臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第406號上 訴 人 吳阿蘭訴訟代理人 單文程律師被上訴人 梅子工場有限公司法定代理人 黃雅琪訴訟代理人 林堯順律師被上訴人 陳志杰上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國103年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回。第262 條第2 項至第4 項之規定，於撤回上訴準用之。民事訴訟法第459 條第
1 項前段、第4 項分別定有明文。此依同法第436 條之1 第
3 項規定，於簡易訴訟程序亦準用之。查上訴人於本院審理中具狀撤回對被上訴人蔡幼部分之上訴（本院卷第153 頁），被上訴人並當庭表示同意（本院卷第163 頁），揆諸前揭說明，上訴人撤回對蔡幼部分之上訴，於法自無不合。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。又訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第
255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，同法第446條第1 項亦有明文，而依同法第436 條之1 第3 項規定，此於簡易訴訟程序之二審程序亦準用之。本件上訴人於原審起訴請求被上訴人陳志杰、蔡幼、梅子工場有限公司（下稱梅子工場）應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○ 巷○ ○○ 號之未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋）全部遷讓交付上訴人；蔡幼、陳志杰應給付上訴人新臺幣（下同）63,498元，及自民國102 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付18萬元。嗣於本院審理中變更聲明為請求陳志杰應將系爭房屋騰空返還予上訴人；陳志杰應給付340,728 元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；陳志杰及梅子工場應自民事上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月連帶給付17,161元。核其變更符合前開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人起訴主張：陳志杰前向上訴人借款，為清償債務，其母即原審被告蔡幼乃將所有之系爭房屋作價340 萬元出售予上訴人以抵償部分債務，並將系爭房屋之納稅義務人名義變更為上訴人，是上訴人已取得系爭房屋之事實上處分權。上訴人嗣於98年11月15日與陳志杰就系爭房屋簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期限自98年11月15日起至108 年11月15日止，每月租金1 萬元，詎陳志杰嗣後並未依約繳納租金，經兩造協商後，雙方合意改由陳志杰負責繳納系爭房屋之房屋稅金以代租金之給付，惟陳志杰嗣並未依約繳納系爭房屋101 年度之房屋稅金，上訴人只得自行繳納該年度稅金及滯納金等相關費用共計63,498元；又陳志杰、蔡幼曾承諾願自102 年起按月給付上訴人18萬元，以為使用系爭房屋之賠償，亦未依約履行，渠等迄今仍無權占用系爭房屋，為此，爰依系爭租約及兩造協議，請求陳志杰、蔡幼、梅子工場應將系爭房屋全部遷讓交付上訴人；蔡幼、陳志杰應給付上訴人63,498元，及自102 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付18萬元。
二、被上訴人則以：系爭房屋為蔡幼原始出資興建取得所有權後，交付予陳志杰、梅子工場使用，因陳志杰於98年間多次向上訴人借款，上訴人要求將系爭房屋稅籍之納稅義務人變更為上訴人以為陳志杰借款債務之擔保，蔡幼始將系爭房屋稅籍變更為上訴人，然二人間並無移轉系爭房屋事實上處分權之合意，故系爭房屋自98年至100 年度之房屋稅均仍由陳志杰出資繳納，101 年度之房屋稅則因上訴人未交付繳納通知書，並寄發存證信函主張為系爭房屋之所有權人，陳志杰乃未繳納。而陳志杰為免上訴人登記為系爭房屋之納稅義務人後，藉詞要求陳志杰及梅子工場遷出系爭房屋，始於98年11月15日與上訴人虛偽訂立系爭租約。是渠，上訴人並非系爭房屋之事實上處分權人，兩造間自無租約關係存在，亦無每月給付18萬元予上訴人以為使用系爭房屋之賠償約定，上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋並給付前開款項並無理由等語，以資抗辯。並聲明：駁回上訴人之訴。
三、原審經審理後，判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院陳稱：陳志杰於97年1 月25日先過戶系爭房屋1/4 產權以為其借款債務220 萬元之擔保，嗣因陳志杰遲遲無法還款，又欲再借款120 萬元，兩造遂成達成以340 萬元價金買賣系爭房屋之合意，並以陳志杰先前積欠之220 萬元，及嗣後再借款之120 萬元抵償價金，陳志杰嗣並即偕同蔡幼將系爭房屋剩餘之3/4 產權讓與上訴人，而系爭房屋如係作為借款之擔保，上訴人擁有1/4 產權即足以防止系爭房屋遭任意處分，無須再要求讓與剩餘之3/4 產權，陳志杰、蔡幼亦無須將剩餘之3/4 產權過戶予上訴人，足徵兩造間確有移轉系爭房屋事實上處分權之買賣合意。又兩造於系爭房屋過戶完畢後，始行訂立系爭租約，以令陳志杰、梅子工場得以租賃方式繼續使用系爭房屋，益徵系爭房屋係基於買賣合意而為讓與。陳志杰事後尚陸續借款，截至100 年10月底已積欠本金1,900 萬元及利息142,500 元，因陳志杰有遲延未還紀錄，其乃另以其雙親及祖母名下不動產設定抵押權予上訴人，上訴人始陸續出借款項，嗣後因上訴人催討欠款，陳志杰、蔡幼等乃於100 年11月28日書立切結書，約定清償期限，然切結書所提及之不動產與系爭房屋並無關連，而上訴人已以上訴狀之送達向陳志杰為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既經終止，陳志杰、梅子工場已無占用系爭房屋之合法權源，自應返還系爭房屋，並給付遲延給付之租金，及無權占用期間相當於租金之不當利益等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡陳志杰應將系爭房屋騰空返還予上訴人；陳志杰應給付340,728 元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢陳志杰及梅子工場應自民事上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月連帶給付17,161元。被上訴人則以：系爭房屋僅係作為借款之擔保，兩造間並無移轉系爭房屋事實上處分權之意，亦無訂立系爭租約之真意，系爭租約應屬無效，故上訴人之請求並無理由等語，以資抗辯。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠陳志杰自97年起陸續向上訴人借款。蔡幼、陳天佑於97年1
月25日書立契約書，約定將高雄市路○區路○段○○○○○○○號土地，及系爭房屋提供予上訴人做為陳志杰及梅子工場借款之擔保。
㈡系爭房屋房屋稅籍自96年10月起課，納稅義務人為蔡幼，97
年1 月25日蔡幼將系爭房屋之應有持分1/4 變更為上訴人，98年11月12日蔡幼再將應有持分3/4 名義變更為上訴人。
㈢上訴人與陳志杰於98年11月15日就系爭房屋簽立系爭租約。
㈣陳志杰、蔡幼於100 年11月28日書立切結書（下稱系爭切結
書），約定如未於100 年12月24日償還積欠上訴人之本金1,
900 萬元，且支付利息50萬元，即同意無條件將上開契約書內記載之土地建物移轉給上訴人。陳志杰、蔡幼嗣於100 年12月24日並未清償上訴人上開本金、利息。
㈤上訴人就其與陳志杰間之借款債務，已○○○區○○段○○○○
○號土地300 萬元、支票票款510 萬元、竹東段227 建號及
534 地號土地300 萬元。㈥系爭房屋自98年起至100 年止之房屋稅為陳志杰所繳納。
㈦上訴人嗣經本院101 年度司執字第109291號強制執行事件拍
賣取得系爭房屋所坐落之基○○○區○○段○○○○號所有權，並於101 年12月18日取得權利移轉證書。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人與陳志杰就系爭房屋有無成立租賃關係？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。民法第87條第1 項前段定有明文。而所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。
⒉次按，租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用
收益，他方支付租金而成立，雖不以押金之交付為成立要件，惟於民間租賃實務上，為擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，少有不要求承租人先行提供部分押金者，且出租人承受租賃物稅金、修繕、折舊成本，需收取租金以彌補成本支出並獲取利益，自無無故減免租金數額之理，而出租人如於租約成立後同意減免租金，此重大變更事項，理應明文記載於租賃契約上，以免日後產生紛爭。惟依系爭租約之約定，本件租賃期間長達10年，每月租金原為1 萬元，上訴人出租系爭房屋並未收取任何押金（原審卷第7 、8 頁），則上訴人出租系爭房屋長達10年，在陳志杰前已有遲延還款之情形下，無懼其日後履約之能力，仍未依例收取任何押金，已有違經驗法則。又上訴人供稱陳志杰簽立系爭租約後並未支付租金，經協商後改由陳志杰以支付系爭房屋稅金方式代替租金等語（原審卷第4 頁），然此租金變更之約定並未記載於系爭租約上，而系爭房屋100 年度之房屋稅為55,785元（原審卷第94頁），上訴人尚未依約收得每月1 萬元之租金，即又同意改以每月不到5,000 元（55785 ÷12＝4648.75）價格收取租金，則以房屋稅因房屋折舊因素乃每年遞減之情況下，等同其出租之10年間所可取得之租金已可確定會呈現逐年下滑之情況，其所為顯有違一般租賃常情，是兩造就系爭房屋究有無成立租賃關係之真意，自非無疑。
⒊又上訴人固以其已登記為系爭房屋納稅義務人為由，主張業
已取得系爭房屋之事實上處分權，惟房屋稅條例第4 條第4項規定，未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，參酌上述條文，顯見縱有稅籍登記，亦不得就此論斷該登記人即為該設稅籍房屋之所有人，是尚不得據此認定上訴人已取得系爭房屋之事實上處分權。而蔡幼、陳志杰於100 年11月28日書立系爭切結書，約定陳志杰如未於10
0 年12月24日償還積欠上訴人之本金1,900 萬元，且支付利息50萬元，即同意無條件將原向上訴人訂立契約書內記載之全部土地建物移轉給上訴人（原審卷第95頁），所謂「契約書內記載之全部土地建物」乃指陳志杰等所簽署之全部契約書上所提及之土地及建物，不只包含已設定抵押給上訴人的部分，所有契約書提及之土地及建物均包含在內，此據代擬系爭切結書之代書陳中海於另案偵查中具結證述明確（台灣高雄地方法院檢察署102 年度他字第1607號卷第57頁），是渠，系爭房屋既登載於97年1 月25日之契約書內，自亦屬系爭切結書所指之移轉範圍內，此並為兩造所不爭執。則系爭房屋稅籍於98年11月間移轉予上訴人時，上訴人如與蔡幼間已有移轉系爭房屋事實上處分權之合意，自無必要在2 年後即100 年11月28日再為上開附條件移轉權利之約定，佐以上訴人自承於98年11月9 日確有再借款120 萬元予陳志杰之事實，而系爭房屋因屬未保存登記建物，無法辦理抵押權設定登記，蔡幼乃於97年間移轉系爭房屋應有持分1/4 之稅籍登記以擔保陳志杰對上訴人之借款債務，且系爭租約並有諸多不合常理情事，均如前述，足見陳志杰辯稱移轉系爭房屋稅籍係為擔保借款債務，並無移轉事實上處分權之意等語，信非無據。至系爭切結書是否如陳志杰所辯係遭脅迫所書立者，並不影響上訴人於系爭切結書上簽名同意附條件取得產權，足認其與蔡幼於98年間原無移轉系爭房屋事實上處分權之合意之事實，並與本院上開認定無涉，附此說明。
⒋租賃契約之租賃標的物雖非以出租人所有之物為必要，然以
系爭房屋為蔡幼原始興建取得所有權，兩造尚於100 年11月間簽署系爭切結書，足認上訴人與蔡幼於98年間移轉房屋稅籍時並無移轉系爭房屋事實上處分權之合意，而上訴人既未取得系爭房屋事實上處分權，該屋並始終由陳志杰占有使用，陳志杰亦未於所謂之租賃期間繳納任何租金，而僅繳納系爭房屋之房屋稅金等情觀之，陳志杰辯稱系爭租約係因恐上訴人登記為系爭房屋之納稅義務人後，強制其遷離系爭房屋，雙方乃通謀虛偽而簽立系爭租約等語，自堪信實，上訴人主張系爭租約為真正等語，則無可採信。是系爭租約既為雙方通謀虛偽意思表示所為，依法自屬無效，上訴人主張其就系爭房屋與陳志杰間有租賃關係存在云云，洵屬無據。
㈡上訴人依租賃關係請求陳志杰遷讓返還系爭房屋，並請求陳
志杰給付租金，有無理由？按系爭租約係上訴人與陳志杰通謀虛偽意思表示所為，應屬無效，已如前述，則上訴人依租賃關係請求陳志杰遷讓返還系爭房屋，並請求陳志杰給付340,728 元之遲延租金，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，均屬無據，應予駁回。
㈢上訴人請求陳志杰、梅子工場給付相當於租金之不當利益，
有無理由？⒈按基於處分權主義及辯論主義，訴訟標的應由當事人自行表
明，法院不得代當事人為之（民事訴訟法第199 條之1 第1項立法理由參照），此與法院應就其認定之事實依職權適用法律，以判斷其法律效果，不受當事人所表示法律意見之拘束，係屬二事。次按法院應就當事人所主張之原因事實特定本案之訴訟標的，以劃定既判力之客觀範圍，而當事人起訴，應表明訴訟標的及與其相結合之原因事實，此觀民事訴訟法第244 條第1 項第2 款、第255 條第1 項前段及第400 條第1 項之規定自明。而所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，亦即依實體法規定對人或對物所聲之權利義務關係，欲法院對之加以裁判者而言（最高法院61年度台再字第186 號判例參照）。
⒉上訴人於本件乃主張系爭租約終止後，陳志杰、梅子工場已
無合法占用系爭房屋之權限，應依不當得利之規定，自102年1 月1 日起按月連帶給付相當於租金之不當利益17,161元，準此，陳志杰、梅子工場之所以應負擔返還不當利益之責任，係因其受有占用利益之法律上原因即系爭租約因遭上訴人終止而不存在，惟系爭租約乃屬無效，已如前述，則上訴人主張陳志杰、梅子工場應負返還不當得利責任之基礎原因事實已不存在，自無從據此主張不當得利之法律關係。而陳志杰、梅子工場占用系爭房屋原係基於其與蔡幼間之使用借貸關係，此據陳志杰陳明在卷（本院卷第104 頁），故陳志杰、梅子工場占用系爭房屋原非無法律上之原因。至上訴人是否因系爭切結書之條件成就而取得系爭房屋之事實上處分權，並因此繼受蔡幼與陳志杰間之使用借貸關係，進而主張終止使用借貸關係使陳志杰成為無權占有而應返還不當得利，因此部分並非上訴人上開主張之範圍，本院自不得就此加以審究。從而，上訴人依不當得利之法律關係請求陳志杰、梅子工場自102 年1 月1 日起按月連帶給付17,161元，並無理由，應予駁回。
六、綜上所述，系爭租約應屬無效，故上訴人依系爭租約請求陳志杰遷讓系爭房屋，並給付遲延租金，及請求陳志杰、梅子工場自102 年1 月1 日起按月連帶給付17,161元，均為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 28 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 秦慧君法 官 郭宜芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 7 月 28 日
書記官 何秀玲