臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第44號上 訴 人 連振華
連明榮兼上列二人 連振逢訴訟代理人 （現於法務部矯正署台南監獄執行中）被上訴人 王海霄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101 年12月19日本院高雄簡易庭101 年度雄簡字第852 號第一審簡易判決提起上訴，經本院於102 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人連振逢（下稱連振逢）於民國96年4 月20日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 弄○○號房屋（下稱系爭房屋），租期自96年4 月20日起至
101 年4 月19日止，租金每月新臺幣（下同）8,000 元，應於每月20日以前繳付，連振逢並同時繳付押金16,000元。惟連振逢自96年4 月20日起即陸續積欠租金未付，履經被上訴人催討亦置之不理，截至101 年4 月6 日止，連振逢已積欠租金77,000元，扣除押租金16,000元後尚積欠61,000元，已積欠達2 期以上之租金，被上訴人已於101 年3 月8 日函告連振逢終止系爭租約，且系爭租約並已於101 年4 月19日租期屆滿，連振逢已無占用系爭房屋之權源，其自應與無權共同占有系爭房屋之上訴人即連振逢之父連明榮、之兄連振華（下分稱連明榮、連振華）騰空遷讓返還系爭房屋，並應共同清償所積欠之租金其中之32,000元。另兩造租賃關係既已於101 年4 月19日期滿消滅，連振逢等3 人卻仍無權繼續占用系爭房屋，被上訴人自得依系爭租約第6 條之約定，請求渠等自101 年4 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金及租金五倍之違約金即48,000元【8000＋（8000×
5 ）＝48000 】。為此，爰依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利等法律關係，提起本訴等語。並聲明：㈠連振逢、連明榮、連振華應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡連振逢、連明榮、連振華應給付被上訴人32,000元，及自101年4 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付48,000元。
二、連振逢則以：系爭房屋為毛胚屋，屋況不良，多所瑕疵，造成伊及家人屢需自行修繕而支出龐大之修繕費用，系爭租約第11條雖約定修繕由伊自行負責，然被上訴人故意交付毛胚屋予伊，該約定已明顯違反民法222 條及第247 條之1 規定，應屬無效。故伊就自行修繕而支出之修繕費用，即得依民法第423 、430 條之規定請求被上訴人賠償，並得以之就租金之給付為同時履行抗辯，被上訴人自無再向伊請求租金之權利，伊既未積欠任何租金，被上訴人終止租約之意思表示即非適法。況依系爭租約第19條約定，租賃期限已自101 年
4 月20日起自動延展3 年，則系爭租約租期既尚未屆滿，被上訴人請求伊遷讓房屋並給付違約金，自無理由等語，以資抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。連明榮、連振華則於原審經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做何聲明或陳述。
三、原審經審理後，判令連振逢、連振華、連明榮應遷讓返還系爭房屋，並自101 年4 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8,000 元；連振逢另應給付被上訴人32
,000 元，並駁回被上訴人其餘部分之訴，連振逢等3 人不服，提起上訴（被上訴人敗訴部分，及連振逢反訴請求被上訴人給付精神慰撫金與不當得利部分，均因未提起上訴而告確定），並於本院補稱：原審並未提示被上訴人所提呈之郵局交易明細表資料供伊審閱，程序顯有嚴重瑕疵，且原審亦未將被上訴人所提呈之相關資料通知伊等3 人，自不得逕為一造辯論判決。又系爭房屋租金於簽約後即調降為每月7,00
0 元，而伊事後入監服刑，亦有委託訴外人連永勝按月繳付7,000 元租金，被上訴人指稱伊未繳付租金，顯然不實。另伊租賃期間曾通知被上訴人修繕，被上訴人均置之不理，伊自得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金。又伊就系爭房屋有支出修繕費，被上訴人應予返還，並賠償伊精神慰撫金等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則以：伊未曾同意調降租金為7,00
0 元，連振逢亦未曾通知伊就系爭房屋進行修繕，而連振逢並未按時依約給付租金，且造成鄰居困擾，並無系爭租約第19條所指「承租情況良好」之情形，且伊亦在期前已表示不願續租，自無自動展延租期3 年之情事等語，以資抗辯。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠連振逢於96年4 月20日與被上訴人簽訂系爭租約，承租系爭
房屋，承租期間自96年4 月20日起至101 年4 月19日止，租金應於每月20日以前繳付。連振逢並已同時給付押金16,000元。
㈡連振逢承租系爭房屋後供其本人及連明榮、連振華共同居住使用。
五、本院得心證之理由：㈠查原審將被上訴人所提出之起訴狀繕本、欠租表繕本，及10
1 年12月5 日最後言詞辯論期日傳票，分別於101 年5 月17日、同年7 月10日、同年10月3 日送達連振逢，有送達證書及法務部矯正署台南監獄簡復表在卷可參（原審卷第40、41、76、158 頁）；且於同年6 月4 日、同年7 月11日、同年10月4 日將上開文書分別對連明榮陳報之居所地為合法之寄存送達，有送達證書附卷可佐（原審卷第55、78、159 頁）；並因連振華之現應受送達處所不明，而將上開文書於101年10月27日依法辦理公示送達，亦有公示送達證書、登報資料在卷可稽（原審卷第151-154 頁）。故連明榮、連振華既已於相當時間受合法通知，而無正當理由未到場，原審依民事訴訟法第385 條規定，應被上訴人之聲請，而為一造辯論判決，於法並無違誤，連振逢指稱原審不得為一造辯論判決云云，洵屬無據。
㈡連振逢指稱原審未提示被上訴人所提出之郵局交易明細表匯
款資料（原審卷第131-137 頁），其已聲明異議，拒絕補正程序，故原審審理程序有瑕疵云云。惟被上訴人所提出之明細表資料係用以證明連振逢在租賃期間繳付租金之情況，而承租人是否繳納租金，應由承租人即連振逢就此有利事實擔負舉證責任，被上訴人並無提出承租人付款資料之義務，被上訴人所提出之明細表資料係屬有利於承租人之證據；且原審前已送達被上訴人提出之欠租表（原審卷第73頁）予連振逢等3 人，業如前述，該欠租表所示之繳付資料與上開明細表資料互核相符，原審並就此欠租事實令到場之連振逢為完全之辯論，故縱排除被上訴人所提出之明細表資料，連振逢由欠租表中仍已可知悉被上訴人主張其積欠租金之情事，並應就其是否已完全清償租金乙節提出證明，是縱原審未提示該份明細表資料，對連振逢等3 人亦不致產生訴訟上之不利益，而無影響渠等訴訟權益之虞。況連振逢自承原審最後言詞辯論期日曾要提示該資料給伊看，但伊聲明異議等語（本院卷第70頁），足見原審並非漏未提示該項證物，係連振逢自己拒絕閱覽。而民事訴訟法並無有關應預留當事人審閱書狀時間之規定，縱依民事訴訟法第251 條第2 項規定，應預留被告準備辯論及到場辯論之就審期間，此亦僅限於初次辯論期日，始有適用（最高法院23年上字第2678號判例要旨參照）。而原審於101 年12月5 日行最後言詞辯論之前已進行過2 次言詞辯論程序，有言詞辯論筆錄在卷可參（原審卷第89-91 、128-130 頁），是原審縱於最後言詞辯論期日，始當庭提示上開明細表資料令當事人表示意見，亦無違法之虞。連振逢指稱原審訴訟程序違法云云，顯有誤認。
㈢連振逢辯稱系爭房屋租金已調降為每月7,000 元，被上訴人
未提出合於使用之毛胚屋，其得主張同時履行抗辯，並以所支出之修繕費與租金抵銷云云。惟此為被上訴人所否認。查：
⒈「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍高市○○區○
○○路○○○ 巷○ 弄○○號以房屋現況出租」，系爭租約第1 條約定甚明（原審卷第9 頁），而上開「以房屋現況出租」等字樣係以手寫註記者，並非租約原有之字句，且被上訴人亦非以經營租賃為常業者，則此既非被上訴人預定用於同類契約之條款所擬定之契約，且係經由當事人雙方同意後所自行填載者，自非屬定型化契約條款，而無民法第247 條之1 之適用。連振逢主張上開約定無效云云，尚屬無據。又兩造約定以現況交屋，連振逢並未舉證證明系爭房屋當時之現況係屬毛胚屋，而為被上訴人於出租時所故意隱匿，其主張被上訴人應負民法第222 條之責任云云，亦屬無據。況若被上訴人當時所交付者為毛胚屋（此為被上訴人所否認），連振逢既認被上訴人違約且所交付之系爭房屋無法達其使用目的，自可解約，並對被上訴人主張相關之法律權利，豈有於租賃使用5 、6 年後才又主張被上訴人違約交付毛胚屋之理？是連振逢所辯顯為卸責之詞，自難憑採。
⒉「乙方（即連振逢）應以善良管理人之注意使用房屋，除因
天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由乙方負責修理，一切修理全由乙方負責。」，系爭租約第11條亦有明文（原審卷第11頁）。而兩造於訂約時將原租約所載「由『甲』方負責修理」字樣，更改為「由『乙』方負責修理」，並手寫註記「一切修理全由乙方負責」字樣，連振逢當時顯已與被上訴人合意變更出租人之修繕義務為自己，基於私法自治原則，並非法所不許，而此既非被上訴人預定用於同類契約條款所擬定之契約，且經由雙方同意後填載、變更，自無民法第247 條之1 定型化契約條款之適用餘地，被上訴人於此亦無何故意或過失責任可言，故連振逢指稱上開約定應屬無效云云，亦屬無據。
⒊連振逢就其曾就系爭房屋進行修繕支出修繕費之情，遲無法
提出相關證據以資佐證，其雖辯稱因在獄中服刑，必須出獄後方可尋找云云，然連振逢家人即連明榮、連振華既仍占用使用系爭房屋，自可依連振逢指示找尋該等修繕資料，並無需由連振逢本人找尋之理，連振逢上開所辯顯係意圖延滯訴訟。況系爭房屋之修繕費用，依約既應由連振逢負擔，則連振逢縱有支出修繕費用，亦係履行自己之契約義務，自不得以之與應給付予被上訴人之租金主張抵銷或同時履行抗辯。⒋「租金每個月新台幣捌仟元正..」，系爭租約第3 條約定甚
明（原審卷第9 頁）。連振逢固辯稱房租嗣已調降為7,000元云云，然為被上訴人所否認，而連振逢就此租金調降之利己事實，並未提出任何證據，且其於原審中就系爭房屋租金為每月8,000 元乙節，並未提出爭執，卻於本院審理中翻異其詞改稱每月租金為7,000 元云云，顯係臨訟杜撰之詞，無足採信。
⒌被上訴人主張連振逢自99年7 月起至101 年4 月止積欠租金
77,000元乙節，業據其提出欠租表、郵局交易明細表資料等件為證（原審卷第73、131-137 頁），連振逢等復未能證明租金有調降或渠等有清償全數租金情事，則被上訴人於扣除連振逢給付之押金16,000元後，請求連振逢給付積欠之租金其中32,000元，即屬有據。連振逢空言否認欠款，辯稱無須給付云云。洵屬無據。
⒍連振逢有積欠租金之情事，既經認定如上，則其既未依約履
行繳納租金之義務，承租情況自難謂為良好，是被上訴人主張系爭租約租期已於101 年4 月19日屆滿，且因連振逢承租情況不良，無法依系爭租約第19條之約定，自動展延租期3年，即屬可採。則連振逢等3 人於系爭租約租期屆滿後，已無繼續占有使用系爭房屋之權利，被上訴人依系爭租約及所有物返還請求權請求連振逢等3 人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
⒎另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。是被上訴人請求無權占用系爭房屋之連振逢等
3 人自101 年4 月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利即8,000 元，亦屬有據。
⒏至連振逢雖於最後言詞辯論期日具狀請求精神慰撫金及裝修
費用之返還，惟連振逢前於原審業就此部分提出反訴請求，而經原審以其無法舉證為由駁回其反訴，且連振逢並未就反訴部分提起上訴而告確定在案，連振逢復於本訴中提出此部分請求，自非適法，附此敘明。
六、綜上所述，連振逢並未依約如期繳納租金，系爭租約業於10
1 年4 月19日屆滿，被上訴人依系爭租約及所有物返還請求權與不當得利請求權，請求連振逢給付積欠之租金32,000元，且請求連振逢等3 人遷讓返還系爭房屋，並自101 年4 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,000 元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，判命連振逢等為給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 李育信法 官 郭宜芳正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 何秀玲