臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1833號原 告 楊日靠訴訟代理人 李宏文律師被 告 楊陳秀慶
楊弘毅楊麗惠楊弘能共 同 許芳瑞律師訴訟代理人被 告 楊弘智被 告 楊弘德上列當事人間所有權移轉登記等事件，經本院於民國103 年7 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告楊弘智、楊弘德經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：高雄市○○區○○○段○ ○號（重測前為高雄縣○○鄉○○○段○○○ ○號）土地（面積3505.09 平方公尺，下稱系爭土地），於民國65年1 月26日以64年10月16日之買賣為原因，登記為原告之兄長即訴外人楊日祥（已歿）所有。嗣楊日祥於83年10月20日將系爭土地200 坪以每坪新臺幣（下同）1 萬元即總價200 萬元之對價出賣予原告（下稱系爭讓售土地），換算即為應有部分萬分之1,886 （下稱系爭應有部分），然因當時受農業發展條例對農地移轉之限制，雙方乃約定待日後法令許可時，再由楊日祥將系爭應有部分移轉予原告，雙方並共同出資於系爭土地上興建雙拼農舍乙戶（門牌號碼為高雄市○○區○○村○○路○○○ 號，稅籍編號：00000000000 ，使用執照字號（84）建局建管字第0000
0 號，下稱系爭農舍），由雙方各以1/2 之比例共有系爭農舍，並由原告代付本應由楊日祥出資部分之農舍工程款以抵付系爭讓售土地之買賣價金。楊日祥為此於83年10月20日出具讓與書一紙，復於84年11月20日出具證明書一紙予原告為憑。原告83年10月20日當日，即交付發票日為83年10月20日、票號HB0000000 號、面額50萬元、付款人為高雄第十信用合作社之支票乙紙（下稱系爭甲支票）予楊日祥，支付系爭讓售土地之買賣價金頭期款；嗣又陸續以現金給付系爭農舍之工程款，並於84年12月1 日系爭農舍完工日，交付發票日84年12月11日、票號HB00000000號、面額434,000 元、付款人為高雄第十信用合作社之支票乙紙（下稱系爭乙支票）予楊日祥之子即被告楊弘能以給付系爭讓售土地價金尾款，經原告與楊日祥結算，確認原告就系爭讓售土地之價金已給付完畢並取得系爭農舍所有權應有部分1/2 後，即遷入居住，楊日祥並將原告所分得系爭農舍所在地之基地及周邊相連土地合計200 坪部分，交由原告占有使用迄今。因楊日祥於99年10月18日過世，被告6 人為其繼承人，依民法第1148條、第1153條第1 項規定，楊日祥移轉系爭應有部分予原告之義務即由被告共同繼受，雖系爭土地所有權已由被告楊陳秀慶（即楊日祥之配偶）以分割繼承為原因，於100 年2 月23日辦理移轉登記至其名下，然被告就分割繼承未曾徵求原告同意，原告現亦不同意系爭繼承債務由被告楊陳秀慶繼受，故依民法第1171條第1 項規定，被告6 人就上述連帶債務仍不免除。為此，爰依繼承、買賣之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應連帶將被告楊陳秀慶名下所有系爭農舍應有部分1/2 及系爭土地所有權應有部分1,886/10,000移轉登記與原告所有；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠被告楊陳秀慶、楊弘毅、楊麗惠、楊弘能以：楊日祥生前未
曾將系爭土地之200 坪部分或應有部分1,886/10,000出售與原告，亦無未曾約定待日後法令許可時移轉系爭土地所有權與原告，亦無由原告代付應由楊日祥出資之農舍工程款以抵付土地買賣價金之情事，原告未曾交付買賣價金頭期款予楊日祥，原告交付系爭乙支票予楊弘能，亦非給付系爭土地價金之尾款，原告與楊日祥間更無確認買賣價金已交付完畢之情事。楊日祥僅將系爭土地特定位置之土地讓與原告使用，並非將系爭土地特定位置之土地賣給原告，故原告主張依買賣之法律關係請求移轉系爭應有部分以及系爭農舍應有部分1/2 為無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告楊弘智、楊弘德經合法通知未於辯論期日到場，亦無提出書狀為答辯。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於65年1 月26日以64年10月16日之買賣為原因，登記為原告之兄即訴外人楊日祥所有。
㈡楊日祥與原告約定共同出資於系爭土地上興建系爭農舍，雙方各有1/2 之權利。
㈢原告曾交付系爭乙支票乙紙予被告楊弘能。
㈣原告已遷入系爭農舍居住，並使用周邊相連土地。
㈤楊日祥於99年10月18日過世，被告6 人為其繼承人。㈥被告楊陳秀慶以分割繼承為登記原因，於100 年2 月23日將系爭土地所有權移轉登記於其名下。
㈦原證4 讓與書所附第十信用合作社系爭甲支票存根（本院鳳
調卷第10頁）續存欄上「購大社地錢」、結存欄上「農地坪
200 坪＠1 萬單價」等字為原告之筆跡；所附第十信用合作社系爭乙支票存根（本院鳳調卷第10頁）之「發票日」、「受款人」、「支出」、「結存」等欄位為被告楊弘能之筆跡。（本院卷一第208 頁）㈧原證4 讓與書於83年10月20日簽立，其上文字除見證人楊弘
能等字外，於日期右邊部分文字為楊日祥所寫，於日期左邊之文字為原告所寫，被告楊弘能簽名時，原證4 讓與書之日期以及日期右邊部分之文字均已書寫完成。（本院卷二第10頁）㈨90年8 月1 日所簽之原證6 證明書（本院鳳調卷第12頁）為真正（本院卷二第10頁）。
㈩原告於簽立原證4 讓與書、原證6 證明書時無自耕能力，目
前亦無自耕能力。（本院卷二第177 頁）原證9 結算手稿、原證10讓與書（本院卷一第134 、135 頁
）為楊日祥筆跡。（本院卷二第177 、178 頁）原證11收據（本院卷一第136 頁）為被告楊弘能筆跡及簽名
。（本院卷二第178 頁）
五、本件爭點即為：原證4 讓與書之標的為所有權抑或使用權？係針對特定部分抑或應有部分？原告與楊日祥間就系爭土地有無買賣關係存在？茲敘述本院得心證理由如下。
六、本院得心證之理由：㈠按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並
不得移轉為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」、「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」、「於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○‧五公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺；前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。申請建造農舍時，應填具申請書( 其格式另定) ，並檢附左列書圖文件向當地主管建築機關申請辨理：一、現耕農身分證明。」，78年12月29日之土地法第30條第1 、2 項、75年1 月6 日農業發展條例第30條、75年3 月12日實施區域計畫地區建築管理辦法（下稱建築管理辦法）第5 條第1 項、第6 條第1 項第1 款定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年上字第1118號民事判例意旨可資參照。
㈡經查，系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農
牧用地，此有系爭土地登記謄本可稽，故依照77年6 月27日區域計畫法施行細則及75年1 月6 日農業發展條例第3 條第11款，系爭土地為農業發展條例所指之耕地及區域計畫法之非都市土地，且有75年3 月12日實施區域計畫地區建築管理辦法之適用。又系爭土地既為耕地，且原告自承其自始無自耕能力，則無論原告主張之原證4 讓與書或其與楊日祥有任何移轉系爭土地之所有權之口頭約定，無論是移轉所有權全部、應有部分或移轉特定部分之分割，均為違反法律強制規定而無效。
㈢原告亦自陳：於83年10月20日，楊日祥先將系爭土地其中面
積約200 坪部份，以每坪1 萬元，總價2 百萬元之價格，出售予原告，並與原告協議於系爭土地興建共有之雙拼農舍乙戶，而200 坪土地以每坪等於3.3058平方公尺換算後，約為
661.16平方公尺等語（本院卷二第14、16頁），足見原告與楊日祥約定之標的係系爭土地特定面積而非應有部分，至於該特定面積之位置於何處，則係探究當事人真意之問題，並不因此而使該關於系爭土地特定面積之約定變為關於應有部分之約定。再者，系爭農舍之一層建築面積至少304.8 平方公尺，此有系爭農舍之使用執照可稽（本院卷二第87頁），惟依照上揭建築管理辦法，農舍應係供農用，故應有自耕農身分，若有農舍，建築面積亦不得超過其耕地面積10％，亦即以原告所主張系爭土地661.16平方公尺計算，建築面積應不可超過66.1平方公尺，姑不論以原告既無自耕農身分，若按原告對系爭農舍擁有1/2 之權利計算，152.4 平方公尺之一層建築面積亦顯然超過66.1平方公尺許多而不符法令。因上揭㈠所示之法規，是為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，方允許農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，即得申請興建兼具居住功能之農舍。再參照現行農業發展條例第18條第3 項明文規定：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同」，足見現行規範與先前兼顧農地合理利用、便利農民照顧農事所需以及避免農業生產環境遭受嚴重破壞，於一定面積比例下允許農地所有權人於農地因實際從事農業生產之需要時方得申請興建兼具居住功能之農舍之法規範意旨相同。則原告既無自耕能力，亦非將系爭農舍兼作為從事農業生產之用，顯然有違確保所興建之農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需之政策目的。再按，當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，而其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨，即非法之所許，自屬無效。故原告主張楊日祥移轉系爭土地所有權（無論係應有部分或特定部分）並與伊共同興建系爭農舍乙節縱使屬實，然原告顯因此行為而規避關於自耕農方可擁有農舍以及農舍建築面積管制之法令，卻實質達成法規所禁止之效果，應構成脫法行為而為無效。
㈣原證4 讓與書明載：「本人於高雄縣○○鄉○○○段○○○ 號
土地以東（即大門東端）現耕作使用之土地約貳佰坪地讓與台端使用」，此與原證10讓與書（即原告主張楊日祥同時讓與系爭土地所有權與訴外人即原告之妹楊百合部分）之記載大致相同，僅係將「現耕作使用」改為「現使用」等語，則觀諸讓與書之文字明載讓與台端使用，僅係同意使用之意思甚為顯明，再參照楊日祥若與原告有買賣農地或移轉農舍之約定亦會因違反強制規定、構成脫法行為而無效等情以觀，堪認原證4 讓與書僅有讓與使用權之意思，實無別事探求而反捨契約文字更為曲解之餘地。
㈤原告雖復以其已交付買賣價金而主張買賣關係之存在，惟查
，原告先主張土地200 坪每坪1 萬共200 萬元之價金，並以代付原應由楊日祥出資部分之農舍工程款以抵付系爭讓售土地之買賣價金以及交付系爭甲支票、系爭乙支票等為價金給付等語，嗣又於民事準備書㈢狀變更主張為價金為214.8 萬元（本院卷一第131 頁），以原告與楊日祥之交易過程至少出具3 份書面即原證4 讓與書、原證5 證明書、原證6 證明書，且其間尚且找代書為見證人（即原證6 之見證人蘇錦勤），如果兩造確實有買賣價金之約定，豈會於書面上全無關於買賣之字樣以及關於單價、總價等之記載？且原告始終主張土地之面積為200 坪，以每坪1 萬計算，猶在原證4 之讓與書親筆書寫「購地錢200 萬元餘款於84年12月1 日付清」（本院鳳調卷第9 頁），何以價金會變成214.8 萬元？再者，原告於上揭書狀之同一頁又主張：楊百合持有之讓渡書，其背後有楊日祥親筆計算原告及楊百合二人『購買系爭土地之價金各為174.8 萬元』，扣除前述出售右昌土地，楊日祥應再給付原告之87.4萬元後，餘款87.4萬元，原告已再給付50萬元，尚餘尾款37.4萬元之記載等語（本院卷一第131 頁第11行起），則楊日祥既已計算系爭土地價金為174.8 萬元，原告何須給付200 萬元？甚至214.8 萬元？此外，證人楊百合於本院審理時證稱：楊日祥販賣○○段○小段0000、00
00、0000號等土地之價金原告及伊共分得1,748,031 元，每人各平均分得874,815.5 元，但實際上沒有分到錢，是把應分到的錢去買系爭土地200 坪，價金如證物10反面所約定，原告也已經付清價金，是楊弘能到原告家中拿錢的，原證11該100 萬元支票之付款原因為支付土地、房屋的錢，伊本來預計幾十萬元蓋一間房子，結果楊弘能說設計費就要30幾萬，蓋一間房子要300 多萬，因為市區300 萬元也能買一間或一棟房子，所以伊就不要蓋了等語（本院卷一第116 至119頁）。則證人楊百合所述若屬實，因證人楊百合所買之土地坪數與原告相同，價金亦應相同，惟依證人所述伊所支付之價金除伊原本可得之87萬餘元外，僅有原證11之60萬元，合計為147 萬餘元，顯然與原告所主張之174.8 萬元、200 萬元、214.8 萬元等三種價金版本均不相符。再者，依照原告
214.8 萬元之主張，其價金之交付係①原本出賣他筆土地應得之87萬餘元；②系爭甲支票50萬元、系爭乙支票37.4萬元（支票金額43.4萬元，但扣除6 萬元之鐵窗錢，本院鳳調卷第10頁）；③另給付40萬元（本院卷一第136 頁），然查，原告主張其另給付40萬元部分顯係以原證11為憑，但證人楊百合既證稱該100 萬元為房屋、土地之價金（本院卷一第11
7 頁），因證人楊百合並無出資蓋屋，自無可能支出房屋價金，故該40萬元顯然係原告用以支出房屋之價款，並非用以買賣土地。且依證人楊百合所述，系爭農舍之興建要300 萬元以上，原告復自陳其代付原應由楊日祥出資部分之農舍工程款以抵付系爭讓售土地之買賣價金，則關於系爭農舍楊日祥至少要出資150 萬元，此部分若由原告代付，再加上原告本應負擔興建自己部分之農舍費用150 萬元，至少要300 萬元，原告僅提出支付214.8 萬元之依據，亦難認與其主張相符。因原告關於價金之主張前後反覆，與證人楊百合所證述亦相互齟齬，亦與其所提出之單據無法吻合，難認原告此部分主張屬實。且原告主張之價金交付方式多端，但關於土地單價、總價、如何給付價金甚至關於法令許可後再為移轉等重要事項於原證4 讓與書上卻付之闕如，僅簡單記載『土地約貳佰坪地讓與台端使用』等關於使用之文字，實難信原告與楊日祥間就系爭土地有買賣甚或待法令許可後再為履行之合意。
㈥原告雖再以證人即原告之妹楊百合、代書蘇錦勤之證詞為憑
而主張有買賣之事實，且與楊日祥有約定待日後法令許可後再為履行等情。惟查，證人楊百合於本院審理時證稱：「（問：就上開大社鄉土地約定買賣標的及價金為何？）答：楊日祥說一個人200 坪給我們，那時候說1 坪1 萬元，就是大門以東的土地。…（問：楊日祥賣給你們的地200 坪有無特定的位置？）答：就照讓與書所載，確定的位置我也不知道。…（問：有關證人與原告向楊日祥購買上開本件系爭土地時，買賣雙方就土地所有權移轉登記約定為何？）答：不能登記，因為不是自耕農，農地也不能分割，沒有兩分半不能蓋房子，所以就一起蓋，等以後可以登記的時候再登記。」等語（本院卷一第116 至118 頁），則證人楊百合所述縱使屬實，原告與楊日祥所約定之標的亦顯非應有部分，而係特定面積之土地。再者，除原證4 讓與書外，原告若與楊日祥真另有待法令限制除去後才履行之口頭約定，然證人楊百合既已證稱：因為不是自耕農，農地也不能分割，沒有兩分半不能蓋房子，所以就一起蓋，等以後可以登記的時候再登記等語，因所約定移轉者係特定部分而非應有部分，目前農業發展條例對於小於0.25公頃（2,500 平方公尺）仍禁止分割，縱係約定移轉應有部分，因原告既無自耕農身分本無從合法取得興建農舍之資格，現行之農業用地興建農舍辦法對於農舍用地面積亦規定不得超過該農業用地面積10％、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃（農業發展條例第16條、農業用地興建農舍辦法第2 條第1 項第3 款、第
9 條第3 款參照），足見證人楊百合所述之限制並無嗣後法令許可後得履行之情形，且增設農舍應與其坐落用地併同移轉之規定（現行農業發展條例第18條第4 項，75年1 月6 日農業發展條例並無此限制），顯然規範更為嚴格，故原告主張系爭土地、農舍之移轉業經法律許可云云，自無可採。又農業發展條例修正前或後取得之農業用地興建之農舍，業經建管單位審查符合建管法令規定，並核發使用執照者，若嗣後農舍與其坐落用地併同移轉登記時，該農舍及其農地之移轉持分比例亦應相同，亦即如農舍移轉持分二分之一，農地亦應一併移轉持分二分之一，否則無異使原告得以迴避建管機關之審查及法律之規定，以僅661 平方公尺之耕地且不具自耕農之身分，卻仍可於農地上取得不符合法律規範之面積至少152.4 平方公尺之農舍，此顯為法所不許，內政部100年8 月23日內授中辦地字第0000000000號函釋亦同此意旨，故原告主張縱使為真，其請求移轉系爭農舍應有部分1/2 以及系爭土地應有部分1,886/10,000之聲明，亦因違反法律規範意旨不能履行而無理由。
㈦證人蘇錦勤雖於本院審理時證稱：「（問：證人係受何人委
託擔任該證明書之見證人？又證人就該證明書之簽立，曾否與楊日祥為接洽？共有幾次？接洽內容要點為何？）答：楊日祥及楊日靠請我去做見證人。楊日祥當時有在問農地過戶登記的事情，楊日靠也有來詢問農地要登記的話，需要什麼身分，我與楊日祥談過兩三次。當時是楊日祥先找我，那時我們是在苓雅路的事務所，楊日祥來找我的。…（問：其證明事項約定之目的為何？）答：因為當時他們有共同出錢要買土地，要辦自耕農，好像是楊日靠的身分不能辦，所以先登記在楊日祥那邊。…（問：原告與楊日祥於簽立該證明書時，有無討論系爭土地所有權移轉登記事項？如有，其內容為何？）答：他們當初兩兄弟有講是因為自耕農的身分，楊日靠不能辦，楊日祥說先登記在他那邊，等以後法令修改後再登記持分各二分之一回去給楊日靠。…（問：你剛剛說法令修改後登記二分之一，是指土地還是房子？）答：土地及房子都登記二分之一」等語（本院卷一第121 至123 頁）。
惟查，系爭農舍原告有1/2 之權利雖為兩造所不爭，但就系爭土地即便原告所主張者亦僅有應有部分1,886/10,000，證人竟證稱系爭土地亦要登記應有部分1/2 與原告，顯與實情不符。次查，上揭土地法關於私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，於00年0 月00日生效之土地法中被刪除，同日修正生效之農業發展條例第16條第4 款則規定本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，而不受分割後每人所有面積最小應達
0.25公頃之限制，原告自陳關心此消息，並提出所保存之報紙為證（本院卷第152 頁），證人蘇錦勤既為代書而有一定之專業，對土地法、農業發展條例之相關修正應無不悉之理，則原告與楊日祥就系爭土地若有約定應有部分之買賣，於其時即可辦理應有部分之移轉而不受最小分割面積之限制，何須等待法令之修改？何況此部分之89年1 月26日法條與現行條文並無二致，又豈會當時因無法登記而須以證明書為之，而現在卻變為可登記之情形，故證人蘇錦勤證稱原告與楊日祥有日後為移轉應有部分之約定云云，洵無可採。
七、綜上所述，原告與楊日祥所約定者僅係系爭土地之使用，並無移轉所有權之買賣約定，縱有，該約定亦因違反強制規定以及該當脫法行為而無效，且原告主張縱使全部屬實，該移轉農舍應有部分1/2 卻僅移轉農地應有部分1,886/10,000之聲明，亦因不符目前關於自耕農身分、農地與農舍面積比例之法律規範而不能履行。從而，原告依買賣及繼承之法律關係請求判決被告應連帶移轉系爭農舍應有部分1/2 以及系爭土地應有部分1,886/10,000與原告，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，經核均於本件之判斷無影響，於茲不贅。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第三庭 法 官 黃宣撫以上證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
書記官 王美玲