臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第284號上 訴 人 林玉麗被 上訴人 蔡子華訴訟代理人 許明德律師
鄭勝智律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國102 年
5 月31日本院101 年度雄簡字第2199號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國100 年6 月間透過信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介購買訴外人張ＯＯ所有世紀星鑽大廈（下稱系爭大廈）坐落於高雄市○○區○○○段○○段○0000地號土地（應有部分10000 分之43）上之同段13557 號建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號11樓之25房地（主建物面積55.83 平方公尺，附屬建物10.77 平方公尺，下稱系爭房地），暨共同使用部分同段1376
1 建號（面積8178.90 平方公尺，應有部份10000 分之64，下稱系爭共同使用部分），至101 年7 月間經代書告知上訴人所購買系爭房地權狀含有編號61號停車位（下稱系爭停車位），經向張ＯＯ求證，方知張ＯＯ已於82年間將系爭停車位使用權出售予被上訴人，現仍為被上訴人使用中。系爭大廈於80年間完工，住戶成立分管契約，張ＯＯ分管系爭停車位，雖張ＯＯ於買賣契約未表明要出售系爭停車位，然亦未表示不出售，上訴人既買受系爭房地並經登記，已合法取得系爭停車位之所有權，爰依民法第767 條第1 項前段、第82
1 條及第179 條等規定，提起本訴，求為判命：被上訴人應將系爭停車位遷讓返還予上訴人，並自100 年6 月起至返還之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利新臺幣（下同）2,000 元等語。
二、被上訴人則以：張ＯＯ於80年10月15日向訴外人陳炯泰購買系爭停車位使用權，再於82年10月12日以70萬元售予被上訴人，並經系爭大廈管理委員會發給「永久地下停車位置證明書」，被上訴人已與系爭大廈其他住戶成立分管契約。上訴人與張ＯＯ所簽訂系爭房地買賣契約，買賣標的並未包含系爭停車位，上訴人自始未取得系爭停車位之所有權，被上訴人占有系爭停車位具有法律上原因，上訴人不得請求被上訴人返還系爭停車位及給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人勝訴。上訴人提起本件上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭停車位返還與世紀星鑽大樓及其基地之全體共有人，並由上訴人代為受領。㈢被上訴人應自100 年6 月17日起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人2,000 元。至於其上訴理由，除援用原審陳述及主張外，另於本院補陳：
㈠系爭停車位所有權登記於上訴人名下為事實狀態，張ＯＯ未
為任何將系爭停車位應有部分移轉登記之請求，依此可認張ＯＯ已承認其有出售系爭停車位所有權予上訴人之意思實現，契約行為自效力未定轉為有效，亦不得撤銷，故除張ＯＯ將系爭停車位所有權移轉登記回原所有人，方可認定其為不同意。
㈡上訴人信賴不動產登記制度，購得系爭停車位所有權並完成
地政登記，符合特別成立要件，未受任何限縮。上訴人以共有人身分成為分管契約主體，繼受原分管契約地位。被上訴人向張ＯＯ購買之使用權並無所有權故無分管地位，甚至非區分所有權人，無從與其他共有人分管構造、使用、登記均無獨立性之系爭停車位，此觀最高法院101 年度台上字192號判決亦同此旨。
㈢張ＯＯ之夫曾對兩造、房屋仲介稱「我又沒有說要賣61號車
位」，是系爭停車位之出賣與否在張ＯＯ夫妻意思中，尚取決於其「說或不說」，自認對系爭停車位有支配力。故與其於原審提出之書面證明書所陳「建商又沒說車位有產權‧‧‧已賣給被上訴人‧‧‧」云云，自相矛盾。況上訴人與張ＯＯ簽訂買賣契約書之相關法令說明頁記載「共同使用部分內含停車位」，系爭停車位與編號94號停車位之產權均在共同使用部分，張ＯＯ亦留存一份契約書，以張ＯＯ夫妻之學經歷應可理解其意，且其更於專任委託書上「上述委託銷售之土地持分中，有無因其他建物或車位不併同出售，該建物或車位之土地持分須加以保留之情形」欄位勾選「無」，綜觀上開說明，張ＯＯ之內心真意非如買賣契約書第2 頁記載未委託銷售系爭停車位、未有移轉系爭停車位所有權之意思，更難謂其無矇蔽上訴人與被上訴人，將一停車位所有權與使用權分售二賣之故意。被上訴人亦曾經請求張ＯＯ將系爭停車位之所有權回復登記，以保障被上訴人之使用權，然遭張ＯＯ拒絕，張ＯＯ拋棄系爭停車位所有權已造成被上訴人與張ＯＯ間原合意買賣系爭停車位成為給付不能，僅存在債權效果，被上訴人無再占用系爭停車位之權利。
㈣仲介證人於原審證述無法辨別系爭停車位是否存在於買賣標
的內，卻能確定系爭停車位不存在於買賣標的中，實有矛盾，且其對於系爭停車位之估價更有40萬元至80萬元之差距，更不足採信。上訴人舉證相近時期之房屋、車位實際客觀成交價格，證明上訴人支付相當之金額一併購得系爭停車位，地政機關之移轉登記原因亦記載為買賣，張ＯＯ雖陳稱2 個車位非此等價格，實有疑慮。
㈤上訴人與張ＯＯ間就系爭房屋之買賣契約內容為36.11 建坪
、加2.989 地坪之持分，其中含房屋及1 個車位，所有建物及車位均屬於買賣標的。張ＯＯ隱匿系爭停車位，並無損上訴人因所有權之分管或約定專用權行使及繳稅義務負擔，上訴人已完成以買賣為原因之登記，並繳交買賣契約稅金及每年支付地價稅、房屋稅。另地下室與建物有密不可分之主從關係，使用權是所有權之積極權能，不可能與所有權分離而成為單獨之買賣標的，建物與停車位均不得單獨出售。出賣停車位之定義即出賣坐落土地及建物之應有部分，此有臺灣高等法院暨所屬法院91年法律座談會民事執行類提案第18號可參照。另依高雄市營建管理處頒布之公寓大廈管理條例實務彙編亦表示公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。另見系爭大廈101 年度區分所有權人住戶大會會議紀錄，系爭停車位位置證明書應由所有權人即上訴人領取，由此可證，系爭大樓並無車位可外賣或設定使用權予非區分所有權人之特別約定，被上訴人亦未曾與區分所有權人成立特別約定，故上訴人實為系爭停車位之分管權人及約定專用權人。
㈥被上訴人並非系爭大廈之區分所有權人，不論公寓大廈管理
條例之規定是否溯及既往均無適用，約定專用權依據按公寓大廈管理條例第9 條，被上訴人既主張公寓大廈管理條例不溯及既往，卻又依同條例第9 條主張約定專用權，豈不矛盾，專用權係由區分所有權人以車位區分所有權約定而來，既無獨立之所有權即不得單獨買賣。迄今仍無車位使用權脫離所有權單獨為買賣標的物之規定，亦無習慣、亦不符法理，是被上訴人與張ＯＯ間之買賣契約僅能適用債權規定，而無法適用物權法規定，更不得適用公寓大廈管理條例。
㈦契約自由原則雖可優先於法律適用，但不可創設物權，然張
ＯＯ竟將系爭停車位，一位二賣，再將系爭停車位重複售予不知情之上訴人，故意另與上訴人成立買賣契約之合意並完成登記。上訴人基於與張ＯＯ間契約之合意及完成登記之效力，係系爭停車位之名義上與實質上之所有權人，依民法第
818 條規定，被上訴人既無應有部分，其對於共有務之使用收益權亦無，系爭停車位與上訴人購買之系爭房屋有密不可分之主從關係。系爭大廈並無停車位可外賣或可設定使用權予區分所有權人以外之人之特別約定，自保存登記後之停車位買賣習慣，均為17% 建物、5%土地持分移轉登記，此有地政紀錄可稽，被上訴人亦未曾與區分所有權人成立特別約定。否則若被上訴人確有與區分所有權人成立特別約定，即可依98年立法通過之民法第826 之1 條、土地豋記規則第155之1 條規定，完成地政註記登記，產生物權對世性效力。張ＯＯ一物二賣、雙重得利，違反契約誠實信用原則；被上訴人使用系爭停車位而未繳納稅金，上訴人與被上訴人間未成立或繼受任何契約關係，上訴人無違反亦無可能違反誠實信用原則，故主張應排除被上訴人無權占有之侵害。
㈧原判決認定上訴人未取得系爭停車位之專用權，實有違誤。
共有物約定分管或約定專用權，應係由共有人為主體、共有物為客體，基於應有部分而成立。上訴人係系爭停車位應有部分之共有人，並無特別約定，被上訴人並無應有部分而非共有人，亦與全體共有人無特別約定，是系爭停車位之所有權人應屬上訴人。張ＯＯ隱匿系爭停車位，係為規避交付停車位之責，然此無損上訴人之契約地位，被上訴人既從未與系爭大廈共有人間另有特別約定，從未取得共有契約關係地位，系爭大廈住戶對於被上訴人之占用系爭停車位之情事，或因不知情、權利意識欠缺、對於法律規定之誤解等原因，未向被上訴人表示反對意思，然此等不作為僅係單純沉默，不得因此即視為、推定被上訴人已與所有共有人間形成特別約定。不動產登記具有絕對效力，原判決卻違反不動產登記之絕對效力與善意取得之規定，顯有違誤，應予廢棄等語。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第181 頁至第182 頁即本院10
3 年10月15日言詞辯論筆錄）：㈠系爭大廈建築竣工日期日80年3 月14日，並於當日取得建築執照，有使用執照在卷（見本院卷第156 頁) 。
㈡張ＯＯ於80年6 月17日向起造人同揚建設股份有限公司（下
稱同揚公司）買受系爭房地，並於80年6 月15日，以每車位75萬元向訴外人即系爭大廈起造人之一陳炯泰購入編號第94號及系爭停車位，有世紀星鑽交屋約定書、停車位使用權買賣契約書、認證書及車位配置圖在卷（原審卷第40頁、第42頁至第44頁、第61頁至第65頁）。
㈢上訴人於100 年6 月7 日，透過信義房屋仲介，向張ＯＯ購
買系爭房地，買賣契約約定買賣標的物尚包含系爭大廈地下
3 層第94號停車位，有信義房屋買賣仲介專任委託書、不動產買賣契約書附卷（見原審卷第22頁至第24頁、第67頁至第78頁）。
㈣張ＯＯ於為上開買賣後，於100 年6 月17日將系爭房地及其
基地共有部分之應有部份所有權併同移轉予上訴人。張ＯＯ並未保留系爭大廈及其基地之所有權持分。
㈤張ＯＯ於82年10月12日，以75萬元將系爭停車位之使用權售
與被上訴人，有停車位使用權買賣契約書（見原審卷第41頁）。
㈥系爭停車位自82年起迄今，為被上訴人占有及使用中。
㈦被上訴人並非系爭大廈房屋之區分所有權人。
㈧系爭停車位租金行情約每月2,000元。
㈨系爭大廈管理委員會於101 年7 月5 日製發「世紀星鑽大樓
永久地下停車位使用證明書約定專用使用權」予被上訴人收執（見原審卷第45頁）。
㈩系爭大廈所有車位係附屬於共同使用部分之建號即三塊厝段13761 建號（原審卷第7 頁）。
系爭大廈所有車位，無法依共同使用部分所載之應有部分比例之多寡，區分何區分所有權人有車位及車位數量。
同揚公司102 年4 月17日函覆內容略以「查61號車位原始承
買人（即指陳炯泰）出售該停車位時，無一併將車位公設及土地持分移轉予新承買人（即指張ＯＯ），僅交付停車位使用權買賣契約認證書。」（見原審卷第252 頁、本院卷第28頁）。
五、本件之爭點：㈠上訴人請求被上訴人返還系爭停車位有無理由？系爭停車位
是否為上訴人買受之範圍？㈡上訴人向被上訴人請求相當於租金之不當得利，有無理由？
六、本院判斷如下：㈠系爭房地所屬之系爭大廈，建築完成於80年3 月14日，而公
寓大廈管理條例係於84年6 月28日始經總統公布，於同年月30日施行，該條例對於專有部分（含約定專用部分）及共用部分之使用收益處分均明訂其規範，並列舉不得為約定專用部分之法定共用部分，然在上開條例施行前，業者間成立所謂讓售契約中同時設定專用使用權之方式甚為普遍，此種約定多是於公寓大廈預售時，由出買人與買受人於買賣契約中約定共同部分或基地之特定部分由某買受人專用。詳言之，公寓大廈之原始出賣人（一般為建商、不動產業者），於分批讓售時，一方面預先作成保留專用權之定型化契約（附合契約），經買受人簽約同意放棄其對所保留專用使用權客體之專用權，另一方面則與特定人締結專用使用權契約，而使其取得專用使用權。是公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之建築商，於出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，除受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形外，各區分所有權人及其受讓人，應受其拘束。系爭大廈係於公寓大廈管理條例實施前，分層分戶出售系爭大廈之區分所有建物，地下層固為該大樓各區分所有權人之共同使用部分，然出賣人分層分戶出售系爭大樓而與各承購戶時，係另行出售地下層停車位之專用權，此依卷附訂立日期80年6 月17日之世紀星鑽交屋約定書第2條第1 項「公共設施：樓梯間、電梯間、走道、門廳、受電室、發電機室、法定屋頂突出物、地下室（未含汽車停車位在內），管理室及其他共同使用部分之分擔面積在內。」、第3 條第1 項「本大廈之地下室停車位，平時由車位置者使用，但其使用應受有關法令限制，空襲時應無償提供作為公共防空避難之用。」等約定（見原審卷第64頁），堪認系爭大廈之區分所有權人，於簽約購屋時，即可知悉系爭大廈有保留地下層停車位之專用權，另行分別附隨於房屋出售之情形，而仍買受房屋，依前開說明，應視為各停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用之默示承認，此與共有物之約定分管相類，且無違反強制或禁止之規定。張ＯＯ取得系爭房地、第94號停車位及系爭停車位，及其出售系爭停車位之專用權均早於84年6 月30日公寓大廈管理條例施行生效前之
80、82年間，則本件關於系爭停車位專用權有無，應依前開說明以為判斷，核先敘明。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，業經最高法院17年上字第917 號判例意旨闡釋明確。本件上訴人主張其為系爭停車位之專用權人，被上訴人無權占用，乃本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭停車位及給付相當租金之利益。被上訴人否認上訴人之權利，並抗辯其向系爭停車位之前手張ＯＯ買受而為專用權人。則依上開條文規定及判例意旨，即應由上訴人就已取得系爭停車位專有使用權之事實先為舉證證明，且若其未能舉證證明，縱被上訴人之舉證有疵累，仍應為上訴人敗訴之判決。
㈢上訴人主張其取得系爭停車位之專有使用權，係以其向張Ｏ
Ｏ買受系爭房地時，已同時買受系爭停車位等語，為其論據。然查：
⒈系爭大廈之公共設施，僅編列單一建號即13761 建號，並未
將停車位使用空間另行單獨編號，亦即公共設施之登記範圍，係包括停車空間在內，為兩造所不爭執。而公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位在內，均編列在同一建號。此時，各區分所有人之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則仍應視登記之狀態而定。若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定獨立建號者相同。至若未為任何加註者，縱區分所有（專有）部分之面積相同，而在公共設施部分登記之應有部分不同，因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內，參以此類登記狀態並無從區別算出停車位之應有部分所表彰之比例，亦無從據以分割而辦理該停車位所表彰之應有部分，致無從為移轉登記，故一般均藉由停車位使用證明書及向管理委員會登記之方式，用以表彰分管契約內容之約定，以資證明享有停車位之約定專有使用權，並符合區分所有人間得相互轉讓使用停車位之現實情狀。
⒉再者，公寓大廈等集合住宅之公共設施，原則上均屬各區分
所有人共有，但就公共設施內，仍得約定其中部分僅供特定區分所有人使用。在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於上開約定而取得約定專用權，應認各區分所有人間已合意成立分管契約。又此項約定專用之情形，如經以表彰停車位使用權之證明書方式記載，並向管理委員會為登記，因管理委員會為依法執行區分所有權人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織，並為眾所周知可向其查詢該公寓大廈之相關事項，則其所為登記情形，自具有相當之公信力及公示性，並得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有人。就此而言，在建物登記謄本上無從確認公共設施應有部分之範圍是否包括停車位時，區分所有人間用以表彰停車位專用權之使用證明書及管理委員會所為之登記狀態，應較單純應有部分之登記狀態，較為符合分管契約下停車位專有使用權之證明。
⒊上訴人所買受之系爭房地，在公共設施應有部分之登記狀態
，雖較相同面積房屋之應有部分比例為高（見原審卷第147頁至第157 頁），惟依上開說明，仍不足採為即已取得系爭停車位專有使用權之依據，此情亦為兩造所不爭執（見上開不爭執事項所載），且依卷附系爭大廈之使用執照原核准竣工圖說，地下二層停車空間為28輛，地下三層停車空間為29輛，合計停車數量為57輛，然系爭大廈起造人同揚公司變更設為地下三層為59輛，同揚公司於興建時，合計興建322戶，依該變更後停車位亦僅為100 餘輛，有高雄市政府公務局103 年6 月3 日高市工務建字第00000000000 號函附原核准使用圖說、地下二、三層平面圖及停車位配置圖在卷可稽（見本院卷第154 頁至第159 頁，該函誤載為58輛），可見並非每位區分所有人之專有部分均附有停車位。同揚公司於出售系爭房地予張ＯＯ時，並未一併出賣停車位（見後述），而係由另一起造人陳炯泰將編號第94號停車位及系爭停車位，以另行書立買賣契約同意書並經法院認證後，連同附圖（即停車位配置圖）一併交付予張ＯＯ，有該經認證之同意書在卷可憑（見原審卷第40頁、第42頁至第44頁、第61頁至第63頁），足見就購買停車位專用權者，係藉由交付停車位使用證明書（停車位配置圖）之方式為佐證，且依該證明書所示，係明確標示停車位編號及停車位位置。則就系爭大廈而言，持有停車位證明書並經向管理委員會登記者，即應受推認為系爭停車位之專有使用權人。此外，依上開世紀星鑽交屋約定書第2 條第1 項之約定，顯然將汽車停車位明文排除列入公共設施之面積內，業據兩造所不爭執之同揚公司10
2 年4 月17日函覆略以「查61號車位原始承買人（即指陳炯泰）出售該停車位時，無一併將車位公設及土地持分移轉予新承買人（即指張ＯＯ），僅交付停車位使用權買賣契約認證書。」等語（見原審卷第252 頁），在在可認不得僅以系爭房地之公共設施應有部分之登記狀態，較相同面積房屋之應有部分比例為高，遽認定系爭房地即已取得系爭停車位專有使用權甚明。
⒋再依卷附上訴人與張ＯＯ之不動產買賣契約書所載，張ＯＯ
售予上訴人標的，除系爭房地外，僅包括編號第94號停車位，未包括系爭停車位一情，除為契約書所記載明確外（見原審卷第67頁至第76頁），亦據上訴人於原審自承「‧‧‧當時告訴我要賣房子及94號車位‧‧‧」等語（見原審卷第48頁），復分據證人即房仲業者楊政錡於原審證稱：「我幫原告（即上訴人）買房子，當時是以一個房子和一個車位，也就是94號車位去談價碼，若是2 個車位就不是這個價格了，會再多4 、50萬元‧‧‧」、「權狀看不出來有停車位坪數‧‧‧本件停車位沒有任何證明，但管委會有註明，只能去管委會求證，我去管委會求證，也說是一個房子配一個94號車位。」、「以張ＯＯ認知61號車位的使用權很早就賣給被告（即被上訴人），因為張ＯＯ已經賣得很便宜，就是以一個房子與一個車位的價格來賣，契約上也寫得很清楚。也拿出之前賣給被告的合約書給我看過」、「（當時去現場有無去看停車位？）有，就是看94號車位」、「只看94號車位，之後就談價格」等語綦詳（見原審卷第129 頁至第132 頁）、證人即房仲業者陳彥廷於原審所結稱：「系爭不動產是透過我仲介成交，我跟原告介紹這案件，原告與我一起去看房屋，當初買賣的標的是一間子及一個車位，總價就是一個房子及一個車位」、「如果本件買賣標的是含兩個車位的話，不會是這個價錢。因為本件是早期的房子，雖然有去地政機關調所有權狀，仍無法判讀停車位，所以當時主要是依照屋主之陳述」、「（假設本件原告買到二個車位，是否會是這個價錢？）不會，那邊一個平面車位市價約七、八十萬元」等語明確（見原審卷第185 頁至第186 頁），足認上訴人與張ＯＯ於100 年6 月間締結不動產之買賣契約時，係以系爭房地及編號第94號車位為買賣之標的，並以該標的就買賣價金進行磋商，自始未就系爭停車位列為買賣範圍，遑論上訴人有何議價、給付價金，進謂取得系爭停車位之專用權。
⒌從而，系爭大廈公共設施部分雖僅編列13761 建號，系爭大
廈所有車位亦附屬該建號內，惟依上揭同揚公司交屋約定書第2 條第1 項之約定及回函所示，顯然將汽車停車位排除列入公共設施之面積內，停車位專用權之取得，係另行書立買賣契約同意書並經法院認證後，連同附圖（即停車位配置圖）一併交付予買受人甚明，雖張ＯＯ前確向原始起造人之一陳炯泰購買編號第94號停車位及系爭停車位，然無法認定系爭停車位係附隨於系爭房地所有權內，並以系爭房地共用部分有增加其應有部分之登記，該增加之應有部分遽認係表彰系爭停車位。此外，依上訴人與張ＯＯ所簽定之不動買賣契約書所載，及證人楊政錡、陳彥廷等人之證述，甚以上訴人所自承，上訴人顯然未向張ＯＯ購買系爭停車位，其主張向張ＯＯ買受系爭房地時，同時亦買受系爭停車位云云，尚無可取。
㈣被上訴人確屬有權占用使用系爭停車位：
⒈承上所論，系爭大廈所有車位，既無法依共同使用部分所載
之應有部分比例之多寡，區分何區分所有權人有車位及車位數量，係以交付停車位使用權買賣契約認證書，則受讓系爭大廈內之車位使用權，若已經分管契約辦理相關之權利變動程序（例如向管理委員會為登記），其所受讓取得之使用權，即得據以對抗嗣後取得專有部分及共用部分之所有權人，亦即原專有部分之所有權人縱有依購買或其他方式取得系爭停車位之使用權，但既已在所有權變動將其停車位使用權讓與第三人，則其專用部分所有權嗣後在變動時，已無附隨有停車位使用權之狀態，該受讓專有部分所有權之第三人自亦無從享有停車位之使用權，此乃依分管契約就共用部分所產生之準物權效果。
⒉查張ＯＯ於82年10月12日，以75萬元將系爭停車位之使用權
售與被上訴人，系爭停車位自彼時迄今，均為被上訴人占有及使用中，雖被上訴人並非系爭大廈房屋之區分所有權人，然按債權受讓人之權利，不得大於讓與人。是以特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使當事人一方繼續占有該不動產，並由他方依約交付使用，且該事實為第三人所明知或可得而知，縱末經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，仍難謂非具有公示性質，如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101 年度台上字第437 號裁定意旨參照）。為前所論，上訴人於買受系爭房地時，即已知悉張ＯＯ所出售僅為編號第94號停車位，系爭停車位已賣予被上訴人，是上訴人於取得系爭房地所有權之前，已有可得知悉被上訴人與其前手張ＯＯ間有停車位買賣契約而有停車位使用權存在之情形，且占有具有公示性，況上訴人既係透過專業仲介購買系爭房地及停車位，對於被上訴人因買賣而有使用停車位之權利，亦屬可得而知。上訴人於上開情狀，既仍願受讓系爭房地所有權，自與法律保障「善意第三人不受不測損害之虞」之情形不相當，其因而與被上訴人發生利益衝突，相較於被上訴人取得系爭大廈特定位置之使用權在先，無從得知日後會與上訴人發生利益衝突之情況相衡量，不應由被上訴人承擔不能使用之不利益。換言之，從法的價值及社會通念為正義之評量，被上訴人自有優先受保護之必要，上訴人於承受前已可測知有上述損害之虞，不能認係善意，應不受善意之保護，始為公平 。
⒊次按基於一定法律上之原因而享有占有之權利，亦稱本權；
既因占有而具有事實支配標的物之外觀，自足以表彰本權。另共有物分管範圍同意他人使用收益持，若共有物應有部分之共有權轉讓另一人，該使用收益之他人對於受讓共有權之人，除有民法第425 條之適用外，不得主張有權使用收益（參照最高法院72年台上字第938 號判例）。而民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定所保護之利益，在於避免承租人支付租金後，無法確保使用權之存續。被上訴人主張其占有系爭停車位係因其本人向系爭房地之前手即張ＯＯ支付代價，張ＯＯ因而將特定位置交付其本人使用之事實，既為上訴人所不爭執，是被上訴人支付價金予張ＯＯ而受交付並占有使用特定停車位之權利，雖因停車位所在之建物屬系爭大廈全體住戶共有，惟其即支付占用車位之價金予張ＯＯ，其契約之對造是張ＯＯ，而非其他住戶，支付使用車位對價者，雖因未取得車位所在之系爭大廈內專有建物所有權，然因實質上已支出使用系爭大廈內特定停車位（即特定停車空間）之對價，則解釋上應認係一次付清對價而取得占有供停車使用至建物滅失為止之權利，該權利之性質即與租賃之有償性質無殊。是被上訴人購買停車位而占有系爭大廈該特定停車空間，其性質與租賃契約相類，嗣後系爭房地縱由上訴人取得所有權，得類推適用民法第425 條規定，賦予債權物權化之效力，即應認被上訴人使用停車位之權利，對取得系爭房地所有權之上訴人繼續存在，被上訴人自得以其與張ＯＯ間之契約關係對上訴人主張其有權繼續占有使用系爭停車位，方屬公允，遑論上訴人就系爭停車位並未給付任何價金，未自張ＯＯ處取得系爭停車位之使用權，若認上訴人於未付分文情況下，得就系爭停車位主張返還或租金收益之權利，不啻有雙重獲利。
⒋從而，被上訴人使用系爭停車位並非無權占有，上訴人訴請
上訴人返還系爭停車位與系爭大廈及其基地之全體共有人，並由上訴人代為受領，並請求給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項前段、第821 條及第179 條等規定，請求被上訴人返還系爭停車位與系爭大廈及其基地之全體共有，並自100 年6 月起至返還之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利，均非有據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決核無違誤，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張或陳述及其攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 10 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 秦慧君法 官 黃苙荌本判決不得上訴。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
書記官 李月君