臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1806號原 告 陳麗真訴訟代理人 楊淑華律師被 告 曾淑美上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告係「緣品逸茶坊」（下稱系爭茶坊）之負責人，以經營餐飲、教唱為主要營業項目。原告於民國100 年
9 月10日與被告訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向被告承租其所有門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），租期自100 年10月10日起至
107 年10月10日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬5,000 元，用以經營系爭茶坊，系爭租賃契約其他約定事項並載明「租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲」。原告於訂約後，即斥資進行裝潢，並向高雄市政府申辦營利事業登記、商業登記及相關保險事宜，然因被告拒絕提供系爭房屋所有權狀及房屋稅捐資料，致遭主管機關駁回申請，原告為此催請被告配合未果，乃拒付101 年1 月至3 月之租金。基於此情，兩造遂於101 年1 月15日再次簽定約定書（下稱系爭約定書），其中第2 條約定原告需於101 年1 月16日給付積欠之租金，第4 條約定原告申請營業登記所需文件，被告應提供配合。原告嗣已依系爭約定書繳納租金予被告，然被告仍拒絕提供原告申辦營業登記所需文件，亦未配合協同原告辦理營業、商業登記事宜，致原告因所經營之系爭茶坊無法辦理商業登記，經高雄市政府以違反商業登記法第4 條規定未辦理商業登記為由，陸續裁處原告1 萬元、4 萬元、5 萬元，共計10萬元之罰鍰。原告承租系爭房屋之目的，既係經營餐飲營業之用，兩造於系爭租賃契約及系爭約定書中亦有約定，則依兩造約定及民法第423 條規定，被告將系爭房屋交付予原告使用時，自負有使租賃物合於契約約定使用收益狀態之義務，並負有依約協同辦理營業登記之義務。然被告迄未履行契約所定義務，已屬違約而為不完全給付，其自始未能提供客觀上合於約定使用收益狀態之租賃物，顯屬租賃物效用上有瑕疵，原告自得訴請被告履約，並賠償因未履約所受損害。倘被告無法提出上開文件資料供原告辦理營業登記，則屬給付不能，亦應負債務不履行損害賠償責任。為此，爰依系爭租賃契約、系爭約定書及債務不履行之法律關係，提起本訴，並聲明：㈠被告應提出高雄市○○區○○○路○○○ 號建物所有權狀（得以房屋稅籍或最近一期房屋稅單代之）。㈡被告應給付原告10萬元。
二、被告則以：被告並無系爭房屋之所有權狀或房屋稅籍資料，系爭租賃契約書應為無效，且被告已盡所能提供文件供原告申請辦理營業登記，實無違約，原告請求為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100 年9 月10日就系爭茶坊所在處所之未辦理保存登
記房屋簽訂系爭租賃契約，約定每月租金1 萬5,000 元，系爭租賃契約其他約定事項並載明「其租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲」。
㈡兩造另於101 年1 月15日簽訂系爭約定書，其中第2 條約定
原告需於101 年1 月16日給付積欠之租金，第4 條約定原告申請營業登記所需文件，被告應提供配合。原告已依系爭約定書繳納積欠之租金與被告。
㈢原告於101 年7 月30日寄發存證信函通知被告提供辦理營利
事業登記之相關文件；系爭茶坊迄今尚未辦妥商業登記及營業登記，目前停業中。
㈣系爭茶坊分別於101 年7 月及10月遭高雄市政府聯合稽查中
心稽查，高雄市政府並以系爭茶坊未經核准商業登記即營業，以違反商業登記法第4 條規定，且非同法第5 條免申請登記之情形，經限期辦妥登記仍未辦妥為由，依同法第31條規定於101 年10月17日裁處原告1 萬元罰鍰，復於102 年1 月28日、5 月20日分別裁處4 萬元、5 萬元罰鍰，合計遭裁罰10萬元。
四、本件爭點：㈠兩造所簽立之系爭租賃契約效力為何？㈡原告請求被告提出建物所有權狀或房屋稅捐證明文件，有無
理由？㈢被告所為有無違反系爭租賃契約及系爭約定書而構成債務不
履行？原告請求被告給付10萬元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠兩造所簽立之系爭租賃契約效力為何？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第153 條第1 項、第246 條第1 項均定有明文。被告以系爭房屋並無建物所有權狀及房屋稅籍等資料，抗辯系爭租賃契約為無效云云。查兩造於100 年9 月10日就系爭茶坊所在處所之未辦理保存登記房屋簽訂系爭租賃契約，以供作原告經營茶坊、教唱廳、餐飲營業使用，約定每月租金1 萬5,000 元，租期自100 年10月10日起，嗣因被告未提供原告系爭茶坊申請營業登記所需文件，原告行使同時履行抗辯權而拒付租金，嗣兩造又於
101 年1 月15日簽訂系爭約定書，約定原告需於101 年1 月16日給付積欠之租金，被告應提供並配合原告申請營業登記所需文件，原告業已依系爭約定書繳納積欠之租金等事實，為兩造所不爭執，且有系爭租賃契約、系爭約定書（見本院卷第12～14頁）在卷可稽，足認兩造就承租系爭房屋之意思表示已達成合致，被告現實上已依約交付系爭房屋供原告使用，原告亦依約給付租金，此有被告提出租金給付之憑據（見本院卷第88～90頁），又系爭租賃契約之標的當為出租之房屋，是本件自非民法第246 條第1 項所稱以不能之給付為契約標的者。
2.系爭租賃契約其他約定事項雖載有系爭房屋之租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲，而原告欲合法經營系爭茶坊，依據商業登記申請辦法第5 條第1 項規定，應檢具所在地之建物所有權狀及所有權人同意書，建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之，有高雄市政府經濟發展局102 年12月27日函為憑（見本院卷第138 頁），故需被告提供系爭房屋所有權狀或房屋稅籍等資料以辦理營業登記，然被告有無上開資料可供提出，乃屬系爭租賃契約得否達兩造合意之使用收益目的，若被告無法提出，亦屬原告得否主張終止契約或債務不履行，非謂系爭租賃契約因此即無效。是系爭租賃契約於兩造合意簽訂時，即成立生效，被告辯稱無效，顯無可採。
㈡原告請求被告提出建物所有權狀或房屋稅捐證明文件，有無
理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。被告主張並無系爭房屋所有權狀及房屋稅籍資料（見本院卷第64頁），原告亦自陳系爭房屋為被告自行搭建之未辦理保存登記建物，為違建，故無法申設門牌號碼（見本院卷第64、71頁）。而系爭房屋並無辦理房屋稅籍資料，有高雄市西區稅捐稽徵處三民分處
102 年7 月17日函可稽（見本院卷第43頁），足徵被告稱其無系爭房屋之建物所有權狀及房屋稅籍資料，應堪採信。
2.原告雖以被告曾提出其子即訴外人陳翰哲於系爭房屋經營「綺綺名店」之名片及營業稅查定課徵核定稅額繳款書，以證明被告持有上揭資料（見本院卷第83頁），然名片乃個人自行印製，印製內容是否屬實難以查考，故無從以此認定該商號曾以系爭房屋之址辦理營業登記；又經本院函詢高雄市政府經濟發展局，並無以綺綺名店、陳翰哲為負責人或設址於系爭房屋之商業登記資料，有該局102 年12月27日函文可參（見本院卷第138 頁）；而綺綺名店辦理營業稅設籍課稅登記，並未提供建物登記謄本或房屋稅單，有財政部高雄國稅局三民分局103 年1 月2 日函為憑（見本院卷第139 頁）；此外，原告復未提出證明被告確實持有上揭資料。從而，堪認被告並未持有系爭房屋建物所有權狀或房屋稅捐證明文件，且實際上亦無前開文件，則原告請求被告提出，即非有據。
㈢被告所為有無違反系爭租賃契約及系爭約定書而構成債務不
履行？原告請求被告給付10萬元，有無理由？
1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227 條不完全給付之規定行使其權利。惟是否應盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。
2.系爭茶坊分別於101 年7 月及10月遭高雄市政府聯合稽查中心稽查，高雄市政府並以系爭茶坊未經核准商業登記即營業，以違反商業登記法第4 條規定，且非同法第5 條免申請登記之情形，經限期辦妥登記仍未辦妥為由，依同法第31條規定於101 年10月17日裁處原告1 萬元罰鍰，復於102 年1 月28日、5 月20日分別裁處4 萬元、5 萬元罰鍰，合計遭裁罰10萬元等事實，為兩造所不爭執，且有高雄市政府聯合稽查紀錄表、高雄市政府函文、違章行號罰款繳款書可考（見本院卷第15、23～26頁），堪予認定。而系爭租賃契約於其他約定事項載明「其租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲」，兩造又於101 年1 月15日簽訂系爭約定書，其中第4 條約定「乙方（即原告）需申請營業登記所需文件，甲方（即被告）應提供配合」（見本院卷第13頁背面、第14頁），由此可認被告知悉原告承租系爭房屋係用以經營系爭茶坊。原告於系爭房屋未能申請營利事業登記後，曾拒絕支付租金，後始於兩造簽立之系爭約定書載明被告應提供申請營業登記所需資料，然未明確記載係何資料，被告自難知悉其實際上有無該等資料可提供，而佐以被告曾提出其子於系爭房屋開店經營之名片及營業稅單，原告亦未證明訂約時被告明知應提供系爭房屋之建物所有權狀或房屋稅籍等文件而無法提出，足認兩造於訂約時主觀上均認被告可提供辦理營利事業登記所需文件。從而，原告辦理營利事業登記需檢具系爭房屋所有權狀或房屋稅捐證明文件，及被告客觀上不能提供此等文件，係兩造於履約過程中逐漸認知及解明，並非於訂約初始即確定被告所負附隨義務之內容，被告未能提供，難認係可受歸責，是原告依不完全給付請求被告負損害賠償責任，即屬無據。
3.被告抗辯系爭茶坊尚未申請辦妥營利事業登記即營業，因此遭主管機關裁罰，乃原告自身行為所導致，不應由其負責。查原告於101 年7 月30日寄發存證信函催告被告提供房屋所有權狀、房屋稅籍證明等文件，並於同年8 月10日即向高雄市國稅局三民分局申辦營業稅稅籍，有高雄地方法院郵局第1826號存證信函、營業稅稅籍證明可參（見本院卷第93～95、22頁），然斯時原告尚未申辦營利事業登記，而由系爭約定書可知，原告明知系爭茶坊需申辦營利事業登記始可經營，卻於尚未取得營利事業登記證之前，即經營系爭茶坊，並因此遭高雄市政府3 次裁罰，顯屬因自身行為所致，難認與被告消極不履行契約附隨義務有因果關係，且其因被告未履行附隨義務所受之損害，係無法使用系爭房屋供其營業之經濟上損失，與其因遭裁罰而受有財產上之不利益，乃屬二事。是原告依債務不履行之法律關係請求被告負10萬元損害賠償責任，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭租賃契約、系爭約定書請求被告提出系爭房屋建物所有權狀或房屋稅籍或最近一期房屋稅單，及依債務不履行之法律關係，請求被告給付10萬元，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法於訴訟結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 7 日
民事第二庭 法 官 王靖茹以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 7 日
書記官 莊正彬