臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第292號上 訴 人 翔雁樓管理委員會法定代理人 孟春華訴訟代理人 王貴蘭被上訴人 曹俊銘訴訟代理人 張宗隆律師上列當事人間確認停車位所有權事件，上訴人對於民國102 年5月31日本院岡山簡易庭102 年度岡簡字第75號第一審簡易判決提起上訴，經本院於102 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國100 年7 月12日經本院100 年度司執惠字第33681 號強制執行程序拍賣取得坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍萬分之22551）、土地上之同段218建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○號8 樓，權利範圍全部，下稱系爭房地），及共用部分即同段243 建號建物（下稱系爭建物）之權利範圍萬分之560 ，並於同年7 月25日取得權利移轉證書，辦理所有權登記完畢。而公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為同一建號，由區分所有權人全體共有，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權及其範圍，當可解釋為一共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，則如購買車位者取得較多之應有部份，自得對該特定車位享有專用權。系爭建物為翔雁樓（下稱系爭大樓）區分所有權人所共有，並設置為停車場，系爭建物之原屋主曾東益前向建商購買其中編號第21號、第22號停車位（下分稱系爭某號停車位，合稱系爭停車位），而依分管契約就系爭停車位享有專有使用權，其嗣將系爭建物出賣予訴外人高清琴，再經拍賣程序由伊取得，系爭停車位權利當然隨同移轉予伊，則伊依分管契約就系爭停車位自有使用權，而上訴人否認伊有系爭停車位之使用權，伊對於系爭停車位有無使用權存在之私法上地位不明確，自有提起本件確認之訴之必要，爰依法提起本訴等語。並聲明：確認被上訴人就系爭停車位有專有使用權存在。
二、上訴人則以：系爭建物設置為公共設施，依謄本所載，其主要用途為門廳、避難室兼停車空間，適用於系爭大樓之47戶住戶，並無註明登載供給特定人使用或單獨持有所有權利之資料，而系爭建物之使用執照內記載地下室設置法定停車位
5 個，又另增設21個停車位供公共使用，該項權利應屬全體區分所有權人公同共有，且依土地登記規則，系爭大樓地下層之法定門廳、避難室等無單獨辦理所有權登記而欠缺定著物之獨立性，自不得單獨取得所有權，建商亦不得單獨取得所有權，即使建商與住戶於買賣契約上另有約定亦不影響此一事實。況系爭建物於法院拍賣公告上清楚載明，該項權利為共同使用部分，並未載明為停車空間，自無所謂專有使用權，且被上訴人於拍賣前即已知悉，自無於事後主張之理。而法定停車位乃屬區分所有權人所共有，並非得由特定人所單獨持有，系爭大樓規約中亦無此規定。又依高雄市政府工務局使用執照之登載，系爭建物內設置設施之權利，確屬公眾使用，而應為全體區分所有權人所公同共有。本件被上訴人前亦曾就此提出刑事竊佔告訴，亦經臺灣高雄地方法院檢察署（下稱雄檢）101 年度偵字第22156 號為不起訴處分確定在案，故被上訴人之主張並無理由等語為辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，判決確認被上訴人就系爭停車位有專有使用權存在。上訴人不服，提起上訴，於本院陳稱：依本院100年度司執惠字第33681 號強制執行案件之拍賣公告，並未載明連同地下室停車位一併拍賣，故被上訴人指稱其因拍賣取得系爭停車位權利云云，尚屬無據。且被上訴人所持之權狀，並無加註含停車位權利範圍或車位編號之記載，難認被上訴人就系爭停車位有專有使用權。而曾東益前僅出售系爭21號停車位予高清琴，並保留系爭22號停車位之使用權，此為系爭大樓之全體住戶所知悉，應有公示作用，被上訴人並應受此分管契約之拘束，僅得就系爭21號停車位有專屬使用權等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則以：公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉，故法院拍賣系爭大樓之專有部分，效力自及於共同使用部分之應有部分，又曾東益出售系爭房地後，已非系爭大樓之區分所有權人，自不得保留系爭22號停車位使用權等語以資抗辯，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於100 年7 月12日經本院100 年度司執惠字第3368
1 號執行程序，拍賣取得系爭房地及系爭建物之權利範圍萬分之560 ，且於同年7 月25日取得權利移轉證書，並辦理所有權登記完畢。
㈡系爭大樓於82年間起造後，由曾東益買受系爭房地及系爭停
車位使用，曾東益嗣將系爭房地及停車位出售予高清琴，高清琴出具切結書由曾東益保留系爭21號停車位使用。
㈢曾東益出售系爭房地後在系爭大樓已無專有部分。
五、本院得心證之理由：㈠系爭建物有無分管約定？⒈按區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分
所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，土地登記規則第81條定有明文。公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。
最高法院96年度台上字第1152 號裁判要旨參照。
⒉查，系爭建物於82年8 月29日辦理第1 次登記，為系爭大樓
共47戶之公共設施，系爭大樓各主建物乃加附標示公共設施部分之權利範圍，而所有主建物加附標示公共設施之權利範圍均不相同，分別為萬分之99至萬分之560 不等，系爭房地就系爭建物之應有部分則較其他住戶為高，另主建物之建物登記謄本亦標示共用部分即系爭建物之權利範圍等情，有系爭建物之登記謄本及218 建號建物之登記謄本在卷可稽（原審卷第14、15頁）。又有關停車位以共同使用部分登記者，其產權登記方式，除依上述登記為共有外，得由申請人選擇於區分所有建物共同使用部分標示部備考欄加註「停車位共計○位」、「含停車位權利範圍XX分之XX」，並另於附表增列「車位編號」欄位等登載事項，係經內政部於85年9 月7日始以（85）台內地字第0000000 號函示辦理者，亦有上開函文附卷可參。上訴人並自承大樓停車位需付費購買，並依當初建商所核發之使用證明書，固定使用特定編號停車位，該等有車位者所持之權狀並未有特別註記等語（本院卷第36頁）。則上訴人指稱被上訴人所持權狀並無加註含停車位權利範圍或車位編號之記載，即無權利云云，尚嫌無據。
⒊系爭建物為系爭大樓之共用部分，僅建立標示部及加附區分
所有建物共有部分，其建號、總面積及權利範圍，於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，且公共設施併同登記部份之應有部分比例亦不完全相同，系爭大樓之住戶使用停車位需付費購買，並依當初建商所核發之使用證明書，固定使用特定編號停車位等情，均如前述。而系爭房地之原承購戶曾東益向訴外人旭勵建設開發股份有限公司（下稱旭勵公司）買受系爭房地時，另有購置系爭停車位，亦據實際管理並代理曾東益出售系爭房地予高清琴之證人曾民政於雄檢101 年度偵字第22156 號案件中證述明確（該案他字卷卷第97頁背面），並為上訴人所不爭執。足見系爭建物係經旭勵公司與購買停車位使用權之區分所有權人即承購戶曾東益，以登記系爭建物應有部分即權利範圍萬分之560之方式，約定曾東益專用系爭建物編號第21號、第22號之停車位使用權及其範圍，參照前揭最高法院判決要旨，自可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。
⒋上訴人雖辯稱系爭大樓之共同使用部分用途為門廳、避難室
兼停車空間，不得單獨取得所有權，該項權利應屬全體區分所有權人公同共有等語。然系爭大樓之公共設施雖由區分所有權人按其應有部分而共有所有權，惟系爭大樓之門廳、避難室兼停車空間等公共設施，僅共同編列1 個建號即第243號，起造人為旭勵公司，共同使用部分中之地下停車空間，經以人為方式劃分為若干汽車停車位，並由旭勵公司於各承購戶買受房地時以平面圖規劃使用位置之方式出售之，且系爭大樓住戶有購買停車位者，於交屋時均由旭勵公司發給停車位使用證明書，證明其有停車位之分管專用權各情，為兩造所不爭執，則旭勵公司於交屋時基於買賣契約發給停車位使用證明書，非嗣後由各承購戶共同簽立分管契約後發給，足證各承購戶均同意按建商規劃、承購之停車位使用，而就停車位之公共設施部分成立分管契約，就各自所承購之停車位享有專有「使用權」，此分管約定並不影響區分所有權人共有系爭大樓公共設施所有權之事實，被上訴人於此亦僅在確認「使用權」之存在，而非所有權，是上訴人顯然就此有所誤解，所辯自非可採。
⒌從而，系爭停車位於曾東益購置之時即以登記對應系爭建物
應有部分即權利範圍萬分之560 之方式，分管約定為系爭房地專用之事實，堪以認定。
㈡被上訴人就系爭停車位有無使用權存在？⒈按區分所有之建物，其專有部分不得與其所屬建物之共用部
分分離而為移轉或設定負擔；區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記，公寓大廈管理條例第4 條第2 項、土地登記規則第94條分別定有明文。區分所有建物之共同使用部分，性質上屬於共有，並附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權，依法隨之移轉與同一人，從而，系爭大樓之專有部分之所有權移轉，效力及於其共同使用部分之應有部分，自不待言。而各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，自不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位屬公寓大廈之共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，僅係建商將之列為約定專用部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區分所有權人專有使用，本質上仍然是共同使用部分，不因約定作為專用而變為非共同使用部分，故建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。
⒉曾東益與旭勵公司買受系爭房地時，即有系爭停車位之專有
使用權，已如前述，而曾東益嗣後雖將系爭房地及系爭22號停車位售予高清琴，並保留系爭21號停車位，有不動產契約書及切結書附卷可憑（原審卷第84至第89頁）。然上開不動產契約書建物標示欄位中已註明「附屬建物及公共設施需隨同主建物移轉」等語（原審卷第84頁），高清琴並以買賣為登記原因取得系爭建物之應有部分萬分之560 ，嗣再由被上訴人拍賣取得，而曾東益於出售系爭房地後就系爭大樓已無專有部分，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，曾東益依法並不得再單獨保留車位使用權，故切結書所載保留系爭21號停車位云云，並不合法。況該切結書僅有債權之相對效力，僅於曾東益與高清琴間有其拘束力，並無從拘束非契約當事人之被上訴人或其他大樓住戶，更無從以此變更系爭大樓停車位分管約定。是上訴人辯稱分管約定已因上開切結書變更云云，洵屬無據。而區分所有權人將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，分管停車位相對應之共用部分之應有部分既移轉所有權予他區分所有權人即被上訴人，其分管契約對於受讓之被上訴人應繼續存在，系爭大樓之住戶亦應受原分管約定之拘束，故被上訴人自得沿用原分管契約，主張對系爭停車位有專有使用權。
⒊至上訴人雖辯稱系爭建物於法院拍賣公告上清楚載明，該項
權利為共同使用部分，並未載明為停車空間，無所謂專有使用權，被上訴人於拍賣前即已知悉，非得由特定人所單獨持有等語，然系爭建物既為共同使用部分，並經被上訴人出價後連同系爭房地買受（原審卷第12頁），並登記取得其應有部分，被上訴人即得依分管契約享有約定使用之權能，並不因其是否知悉或拍賣公告上有無載明為停車空間而有差異，故上訴人上開所辯，並無理由。
六、綜上所述，系爭建物經旭勵公司與購買停車位使用權之區分所有權人，以登記系爭建物應有部分之方式，約定停車位之使用權及其範圍，而成立共有物之分管契約，被上訴人因拍賣取得系爭建物之所有權，系爭建物之分管契約，對於被上訴人應繼續存在，從而，被上訴人請求確認就系爭停車位有專有使用權存在，為有理由，應予准許。原審據此而為判決，並無不合，上訴人猶執陳詞上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 15 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 黃苙荌法 官 郭宜芳正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 15 日
書記官 何秀玲