臺灣高雄地方法院民事裁定 102年度聲字第149號聲 請 人 呂冠霖相 對 人 呂萬隆相 對 人 呂萬城當事人間請求裁定分管契約事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
程序費用新臺幣壹仟元由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：
（一）緣聲請人之父親呂萬石於生前與其兄弟（即聲請人之叔父）丙○○及乙○○分別共有高雄市○○區○○路○段000 號之4 層樓建物（含1 樓店面）及坐落其上之土地；其中，聲請人之父親呂萬石之應有部分為1/8、丙○○之應有部分為2/8，餘為乙○○所有。向來，彼此之間依約定：該建物第1 層由丙○○負責之而分成3 件分別簽約出租予他人使用，並約定由丙○○負責收款、記帳，每3 個月依應有部分之比例匯款1 次；是可認前述該約定即為係爭不動產共有人間之分管契約。先予敘明。
（二）聲請人之父親呂萬石於99年12月過世之後，其遺產包括該建物之共有所有權業由聲請人為繼承人繼承之，並已辦妥繼承登記以及分割登記，由聲請人擁有係爭房地1/8 之所有權，前述分管契約於性質上既非屬一身專屬性之債權契約，自亦應由聲請人依民法第1148條第1 項之規定而繼承承受之。按比例所收之租金亦為聲請人用以致贈母親為扶養費用以及供母親自己養老之主要金錢來源。
（三）惟查，自繼承事實發生以來，係爭建物是否在租賃狀態中或租賃契約之內容如何？聲請人從未得知，相對人丙○○每次應提供之匯款明細表亦需屢次催討始願提供，尤有甚者，聲請人發現，相對人或有匯款金額與租賃金額不符、或有在提供明細表之前始補足差額之情事，概皆交代不清。職是之故，相對人是否有以其他藉口刻意消極不出租而為相對人挪為己用或低價出租，以致於侵害聲請人固有利益之背信行為？相對人是否有無權占有、而為相對人挪為己用之背信行為？皆不無啟人疑竇之處。由於前述之情形已歷數年，實令聲請人困擾不已。為使母親安心養老，聲請人乃曾於101 年O 月O 日及101 年O 月O 日分別以存證信函兩份發給相對人催促相對人限期改善或另訂分管契約，惟皆未獲相對人正面之回應。
（四）按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」民法第820 條定有明文。承前所述，查聲請人所有之應有部分僅達系爭房地之1/8 ，是故，縱令前手之分管契約並不合理、情勢變更難以繼續或顯失公平，聲請人亦無從依民法第820 條第1 項之規定另定分管契約，而僅得依同條第2 項或第3 項之規定，聲請本院以裁定變更之。
（五）建議分管契約內容：分管契約條文
1.管理者：由各建物持有人推任或自薦，且各建物持有人同意其擔任該職之人員（切結申明）。管理者主要負責管理高雄市○○區○○路○段000 號建物及土地。
2.建物持有人：依據高雄市政府地政處合法登記持有本建物之所有權人。
3.建物持有比例：依據高雄市政府地政處合法登記持有本建物之權利範圍。乙○○持有5/8 ；丙○○持有2/8；甲○○持有1/8。
4.收支明細：詳列每月租金、支出押金、匯款金額（含匯款日期）、與承租人協商承攬條件之收支出、或其他各建物持有人合理要求詳列之收支明細。
5.承租行為變更：係指承租人（保證人）變更、承租金額變更、承租押金變更、承租模式變更、承租人未屆期臨時解約、承租合約條文修正/ 刪除/ 增列，或建物持有人要求管理者提供與本建物承租/ 使用有關之變更資料。
6.承租人（保證人）變更：係指該承攬租約期限未屆，承租人保證租約持續執行至約期屆滿，僅承租人或保證人姓名變更之行為。
7.管理者應定期定時（每月15日前）依據租賃合約所載承租金額，依持有比例匯予各建物持有人。
8.管理者應於每月31日前，以郵件掛號函送（郵戳為據）收支明細表。
9.承租行為變更時，管理者應以郵件（郵戳為據）及通訊方式告知各建物持有人，並經各建物持有人同意後，始得行使變更行為。非屬管理者可掌控之變更行為，如承租人（保證人）變更、承租人未屆期臨時解約，或各建物持有人共同認為非屬管理者可掌控之變更行為等，應於發生日起10日內以郵件（郵戳為據）及通訊方式告知各建物持有人。
10.本建物未承租前，管理者有義務先行告知各建物持有人擬承租對象之預定承攬範圍、預定承租後營業行為、預定承租金額（含押金）、預定承租期限及協商承租條件等，且經各建物持有人同意承租後，始得簽訂租賃契約並將簽約後之契約影本於簽訂後10日內以郵件（郵戳為憑）分送予各建物持有人。
11.本建物全棟均屬可承租使用，如建物持有人擬自行使用而未出租，應書面告知其他建物持有人並獲各建物持有人同意書函後，始得有償或無償使用。若無，管理者或擬自行使用之建物持有人則應依本條文第9 點辦理。
12.本建物屬共同持有，如管理者或建物持有人擬更換、修繕、擴建或新設本建物之軟硬體設備（施），均應經由各建物持有人同意後始得為之，且應將更換、修繕、擴建或新設後之備品（如鑰匙、門卡或其他建物持有人得要求之物件等）以親送、約定日期/ 地點索取或掛號交付等方式予其他建物持有人。
13.如管理者經查違反本條文各點，應按月繳交罰金新臺幣（下同）5 ，000 元，直至補正或改善完成（得追溯違反日期，未滿1 個月以1 個月計）。所得罰金依據本建物持有比例按月匯予各建物持有人。
14.如建物持有人經查違反本條文第10點，除應按月繳交罰金5 ，000 元，直至補正或改善完成（得追溯違反日期，未滿1 個月以1個月計）外，亦需補齊使用期間應支付之租金。所得罰金及補齊之租金應依據本建物持有比例按月匯予各建物持有人。
15.如管理者從缺，本建物應終止所有租賃行為。如建物持有人擬自行使用但無管理者時，除應依本條文第10點辦理外，亦應遵守本條文各項規定。
二、相對人丙○○則以：
（一）本案曾於102 年1 月16日台灣高雄地方法院102 年度聲字第12號民事裁定駁回在案。
（二）聲請人所提聲請狀內容有誤：
1.本棟建築物為3層樓建築（含1樓店面）
2.土地及建築物持分情形：相對人乙○○持分5/8 ，相對人丙○○持分28，聲請人甲○○持分1/8 。
（三）聲請人所言已辦妥分割登記乙事，與事實不符。本土地及建築物仍是父母留下之遺產，建築物年齡約有50年，為老舊建築物，3 樓1樓梯如何能辦理分割登記，故僅能持分登記而已。
（四）本棟建築物管理權責應屬持分最大者，即相對人呂萬城持分58。因其事業在大陸，故委由相對人丙○○負責管理。如由他人分管，相對人丙○○也不敢也無權同意。另查本棟建築物，父母在世時，契約訂立，皆指由相對人丙○○向本院提請公證。公證費從600 元至今3000元，均由本人負擔，歷時已有25年。近年相對人乙○○知情後，已共同負擔一半。如由他人分管，行為造成糾紛或事故，應由誰對簿公堂？承租人會將租金交由他人？等等問題。且本棟建築物為3 層1樓梯如何分管？實是聲請人無理取鬧，故不予理會。
（五）本棟建築物租賃情形，聲請人全知，未達目的，故裝不知。去年（101 ）9 月承租戶完成訂約，僅隔3日，即知至店家鬧場，造成承租人及相對人困擾（楊先生目前乃承租可為證）。故聲請人對本棟建築物租賃情形甚為了解。當承租人卻停租時，相對人丙○○會具函國稅局苓雅稽徵所申請稽核，稽徵所不定期派員勘查、查詢，確認無訛後函復於相對人丙○○。故本棟建築物出租情形均公開化，若有不明處隨時可查閱。
（六）聲請人要求每三月匯款一次，三個月租金全額的八分之一（零數保留，俟結算時一併匯出，如附件五）；也就是本棟建築物修繕、水電費等等必要費用，均由相對人負擔。年底結算完畢，仍須俟相對人乙○○清明節前後回台，查核無訛後。結算明細表始由乙○○送達聲請人處。近2年因事煩忙，無法送達，改以雙掛號寄送。以上係租金處理情形。致於聲請人所提結算後需補足差額情形乙節，當承租人要終止租賃時，需退還押金。惟母親亡故時，並未交下押金，押金又從何而來？惟有由管理人先行墊交，俟隔年相對人呂萬城回台後，告知一切。經3方研議後，決議依持分比例繳交5萬元作為預備金。嗣後又有逢2 戶同時停租情形，預備金又不足，目前已追加至10元，無人積欠。
（七）聲請人所提低價出租乙節，本棟建築物屬父母遺產，我等得此遺產，能作收租金養口，實應存感恩之心。回觀承租人，辛苦工作，若能得利，內心高興，並予祝福。營業失利，湊零繳租，內心難過，也感無奈。但這世間，見人賺錢，眼會發紅，大有人在。故租金之高低，只是「貪」字分別而來。另提會款金額與租金額不符、藉口刻意消極不出租、挪為己用之背信行為等情，應請聲請人提出具體事證，不應以「合理懷疑」一詞帶過。故聲請人所言實不足取。
（八）建築物無法分割，故未聞有分管契約。土地可分割，才有分管契約。故應有可分割與不可分割的分別。相對人質疑，本案系爭該整棟建築物之分管契約，而不是該棟建築物18的分管契約。裁判費僅須繳納千元，實有浪費社會成本。如期屬合理，則例如某人擁有某公司千萬分之一股份，他具有千萬分之一權益。依此類推，僅須繳納千元，即可向鈞院聲請千萬分之一的分管，如此本院將恐成為市集。故聲請人一而再，再而三的提出聲請，造成鈞院及相對人的困擾，為解此困擾，相對人願依聲請人所核算標的價額加一倍予以承購。
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾2/
3 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；前2 項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，民法第820 條第1 至3 項定有明文。則依上開規定第2 項聲請裁定變更，需以對管理之約定，原即表示不同意，且依該約定之管理有顯失公平之情形，該不同意之共有人始得聲請裁定變更；另依上開規定第3 項聲請裁定變更，需因情事變更，原約定之管理方式已無法續行（如約定負責管理之共有人死亡，無法繼續管理），任何共有人始得聲請裁定變更管理方式。又共有物之管理，無論由共有人私下約定或由法院裁定變更，因事涉全體共有人對共有物之權益，故應由全體共有人參與訂定，該分管契約始得有效成立（依上規定，非必全體同意）。經查，依聲請意旨所指相對人對系爭建物管理之諸多疑問，核屬管理人執行報告義務及執行成效之問題，聲請人如認權利受損，應依侵權行為或共有人與管理人間成立之法律關係請求，本件既原無管理約定，且非由相對人管理之原約定客觀上有顯失公平之情形，則聲請意旨依民法第820 條第2項規定，聲請裁定變更管理方式，自非符合，又本件並無因客觀情事變更，而有原約定管理方式無法續行之情形，則聲請意旨依上開同法條第3 項規定，聲請裁定變更管理方式，亦有未合。從而，聲請人聲請裁定變更上開共有物之管理方式，自無理由，應予駁回。
四、依非訟事件法第21條第1 項前段、第24條第1 項，民事訴訟法第95 條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
民事第二庭 法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。
中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
書記官 林宛儀