臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第322號上 訴 人 莊育程訴訟代理人 夏武輝被 上訴人 滿慶資產管理顧問有限公司法定代理人 郝麗娟訴訟代理人 陳永祥律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於民國102 年6月20日本院101 年度鳳簡字第621 號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款之情形，應依被上訴人之聲請，由其一造辯論判決。
二、被上訴人起訴主張：上訴人委由被上訴人仲介購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○ ○○○○○○○○○號土地暨其上之同段1477建號、門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○ 巷○ 號之房屋（下稱系爭房地），經上訴人與訴外人即賣方黃ＯＯ斡旋後，協議買賣價金為新台幣（下同）1,530 萬元，上訴人與黃ＯＯ於民國101 年3 月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人並於同日簽立服務報酬給付同意書（下稱系爭同意書），同意支付按買賣價金2 ％計算之仲介報酬30萬6,000 元，然上訴人事後以本件不動產買賣價金為1,50
0 萬元，其已支付按買賣價金2 ％計算之仲介報酬30萬元為由，拒絕給付報酬，經被上訴人定期催告，上訴人仍置之不理，為此，爰依居間法律關係，請求上訴人給付報酬等語，並聲明：（一）上訴人應給付被上訴人30萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人則以：上訴人於101 年3 月28日與黃ＯＯ簽訂系爭契約，同日雖有簽立系爭同意書，然系爭同意書係被上訴人所製作之定型化契約，而被上訴人未給予30日以內合理審閱期，故上訴人不受系爭同意書關於報酬數額約定之拘束，又兩造約定按買賣價金2 ％計算居間報酬，本件居間報酬應依實際買賣價金1,500 萬元之2 ％計算為30萬元，而上訴人已給付含居間報酬在內之1,530 萬元，被上訴人不得再向上訴人請求等語，資為抗辯，並聲明：（一）駁回被上訴人之訴。
（二）願供擔保，免為假執行宣告。
四、原審經審理後，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，除援引原審主張及陳述外，並於本院補陳：依消費者保護法第11條第2 項之規定，本件應將實際買賣價格解釋為1,500 萬元，以有利於消費者即上訴人：被上訴人之受僱人陳ＯＯ當時有告知上訴人，居間報酬已包含所給付價金在內之1,530 萬元等語。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人則辯稱：原審判決已有認定系爭同意書定型化約款部分，不構成契約內容，然其餘非定型化契約條款部分即「支付叁拾萬陸仟元予貴公司」、「立書人：莊育程」，仍為有效等語，以資抗辯。並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：上訴人與黃ＯＯ經被上訴人居間後，被上訴人於101 年3 月28日分別交付系爭契約、買賣價金履約保證申請書（下稱履保申請書）、系爭同意書予上訴人、黃ＯＯ後，由上訴人、黃ＯＯ於同日簽訂系爭契約、履保申請書，上訴人並於同日簽訂系爭同意書。
六、本件之爭點：
（一）系爭同意書有無違反定型化契約審閱合理期間而無效？
（二）系爭契約所載價金1,530 萬元，有無包含上訴人應給付之報酬在內？
七、本院得心證之理由：
（一）系爭同意書有無違反定型化契約審閱合理期間而無效？
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第1項、第2項固有明文。惟核該規定之立法目的，係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害；故僅於消費者因未於合理期間審閱某定型化契約條款，致無法充分瞭解該條款之內容，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。又法並無明文禁止消費者不得拋棄前開合理審閱期間之權利，企業經營者如未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，而基於其他考量選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，於私法自治及契約自由原則之下，並無不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
２、查上訴人與黃ＯＯ經被上訴人居間後簽訂系爭契約，系爭契約並載明不動產買賣總價款為1,530 萬元，系爭同意書係被上訴人交付上訴人所簽立等節，為上訴人所不爭執。其中系爭同意書開頭係以電腦印刷文字記載「本人委託貴公司居間仲介下表座落標的之不動產，已充分明瞭住商不動產服務報酬之一般收費標準為賣方成交總價4 ％、買方成交總價2 ％‧‧‧。但本人同意依下列約定以現金給付服務報酬予貴公司，絕無異議。」，有系爭同意書在卷可憑（鳳簡卷第14頁），顯見係上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，為定型化契約條款而為契約內容之一部，依消費者保護法第2條第9 款規定，固屬定型化契約，而有上開審閱期間規定之適用。惟依系爭同意書其餘記載「支付成交總價之『2』％之服務報酬（新台幣『參拾萬陸仟』元）予貴公司。簽約時給付新台幣（空白）元，尚餘新台幣『參拾萬陸仟』元整」之內容，就服務報酬之成數『2 』及金額『參拾萬陸仟』部分，均顯係另外書寫約定之內容，自非屬定型化契約條款之內容，且其除就服務報酬之成數之約定，核與上開定型化契約條款相同外，就不動產買賣總價款核算該成數所得之金額30萬元6,000 元（1,530 萬元×2 ％＝30萬6,000 元），復與約定之服務報酬金額一致，上訴人並已於系爭同意書下方簽名並按捺指印，其對此亦不爭執，而上訴人復未就被訴人有何妨礙上訴人事先審閱契約之行為之情，舉證以實其說，足見上訴人已有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與被上訴人成立契約關係，並選擇放棄審閱期間，揆諸前開意旨，上訴人自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。原審與被上訴人就此節所認，雖與本院審認之結果不一致，但對本件最終結果之判斷不生影響。是上訴人主張系爭同意書違反定型化契約審閱合理期間而無效云云，洵難採信。
（二）系爭契約所載價金1,530 萬元，有無包含上訴人應給付之報酬在內？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，亦即此經證明之間接事實與要件事實間，依經驗法則足以推認其因果關係存在者，即足當之。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。是請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，依民事訴訟法第277 條前段之規定，應先由原告就其主張之此項事實，負舉證之責任，若原告已盡舉證責任後，被告於其抗辯之事實，亦應負證明之責任。易言之，原告就其應為舉證事項已有相當之證明，被告欲否認其主張者，即不得不更舉反證，證明其反對主張之事實，倘被告未能提出確切之反證，則原告對其主張之事實既已為相當之證明，應認原告之主張為真實。
２、查黃ＯＯ於101 年3 月7 日與被上訴人就系爭房地簽立委託銷售/ 出租契約內容變更同意書，約定將委託售價調整為1,530 萬元，並註明服務費依成交總價4 ％計算，此有被上訴人提出該變更同意書在卷可佐（鳳簡卷第16頁），復為上訴人於原審審理時所不爭執（鳳簡卷第38頁）：又上訴人與黃ＯＯ於101 年3 月28日簽立系爭契約，契約上並記載不動產買賣總價款為1530萬元，亦為上訴人所不爭執，已如前述，此部分自堪信為真。核與證人即當時代理黃ＯＯ處理賣賣事宜之黃ＯＯＯ於另案偵訊時結證：伊有代理黃ＯＯ去處理系爭房地之仲介事宜，當時委託價格為1,530 萬元，伊從未開價1,500 萬元，仲介服務報酬約定係以委託價格1,530 萬元之4 ％計算，因計算結果並非整數，陳ＯＯ稱零頭不用收取，故以60萬元收取本件賣方應負擔之仲介報酬，最後伊收到的實際金額為1,470 萬元等語相符（臺灣高雄地方法院檢察署101 年度他字第6678號卷第24頁），足見上訴人與黃ＯＯ就系爭房地所約定之買賣價格，確屬1,530 萬元無訛。佐以系爭契約內容，並未記載被上訴人與上訴人及黃ＯＯ約定仲介報酬之成數及數額，而係被上訴人分別與上訴人及黃ＯＯ簽立系爭同意書及上開變更同意書，始各自約定仲介報酬。從而，被訴人主張依系爭同意書之約定，以買賣價格1,530 萬元之2 ％向被上訴人收取30萬元6,000 元，自屬有據。
３、上訴人雖依消費者保護法第11條第2 項有利消費者解釋之規定，應認系爭房地買賣價格為1,500 萬元，且被上訴人之受僱人陳ＯＯ已告知含居間報酬在內為1,530 萬元等情置辯，然為被上訴人否認。經查：
⑴按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋
，消費者保護法第11條第2 項固有明文。然系爭契約第3條記載：「一、不動產買賣總價款：新台幣『壹仟伍佰參拾萬』元整」（鳳簡卷第7 頁），就金額記載『壹仟伍佰參拾萬』，顯係另外書寫約定之內容，非屬定型化契約條款，而上訴人與黃ＯＯ就系爭房地所約定之買賣價格，確屬1,530 萬元，業經本院審認如前，是上訴人主張本件應將實際買賣價格解釋為1,500 萬元，以有利於消費者即上訴人云云，洵難採信。
⑵依系爭契約第11條約定：「本約簽訂之同時，甲乙雙方同
意自履約保證專戶中，給付各自依約應負擔之仲介經紀（住商不動產加盟店）服務費用。」（鳳簡卷第10頁），及履保申請書第3 條第3 項約定：「買、賣雙方應付之仲介服務費：金額依滿慶資產管理顧問有限公司（即住商不動產左營大中店加盟店）之通知撥付之。」（鳳簡卷第12頁），經相互對照並綜合判斷其文義結果，可解釋為上訴人經被上訴人通知撥付仲介服務費後，可撥款至履約保證專戶，以給付所應負擔之仲介服務費。亦即，前提仍須經被上訴人通知撥付後，上訴人應為給付仲介服務費。參核證人即處理本件房地買賣之代書林ＯＯ於本院準備程序時結證：本件履約保證係伊處理，一般而言，成交價不會包含服務費，除非公司另外與買方約定，否則成交價就是單純的買賣價金，若有需要將服務費以匯款方式給付，伊會特別跟當事人指明，當時本件被上訴人說還有2 ％之服務費尚未給付，但上訴人說沒有，伊有叫上訴人與被上訴人確認，這就表示當時上訴人還沒有匯服務費等語甚詳（本院卷第65至67頁），而證人林ＯＯ與兩造並無利害關係，僅係單純執行代書業務，所為證言自當可採，顯見被上訴人通知代書林ＯＯ轉告被上訴人撥付仲介服務費後，始經林ＯＯ通知被上訴人應撥款仲介服務費至履約保證專戶，足認系爭房地之買賣價格1530萬元，並未包含買方之仲介服務費，上訴人尚未就仲介服務費撥款至履約保證帳戶，上訴人所辯，亦不可採。
⑶系爭契約已載明系爭房地之買賣價金為1,530 萬元，系爭
同意書亦載明仲介服務報酬為30萬6,000 元，均係以書寫方式記載，業如上述。倘1,530 萬元已包含仲介費用，則上訴人僅簽立系爭契約即可，為何須另簽立系爭同意書，以增加自己應負擔其他契約責任之風險？且書寫金額30萬6,000 元之方式，與書寫30萬元尚有不同，上訴人簽立該等資料時亦能辨認，若其認系爭同意書所載金額竟與陳ＯＯ所告知之報酬30萬元不符時，衡情應立即向陳ＯＯ確認，甚或拒絕簽章，豈能逕自簽章而使自己額外負擔6,000元之理？況上訴人曾就此情對陳ＯＯ提出刑事詐欺告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官101 年度偵字第27554號以犯罪嫌疑不足為不起訴處分確定在案。而證人陳ＯＯ於本院準備程序時結證：當時已談妥1,530 萬元為買賣成交價，且不含佣金，伊並沒有提及以1,500 萬元為買賣價金、以30萬元給付予仲介等語甚明（本院卷第61、62頁），陳ＯＯ雖為被上訴人之受僱人，然上訴人復未就其與陳ＯＯ有上開價金約定1530萬元已包含仲介費用之情，舉證以實其說，本院審酌陳ＯＯ所為之上開證述，業經其於本院準備程序時依法具結，係以刑事責任擔保其證言之真實性，自無須甘冒偽證罪風險故為不實之證述之理，其所為之證述，自堪採信。上訴人此情所辯，委無足採。
八、綜上所述，被上訴人依居間法律關係，請求上訴人給付30萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101 年8 月15日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法有據，應予准許。原審判令上訴人應如數給付，並依職權為假執行之宣告，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法（上訴人主張陳ＯＯ有違誠信原則），均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第463 條、第385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 秦慧君法 官 饒志民以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 27 日
書記官 許白梅