臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1802號原 告 純正開發股份有限公司法定代理人 高秀玲訴訟代理人 顏婌烊律師
嚴宮妙律師被 告 順發電腦股份有限公司法定代理人 吳錦昌訴訟代理人 葉美利律師當事人間損害賠償等事件，本院於民國103 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾玖萬伍仟玖佰壹拾元，及自民國一百零二年十一月六日起至清償日止，按年息百分之二十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾玖萬伍仟玖佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受以前當然停止。民事訴訟法第170 條定有明文。
又依同法第175 條第1 項規定，第168 條至第172 條及174條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。原告起訴時之法定代理人原為高清愿，於102 年12月23日訴訟繫屬中法定代理人變更登記為甲○○，有公司變更登記表在卷可稽（本院卷第260 頁），甲○○並於103 年1 月10日具狀聲明承受訴訟（本院卷第257 頁），於法並無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原告起訴原係主張其與被告簽訂之下述系爭租賃契約，因可歸責於被告之事由致其提前終止，故依系爭租賃契約第16條第2 項第4 款之約定，請求被告賠償自停業日起至系爭租賃契約原訂到期日止之應收租金利益新臺幣（下同）2,916,37
5 元（本院卷第3 、6 頁），嗣於本院審理中就上開應收租金利益追加民法第227 條第1 項、226 條第1 項為請求權基礎（本院卷第165 、166 頁），並減縮請求金額為2,020,46
5 元（本院卷第149 頁），另依系爭租賃契約第16條第2 項第1 款、第2 款追加請求被告給付懲罰性違約金895,910 元（本院卷第148 、149 頁，聲明請求之本金總金額未變更，，詳如後述），核其上開追加及減縮，均係基於系爭租賃契約因可歸責於被告致提前終止而生之損害賠償之同一原因事實，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張
㈠、兩造於民國101 年2 月25日就原告所有之高雄市○鎮區○○○路○○○ 號「夢時代中心」地下2 樓C23 、C24 、C25 號櫃位（下稱系爭櫃位）簽訂「夢時代購物中心專櫃契約書」（下稱系爭租賃契約），供被告開設「順發3C流行館」，約定租賃期間自101 年4 月27日起至104 年4 月26日止。詎被告於租賃期間未具任何理由，逕以存證信函向原告表示將於10
1 年10月31日終止系爭租賃契約，經原告以存證信函表示反對並請其繼續履行系爭租賃契約，被告仍拒絕履行並稱改於
101 年12月7 日終止系爭租賃契約，且對外公告營業至101年12月2 日止。被告未經協商且未徵得原告同意，即擅自片面終止系爭租賃契約且提前結束營業，依系爭租賃契約第16條第1 項第2 款、第7 款之約定，原告得單方終止系爭租賃契約，原告乃於101 年11月29日以高雄君毅郵局第000000-0號存證信函通知被告將於101 年12月2 日終止系爭租賃契約，被告並於101 年11月30日收受該存證信函，系爭租賃契約故於101 年12月2 日而告終止。系爭租賃契約因可歸責於被告之事由致提前終止，原告得請求下列之損害賠償：
⒈ 原告因被告違約行為提前終止系爭租賃契約，系爭櫃位經原
告收回後仍有部分未能順利出租，致原告喪失自被告停業日（即101 年12月3 日）起至系爭租賃契約原定之到期日止（即104 年4 月26日）之應收租金利益，且被告拒絕繼續履行系爭租賃契約，亦屬就往後之租金預示不為給付之意思，屬主觀給付不能，爰依系爭租賃契約第16條第2 項第4 款、民法第227 條第1 項、第226 條第1 項，就系爭櫃位未能出租部分，請求被告賠償原告預期租金利益2,020,465 元（計算式見附表一，原告計算之總額為2,024,548 元，惟僅就其中2,020,465 元請求）。
⒉ 系爭租賃契約因可歸責於被告之事由而提前於101 年12月2
日終止，依爭租賃契約第16條第2 項第1 款、第2 款之約定，應賠償原告895,910 元之懲罰性違約金（計算式見附表二，原告計算之總額為6,643,695 元，惟僅就其中895,910 元請求）。
㈡、綜上，爰依系爭租賃契約第16條第2 項第4 款、民法第227條第1 項、第226 條第1 項之規定、系爭租賃契約第16條第
2 項第1 款、第2 款，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應給付原告2,020,465 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息20％計算之利息。⒉被告應給付原告895,910 元，並自102 年11月4 日民事聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息20％計算之利息。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造固於101 年2 月25日簽訂系爭租賃契約，依系爭租賃契約第4 條第1 項、第2 項及系爭租賃契約附件二第4 條關於租金之計算方式，既明訂係採「包底營業額4,000 萬元」及「目標營業額6,000 萬元」之抽成方式計算，可知兩造已就承租人即被告承租系爭櫃位至少能獲得每年營業額40,000,
000 元，並以60,000,000元為目標乙節，約定成為系爭租賃契約之內容一部，亦即原告提供之系爭櫃位，需足以達成上開營業額，始合於兩造間就系爭櫃位約定之使用收益狀態。又被告承租系爭櫃位原係預計銷售主流品牌家電，進駐後卻遭訴外人即同樓層之「培芝家電公司」惡意阻撓主流品牌家電供貨商（如SONY、LG）供貨予被告，致被告每月虧損高達751,883 元。「培芝家電公司」之惡意壟斷性行為已減損系爭櫃位之效益，且依系爭租賃契約之附件三「進駐廠商營運管理規範」第7 條，原告對於進駐廠商妨礙其他櫃位之營業行為有管制處罰之權，被告向原告反應上情，原告仍拒絕處理上開壟斷行為，顯係拒絕履行出租人維持租賃物合於約定使用收益效果之主給付義務及協力義務，被告因而遷離系爭櫃位乃萬不得已，原告據此終止爭租賃契約並請求懲罰性違約金及損害賠償，均非合法，應不生效力。又原告拒絕履行上開維持義務及協力義務，系爭櫃位效用因而減損，構成租賃物之瑕疵，被告乃依民法第347 條準用同法第359 條之規定，於101 年10月26日以高雄站前郵局540 號存證信函通知原告將於102 年12月7 日終止爭租賃契約，該存證信函於10
1 年10月29日由原告收受，是爭租賃契約應於102 年12日7日由被告合法終止。
㈡、被告係因「培芝家電公司」之壟斷性爭行為致虧損重大，尋求原告協助復為原告所拒，被告遷離系爭櫃位乃屬萬不得已，並非恣意違約；又系爭櫃位既經原告收回，即處於隨時可出租之狀態，依通常情形可出租獲利，原告並無損害可言，故其請求預期租金收入之損害並無理由；又被告於系爭租賃契約終止後受有裝潢及設備之損失2,897,829 元，原告請求之違約金顯然過高，應予酌減等語置辯。
㈢、綜上，原告上開請求均無理由，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠、兩造於101 年2 月25日簽立「夢時代購物中心契約書」（即系爭租賃契約），由被告承租原告所有坐落高雄市○鎮區○○○路○○○ 號「夢時代中心」地下二樓C23 ＋C24 ＋C25 號櫃位（即系爭櫃位），經營「順發3C流行館」，約定租賃期間自101 年4 月27日起至104 年4 月26日止。
㈡、被告於101 年10月11日，以高雄新興郵局第3262號存證信函（本院卷第42至43頁）向原告表示將於101 年10月31日終止系爭租賃契約，原告於101 年10月12日收受上開存證信函。
㈢、原告於101 年10月18日，以高雄君毅郵局第111 號存證信函（本院卷第44頁）向被告表示不同意終止系爭租賃契約，並請其繼續履行系爭租賃契約，被告於101 年10月19日收受上開存證信函。
㈣、被告於101 年10月26日，以高雄站前郵局第540 號存證信函（本院卷第71頁）向原告表示改於101 年12月7 日終止系爭租賃契約，原告於101 年10月29日收受上開存證信函。
㈤、被告於101 年11月27日在系爭櫃位張貼公告，表示將營業至
101 年12月2 日止。
㈥、原告於101 年11月29日，以高雄君毅郵局第124 號存證信函（本院卷第172 頁）向被告表示因其違反系爭租約第7 條第
7 項、第16條第1 項第2 、7 款之約定，故將於101 年12月
2 日終止系爭租賃契約，被告於101 年11月30日收受上開存證信函。
㈦、被告至101年12月7日止，始遷出系爭櫃位。
㈧、系爭租約第16條第2 項第1 、2 款關於懲罰性違約金之約定，於本案中若被告需賠償懲罰性違約金，計算式如附表二所示。
四、本件爭點如下：
㈠、被告抗辯原告未維持系爭櫃位之使用收益效果，違反出租人之租賃物保持義務，有無理由？
㈡、若被告上開抗辯有理由，則被告據此主張終止系爭租賃契約，有無理由？
㈢、若被告上開抗辯無理由，則原告終止系爭租賃契約有無理由？
㈣、若原告終止系爭租賃契約有理由，則其請求被告賠償因系爭租賃契約終止，而不能收取之預期租金，有無理由？若有，金額若干？
㈤、若原告終止系爭租賃契約有理由，則其請求被告給付懲罰性違約金，有無理由？若有，則該違約金金額是否過高？
五、本院得心證之理由：
㈠、被告抗辯原告未維持系爭櫃位之使用收益效果，違反出租人之租賃物保持義務，為無理由。
被告抗辯兩造就系爭櫃位有約定每年至少能使被告獲得營業額40,000,000元之使用效益，然「培芝家電公司」之壟斷行為致被告無法達成上開營業額，系爭櫃位之效益因而減損，原告就「培芝家電公司」上開壟斷行為不予制止，未盡出租人維持租賃標的物達於約定之使用收益效益之主給付義務及協力義務云云，為原告所否認，並以系爭租賃契約約定之「包底營業額」、「目標營業額」僅係兩造就租金計算之方式為約定，要與系爭櫃位約定之效益無涉等語為辯。經查：
⒈ 按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。被告抗辯原告應保持系爭櫃位至少應有年營業額40,000,000元之效益，無非係以爭租賃契約第4條第1 項、第3 項、第5 項、第7 條第11項（被告訴訟代理人誤載為第11條）及爭租賃契約附件二第4 條為其依據（本院卷第187 頁背面、第188 頁）。然觀諸爭租賃契約第4 條（本院卷第12頁），於約定要旨即已載明係就「乙方（即被告）應付之抽成、款項、費用及稅捐」為約定；再審諸第4條第1 項、第3 項「乙方應自起始日起按本契約及附件二約定支付甲方抽成、各類款項、費用及稅捐等」、「本契約所約定之目標營業額，均得換算為月目標營業額。本契約所稱甲方規定乙方之營業標準，應以月目標營業額為準。年目標營業額係以契約年度為週期計算標準」，暨附件二第4 條「抽成及其他款項：一、每月款項收取條件如下表：
┌─────┬────┬──────────────┐│固定月租金│單一抽成│ □層級抽成 □商品分類抽成□││ │ │折扣抽成 │├─────┼────┼──────────────┤│ x元 │ 3％ │ x │└─────┴────┴──────────────┘
二、包底營業額：各契約年度包底營業額如下表，營業額不足之數按抽成率3 ％補收：
┌────┬────┬────┬────┬────┐│契約年度│契約年度│契約年度│契約年度│契約年度││第1年 │第2年 │第3年 │第4年 │第5年 │├────┼────┼────┼────┼────┤│4,000萬 │4,000萬 │4,000萬 │x │x ││元 │元 │元 │ │ │└────┴────┴────┴────┴────┘
三、目標營業額：契約年度第一年6,000萬，第二年6,000萬第三年6,000 萬元」（本院卷第25頁），可知上開「包底營業額4,000 萬元」乃係兩造就租金該如何計算為約定；再系爭租賃契約第4 條第5 項（本院卷第13頁），於約定要旨即已明確說明係就營業額為定義（本院卷第13頁）；至系爭租賃契約第7 條第11項約定「甲方得以本契約約定之目標營業額對乙方營業進行評鑑，如乙方之經營績效未達月目標營業額經甲方通知限期改善未果者，甲方得終止本契約，乙方不得異議」（本院卷第15頁），則係針對乙方即被告營業額未達目標營業額之效果，上開約定內容既已明確表示立約兩造之真意，揆諸上開判例意旨，被告即不得捨棄契約明訂文字，將上開約定曲解為係兩造就系爭櫃位使用效益所為之約定，是被告辯稱系爭櫃位未達約定之年營業額40,000,000元之使用收益效果，原告未與維持，違反其出租人保持義務云云，顯屬無據。
⒉ 被告雖又以系爭租賃契約之標的物為賣場專櫃，決定承租人
即被告之承租意願乃繫於購物中心之整體營業環境，是出租人即原告負有提供被告公平、合理之經營環境。然被告承租系爭櫃位後，「培芝家電公司」即由暢貨中心改為家電品牌專區，惡意阻撓家電供貨商供貨予被告，原告依爭租賃契約附件三「進駐廠商營運管理規範」第7 條規定，本對「培芝家電公司」之妨礙行為有管制處罰之權，惟原告經被告反映後卻拒絕處理，違反其出租人之保持義務，自屬違約云云（本院卷第187 至188 背面、228 頁）。然查：
① 按民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。是出租人負有使承租人能依約定使用、收益租賃物之積極義務。惟所謂「合於約定使用、收益狀態之租賃物」，指該租賃物在客觀上合於約定之用益狀態即為已足，至於承租人能否達到預定使用收益之「效果」，則非所問。查被告承租系爭櫃位之用途為「資訊電腦周邊商品、大小家電」，此為爭租賃契約附件二第1 條第4 款所明定（本院卷第25頁），是提供並妥善安排被告得以販賣電腦商品、家電之櫃位空間、樓層，並維持該櫃位客觀環境得以販售上開商品之效能，即屬原告之出租人保持義務，至控管其他承租人之營業策略、方針，則非原告基於承租人身分之義務範圍。而被告承租系爭櫃位時，即與同係販賣電器用品之「培芝家電公司」同樓層，此為被告所不爭執（本院卷第188頁背面、190 頁背面），原告為達群聚之經濟效應，而將被告與經營項目相同之「培芝家電公司」安排於同一樓層，並無違反其出租人之保持義務，且觀諸原告提出之系爭櫃位照片（本院卷第47頁），系爭櫃位空間尚能設立櫃臺擺放平版電腦、行動電話周邊配備等，系爭櫃位客觀上確實合於被告承租時係欲作為販賣「資訊電腦周邊商品、大小家電」等商品之用益狀態，原告並無違反其出租人就系爭櫃位所應負之保持義務；至被告抗辯「培芝家電公司」由暢貨中心改為家電品牌專區，並阻撓主流品牌家電供貨商供貨予被告等情，係「培芝家電公司」之經營方向之變更，而被告收益之減少，亦係其營業經營行為致使承租系爭櫃位未能達到預期之使用收益效果，要與原告有無履行其出租人之維持義務無涉，被告以原告未制止「培芝家電公司」之壟斷行為，抗辯原告違反其出租人之維護義務云云，自屬無理。
② 被告雖又援引爭租賃契約附件三「進駐廠商營運管理規範」
第7 條第1 款，主張原告依上開規範負有提供合理、公平之經營環境，且有權制止「培芝家電公司」上開競爭行為云云（本院卷第228 、301 頁）。然「進駐廠商營運管理規範」第7 條第1 款規定：「乙方從業人員如有以下行為一經發現，甲方得對乙方罰款五千元，甲方另得要求乙方將行為人調離本商場；經甲方再度查獲，視為乙方之重大違約：⑴鬧事、對他人惡語侮辱、肢體衝突或妨礙甲方或其他櫃位之營業者」（本院卷第27頁），僅係賦予原告就承租人於公序、安全上妨礙行為致其他櫃位客觀上無法營業之情形約定得以罰款、終止契約，然本件「培芝家電公司」之競爭行為，乃屬該公司之經營計畫、方針，非屬公序、安全之妨害行為，且被告客觀上亦無不能使用系爭櫃位之情形，被告曲解上開規範之文義，辯稱原告負有禁止「培芝家電公司」競爭行為之義務云云，顯屬無理。
⒊ 綜上，被告以上揭理由抗辯原告未履行其承租人之維持義務
云云，均非有理；又因被告所辯並無理由，則爭點㈡即無論述之必要，附此敘明。
㈡、原告終止系爭租賃契約為有理由，且系爭租賃契約業於101年12月2 日經原告合法終止。
按系爭租賃契約第16條第1 項第2 款、第7 款分別約定「除本契約已明文約定應依其規定者外，甲方（即原告）得於下列情事一發生時單方不經通知逕為終止契約：㈡未經甲方事前書面暫停或結束標的物之營業；或乙方（即被告）有異常營業之情形。㈦未經雙方協商並經甲方同意，乙方擅自片面主張提前終止或解除本契約時」（本院卷第17頁）。經查，被告抗辯原告未履行出租人對租賃物之保持義務，並據以終止系爭租賃契約云云為無理由，業如前述，則被告無正當理由未經原告同意即先於101 年10月11日以高雄新興郵局第3262號存證信函向原告表示將於101 年10月31日終止系爭租賃契約，復於101 年10月26日以高雄站前郵局540 號存證信函通知原告改於102 年12月7 日終止系爭租賃契約，並於系爭櫃位張貼公告營業至101 年12月2 日（本院卷第47頁）等情，合於上開原告得單方得終止系爭租賃契約之約定，故原告於101 年11月29日寄發之高雄君毅郵局第000000-0號存證信函（本院卷第172 頁），表示將於101 年12月2 日終止系爭租賃契約，自屬有據。是系爭租賃契約於101 年12月2 日終止，至為明確。
㈢、原告主張系爭租賃契約提前終止後，因系爭櫃位未能全數出租，致原告受有不能繼續收取原定租金之預期利益損失，而請求被告賠償自其停止營業日起至原訂租賃期間之到期日止之租金損失，為無理由。
⒈ 原告此部分之請求權基礎除系爭租賃契約第16條第2 項第4
款外，另以被告任意終止系爭租賃契約，顯見其就租金之給付預示為不給付，構成主觀給付不能，故另援引民法第227條第1 項、第226 條第1 項為請求權基礎（本院卷第166 頁）。又系爭租賃契約第16條第2 項第4 款約定「甲方依本條第一項各款終止契約時，除第一項第㈨款外，甲方並得向乙方請求下列㈠款至㈤款之全部賠償：㈣因乙方違約致甲方所生之一切損害賠償、訴訟及律師費用」，已載明因違約所生之損害，與上開民法第227 條第1 項、第226 條第1 項之規定，性質上均同屬損害賠償之債。
⒉ 按民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求
，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號判例參照）。另契約消滅前，因債務不履行或其他原因已發生之賠償請求權，不因終止權之行使而受妨礙，至契約經有終止權之一方終止後，即嗣後歸於消滅，既不再有債務不履行之問題，自不新生債務不履行之損害賠償（最高法院82年台上字第2529號判決參照）。經查，系爭租賃契約業於101 年12月2 日終止，已如前述，而被告於10
1 年12月7 日始遷出系爭櫃位，則為兩造所不爭執，揆諸上開說明，原告於系爭租賃契約終止後除得請求契約存續期間因債務不履行致生之損害外，因原告對被告之租金請求權業因系爭租賃契約終止而告消滅，是其無法繼續收取之租金自非係因債務不履行所生之損害。至原告主張因可歸責於被告致其終止系爭租賃契約，受有而無法繼續收取預定契約存續期間之租金損失乙節，承前說明，洵無足採。從而，原告以上開規定請求被告賠償系爭租賃契約提前終止後，無法繼續收取租金之損害，係無理由。
㈣、原告請求被告給付懲罰性違約金895,910 元為有理由，且該違約金金額並無過高。
原告主張依爭租賃契約第16條第2 項第1 款、第2 款之約定，本得請求被告賠償懲罰性違約金共6,643,695 元，且原告因被告違約行為另行支出343,935 元之裝修費用，原告就此僅請求被告給付懲罰性違約金895,910 元，並無過高等語，被告則以爭租賃契約終止後被告受有裝潢及設備之損失2,897,829 元，且系爭櫃位經原告收回後隨時處於可出租之狀況，原告所受損害應該更低，上開違約金請求實屬過高，應予酌減云云置辯。
⒈ 查本件係因可歸責於被告之事由致原告提前終止系爭租賃契
約，已如前述，故原告主張依系爭租賃契約第16條第2 項第
1 款、第2 款，請求被告賠償懲罰性違約金，自屬有理。再系爭租賃契約第16條第2 項第1 款約定乙方（即被告）自契約終止日起至返還標的物之日止，應賠償甲方（即原告）依月目標營業額計算抽成租金算出每日應付金額，再依實際占用天數乘上3 倍之懲罰性違約金、第16條第2 項第2 款則約定乙方應給付甲方自返還系爭櫃位至系爭租賃契約原到期日止按前述每日應付金額乘上實際天數計算之懲罰性違約金。又依上開約定計算之懲罰性違約金總額共為6,643,695 元，為兩造所不爭執【見不爭執事項㈧】，從而，原告就上開金額範圍內請求被告給付895,910 元之懲罰性違約金，自屬有據。
⒉ 被告雖以首揭之詞主張違約金過高云云。然按約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定。然違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。查本件原告為具有多家連鎖店之大型企業，被告為電子零售業公司，全台共有69家分店，此為本院所知悉，並據原告陳報在卷，有查詢資料為證（本院卷第169 、185 頁），系爭租賃契約之締約兩造經濟地位並非顯然不對等。又系爭租賃契約第16條第2 項第1 款就契約終止後承租人占屋不還之情形以每日租金之3 倍作為懲罰性違約金，觀其約定目的係為促使承租人歸還系爭櫃位，俾使出租人能早日收回標的物並為規劃使用，故約定以每日租金之3 倍作為懲罰性違約金，並無顯然過高；至系爭租約第16條第2 項第2 款約定違約之承租人應給付出租人自返還租賃物至契約原定之到期日止之剩餘期間租金總額之懲罰性違約金，本意在促使締約之兩造均能確實履行契約約款，以避免兩造租賃期間受到預期外之變動而影響各自之財務規劃及收益，且承租人向原告承租「夢時代中心」櫃位時，原告就最低租賃期間未設有限制，除據原告主張在卷外（本院卷第222 頁），並有原告提出他人向原告承租「夢時代中心」櫃位之租賃契約以佐其說（本院卷第90至147 頁），是本件被告承租系爭櫃位時，本應謹慎評估經營風險以決定租賃期間之長短，惟其卻因系爭櫃位無法達到預期之使用收益效果，而片面提前終止租約，破壞原告原本所期待於原訂租賃期間之穩定租金收入，故原告依上開約定請求被告賠償895,910 元之懲罰性違約金，難認過高。被告雖抗辯其因系爭租賃契約終止後受有裝潢及設備之損失2,897,829 元，且原告收回系爭櫃位後尚可將之出租予他人云云，惟被告於系爭櫃位所為之增設、修改，於系爭租賃契約終止後歸屬於原告所有，此為系爭租賃契約附件四進駐廠商設計裝修、交屋界面及施工規範第33條所明訂（本院卷第40頁），被告於裝潢前本可預見其投入之裝潢設備日後將歸於原告所有，本得自行評估是否要投入鉅額資金為裝修，此為被告營業成本之一部，再本件乃係因可歸責於被告之事由致原告提前終止系爭租賃契約，已如前述，而原告得請求之懲罰性違約金原為6,643,695 元，然其僅就其中之895,910 元為請求，原告請求之金額僅達懲罰性違約金總額之13％（計算式：895,910 ÷6,643,695 ＝0.13），請求比例甚低，自不得任由違約之被告任意指摘違約金過高而為核減，揆諸上開說明，自無民法第252 條規定適用之餘地，被告就此所為抗辯，自難採取。
⒊ 綜上，原告請求被告給付895,910 元之違約金，核屬有據。
再按「約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第205 條、第229 條第2 項、第233 條第1 項分別定有明文。又系爭租賃契約第16條第4 項約定「乙方依本契約應付之一切款項、損害賠償、違約金等，未依約定時間及方式給付時，視為遲延，乙方應自遲延之日起給付甲方依法定最高利率計算之遲延利息。」，可知本件被告若有遲延給付，則其遲延利息應以年息20％為計算。查原告於102 年11月4 日以民事聲明狀請求被告給付上開懲罰性違約金（本院卷第148 頁），上開起訴狀並於102 年11月5 日送達被告，業據原告陳明在卷（本院卷第218 頁），惟被告迄今均未返還，則揆諸前揭規定，被告應自上開民事聲明狀繕本送達翌日即102 年11月6 日起負遲延責任，從而原告就此部分請求被告給付自102 年11月6 日起至清償日止，按年息20％計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依爭租賃契約第16條第2 項第1 款、第2 款之約定，請求被告給付懲罰性違約金895,910 元，及自民事聲明狀繕本送達被告翌日即102 年11月6 日起至清償日止，按年息20％計算之利息係有理由，應予准許；至其依系爭租賃契約第16條第2 項第4 款、民法第227 條第1 項、第226條第1 項請求被告賠償系爭租賃契約終止後因不能繼續收取租金之損害2,020,465 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日按年息20％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准分別宣告假執行、免為假執行，，就原告前述勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額及擔保方法後准許之。至於原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 2 日
民事第二庭審判長法 官 甯 馨
法 官 陳宛榆法 官 陳采葳附表一：原告主張受有未能收取預期租金損失之計算式：
㈠、被告自101 年12月3 日（原告終止系爭租賃契約翌日）起至
104 年4 月26日（即原訂租期到期日）止應給付之租金原為：年包底營業額40,000,000元÷12（月）÷30（日）×3 ％（每日抽成金額）×875 （上開違約日數）＝2,916,375 元。
㈡、系爭櫃位自101 年12月3 日起，有部分出租予第三人，經比對與第三人簽訂租約之天數與承租坪數計算後，系爭櫃位出租率僅達30.52 ％（租賃情況整理表見本院卷第171 頁）。
㈢、故原告請求未能收取預期租金損失應為2,916,375 元－（2,916,375 元×30.52 ％）＝2,024,548 元附表二：被告應給付懲罰性違約金之計算式：
㈠、自系爭租賃契約終止日起至被告返回系爭櫃位止之懲罰性違約金（見系爭租賃契約第16條第2 項第1 款）：
①採營業抽成計算型，按月目標營業額計算抽成租金，加上
系爭租賃契約其他原應付之費用及款項算出每日被告應付金額，再依實際天數乘上3 倍計算。
②計算式：被告每日應付金額為7,507 元，7507元×實際占
用天數5 日（即101 年12月3 日起至101 年12月7 日）止）×3 ＝112,650 元。
㈡、自被告遷離系爭櫃位起至系爭租賃契約原約定之到期日止之懲罰性違約金（見系爭租賃契約第16條第2 項第2 款）：
①採營業抽成計算型，按約定之月目標營業額計算抽成租金
，加上系爭租賃契約其他原應付之費用及款項算出每日被告應付金額，再乘以實際天數。
②計算式：7,507 元×870 日【即被告遷離系爭櫃位之日（
101 年12月8 日）至系爭租賃契約原約定之到期日（104年4 月26日）止】＝6,531,090 元。
㈢、懲罰性違約金共計112,650 元＋6,531,090 元＝6,643,695元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 2 日
書記官 劉企萍