臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡字第5號原 告 愛河不動產有限公司法定代理人 陳明水訴訟代理人 陳Ｏ方被 告 洪秋得訴訟代理人 柯尊仁律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於中華民國102 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸萬柒仟伍佰元，及自民國一百零一年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣陸萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免假執行。
事實及理由
一、原告起訴先位請求被告應給付原告新台幣（下同）27萬元及法定遲延利息，備位主張被告應給付原告30萬元。嗣於審理中捨棄備位之主張，核其主張係基於同一基礎事實而為聲明之減縮，並經被告同意，依民事訴訟法第255 條第1 項第1款、第3 款規定，應予准許。
二、原告主張：被告由洪Ｏ芬代理於民國101 年6 月間委託原告為其居間洽購訴外人陳Ｏ君、陳Ｏ國共有之高雄市○○區○○路○○○ 號18樓之2 門牌房屋暨其基地（下稱系爭房地），約定以成交價格之2 ％作為仲介費用（下稱系爭居間契約）。嗣經陳Ｏ君與洪Ｏ芬於同年6 月22日以1350萬元達成買賣合意，並約定於週一（即25日）簽約，然至同年月24日時，洪Ｏ芬先向原告表示暫緩簽約及買屋，卻於同年月25、26日，就系爭房地分別與住商不動產及永慶不動產簽定議價委託書及買賣合約書，並完成所有權移轉登記，顯刻意規避支付服務報酬予原告。被告因原告之居間仲介而有訂約機會，並已於101 年7 月2 日與賣方簽訂買賣契約，是原告已完成居間仲介義務，被告應給付原告服務報酬27萬元【計算式：
1,350 萬元×2 ％＝27萬元】卻拒不給付，經原告屢催未果，爰依民法第148 條、第565 條、第566 條及第568 條規定，起訴並聲明：被告應給付原告27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：本件議價最後並未成功，原告之員工陳Ｏ方在價格談成後，復向洪Ｏ芬表示原屋主先生要求提高售價，洪Ｏ芬即明確告知不買，並轉向住商不動產、永慶不動產購買系爭房地及支付仲介報酬，自無規避給付仲介費用之情；又屋主既已反對以1350萬元出售，洪Ｏ芬亦表示不買，雖事後陳Ｏ方再向洪Ｏ芬表示屋主已同意1350萬元出售，因洪Ｏ芬並未再次委任原告居間，兩造間之居間關係不因此繼續存續。
再縱認原告確已為被告就系爭房地之買賣價金達成合致，因原告未受原屋主委託銷售，未曾為系爭房地刊登廣告、製作不動產說明書，亦無買賣後續服務，請求依民法第572 條酌減報酬等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
1.洪Ｏ芬受被告處理系爭房地洽購及訂約事宜、原告指派其員工陳Ｏ方執行系爭居間契約之履行義務。
2.被告於101 年6 月4 日曾請洪Ｏ芬委託原告媒介居間系爭房地同棟大樓之26樓之1 房屋（下稱26樓房地），並簽立給付定金暨服務報酬承諾書（下稱報酬承諾書）及交付5萬元斡旋金，約定以成交價格之2％作為仲介服務報酬，其中授權代理與定金效力第2 項約定：買方之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。嗣26樓房地議價未成，原告退還被告交付之斡旋金，被告復由洪Ｏ芬代理，委託原告媒介居間系爭房地，成立口頭之居間契約（惟未簽立任何書面文件）。
3.系爭房地原共有人之一即訴外人陳Ｏ君，係於101 年6 月22日出具出售同意書予原告、並於101 年6 月24日取消上開同意，當時系爭房屋仍委由永慶不動產出售。
4.洪Ｏ芬就系爭房地出價1350萬元請原告去議價；兩造及原所有人議價及簽約過程如下：
①101 年6 月20日陳Ｏ方簡訊通知洪Ｏ芬：今天的事很讓
我挫折，其實見過您大哥（他很有修養）更讓我深深佩服！這些天會再努力溝通屋主的老公！真的很抱歉！（見本院卷㈠第10頁）②101 年6 月21日陳Ｏ方簡訊通知陳Ｏ君：買方剛來電！
要我轉達他能力不及1500萬只能接受1350萬若您同意簽約！這兩天可配合您在台北的時間簽約！（見本院卷㈠第9 頁）③101 年6 月22日10時4 分，陳Ｏ君傳真已簽妥之出售同意書予原告（見本院卷㈠第187 頁）。
④101 年6 月22日陳Ｏ方與洪Ｏ芬電話聯繫，表示屋主已
簽同意書，確定價格為1350萬元，洪Ｏ芬並沒有向陳Ｏ方陳述要買或不買，惟與陳Ｏ方約好當天下午3 點半左右簽約（見本院卷㈠第127 頁至第126 頁譯文）。
⑤101 年6 月22日陳Ｏ方再與陳Ｏ君以電話聯繫簽約時間
，陳Ｏ君表示當天下午3 點半不行，但下午六點可以，陳Ｏ方表示要再與買主聯繫時間（見本院卷㈠第124 頁至第125 頁譯文）。
⑥101 年6 月22日下午6 時19分陳Ｏ方簡訊通知陳Ｏ君約週一（即25日）簽約（見本院卷㈠第7 頁）。
⑦101 年6 月24日上午10時41分，洪Ｏ芬簡訊通知陳Ｏ方
：…剛接到我二哥來電，讓我難以啟齒，簽約是件大事，時間太緊迫，也不放心我獨自在台北簽約，而且我表弟有幫我們看到新的物件，因此希望再緩緩…。（見本院卷㈠第10頁）
5.被告於101 年6 月25日與住商不動產簽訂確認書與買賣議價委託書，於同年月26日會同住商不動產、永慶不動產、代書、履約保證銀行與系爭房地原所有權人陳Ｏ君、訴外人陳建國簽訂系爭房地買賣契約，並於同年7 月13日完成系爭房地之所有權移轉登記，並依約繳清買賣價款及支付總價2 ％仲介服務費予住商不動產。
㈡爭執事項：
1.本件原告居間期間，被告與系爭房地原有所人間是否已就買賣價金之意思表示達成合致？本件已否媒介就緒？原告主張依誠信原則及兩造間之居間契約向被告請求居間報酬，有無理由？
2.系爭居間契約所約定之報酬是否過高，而有應予酌減情形？
五、本院得心證之理由：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。又居間契約為諾成契約，不以書面為必要，委託人及居間人間，如曾就居間契約為要約及承諾，而可認已達成居間之合意，即應受該合意之限制。查被告於101 年6 月4 日委託原告媒介26樓房地及簽立報酬承諾書，後因未完成26樓房地之居間，改請原告媒介系爭房地，雙方已成立口頭居間契約，為兩造所不爭，縱然未就系爭房地再行簽立報酬承諾書，惟被告對於委託原告居間之權利義務已然知悉，亦無為反對或變更之意思，而再次委託原告媒介系爭房地，應認其有延續前次居間契約之意，而同意於系爭房地買賣契約成立時，依成交總價2%支付報酬，堪可認定。茲就本件爭點經判斷之理由，分述如下：
㈠本件原告居間期間，被告與系爭房地原有所人間是否已就買
賣價金之意思表示達成合致？本件已否媒介就緒？原告主張依誠信原則及兩造間之居間契約向被告請求居間報酬，有無理由？
1.按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬，最高法院58年台上字第2929號判例意旨參照。而居間契約之居間人於媒合不動產買賣契約協商斡旋之過程，除須就標的物買賣及價金先達成合致（此時應屬預約之性質）外，尚須續行協調簽約事宜，以就買賣雙方關於標的物及價金以外之付款方式、所有權移轉、標的物交付等重要事項訂立本約；是居間人就不動產買賣之標的物、價金，為買賣雙方媒介居間而達成合致時，該買賣雙方當事人即有準備訂定買賣契約之意思，媒介自屬就緒，縱委託人嗣後以各種理由拒絕簽約而終止其委託關係，而另行簽訂相同內容之契約，仍應依原委託之居間契約履行給付報酬之責。
2.查洪Ｏ芬委託原告以1350萬元就系爭房地議價，101年6月22日陳Ｏ君簽妥同意以1350萬元出售之同意書後，兩造同日以電話聯繫，再次確認系爭房地之價金為1350萬元，進而由原告分別與陳Ｏ君、洪Ｏ芬約定簽約時間等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項4.③、④），是堪認本件原告已為原所有人、被告就系爭房地之價金達成合致，進而約定簽約時間，本件媒介已然就緒。
3.被告雖以：洪Ｏ芬當時已不欲再委託原告居間系爭房地，101年6月22日與陳Ｏ方確認價金及簽約時間當時，並未表明要買或不買等語為辯。惟按，依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者，為默示之意思表示，與單純之沉默有別，29年上字第762號判例意旨參照；而民法第86條所謂真意保留乃表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示之情形，真意保留除其情形為相對人所明知者外，並非無效。查兩造於101年6月22日以電話聯繫時，洪Ｏ芬縱然未為要買或不買之表示，然其與陳Ｏ方確認價款為1350萬元後，復於陳Ｏ方詢問何時簽約時，亦表明可於當日下午3 時30分至台北簽約等語，有該份通聯譯文在卷可憑（見本院卷㈠第126 頁至第127 頁），依其表達方式，雖未表明要買，惟其積極與陳Ｏ方聯繫簽約時間之行為，足以使人間接推知其有購買之意願（反之，若無購買意願，即無須與他人約定簽約時間）；又縱然洪貴芬當時已無購買之意願，惟其內心之意思，實難為表意之相對人即陳Ｏ方所知悉，則其所為就系爭房地價金已為承諾之意思表示，自屬有效。是被告此部分所辯，並不可採。
4.被告復稱：陳Ｏ方向洪Ｏ芬表示屋主提高售價後，洪Ｏ芬即明確表示不買，轉委託其他公司，兩造居間關係不存在等語，並舉證人即洪Ｏ芬之表弟楊Ｏ銘為證。查證人楊俊銘雖結證稱：25日的簽約時間應該是在很早之前就講好，只是後來屋主的先生拒絕1350萬元，我就請洪Ｏ芬不要再跟原告聯繫，就算要聯繫，也請直接找我，之後要約簽約的事，應該都是陳Ｏ方自己的努力，洪Ｏ芬都會儘量推託等語（見本院卷㈡第68頁）。然依卷內之證據，查無兩造於21日前即約好25日要進行簽約之事實，僅有不爭執事項
4.④至⑦所示，兩造於101 年6 月22日起至23日止約定25日簽約過程之情；又雖原告於101 年6 月20日傳簡訊告知被告會再與屋主先生（按指另一共有人陳Ｏ國）溝通等語，復於次日傳簡訊告知陳Ｏ君買方只能接受1350萬元，1500萬元不行等語（見本院卷㈠第9 頁、第10頁），依上開不爭執事項4.④至⑦所示之簡訊內容，縱認陳Ｏ國於101年6 月20日前後曾表明要提高售價乙節為真實，而兩造嗣後即同年月22日再次聯繫時，洪Ｏ芬所為確認價金及約定簽約時間之舉止，仍使原所有人可認被告就其等嗣已同意之系爭房地價金1350萬元已為承諾之意思表示，則洪Ｏ芬於101 年6 月24日取消簽約，難謂係因系爭房地之買賣價金尚未達成合意所致。從而，被告此部分所辯，亦不足採。
5.雖被告亦稱：換仲介公司係因對原告已產生不信賴，對於住商不動產也有支付服務費，並無規避報酬之意等語。惟不論被告基於何種原因或動機拒絕簽約，並非不能預見因其拒絕簽約，改委託其他仲介公司，使原告已經付出之勞力、心血將付之一炬，而喪失報酬請求權；而洪Ｏ芬於媒介就緒後，復藉故推託不欲透過原告購屋，轉向其他仲介公司購得系爭房地，自難謂其並無規避支付報酬予原告之意。
6.綜上，系爭房地所有權人及被告，就標的物及價金已達成合致，須另行聯繫簽約事宜等情，已如前述，依首開說明，足認被告與系爭房地所有人就系爭房地之標的物及價金意思表示合致後，媒介已然就緒，被告嗣後藉詞終止委託關係，雖可預見其拒絕原告之簽約安排，改委託其他仲介公司，將使原告媒介期間之努力白費而喪失請求居間報酬之機會，而仍為之，改由住商不動產與陳Ｏ君間就系爭房地成立買賣契約，依誠信原則，其仍應依兩造間之居間契約支付報酬予原告，原告據此主張，自屬有據。
㈡系爭契約所約定之報酬是否過高，而有應予酌減情形？
1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第
572 條亦有明文。該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制；而委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。又一般不動產仲介公司接受買方之委託居間，除須提供買方關於交易不動產之產權說明及相關資訊、確認屋況、議價、計算稅務、提供市場行情及同性質待售物件訊息、協調簽約細節，以及於契約成立後協助辦理產權移轉、付款、點交等流程，方符合委託服務之本旨。
2.雖原告提出系爭房地之不動產說明書、產權調查、照片說明、物件個案調查、廣告單、土地及建物登記簿謄本、網站及報紙廣告等在卷可憑（見本院卷㈡第169頁至第189頁），然經被告否認曾見過該等文件，原告亦無從就該等文件業經提示予被告閱覽乙節為相當之證明。而上開不動產說明書、產權調查、照片說明、物件個案調查等資料，均未載明製作之確切日期，而廣告單、網站及報紙廣告等資料，僅概括性之登載，實無從特定係為系爭房地而設；復參之原告自承系爭房地並未與永慶不動產間聯賣（見本院卷㈡第73頁），且原告就系爭房地之同棟大樓除26樓房地外，另有11樓、12樓房屋待售（見本院卷㈡第139 頁），而系爭房地原所有權人之一陳Ｏ君係於101 年6 月22日始出具系爭房地之銷售同意書予原告、2 日後即同年月24日即行終止，而此期間均委由永慶不動產專任銷售中（見上開不爭執事項3.），衡情在永慶不動產之專任銷售期間，系爭房地隨時可能因永慶不動產媒介成功而賣出之情形下，原告於接受陳Ｏ君正式委託前，應不致願意無償專為系爭房地刊登廣告行銷或代為收取訂金等法律行為。堪認原告所提上開廣告文件，均非專為系爭房地而為，而各該不動產說明文件，亦非原告為被告居間時所提出、或曾供被告閱覽，至堪認定。
3.此外，被告抗辯係因失去對於原告之信賴才改請住商不動產居間媒介等語，並經證人楊Ｏ銘結證稱：之前請原告帶看過很多間房子，每間房子都有點狀況，且正統仲介公司會把整個交易過程所需要簽署的東西先讓我知道，也會提供原來簽約的委託銷售的契約及屋況資料給我們，但原告都沒有，不管哪家公司都一樣要付仲介費，事實上我們也支付了，若非失去對原告的信賴，也不會透過住商來成交，我們一開始也都相信原告與屋主有簽委託書，也是後來才知道原屋主並非委託原告銷售，但在住商，他們會充分公開揭露這個資訊等語（見本院卷㈡第68頁至第70頁），是堪認本件原告於屋主委託永慶不動產銷售期間，私下為原所有人陳Ｏ君銷售，迨至議價確認後，才由共有人之一陳Ｏ君出具銷售同意書，惟相關資訊，均未見原告曾向被告有所揭露，亦堪認定。
4.綜上，本院斟酌原告因媒介系爭房地而為被告服務之項目，除帶看系爭房地、以電話、簡訊等方式磋商協調買賣雙方議定價金等部分內容外，未曾提供任何產權說明或相關資料供被告參酌，就產權說明服務顯有不足；復因被告拒絕簽約，而未就後續之簽約、過戶、點交等流程進行服務，顯已節省甚多成本及人事費用。再衡以兩造契約所定如順利完成買賣交易過戶、點交時，被告應支付之報酬為按成交價之2 ％計算，然後續服務確由住商不動產完成，被告業已支付全額之居間報酬予住商不動產，及因原告服務過程有諸多瑕疵（如未充分揭露系爭房地相關銷售資訊或不動產說明資料等），致被告產生一定之不信賴，而轉向住商不動產探尋相關資訊等情，認為原告所得向被告請求之服務報酬，應以按買賣成交價之0.5 ％計算即67, 500元（計算式：1350×0.5 ％）為合理，是經被告為前述酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減本件兩造間之服務報酬為按系爭房地成交價之0.5 ％計算之67,500元。
六、綜上所述，原告依誠信原則及居間契約之法律關係，請求被告應給付原告仲介報酬67,500元，及自本件起訴狀繕本送達翌日即101 年12月15日（見本院卷㈠第26頁送達證書）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，因本件係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行，而毋庸命原告供擔保。並依職權宣告被告得預供擔保，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第
2 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 11 月 4 日
高雄簡易庭 法 官 呂明燕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 4 日
書記官 李柏親