臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第277號上 訴 人 黃輝衍訴訟代理人 黃輝琳
黃輝堂被上訴人 彭秀梅訴訟代理人 吳剛魁律師複代理人 林健彥律師
蕭能維律師上當事人間買賣契約無效等事件，上訴人對於民國102 年4 月30日本院101 年度旗簡字第143 號第一審判決提起上訴，經本院於民國102 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國88年1 月9 日以買價新台幣（下同）86萬元及分期償還伊及黃輝堂等人所欠美濃農會貸款3,942,74 9元為條件，將所有坐落於高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍：1/5 ）（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為高雄市○○區○○街○段00號之房屋（下稱系爭房屋）出賣予鐘義凡，系爭房屋並已登記納稅義務人為其妻即被上訴人彭秀梅。詎料被上訴人彭秀梅僅給付5 期系爭貸款後，即違約未再給付，且又未通知上訴人及訴外人黃輝堂、楊清玉等人，使系爭貸款因違約未清償而產生利息及違約金，嗣經美濃農會於89年間聲請拍賣抵押物即系爭土地。今鐘義凡未能依約履行給付，使上訴人及其他利害關係人受有損害，為此，爰依法請求解除兩造間買賣契約，被上訴人即應返還系爭房屋予上訴人。並聲明：被上訴人彭秀梅應將系爭房屋之稅籍移轉變更登記予上訴人。
二、被上訴人則以：兩造間就系爭土地、房屋之買賣契約，約定買賣價金為480 萬元，被上訴人已給付86萬元為訂金，嗣又給付上訴人現金50萬元、並以抵銷上訴人積欠被上訴人鐘義凡之修車費用9 萬多元及借款50萬元等積欠被上訴人之夫鍾義凡之債務以代給付，尾款部分則以清償系爭貸款債務為條件。惟上訴人因土地產權不清而遲未將系爭房屋及土地之所有權移轉登記予被上訴人，故被上訴人清償5 期系爭貸款後，即未再給付款等語為辯，並聲明：駁回上訴人之訴。
三、原審經審理結果，以上訴人未能辦理系爭土地之所有權移轉登記，則被上訴人有同時履行之抗辯權，被上訴人因上訴人未辦理系爭土地之所有權轉登記，拒絕再為繳納貸款，自有理由，顯非能歸責於被上訴人，上訴人自不得據為解除契約，上訴人主張解除契約而請求被上訴人移轉系爭房屋稅籍資料，並無理由，而駁回上訴人之訴。
四、上訴人上訴理由略以：480 萬元是1/5 土地與房子一併賣給被上訴人，因其無法一次給付480 萬元，而以償還農會貸款方式給付，因此約定被上訴人應按月償還農會貸款，其至今已違約10幾年，餘款又未付清，若餘款不付清，即應將房子返還給上訴人等語，並聲明請求廢棄原判決。
五、經查：
（一）、本件兩造就系爭土地成立買賣契約，約定總價金480 萬
元，被上訴人已經給付86萬元及代清償貸款5 期，為二造所不爭執（見上訴卷第5 頁、第44頁），二造間就系爭房地存在買賣契約關係乃可確定。而被上訴人基於買賣契約而由上訴人將系爭房屋納稅義務人由楊清玉名義變更為被上訴人亦有契稅申報書、土地建築物買賣所有權移轉契約書及公證書各一份附件可證（上訴卷第38-4
0 頁）。則被上訴人取得系爭房屋之稅籍登記，乃基於兩造間之買賣契約，具有法律上原因，兩造契約若繼續仍存，則上訴人即得繼續保有系爭房屋納稅義務人名義，而無塗銷或變更之餘地。
（二）、上訴人主張被上訴人違約而解除契約是否合法？
1、本件兩造並未訂立書面之買賣契約，然房屋及土地應有部分1/5 之總價金為480 萬元，而被上訴人已交付86萬元及代為清償貸款5 期，此為雙方所不爭執，若被上訴人確有未向農會償還貸款而遲延給付價金之情形，則因二造間之契約關於價金之給付未定有確定之給付期限，此時出賣人依民法第229 條第2 項「給付無確定期限者，債務於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負延遲責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力。」之規定，即應定期催告被上訴人履行。若被上訴人經催告而未為給付，始自催告時起負遲延責任，於被上訴人遲延給付時，上訴人始可依民法第254 條「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」之規定解除契約。解除契約後始得依民法第259 條之規定，請求被上訴人負回復原狀之義務而回復稅籍。況若契約解除而欲回復原狀，依民法第
261 條「當事人因契約解除而生之互相義務，準用第
264 條至第267 條之規定。」及第264 條「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付實，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」之規定，在上訴人未返還其所受領之86萬元及五期代繳之金額前，亦不得請求回復原狀。
2、本件上訴人雖主張被上訴人違約，但未經合法程序解除契約，兩造所定契約仍存，被上訴人登記為系爭房屋之納稅義務人乃屬合法有據；上訴人請求被上訴人回復稅籍為上訴人，即非有據。
（三）、上訴人主張因被上訴人不履行代繳貸款義務致上訴人土
地遭農會拍賣，而由其兄弟黃輝堂出面處理造成損害等情；經查：
1、系爭土地原為上訴人之繼承人黃丁秋所有，並向美濃農會借款440 萬元設定抵押權擔保。84年9 月7 日黃丁秋死亡，系爭土地由繼承人即上訴人及黃輝琳、黃瑞英、黃輝堂、黃輝郁共五人於84年9 月辦理分割繼承登記，每人應有部分均為1/5 。而上訴人黃輝衍自85年辦理繼承登記取得持分1/5 所有權之後，迄今均未移轉，此亦有美濃地政事務所102 年1 月16日之回函及土地登記謄本在卷可稽（原審卷第81-84 頁）。惟依民法地348 條第1 項「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」之規定，上訴人自應將系爭土地應有部分1/5 移轉登記並交付予被上訴人。然上訴人迄未將土地移轉交付以履行其義務，被上訴人自得依民法第264 條第1 項「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」同時履行抗辯之規定拒絕價金之給付，上訴人主張被上訴人違約尚非有據。
2、上訴人若將系爭土地移轉登記並交付占有予被上訴人，則美濃農會之貸款仍存於系爭土地上，此時即可由被上訴人代為清償。若被上訴人不為清償，該土地亦將被農會拍賣，對於上訴人並無不利，上訴人不依約移轉過戶，並交付占有，若欲等到被上訴人將農會貸款全部代為清償完畢始要過戶移轉，將來上訴人拒絕過戶或遭第三人查封，被上訴人將毫無保障，被上訴人因上訴人未將土地移轉過戶而拒絕給付，乃屬合法有據。
3、黃丁秋向美濃農會之借款於其死亡後，土地既由5 人繼承，則土地抵押權所擔保之債權自應由繼承人繼承，依民法第1148條「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」之規定，自應由繼承人負連帶清償之責。黃輝堂為繼承人之一，其清償黃丁秋之債務，亦係清償自己之債務，至其清償後應依連帶債務之內部關係向其餘繼承人包括上訴人本於內部分擔關係求償，而與被上訴人無涉。
六、綜上所述，上訴人依解除買賣契約後之法律關係，請求被上訴人彭秀梅應將系爭房屋之稅籍移轉變更登記予上訴人，為無理由。原審駁回上訴人此部分之訴，即無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，並無理由，上訴即應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 謝宗翰法 官 陳樹村以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
書記官 鄧思辰