛河不動產有限公司法定代理人 陳明水訴訟代理人 張簡復中
陳儷方被上訴人 鄭筑勻上列當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於民國102 年6 月
6 日本院高雄簡易庭101 年度雄簡字第1451號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國102 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：被上訴人透過伊之職員陳儷方接洽，於民國101 年2 月8 日簽訂要約書（下稱系爭要約書）及購屋人給付仲介服務費暨保密約定同意書（下稱系爭同意書），委託伊仲介購買訴外人曾惠如所有坐落高雄市○○區○○街○○號之房地（下稱系爭房屋），並以系爭要約書作為願以新臺幣（下同）10,000,000元購買系爭房屋之意思表示，另在系爭同意書中與被上訴人約定：1.如被上訴人之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或被上訴人提出之承購總價、付款方式或其他承購條件已符合賣方之委託條件，買賣契約即為成立，此時被上訴人同意給付上訴人成交總價款2 ﹪（含稅）之服務報酬。2.因不可歸責受託人事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，買方不得拒絕服務報酬之給付義務。後伊於101 年2 月8 日旋即取得賣方之同意以10,000,000元出售系爭房屋，並與被上訴人相約於101 年2 月15日簽訂買賣契約及過戶之相關事宜，依系爭同意書之約款，買賣契約即為成立，被上訴人應給付伊成交總價款之2 ﹪即200,000元之報酬，此不因其委任代理人到場後，又反悔不願購買未簽定買賣契約而有異，惟經伊一再催索被上訴人給付服務報酬，均未獲置理，為此依法提起本件訴訟，並聲明請求被上訴人給付上訴人200,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。
三、被上訴人則以：當初伊之所以會出價10,000,000元委託上訴人買屋，係受上訴人之職員陳儷方詐欺該屋屋齡所致，陳儷方帶伊參觀系爭房屋時，向伊偽稱系爭房屋屋齡僅有20餘年，伊直至委託在銀行工作之友人代為評估購買系爭房屋之可貸金額時，始經該友人告知系爭房屋屋齡已37年，無法承作貸款，故而簽約時方不願購買，被上訴人係受原告職員陳儷方之詐欺，且簽訂系爭同意書之當時陳儷方亦未交付不動產說明書，伊已依法撤銷簽訂系爭同意書之意思表示，自無須依該同意書之約款給付服務報酬。又該同意書之約款亦因違反民法第247 條之1 及消費者保護法第12條之規定而無效，上訴人執此約款請求被上訴人給付服務報酬為無理由。況伊與系爭房屋之出賣人就買賣房屋必要之點尚未達成意思合致，是該買賣契約並未成立等語資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補稱：其絕無詐欺被上訴人系爭房屋之屋齡，系爭要約書業因出賣人同意而使系爭房屋之買賣成立，被上訴人本應依約履行，其事後據消費者保護法及民法第247 條拒不與出賣人簽約，顯失公平等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息。被上訴人雖未於本院審理時到庭，然具狀答辯稱：本件購屋之買賣雙方，對於契約必要之點尚未達成意思表示之合致，故買賣契約尚難認為有效成立等語資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。是上訴人依系爭要約書請求履行債務之訴，除被上訴人自認上訴人所主張債權發生原因之事實外，應先由上訴人就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被上訴人於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求。
㈡本件上訴人主張其依系爭同意書之約定得向被上訴人請求給
付服務報酬云云，然為被上訴人所否認，是依首揭之說明，其自應就系爭同意書所約定之報酬金請求條件已成就乙情先負舉證之責，而系爭同意書第1 條第1 款關於服務報酬部分明定：如被上訴人之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或被上訴人提出之承購總價、付款方式或其他承購條件已符合賣方之委託條件，買賣契約即為成立，此時被上訴人同意給付上訴人成交總價款2 ﹪（含稅）之服務報酬，是上訴人必先證明被上訴人以系爭要約書簽具之承購條件於其有效期間已經賣方同意，或被上訴人以系爭要約書提出之承購總價、付款方式或其他承購條件已符合賣方之委託條件，始得因買賣契約之成立據以對被上訴人請求給付報酬，茲分述如下：
⒈被上訴人以系爭要約書提出之承購總價、付款方式或其他承
購條件是否已符合賣方之委託條件？被上訴人以系爭要約書所提出承購系爭房屋之總價為10,000,000元，此有系爭要約書在卷可稽（見本院卷第6 頁），然系爭房屋之出賣人委託上訴人銷售系爭房屋之價格為12,800,000元，亦經上訴人在不動產說明書內所附物件個案調查表重要交易條件欄記述綦詳（見原審卷第122 頁），則被上訴人所提出之承購金額是否果與系爭房屋賣方委託條件相符已非無疑，而上訴人於本院固另提出系爭房屋出賣人與之簽定之委託銷售契約書，認出賣人之委託銷售金額嗣後已然調降為10,000,000元，惟「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之」，此為該委託銷售契約書第15條所明定，而該契約書第2 條關於委託銷售價格部分，原記載委託銷售總價為11,000,000元，嗣經人塗銷變更為10,000,000元，並僅由經辦之經紀營業員陳儷方在塗改之部位簽註一「陳」字，而未見任何委託人（系爭房屋出賣人）同意變更之字樣，依上訴人自稱經辦之陳儷方在上訴人處從事房屋仲介已逾16年，對此間之業務甚為熟稔（見本院卷第18頁），若該金額之變動果真為委託人所親為，以委託銷售金額涉屬不動產交易之核心事項且其調降金額之變動影響出賣人之權益甚鉅，為免日後橫生爭執，陳儷方又豈會無視該委託銷售契約書之要式約定，使委託人親自在該書面異動之處簽名以示負責，然該委託銷售總額遭塗改後卻未見委託人以任何形式予以簽章覆核，則此委託銷售金額之變異是否確係經出賣人之同意後所為甚屬可議，況上訴人係在與被上訴人接洽後，始不斷努力與系爭房屋之屋主協商及退讓仲介費，以促成10,000,000元之銷售總價，此業經上訴人於其所提出之存證信函自述綦詳（見原審卷第7 頁），若系爭房屋之銷售總價於被上訴人簽定系爭要約書及同意書之際，早已經出賣人與上訴人以該委託銷售契約書議妥前揭降價事宜，上訴人又豈會有後續持續與出賣人洽商、折讓仲介費以求減價至被上訴人在系爭要約書所載之10,000,000元之必要，更遑論上訴人係以握旋金（應為斡旋金之誤）而非逕以定金之名義收受被上訴人簽發之1,000,000 元支票者（見本院卷第6 頁），而上訴人經本院迭於準備及言詞辯論程序訊問有無其他證據方法提出後，猶未提出何積極之證據方法以實其說，則徒以該曾遭他人刪改委託銷售總價之委託銷售契約書，實不足以使本院形成出賣人在101 年2 月8 日前即已將委託售價調降至10,000,0 00 元而與被上訴人之要約金額相符，是於被上訴人以系爭要約書提出之承購總價、付款方式或其他承購條件之時，自難認已符合賣方之委託條件，進而使系爭房屋買賣之契約成就。
⒉被上訴人以系爭要約書簽具之承購條件於其有效期間是否已
經系爭房屋之出賣人同意？被上訴人以系爭要約書授權上訴人以10,000,000元代其向系爭房屋出賣人作詢價要約之有效期限僅至101 年2 月8 日19時止，業經被上訴人載明於系爭要約書上，且為上訴人所不爭執（見本院卷第6 頁、第19頁），堪信為真實，是系爭房屋之出賣人若未於被上訴人設定之詢價有效期限內為承諾，原要約所為之承購條件對被上訴人即不復具拘束力，且此亦經兩造在系爭要約書內第3 條以「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方，買賣雙方始負履行簽立買賣契約義務」所明定（見本院卷第6 頁）。而上訴人於此固主張系爭房屋之出賣人於101 年2 月8 日當日即已承諾被上訴人10,000,000元之出價，然觀諸系爭要約書上俱未見系爭房屋出賣人按前揭約定所為之承諾意思表示簽章，則出賣人究竟是否確於101 年2月8 日19時之前已為相同條件之讓售承諾，實非無疑，況依前揭上訴人親製之存證信函所示，系爭房屋之屋主係與被上訴人之配偶至上訴人處商談後，經其促成始成就被上訴人原提出之10,000,000元承購總價，「當時」並有國寶地政事務所之代書在場（見原審卷第7 頁），以101 年2 月8 日上訴人並未曾邀約出賣人與被上訴人會面洽談，自與上訴人所指有代書在場之期日不同甚明，且系爭房屋之出賣人若誠如上訴人所主張者，係於101 年2 月8 日有效期限內即已承諾被上訴人之出價，上訴人又豈庸嗣後在代書面前與出賣人協商及折讓仲介費以「成就」被上訴人在系爭要約書所提議之10,000,0 00 元承購總價，此益徵上訴人主張系爭房屋之出賣人於101 年2 月8 日19時前即已對被上訴人之承購條件完成承諾乙節與事實不符，而上訴人復未能提出任何證據方法證明系爭房屋之出賣人果於被上訴人所定之要約有效期限前已然為相對應之承諾，自不足以使本院形成如此之心證。
⒊綜上，上訴人既不能證明系爭房屋之出賣人在101 年2 月8
日前即已將其讓售系爭房屋之條件調降至被上訴人在系爭要約書所載之10,000,000元，或其確於被上訴人所定之要約有效期限前已然為相對應之承諾，則依系爭同意書第1 條第1款所載之服務報酬給付條件均難認已成就，是上訴人自無從據以對被上訴人請求給付交易總價2%即200,000 元之報酬。
㈢至上訴人主張其已為被上訴人媒介締約之機會，而得依民法
居間之相關對定，請求被上訴人給付居間之報酬云云，然居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文，是居間人所報告或媒介者，若終未能成立契約，居間人自無何報酬給付請求之權源。而本件無論被上訴人係因系爭房屋屋齡老舊所致之貸款成數困難而不同意購置，或係對於其所願支出之10,000,000元總價是否已囊括仲介費用容有爭執，此均屬其對於購買系爭房屋必要之點仍有爭議終至無法完成後續締約，難認其係故意以障害上訴人之報酬請領為由而拒絕，自無悖於何誠信原則，是被上訴人既非故意悖於誠信原則致終未能與系爭房屋之出賣人成立買賣契約，上訴人依法即無何居間報酬請求權可言，是上訴人此部分之主張亦屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，依系爭同意書所示，上訴人非待被上訴人以系爭要約書簽具之承購條件於其有效期間已經賣方同意，或被上訴人以系爭要約書提出之承購總價、付款方式或其他承購條件已符合賣方之委託條件，始得因買賣契約之成立據以對被上訴人請求給付報酬，然其既不能證明系爭房屋之出賣人係於101 年2 月8 日19時前已為與被上訴人之要約相對應之承諾，亦不能證明被上訴人簽具系爭要約書時所提出之承購條件與出賣人之讓售條件全然相符，而使系爭同意書所約定之服務報酬給付條件該當，其自不得據之請求給付交易總價2%即200,000 元之報酬，另因其居間之交易終未能成立契約，，其依民法第568 條第1 項亦無從請求居間之報酬，是上訴人請求被上訴人給付其200,000 元，顯無理由，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖為二致但結論並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
民事第三庭審判長法 官 黃宏欽
法 官 陳芸珮法 官 謝宗翰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日
書記官 李祥銘