臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第4號上 訴 人 高青訴訟代理人 陳裕貴被 上訴人 蘇美芳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101 年11月14日本院101 年度雄簡字第1694號第一審判決，提起上訴，本院於民國102 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼○○市○○區○○路○○○○號○樓房屋遷讓返還上訴人。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國97年間將門牌號碼○○市○○區○○路○○○ 號0 樓房屋（下稱系爭房屋）租予被上訴人租賃期間自97年4 月25日起至99年4 月24日止，嗣租期屆滿兩造未續訂租約，被上訴人仍繼續按月給付租金，惟經同棟大樓住戶反應系爭房屋漏水，有收回修繕必要，且訴外人即上訴人之子陳○○在外租屋，經濟不佳，亦有將系爭房屋收回供陳○○自住之必要，上訴人即口頭告知請被上訴人搬遷，詎被上訴人竟拒絕搬遷，因而延誤修繕房屋致增加修繕費用新臺幣（下同）3 萬元，陳○○因無法居住系爭房屋另在外租屋10個月，每月多支付8,000 元之租金，合計受有8 萬元損失，且上訴人留置系爭房屋內之家電用品遭被上訴人移至漏水處而損壞，應賠償上訴人5 萬元。為此，爰本於租賃物返還請求權請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，及請求賠償上訴人所受損害等語。並聲明：
㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人16萬元。
二、被上訴人則以：系爭租約自97年4 月至今已歷時多年，上訴人自99年4 月24日租期屆滿後，仍按月收取被上訴人轉匯之租金，惟拒絕履行附隨義務交付被上訴人租賃契約書，致被上訴人自99年4 月起無法向社會局請領每月0,000元之租金補助；又上訴人於101 年7 月6 日因同棟大樓住戶反應房屋漏水要求被上訴人搬遷，欲片面終止租約，為可歸責上訴人之事由，被上訴人爰行使同時履行抗辯權，若本院判決被上訴人應將系爭房屋遷讓交還上訴人，上訴人應同時給付被上訴人12個月無法請領之租金補助共00,000元，及以押租金3倍計算之違約金36,000元等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認上訴人未能證明於系爭房屋原訂租賃期限屆滿前，有為反對承租人續租之意思表示，應視為以不定期限繼續契約，復難認系爭房屋有收回自住、重建必要，故終止租賃契約不合法，不得請求被上訴人給付房屋修繕費用，且其未證明有家電損失，而駁回上訴人之請求。上訴人不服提起上訴，並補充：伊於99年4 月24日租期屆滿前，曾向被上訴人表示不再續租並請其搬遷，本件並無不定期限繼續契約之情形，縱認有此情形，然被上訴人尚積欠101 年6 月、
9 月至同年12月、102 年1 月之租金，經上訴人以準備書（二）狀催告被上訴人於文到5 日內給付，逾期未給付，即以該書狀之送達為終止租約之意思表示，被上訴人迄未給付租金，系爭租賃契約業已終止，被上訴人自應將系爭房屋遷讓返還上訴人。又被上訴人將上訴人留置系爭房屋之家電用品搬到屋內漏水處而受損，被上訴人應賠償上訴人5 萬元，另系爭房屋漏水係可歸責於被上訴人，其應賠償修繕費用10萬元，合計15萬元（陳○○另付租金8 萬元部分不再請求，被上訴人對此亦無意見）等語。並聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人15萬元。被上訴人則補充：伊仍行使同時履行抗辯權，上訴人若要求伊搬遷，須同時給付伊100 年度、101 年度之租金補助00,000元（每月0,000 元×24月），及以押租金12,000元計算之3倍違約金36,000元，合計122,400 元等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年4 月17日簽立不動產租賃契約書（下稱系爭契約
），約定上訴人將系爭房屋租賃予被上訴人，租賃期間自97年4 月25日起至98年4 月24日止，租金每月6,000 元。系爭契約第4 條約定每月租金應於當月25日前付款。第5 條約定押租保證金（下稱押租金）為12,000元。嗣兩造於上開租賃期間屆滿，延長租賃期間至99年4 月24日止，每月租金仍為6,000 元。
㈡被上訴人自101年8月25日迄今均未再支付房租予上訴人。
㈢被上訴人迄今仍居住使用系爭房屋。
五、本件之爭點：㈠系爭契約是否已終止？㈡上訴人請求被上訴人賠償房屋修繕費用10萬元、家電用品損
失5 萬元，有無理由？㈢被上訴人所為同時履行抗辯有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠系爭契約是否已終止？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又租
賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第45
0 條第1 項、第451 條分別定有明文。又民法第451 條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言；承租人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，出租人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451 條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。而租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。最高法院33年上字第3763號、37年上字第8288號、64年台上字第1579號判例意旨可資參照。又依土地法第100 條第1 款規定，出租人非有收回自住或重新建築之情形一，不得收回房屋。而該款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任，最高法院43年台上字第1199號亦著有判例可參。
⒉上訴人主張：系爭契約於99年4 月24日租賃期限屆滿前，伊
曾向被上訴人表示不再續租，故系爭契約並非不定期契約等語，為被上訴人所否認，上訴人自應就已於租約期限屆滿時向被上訴人為終止租約之意思表示負舉證責任。然被上訴人於99年4 月24日租賃期限屆滿後仍繼續使用系爭房屋，並按月支付租金予上訴人等情，有卷附之交易明細表可稽（見原審卷第24至31頁），上訴人於本院審理時亦自承：當時只有口頭告知終止租約等語在卷（見本院卷第61頁），未能提出其他積極證據證明其有即時表示反對被上訴人使用系爭房屋之意思，揆諸前揭法律見解，應認系爭契約於租賃期限屆滿後，已視為不定期限之租賃契約。上訴人另主張：系爭房屋因漏水有收回修繕必要，且伊子陳○○在外租屋，經濟不佳，亦有將系爭房屋收回供陳○○自住之必要等語，惟所謂漏水之情形係指系爭房屋外牆滲水，經上訴人陳明在卷（見原審卷第55頁），復觀諸上訴人提出之修繕估價單，品名亦記載：「兩房內外牆油漆及高壓灌注防水工程」（見本院卷第
23 頁 ），顯為一般防漏工程，尚難認系爭房屋有重建之必要；又上訴人之子陳○○名下尚有○○○路0000號0 樓之0房屋租予他人使用，有電話紀錄附卷可憑（見原審卷第59頁），尚難認有收回系爭房屋供其居住之必要，上訴人就此負舉證仍有不足，依前開規定及說明，上訴人仍不得以修繕房屋及收回自住為由終止系爭契約。
⒊又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。是系爭契約固經視為不定期限之租約，然依上開規定，被上訴人如有租金支付遲延，經扣除押租金後，欠租金額達2 個月以上之情形，上訴人仍得終止契約。又系爭契約租賃期間原為97年4 月25日至98年4 月24日，契約第4 條並約定每月租金應於當月25日前支付，有系爭契約在卷可查（見原審卷第6 頁），兩造對於租金係付月頭租亦無爭執（見本院卷第29至30頁），則依被上訴人提出之前開交易明細表觀之，其於99年、100年、101 年1 月至5 月間尚按時支付當期租金，然其後僅於
101 年7 月24日、101 年8 月21日支付租金，即未再支付任何租金，亦為被上訴人自承在卷（見本院卷第30頁），依兩造繳納月頭租之約定推算，101 年7 月24日應係繳納101 年
7 月之租金（租期101 年7 月25日至同8 月24日），101 年
8 月21日應係繳納101 年8 月之租金（租期101 年8 月25日至101 年9 月24日），是上訴人主張被上訴人並未繳納101年6 月、9 月、10月、11月、12月之租金，應可採信。又系爭契約之押租金為12,000元，為兩造所不爭執，經扣除押租金後，被上訴人欠租金額仍達2 個月以上，101 年10月、11月之租金遲延給付已逾2 個月，上訴人自得終止契約，並請求被上訴人返還系爭房屋。是上訴人以民事準備書（二）狀催告被上訴人於文到5 日內給付租金，逾期未給付即以該書狀之送達為終止租約之意思表示，該書狀並於102 年2 月6日送達被上訴人，有該書狀及本院送達證書可查（見本院卷第44、47頁），被上訴人迄今仍未給付租金，以上開民事準備書（二）狀送達被上訴人加計5 日，系爭契約應已於102年2 月11日終止。從而，上訴人請求被上訴人應遷讓返還系爭房屋，即有理由。
㈡上訴人請求被上訴人賠償房屋修繕費用10萬元、家電用品損
失5 萬元，有無理由？上訴人主張系爭房屋漏水及家電用品損害均可歸責於被上訴人，惟其並未就該等損害係由被上訴人造成之事實提出證據證明，且其主張家電用品損害為5 萬元，亦未提出相關憑據以資佐證，其請求被上訴人賠償上開損害，自屬無據，無從准許。
㈢被上訴人所為同時履行抗辯有無理由？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422 條亦有明文。查系爭契約於99年4月24日租賃期間屆滿後，既已視為不定期限之租賃契約，依民法第422 條規定觀之，不定期限租約，並非以立字據簽訂為必要，被上訴人抗辯上訴人有交付租約之附隨義務云云，已難憑採，自無從執此請求上訴人為賠償其未能申領租金補助損失之對待給付。況被上訴人於本院審理時自承已另持其他租賃契約申領100 、101 年度之租金補助等語在卷（見本院卷第28頁），本已無從再向政府機關申領第二份租金補助，是其此部分主張顯屬無據。另被上訴人抗辯上訴人應同時給付押租金3 倍之違約金云云，惟系爭契約並無賠償3 倍違約金之約定，且系爭契約係因被上訴人遲付租金而經上訴人合法終止，如前所述，被上訴人亦不得請求給付違約金，其此部分抗辯亦無理由，不足憑採。
七、綜上所述，上訴人本於租賃物返還請求權，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，為有理由，應予准許。其另請求被上訴人給付15萬元部分，則無理由，不得准許。原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。原審就前開不得准許部分，為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 林玉心
法 官 李怡諄法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日
書記官 武凱葳