臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第380號上 訴 人 愛河不動產有限公司法定代理人 陳明水訴訟代理人 陳儷方被上訴人 林秀蘭訴訟代理人 陳郁文
陳琬尹上列當事人間請求給付酬謝金事件，上訴人對於民國102 年7 月30日本院鳳山簡易庭102 年度鳳簡字第265 號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於民國103 年4 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國101 年11月21日18時許簽立「不動產買賣斡旋/ 承諾契約書」（下稱斡旋契約書）、「給付定金既服務報酬承諾書」（下稱報酬承諾書）、「不動產說明書」，並由被上訴人交付新臺幣（下同）5 萬元斡旋金予上訴人，約定被上訴人委託上訴人居間仲介向坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段128 建號建物（建物門牌號碼：高○○○區○○○路○○巷○○號，與上述土地下合稱：系爭不動產）之所有權人（下稱賣方），以價金1,030萬元之條件提出買受之意願，斡旋契約書有效期間至101 年11月24日19時止，如買賣成交，被上訴人同意給付上訴人成交總價百分之2 之服務報酬。嗣經上訴人斡旋，賣方同意將價金由1,280 萬元降為1,030 萬元，被上訴人之買受條件於有效期間業經賣方同意，買賣契約因被上訴人與賣方意思表示一致而成立，被上訴人應給付成交總價百分之2 ，即20萬6,000 元服務報酬予上訴人，被上訴人嗣後毀諾拒絕與賣方簽立買賣契約，並不影響買賣契約之成立，為此依契約及居間之法律關係，提起本訴，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人20萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102 年
5 月13日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人雖簽署斡旋契約書、報酬承諾書，並交付斡旋金5 萬元予上訴人，然純係因上訴人所屬仲介人員陳儷方表示需交付斡旋金以利其與賣方進行議價，被上訴人當時尚未決定購買，101 年11月21日晚間，陳儷方來電告知賣方不同意以被上訴人提出之條件即1,030 萬元售出，被上訴人即於電話中表示不願購買，陳儷方旋又表示翌日將約被上訴人與賣方至上訴人營業處所面談議價，然翌日賣方並未前來，被上訴人再度向陳儷方表示無意願購買，要求退還斡旋金，系爭不動產之買賣契約並未成立，上訴人之請求並無理由等語，資為抗辯，並於原審答辯聲明：㈠上訴人第一審之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、原審審理結果，認上訴人之請求為無理由，駁回上訴人第一審之訴，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人20萬6,000 元，及自102 年5 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠兩造於101 年11月21日18時許簽立斡旋契約書、報酬承諾書
，同時由被上訴人交付5 萬元斡旋金予上訴人，約定被上訴人委託上訴人居間仲介向系爭不動產之賣方以價金1,030 元萬元之條件提出買受之意願。
㈡斡旋契約書第3 條「契約有效期間」約定：自買方簽署後3
日內為有效期間（至101 年11月24日19時止），不得片面撤銷。
五、本件爭點：㈠斡旋契約書第3條約定「不得片面撤銷」之效力如何？㈡被上訴人是否於斡旋契約書有效期間內、賣方同意將價金由
1,280 元萬元降為1,030 萬元前，即向上訴人表示無意願購買，而生終止斡旋契約書之效力？㈢承㈡若否，系爭不動產之買賣契約是否成立？上訴人請求被
上訴人給付成交總價百分之2 ，即20萬6,000 元服務報酬，有無理由？
六、得心證理由：㈠斡旋契約書第3條約定「不得片面撤銷」之效力如何？
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247 條之1 第3款定有明文。次按民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。而按居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介。他方給付報酬之契約而言，民法第565 條亦有明定。居間契約為勞務給付契約之一種，除與委任契約不同者，如居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；所支出之費用非經約定，不得請求償還，應優先適用居間契約之有關規定外，若為居間契約未予規定者，仍應適用委任契約之規定。準此民法第
549 條第1 項規定：當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。此項規定於居間契約，亦得適用之，即居間契約之當事人得隨時終止居間契約。
⒉觀之民法第549 條第1 項之立法目的謂「委任根據信用，
信用既失，自不能強其繼續委任。故各當事人無論何時，均得聲明解約」等語，亦即，委任係基於當事人間相互之信任關係而生，所謂信任關係屬於主觀信念上之問題，若當事人信念上對於他方之信任有所動搖時，自不問客觀上之理由如何，均得許其隨時終止契約，否則勉強維持，必招致不良之後果。就委任人而言，對於已不信任之人，如仍使其處理自己之事務，則必終日不安；就受任人而言，對於已不信任之人，或其自己已不受人信任，而仍處理該人之事務時，亦必痛苦不堪。有此情況，如不許其終止契約，勢必有害無益。另民法第549 條第2 項已規定受終止人之損害賠償請求權，已足以保障受終止人之權益。居間契約雖得定有期限，然若限制當事人之任一方於期間內不得終止契約，即與上述立法目的有違。
⒊經查：觀之斡旋契約書標題處，印有東森房屋商標及名稱
，且上訴人訴訟代理人陳儷方之名片於東森房屋商標下方印有「愛河加盟店」，可知上訴人乃東森房屋之加盟店，斡旋契約書乃上訴人加盟東森房屋之預定用於同類契約之條款。斡旋契約書第3 條約定「不得片面撤銷」已限制委託人隨時行使終止權，期限雖僅3 日，然斡旋金之交付，係在委託上訴人提供勞務以說服賣方得以減價至被上訴人有意願之1,030 萬元，此條件並非小額，是否繼續委託，影響被上訴人權益甚鉅，被上訴人若「不得片面撤銷」，在被上訴人已無委託意願，甚至賣方亦尚未經斡旋而調降價金之情況下，仍須勉強與上訴人繼續居間關係，對於被上訴人顯失公平，依民法第247 條之1 第3 款之規定，該部分約定應屬無效。是以，斡旋契約書第3 條「契約有效期間」雖約定：自買方簽署後3 日內為有效期間（至101年11月24日19時止），不得片面撤銷。被上訴人仍得隨時終止之，應可認定。
㈡被上訴人是否於斡旋契約書有效期間內、賣方同意將價金由
1,280 元萬元降為1,030 萬元前，即向上訴人表示無意願購買，而生終止斡旋契約書之效力？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。其次，應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要。上訴人主張於斡旋契約書有效期間內，賣方同意將價金由1,
280 萬元降為1,030 萬元，被上訴人提出之條件於有效期間業經賣方同意，買賣契約因被上訴人與賣方意思表示一致而成立等情，惟被上訴人以：其已於101 年11月21日晚間向上訴人表示不願購買，翌日前往上訴人營業處所復再度表示無意願購買，要求退還斡旋金等語為辯。是本件於審認買賣契約是否因賣方同意調降價金而成立前，應先究明被上訴人是否已經先向上訴人表示不願購買而有終止斡旋契約之意思。被上訴人就其抗辯上述事實，雖未有直接證據提出，然兩造訂立斡旋契約書後，後續事宜均係由上訴人之仲介人員陳儷方以電話與被上訴人聯繫，雙方於電話互為表示之內容，因通話時尚無從預見將來訟爭之可能而未即刻錄音，致有舉證困難之情形，是本院依民事訴訟法第277 條但書規定，以證明度減低之方式，減輕被上訴人之舉證責任。
⒉經查：
⑴證人即委託上訴人銷售系爭不動產之委託人李進田到庭
證稱：因事情經過1 年多，忘記何時接獲陳儷方來電表示有人出價斡旋之事，只記得第1 次接獲陳儷方來電表示有人出價1,030 萬元，一開始其表示此出價太離譜，並未同意，嗣經陳儷方遊說，其與所有權人陳慧雯及陳慧雯母親再商量後，考量陳慧雯即將出國希望儘速出售系爭不動產，當日晚上討論出結論，並回覆陳儷方，同意以1,030 萬元出售，但有3 日或7 日之期限，電話中講好的當天或隔天，很快陳儷方就拿契約內容變更合意書（下稱變更合意書）讓其簽名，並非在101 年11月24日上午簽立，確認是傍晚4 、5 時簽立等語（本院卷第76頁背面至第78頁、第80頁）。證人李進田雖因時間經過致部分細節記憶不甚清晰，無法具體陳述何時接獲陳儷方來電表示有人出價斡旋之事，然其明確證述同意調降價金之過程及係以電話回覆陳儷方後，方與之於101年11月24日傍晚4 、5 時碰面簽立變更合意書。惟上訴人卻稱：21日跟屋主（指李進田）表示有人出價1,030萬元，當時屋主在外吃飯喝酒，很吵雜，根本沒聽到，僅表示有事情隔天再聯絡，隔天再聯絡屋主談到出價之事，屋主又表示23或24日回來再當面談，在24日之前並未與屋主碰面談到價錢，之後屋主要上訴人佣金少收一點才願意賣，陳儷方有與被上訴人保持聯繫，並表示屋主還沒回來高雄，等屋主價錢確定後再聯絡，屋主於24日上午提出少收佣金條件，屋主同意後，當天早上陳儷方即聯絡被上訴人，被上訴人提議約當天下午2 時30分簽約，接近中午時又聯絡被上訴人，被上訴人才表示不願意買受云云（本院卷第19頁背面、第20頁至第21頁），就101 年11月21日當晚賣方對被上訴人所出買價有無表示意見、賣方何時同意降價以1,030 萬元出售各節，已與證人李進田證述內容有所出入。又上訴人於原審對於被上訴人抗辯：101 年11月21日晚間接獲陳儷方來電告知賣方底價為1,200 萬元，當場表示只能以1,030 萬元購買，請求退回5 萬元斡旋金，陳儷方告知可以，但須等到時間到才能取回等語，並未予以爭執，僅稱：賣方同意以1,030 萬元售予被上訴人等語（原審卷第47頁），直至本院時方才提出上開陳述，其於本院所述前詞之可信性，殊值懷疑。衡以，斡旋契約書第3 條約定之期限僅有3 日，如此短促之期限，上訴人於斡旋契約書簽立、斡旋金收受後，應會即刻向賣方表達有買方出價斡旋之情事，並將賣方答覆情形報告被上訴人，周旋買、賣雙方之間，一來一往，期能使買、賣雙方價金差距拉近，終至趨於一致，較符常理。而李進田已於電話中一度向陳儷方表示不同意調降價金為1,030 萬元後，陳儷方既與被上訴人保持聯繫，衡情極有可能將賣方拒絕之情告知被上訴人，並詢問被上訴人有無意願提高出價，斷無只單獨要求賣方降價出售，而不向被上訴人表達賣方立場，甚至提議被上訴人提高出價之理，是於此過程中，被上訴人因無法提高價金條件，而向陳儷方表達不願購買，顯非無可能。尤其，李進田係於101 年4 月24日下午4 、5 時始簽立變更合意書，而據上訴人所自陳：接近（24日）中午時又聯絡被上訴人，被上訴人表示不願意買受等語（本院卷第21頁），可見，被上訴人至少於賣方以書面確定同意調降價金前，已表示無購買意願，其抗辯於斡旋契約書有效期間內、賣方同意將價金由1,280 萬元降為1,030 萬元前，即向上訴人表示無意願購買，應值採信。
⒊綜上，被上訴人得隨時終止斡旋契約，已如前述，被上訴
人於賣方同意調降價金前，既已表示不願意購買，即有終止斡旋契約之意思，斡旋契約因被上訴人終止而向後失其效力，上訴人無視被上訴人終止之意思表示，仍繼續與賣方議價，雖經李進田於101 年11月24日下午4 、5 時簽立變更合意書，上訴人亦不得據以主張系爭不動產買賣契約已成立，並請求被上訴人給付成交總價百分之2 ，即20萬6,000 元服務報酬予上訴人。至於上訴人另援引之最高法院58年台上字第2929號民事判例要旨係針對委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約之情形，與本件尚有不同，自不得據以為有利上訴人之認定，附此指明。
㈢承㈡若否，系爭不動產之買賣契約是否成立？上訴人請求被
上訴人給付成交總價百分之2 ，即20萬6,000 元服務報酬，有無理由？斡旋契約書因被上訴人終止而向後失其效力，上訴人不得再以賣方嗣後同意調降價金為由，主張系爭不動產買賣契約已成立，並請求被上訴人給付成交總價百分之2 ，即20萬6,00
0 元服務報酬予上訴人，既如前述，此部分爭點，即不再贅述。
七、綜上所述，上訴人依據契約、居間之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人20萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102 年5 月13日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並無理由，應予駁回。原審駁回上訴人第一審之訴，理由雖有不同，但結論無二致，仍應予以維持，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 甯 馨
法 官 陳采葳法 官 陳宛榆以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
書記官 莊正彬