臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1813號原 告 蔡富金
蘇月英共 同訴訟代理人 康四評律師被 告 李明欽訴訟代理人 陳水聰律師被 告 賴平凡訴訟代理人 陳坤池上列當事人間請求遷讓停車位事件，經本院於民國102 年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李明欽應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號土地上，門牌號碼高雄市○○○路○○○巷○○號地下室編號第三十一號停車位遷讓返還予原告及其他全體共有人，並自民國一０一年四月二十七日起至遷讓返還之日止，按月給付原告及其他全體共有人新臺幣叁仟元。
被告賴平凡應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號土地上，門牌號碼高雄市○○○路○○○巷○○號地下室編號第十四號停車位遷讓返還予原告及其他全體共有人，並自民國一０一年四月二十七日起至遷讓返還之日止，按月給付原告及其他全體共有人新臺幣叁仟元。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
本判決第一項得假執行。但被告李明欽如以新臺幣壹拾柒萬伍仟叁佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告賴平凡如以新臺幣壹拾柒萬伍仟叁佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查，原告起訴聲明原為：㈠被告李明欽應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上，門牌高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下室編號31號車位遷讓，交還原告蔡富金；㈡被告賴平凡應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上，門牌高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下室編號14號車位遷讓，交還原告蘇月英。嗣於本院審理中追加占用上開停車位相當於租金之不當得利，並於民國10
2 年12月4 日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告李明欽應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上，門牌高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下室編號31號車位遷讓，交還原告及全體共有人，暨自101 年4 月27日起至遷讓日止，按月給付新臺幣（下同）3,000 元予原告及全體共有人；㈡被告賴平凡應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上，門牌高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下室編號14號車位遷讓，交還原告及全體共有人，暨自101 年4 月27日起至遷讓日止，按月給付3,000 元予原告及全體共有人。核其上開追加請求不當得利，以及變更聲明請求將停車位返還予原告及全體共有人之原因事實，與原請求均係本於停車位遭被告無權占用之同一基礎事實，揆諸首揭規定，其訴之變更、追加，於法有據，應予准許。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號、應有部分10,000分之297 土地（下稱系爭土地）暨其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下室面積2026.61 平方公尺之未辦保存登記建物（下稱系爭地下室）原均為訴外人大總建設股份有限公司（下稱大總公司）所有，嗣經法務部行政執行署高雄分署98年度助執字第3443號行政執行事件予以拍賣（下稱系爭拍賣程序），由原告、訴外人王思云等共42人於101 年4 月12日共同拍定，於101 年4 月27日領得權利移轉證書。系爭地下室共計65個停車位，原告等全體拍定人於101 年5 月30日就停車位之使用為分管協議（下稱系爭分管協議），約定原告蔡富金使用31號停車位，原告蘇月英使用14號停車位（31、14號停車位合稱系爭停車位），詎被告李明欽、賴平凡分別無權占用31號、14號車位，履經原告催促遷讓均置之不理，為此，爰依民法第767 條第1 項前段、第821 條、第179 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文一、二項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告李明欽則以：伊於81年間向系爭地下室之原始起造人大總公司購買31號停車位之永久使用權，伊占用31號車位乃有正當權源。又系爭地下室係門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號亞洲仁愛大廈（下稱系爭大廈）之地下室，為系爭大廈之共用部分，系爭分管協議乃原告等拍定人就系爭地下室之停車位私自為專用之約定，不僅未經系爭大樓之區分所有權人會議決議，且未得原專用部分之使用人即被告之同意，違反公寓大廈管理條例第33條第3 款之規定，系爭分管協議自不生拘束被告之效力。且伊向大總公司購得31號停車位之永久使用權在先，縱原告等人因拍賣而取得系爭地下室之所有權，然亦可類推適用民法第425 條「買賣不破租賃」原則，維持伊現占用狀態等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、被告賴平凡則以：伊於81年間向大總公司購買14號停車位之永久使用權，自得占用該停車位。原告與其他拍定人為系爭分管協議時並無通知伊，似違反公寓大廈管理條例第33條第
3 款之規定。況且，系爭地下室拍賣時，拍賣公告即載明「拍定後不點交，亦不影響原占有使用的法律關係」，且原告取得之權利移轉證書亦記載「本件未保存登記建物部分，係未保存登記建築物，依法無從向地政機關請求登記為所有權人」，原告既未取得系爭地下室之所有權，如何請求伊遷讓停車位等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
五、兩造不爭執事項如下：
㈠、系爭土地原為大總公司所有，其上未辦保存登記之系爭地下室，為大總公司原始起造。系爭土地上另有區分所有建築物即系爭大廈。
㈡、李明欽於81年間與大總公司簽立「車位使用權證明書」（見本院卷第67頁），該證明書記載系爭地下室之31號停車位使用權業由大總公司出售予李明欽，該證明書並於81年6 月17日經本院公證處公證。
㈢、賴平凡於81年間與大總公司簽立「車位使用權證明書」（見本院卷第36頁），該證明書記載系爭地下室之14號停車位使用權業由大總公司出售予賴平凡，該證明書並於81年6 月17日經本院公證處公證。
㈣、系爭土地、地下室經財政部臺北市國稅局聲請拍賣，由法務部行政執行署高雄分署以98年度助執字第3443號行政執行事件為拍賣程序（即系爭拍賣程序），由原告與訴外人王思云等42人於101 年4 月12日共同拍定，並於101 年4 月27日領得權利移轉證書。
㈤、原告、王思云等42人於101 年5 月30日就系爭地下室停車位之使用，簽立系爭分管協議，約定31號停車位由蔡富金使用、14號停車位由蘇月英使用。
㈥、31、14號車位自81年公證至今，分別由李明欽、賴平凡占有使用。
六、本件爭點如下：
㈠、原告是否因系爭拍賣程序而與其他拍定人共同取得系爭地下室之所有權？
㈡、被告以先前向大總公司購買系爭停車位之使用權為由，對原告主張有權占有，是否有理？
㈢、原告基於物上請求權，請求被告遷讓系爭停車位，有無理由？
㈣、原告向被告請求占用系爭停車位期間，相當於租金之不當得利，有無理由？其金額應為若干？
七、本院得心證之理由：
㈠、原告與其他拍定人因系爭拍賣程序，而於101 年4 月27日取得系爭地下室之所有權。
⒈ 按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1 項前段定有明文。次按基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759 條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判例意旨參照）。是拍定人既依強制執行法第98條之規定，於領得權利移轉證書之日起即取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人請求賠償（最高法院87年度台上字第1987號判決意旨參照）。再按，依強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取得權利移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱不能依法登記，但依民法第759 條，亦僅不能處分其物權，不能否認其已取得之所有權。
⒉ 經查，財政部臺北市國稅局前以大總公司為債務人，聲請拍
賣系爭土地、地下室，嗣由原告及王思云等42人共同拍定，並於101 年4 月27日領得權利移轉證書等情，為兩造所不爭執，依前開說明，原告與其他拍定人依強制執行法第98條規定，於取得權利移轉證書時即取得系爭土地、地下室之所有權，至系爭地下室雖不能辦理保存登記，惟此乃原告等人日後無法再予處分系爭地下室之問題，要與是否取得所有權無涉，是賴平凡以系爭地下室無法辦理所有權登記、原告未提出所有權狀，辯稱原告並非所有權人云云，並不可採。
⒊ 被告雖主張系爭地下室無獨立結構，屬系爭大廈之共有部分
，大總公司前將系爭地下室作為停車場供系爭大廈之住戶使用，為約定專用部分，原告及其他拍定人所為之系爭分管協議，未得全體區分共有人以及原約定專用之區分所有權人同意，不僅無法拘束全體區分所有權人，且違反公寓大廈管理條例第33條第3 款之規定，自屬無效云云。然查：
① 系爭大廈之「地下層」總面積為3, 071.57 平方公尺，有系
爭大廈之建造執照、使用執照在卷可憑（見本院調閱之本院
100 年度訴字第215 號卷第28、120 頁），又其中876.10平方公尺連同系爭大廈1 至12層樓之樓梯間、屋頂突出物及騎樓部分，合計4,719.94平方公尺，經編定建號549 號而為系爭大廈公共設施，並屬各區分所有人共有。而該地下層之3,
071. 57 平方公尺，經扣除登記之876.10平方公尺後，其餘2,195. 47 平方公尺部分，並未登記為公共設施，此有建物登記謄本在卷可稽（見100 年度訴字第215 號卷第82頁），是從登記謄本之記載觀之，系爭大廈公共設施之範圍應僅為
876.10平方公尺，而不及於其餘2,195.47平方公尺部分，甚為明確。
② 又系爭大廈為12層樓及地下1 層之鋼筋混凝土結構造大廈，
除1 至12樓規劃為數獨立空間而為各區分所有權人單獨所有外，就地下層部分（包括系爭地下室在內），則可藉由階梯及斜坡車道供出入，並通達至地面層使用，前經本院100 年度訴字第215 號案件承審法官勘驗屬實，有勘驗筆錄可憑（
100 年度訴字第215 號卷第159 頁），可見除1 至12樓得為單獨所有權之標的外，地下層部分在構造及使用上，亦具有其獨立性，況地下層除有獨立之空間，且具有經濟價值及效益，除供停車使用外，亦得規劃為其他商業用途，此從上開案件之勘驗筆錄記載地下層之部分面積經移轉予第三人，供經營卡拉OK餐廳使用可得佐證，是以系爭地下室具有構造上及使用上之獨立性，性質上自得單獨為所有之客體，而非屬系爭大廈之附屬物或從物，故被告主張系爭地下室為系爭大樓之共用部分，原告及其他拍定人未得區分所有權人同意就系爭地下室之停車位使用所為之系爭分管協議，違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定，無效且不生拘束力云云，亦不足採。
㈡、被告不得以先前向大總公司購買系爭停車位之使用權為由，對原告主張為有權占有。
⒈ 被告於81年間向大總公司買受系爭停車位之使用權，固有車
位使用權證明書為憑。惟按，物權除依法律或習慣外，不得創設，民法第757 條定有明文，此乃物權法定主義之明文。
蓋物權有極強之效力，得對抗一般之人，若許其任意以契約創設之，有害公益實甚，故不許以契約創設，然若以習慣所創設之新物權，亦須明確合理，無違物權法定主義存立之旨趣，能依一定之公示方法予以公示，且具備慣行之事實及法的確信者，始得予以承認，以促進社會之經濟發展，並維護法秩序之安定，此觀該條98年之修正意旨即明。再按，所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765 條著有明文。經查，系爭地下室為獨立之建物，並非系爭大廈之共用部分，業如前述，而被告與大總公司就系爭地下室之停車位使用所訂立之使用權買賣契約，乃係大總公司將系爭地下室所有權積極權能中之「使用權」，與所有權分離而為買賣標的，而許被告得永久使用系爭停車位，其買賣之標的，乃係以契約方式創設物權總類，違反物權法定原則；又系爭地下室雖為未辦保存登記之建物，然原始起造人即大總公司仍可以租賃等其他方式使被告取得合法占用系爭停車位之權源，然大總公司卻以無法之確信之「使用權」為買賣交易標的，且該使用權買賣契約亦無以公示之方法使第三人予以知悉，不僅有礙社會經濟交易安定，且使系爭停車位之所有權法律關系趨於複雜，要與民法757 條以「習慣創設物權」之立法意旨有違，是被告取得之系爭停車位使用權，亦無法依習慣創設而具有物權效力。從而，被告與大總公司所訂立之系爭停車位使用權買賣契約，為債權契約，僅在其與大總公司間發生法律上之效力，被告自不得執此對原告主張為有權占有。
⒉ 被告雖又主張其等取得使用權在先，原告等拍定人縱因拍賣
取得系爭地下室之所有權，然因拍賣公告已載明「拍定後不點交，亦不影響原占有使用之法律關係」，原告於拍定後應容忍被告占用系爭停車位，且可類推適用「買賣不破租賃」之法理，維持現占用狀態云云。然查：
① 原告等拍定人已因拍賣程序而取得系爭地下室之所有權，不
因未點交而影響其所有權之取得，業經本院論述如前，至拍賣公告記載「拍定後不影響原占有使用之法律關係」，僅係說明原占用之狀況不因法院之拍賣行為而改變，但原告仍非不得以訴訟之方式請求除去原占用情況，是賴平凡辨稱原告應依拍賣公告所載之內容容忍其占用系爭停車位云云，自屬無據。
② 按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性
質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院101 年度台上字第923 號判決意旨參照）。次按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」、「租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年」，民法第
421 條第1 項、449 條分別定有明文；又民法第425 條第1項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，核其立法意旨，無非係因租賃權之存在，原無公示之方法，本不應有對抗第三人之效力，但若承租人已占有租賃物時，則第三人不難據以查知有租賃關係存在，為不使承租人遭受不測之損害，故使第三人讓受出租人所有之權利（如租金之收取），並承擔其義務（如租賃物之交付使用），使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。查被告前與大總公司所訂立之系爭停車位使用權買賣契約，係約定由被告「一次性」交付買賣價金予大總公司後，即可「永久」使用系爭停車位（見本院卷第67、36頁），該契約之性質為買賣，並不具有租賃之繼續性契約之性質，且該使用權買賣契約就買受人得「永久」使用系爭停車位之約定，亦與租賃契約立法限制租賃最長期間為20年之意旨有違，系爭停車位之使用權買賣契約既與租賃契約之本質並不類似，被告主張應類推適用民法租賃之「買賣不破租賃」規定，自屬無據；況且本件若類推適用民法第425 條第1 項規定，使原告承受該使用權買賣契約之法律關係，則因被告前已將購買使用權之價金交付予大總公司，而該使用權買賣契約復無約定被告日後仍須支付使用系爭停車位之對價，將使原告日後負有提供系爭停車位予被告之義務，卻無法受有類似收取租金之權利，與民法第425 條第1 項規定第三人雖負有義務，但仍得享有出租人所有之權利情形有別，對原告有失公平，從而，本件難認與民法第425 條第1 項規定有同一法律上理由而得類推適用，被告主張應類推適用「買賣不破租賃」之法則云云，並不可採。
㈢、原告基於物上請求權，請求被告遷讓系爭停車位，為有理由。
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文。又倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名（最高法院84年台上字第339 號判例參照）。經查，系爭地下室為原告與王思云等42人共同拍定，並於101 年4月27日領得權利移轉證書，為兩造所不爭執，原告等拍定人因拍賣而取得系爭地下室之所有權，被告無合法占有系爭停車位之權源，即屬無權占有，依前開說明，原告為分別共有人之一，自得請求被告將系爭停車位返還予原告及其他全體共有人。
㈣、原告得向被告請求相當於租金之不當得利，且其請求之3,00
0 元金額亦屬適當。⒈ 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179 條定有明文。又不當得利得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有停車位可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是就停車位遭占用利益之返還，應以使用停車位之一般租金行情為判斷基準，始為適當。
⒉ 原告與其他拍定人自101 年4 月27日取得本院核發之權利移
轉證書時即取得系爭地下室之所有權，而被告於斯時起即屬無權占有系爭停車位，均如前述，又系爭停車位現仍由被告所占用，為兩造所不爭執，被告既無法律上之原因受有占用系爭停車位之利益，自應將其所受相當於租金數額之利益返還原告及其他共有人。參酌系爭土地地目為建（見本院卷第
2 頁），系爭停車位所處之系爭大廈，位處六合一路與復興一路之間，鄰近福華飯店、屈臣氏等店家等，業據原告陳報在卷（本院卷第111 至114 頁），又系爭地下室之5 號停車位每月租金合計3,000 元，有原告蘇月英提出之車位租賃契約書可憑（本院卷第90、91頁），復審酌系爭停車位為平面停車位、非為機械停車位等情（見本院調閱之100 年度訴字第215 號卷第161 至165 頁之現場照片），故本院認原告主張以每月3,000 元為停車位租金之計算標準，尚屬合理，從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自101 年
4 月27日起至交還系爭車位之日止，按月給付原告及其他共有人相當於租金3,000 元之不當得利，自屬有據，應予准許。
八、綜上所述，原告依民法第767 條、821 條之法律關係，請求被告返還系爭停車位予原告及其他共有人，並依民法第179條規定，請求被告自101 年4 月27日起至返還系爭停車位之日止，按月給付3,000 元予原告及其他共有人，均有理由，應予准許。
九、假執行部分：本判決命被告返還停車位之價額未逾500,000 元（系爭地下室之拍定價格11,400,000元，除以系爭地下室共計65個停車位，每一停車位之價值約為175,385 元），爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款，依職權宣告假執行，原告聲請假執行係屬促請法院職權發動之性質，本院無庸就此為准駁表示；又被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，經核無不合，爰分別酌定如主文所示之擔保金額准許之。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
民事第二庭審判長法 官 甯 馨
法 官 張俊文法 官 陳采葳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
書記官 劉企萍