臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1859號原 告 高煌坤
陳貞伊共 同訴訟代理人 張雯峰律師被 告 王金榜被 告 旭宸建設股份有限公司法定代理人 陳國雄被 告 旭城建設股份有限公司法定代理人 陳國雄上三人共同訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師上列當事人間請求給付酬金等事件，經臺灣臺南地方法院裁定移轉管轄（102 年度重訴字第154 號），本院於民國103 年4 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實相同者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。又所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號判決意旨參照）。經查，本件原告起訴時，依兩造於民國101 年5 月25日簽訂之協議書（下稱系爭協議書）第3 條約定，請求被告給付原告代銷酬金，嗣於起訴狀繕本送達後，追加民法第566 條規定為請求（見本院卷第88頁），雖被告不同意，惟該追加之訴與原訴均係就原告曾為被告代為銷售不動產是否可取得酬金為爭執，且均以系爭協議書內容為主要認定依據，爭點具有共同性，證據資料得為相互利用，應認二者請求之基礎事實同一，該訴之追加為法之所許，合先敘明。
二、原告主張：原告於100 年12月30日向被告購買附表編號1 至33之新建房屋及坐落土地（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），約定買賣總價金新臺幣（下同）1 億6,500 萬元，原告除於訂約時先給付被告定金300 萬元外，其餘價金於原告分批出售系爭房地後再依約定日期分4 期給付被告，因原告銷售未如預期，給付價金發生困難，故兩造再於101 年5 月25日簽訂系爭協議書，合意解除系爭買賣合約書，約定將系爭房地分4 批次出售（附表編號1 至5 之房地下稱第1 批次房地，編號6 至10之房地下稱第2 批次房地，編號11至17之房地下稱第3 批次房地，編號18至33之房地下稱第4 批次房地），其中第1 批次房地已銷售完成，銷售金額新臺幣（下同）3,673 萬元，且於第3條約定，第2 、3 批次房地應於101 年7 月25日銷售完成，再連同第1 批次房地辦理結算，並將定金300 萬元轉為系爭協議書之保證金。嗣原告未能依系爭協議書第3 條所約定之期限銷售完畢，經被告於101 年10月25日以存證信函終止系爭協議書，並於101 年12月15日退還保證金300 萬元，然該條並未排除原告得按實際銷售棟數請求被告給付代銷酬金之權利，且依一般仲介酬金之計算方法有2 種，其一為溢價計算法，其二為比例計算法，依溢價計算法，以原告實際代銷價金減去底價所得之溢價計算原告可得酬金，因系爭房地每棟別底價A 區250 萬元，D 區750 萬元，E 區500 萬元，而原告已銷售房地計有A 區1 棟、D 區4 棟、E 區6 棟，銷售金額共計7,002 萬元，總底價6,250 萬元，原告可得酬金為
752 萬元，原告僅請求600 萬元，若認溢價計算法不可採，則依比例計算法，以系爭協議書第3 條所約定之總銷售金額9,052 萬元，扣除應交付被告價款8,500 萬元，除以9,052萬元，比例為6%，再乘以原告實際銷售金額7,002 萬元，原告可得酬金為420 萬1,200 元。另原告雖未依系爭協議書所約定之期限銷售完畢，然被告既未受有損害，自不得將原告所應得之酬金充作違約金全部予以沒收，且違約金約定顯然過高，應予酌減，又被告已發還原告保證金300 萬元，亦不得再主張自原告應得之酬金中扣還。爰依系爭協議書第3 條及民法第566 條規定，請求被告給付酬金等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造簽訂系爭協議書後，原告對於第2 批次房地並未銷售，第3 批次房地僅銷售D13 、E3棟別，第4 批次房地僅銷售E19 、E29 、E35 、A6棟別，其餘均無法於約定期限內銷售完成，且其中D15 、E7、E16 、E19 棟別並非原告銷售，而係被告客戶購買，原告僅實際售出7 戶，銷售金額為4,347 萬元，足見原告銷售能力不佳，被告不得已終止系爭協議書，並沒收已付保證金300 萬元，復不忍原告遭受損害而退還保證金300 萬元，然系爭協議書第3 條約定，原告須於101 年7 月25日前將第2 、3 批次房地全部銷售完成，且以第1 、2 、3 批次房地銷售總價9,052 萬元為條件，原告才能取得酬金552 萬元，系爭協議書第4 條亦約定，原告須於101 年9 月25日前將第4 批次房地全部銷售完成，且銷售金額達8,000 萬元，可知兩造係約定以系爭房地總價1 億6,500 萬元之溢價為酬金，且僅約定系爭房地之底價為1 億6,500 萬元，並未就個別房地約定底價，原告就個別房地之銷售並無取得酬金之權利，又兩造未約定以比例計算酬金，亦未約定酬金比例為6%，原告既未依約定於期限內將系爭房地全部銷售完成，自無代銷酬金可言。再依民法第566 條之立法理由可知，居間報酬之請求，應依委託人及居間人雙方之約定，無約定始得適用該條規定，兩造就系爭房地之代銷酬金已明確約定，自無適用民法第566 條規定之餘地。另被告已將保證金300 萬元退還原告，亦無違約金過高應予酌減可言等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第93頁）：
（一）原告於100 年12月30日向被告購買系爭房地，兩造簽立系爭買賣合約書，原告同時繳納定金300 萬元，並有不動產買賣合約書影本1 份為證（見臺灣臺南地方法院102 年度重訴字第154 號卷，下稱臺南地院卷，第11至16頁）。
（二）原告於101 年3 月21日向被告旭宸建設股份有限公司（下稱旭宸公司）借款30萬元，並有借款證明影本1 份為證（見臺南地院卷第25、61頁）。
（三）原告無法依系爭買賣合約書第3 條約定之日期付款，構成違約，兩造於101 年5 月25日簽訂系爭協議書，同意解除系爭買賣合約書，並有系爭協議書影本1 份為證（見臺南地院卷第17至20頁）。
（四）原告於簽訂系爭協議書後，並未於約定期間內銷售完成，被告以101 年10月25日存證信函終止系爭協議書，原告於
101 年10月29日收受，並有該存證信函影本1 份為證（見臺南地院卷第21至22頁）。
（五）原告高煌坤與訴外人林永山簽定斡旋金收據，其上記載D10 房地買賣總價為680 萬元，並有該斡旋金收據影本1份為證（見本院卷第100 頁）。
（六）林永山購買D10 房地，原預定出售總價880 萬元，其後折價200 萬元，僅出售680 萬元，於101 年2 月11日被告旭宸公司及王金榜有出具同意書交付林永山，原告為連帶保證人，原告於同日出具切結書交付被告，並有該同意書及切結書影本各1 份為證（見臺南地院卷第26、56頁）。
（七）林永山將D10 房地依照系爭買賣合約書所約定之價格880萬元，向銀行貸款880 萬元。
（八）被告旭宸公司於101 年12月15日交付發票日101 年12月17日、面額200 萬元之支票，於兩造及林永山均在場時交付林永山，原告及林永山有簽立簽收單，並有該簽收單及支票影本1 份為證（見本院卷第102 、103 頁）。
（九）林永山與原告高煌坤於101 年12月15日有簽立協議書，並有該協議書影本1 份為證（見本院卷第103 頁）。
（十）兩造於101 年12月15日協議，由被告旭宸公司返還不動產買賣定金即保證金300 萬元，以支票3 張面額270 萬元及借據30萬元給付，其中面額200 萬元之支票亦即上開交付林永山之支票，原告收受後有簽立簽收單，並有簽收單影本1 份為證（見臺南地院卷第23頁）。
（十一）系爭房屋共33戶，於100 年12月30日起至101 年10月29日止共銷售11戶，銷售金額為7,002 萬元。
五、本件之爭點：㈠原告依系爭協議書第3 條之約定，請求被告給付代銷酬金，有無理由？㈡原告依民法第566 條第1 、2項規定，請求被告給付居間報酬，有無理由？㈢若有理由，原告得請求之金額為若干？本院分述判斷意見如下：
（一）原告依系爭協議書第3 條之約定，請求被告給付代銷酬金，有無理由？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例參照）。
⒉原告主張依系爭協議書第3 條約定，其得按實際銷售棟數
請求被告給付代銷酬金，且依溢價計算法，酬金為752 萬元，依比例計算法，酬金為420 萬1,200 元等語，然此為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則依前開說明，自應由原告就其有請求被告給付代銷酬金之權利，負舉證責任。
經查，兩造於系爭協議書第2 條約定：「乙方（即原告）對第1 批次房屋5 戶（D 區3 戶、E 區2 戶）已銷售完成，銷售金額3,673 萬元。」第3 條約定：「乙方對第2 批次房屋5 戶（E 區5 戶）銷售金額2,829 萬元，及第3 批次房屋7 戶（A 區4 戶、E 區2 戶、D 區1 戶），銷售金額2,550 萬元，應於101 年7 月25日銷售完成（含登記、交屋、付款完畢），雙方連同第1 批次房屋辦理結算，總銷售金額9,052 萬元，其中8,500 萬元為甲方（即被告）之價款，餘552 萬元為乙方代銷之酬金。惟乙方對該酬金應先償還甲方借款230 萬元（即補足保證金300 萬元），其餘322 萬元須提撥其中150 萬元作為第4 批次房屋代銷之保證金。乙方對第2 、3 批次房屋無法於101 年7 月25日銷售完成（含登記、交屋、付款完畢），甲方得終止本契約，並沒收乙方交付之保證金及第4 批次房屋代銷之價金。」第4 條約定：「乙方對於第4 批次房屋16戶（D 區
3 戶、A 區3 戶、E 區10戶），應於101 年9 月25日完成銷售金額8,000 萬元（含前批餘322 萬元在內），如無法依限完成，甲方得終止本契約，並沒收乙方交付之保證金及已付之代銷酬金。」（見臺南地院卷第17、18頁），可知系爭協議書第3 條已明確約定第2 、3 批次房地應於10
1 年7 月25日前銷售完成，且第1 批次房地代銷酬金於第
2 、3 批次房地銷售完成時一起結算，於超過8,500 萬元部分始為原告代銷之酬金，於第4 條亦明確約定第4 批次房地應於101 年9 月25日銷售完成，且最低銷售金額為8,
000 萬元，綜觀契約文義，兩造並未就個別房地之銷售而為個別酬金之約定，若兩造確有另使原告於僅完成部分銷售時亦可取得代銷酬金之合意，自亦會於系爭協議書清楚載明，當不可能僅規範原告依限全部銷售完畢時始取得上開代銷酬金，則契約文字業已明白表示兩造之真意，自不得反捨契約文字而更為曲解，又倘若兩造簽訂系爭協議書時之真意，係就個別房地之銷售亦得請求酬金，何以簽訂系爭協議書時已銷售完成之第1 批次房地酬金，須與第2、3 批次房地銷售完成時一起結算，而未就第1 批次房地銷售金額高於原告所謂底價之溢價，先行給付予原告，或依原告所謂酬金比例6%，先行給付予原告？參以證人朱景徽於本院審理時亦到庭證稱：「我是介紹兩造締約之中間人，兩造協議及簽訂系爭買賣合約書及協議書時我都在場。兩造簽訂系爭買賣合約書時，買賣價金1 億6,500 萬元，就是讓原告整個買斷，至於原告賣了多少錢，超過部分就歸原告所有，屬於他們的利潤。在系爭買賣合約書有規定把房子分為4 批銷售，所以才會分為4 個時期給付買賣價金。但是因為原告不能如期銷售，且把某些房屋的價位賣的不如被告的預期，所以才會重新計算之後，又寫了系爭協議書，把每個棟別售價寫清楚。又因原告已完成部分銷售，在簽系爭協議書時，原告有談到後面如果完成多少，會有一個比例差額的時候，例如8,500 萬元超過的部分，被告就願意撥還給原告，但如果原告還是沒有在時間內完成，等於原告還是沒有達成在時效內完成之協議，就我的理解，原告就沒有所謂利潤可言」等語（見本院卷第79至81頁），本院審酌證人朱景徽為兩造簽約之介紹人，並有參與兩造簽約及協議過程，對於事實經過知之甚詳，且無偏頗任何一方可能，其所為上開證詞，應堪採信，更足徵兩造已約定原告必須於約定期限內依預定價額銷售，始可請求被告給付代銷酬金，準此，原告須於系爭協議書第
3 、4 條所約定之期限前，分別銷售完成第2 、3 批次房地及第4 批次房地，且第1 、2 、3 批次房地銷售金額高於8,500 萬元部分，第4 批次房地銷售金額高於8,000 萬元，始為原告之代銷酬金，原告既未依系爭協議書第3 、
4 條之約定，於期限內將系爭房地全部銷售完成，其請求被告給付代銷酬金，即無理由。
（二）原告依民法第566 條第1 、2 項規定，請求被告給付居間報酬，有無理由？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；未定報酬額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付，民法第565 、566 條分別定有明文。又所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足（最高法院52台上字第2675號判例參照）。另居間之報酬，於當事人間無約定時，始有民法第566 條第2 項所定「按習慣給付」之適用（最高法院85年度台上字第2081號判決意旨參照）。⒉經查，系爭協議書係規範由原告尋找有購買系爭房地意願
之客戶，並向被告報告此締約機會，性質應屬民法第565條之居間契約，且為兩造所不否認（見本院卷第88至89頁），則依前開說明，原告可否請求屬居間報酬性質之代銷酬金，應依兩造就此報酬有無約定而定，若已有約定，自無適用民法第566 條第2 項按習慣或價目表請求給付之餘地，又原告須於系爭協議書第3 、4 條所約定之期限前，分別銷售完成第2 、3 批次房地及第4 批次房地，且第1、2 、3 批次房地銷售金額高於8,500 萬元部分，第4 批次房地銷售金額高於8,000 萬元，始為原告之代銷酬金，原告若未於期限內將系爭房地全部銷售完成，即無請求被告給付代銷酬金之權利，已如前述，可知兩造就居間契約之報酬已有約定，故原告依民法第566 條規定，請求被告給付居間報酬，洵無足採。
（三）原告得請求之金額為若干？原告未依系爭協議書第3 、4 條所約定之期限，將系爭房地全部銷售完成，不得依系爭協議書之約定，請求被告給付代銷酬金，亦不得依民法第566 條規定，請求被告給付居間報酬，均已如前述，則原告主張其真正代為銷售棟數為何，或被告可否將原告應得之代銷酬金充作違約金予以沒收等情，本院自均無審酌必要，併此敘明。
六、綜上所述，原告因未能依系爭協議書之約定，於期限內將系爭房地全部銷售完成，不得請求被告給付代銷酬金，亦不得依民法第566 條規定請求居間報酬。從而，原告依系爭協議書第3 條及民法第566 條規定，請求被告連帶給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 黃振祐┌────────────────────────────┐│附表： │├──┬────┬──┬─────┬───────────┤│編號│ 棟別 │區別│房屋坐落土│ 房 屋 ││ │ │ │地地號： ├─────┬─────┤│ │ │ │臺南市麻豆│建號： │門牌號碼：││ ○ ○ ○區○○○段│臺南市麻豆│臺南市麻豆││ │ ○ ○ ○區○○○段│區港尾里15││ │ │ │ │ │鄰客子寮 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 1 │別二D10 │ D │ 1-421號 │ 429號 │ 509號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 2 │別二D15 │ D │ 1-385號 │ 365號 │ 505號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 3 │別二D20 │ D │ 1-379號 │ 370號 │ 517號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 4 │別二E7 │ E │ 1-349號 │ 408號 │ 565號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 5 │別二E16 │ E │ 1-363號 │ 415號 │ 557號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 6 │別二E13 │ E │ 1-355號 │ 414號 │ 571號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 7 │別二E25 │ E │ 1-408號 │ 427號 │ 540號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 8 │別二E27 │ E │ 1-410號 │ 425號 │ 538號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 9 │別二E28 │ E │ 1-414號 │ 424號 │ 537號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 10 │別二E38 │ E │ 1-370號 │ 376號 │ 527號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 11 │別二D13 │ D │ 1-386號 │ 364號 │ 506號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 12 │別二E3 │ E │ 1-346號 │ 405號 │ 559號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 13 │別二E15 │ E │ 1-356號 │ 438號 │ 572號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 14 │光六A10 │ A │ 1-163號 │ 468號 │ 159號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 15 │光六A11 │ A │ 1-163號 │ 469號 │ 160號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 16 │光六A23 │ A │ 1-163號 │ 480號 │ 167號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 17 │光六A26 │ A │ 1-163號 │ 482號 │ 165號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 18 │別二D8 │ D │ 1-419號 │ 431號 │ 511號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 19 │別二D11 │ D │ 1-388號 │ 362號 │ 508號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 20 │別二D12 │ D │ 1-387號 │ 363號 │ 507號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 21 │別二E2 │ E │ 1-345號 │ 404號 │ 560號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 22 │別二E6 │ E │ 1-348號 │ 407號 │ 563號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 23 │別二E19 │ E │ 1-360號 │ 418號 │ 553號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 24 │別二E20 │ E │ 1-359號 │ 419號 │ 552號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 25 │別二E21 │ E │ 1-358號 │ 420號 │ 551號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 26 │別二E29 │ E │ 1-412號 │ 423號 │ 536號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 27 │別二E31 │ E │ 1-414號 │ 421號 │ 533號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 28 │別二E35 │ E │ 1-367號 │ 373號 │ 530號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 29 │別二E36 │ E │ 1-368號 │ 374號 │ 529號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 30 │別二E43 │ E │ 1-374號 │ 380號 │ 522號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 31 │光六A6 │ A │ 1-163號 │ 464號 │ 155號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 32 │光六A8 │ A │ 1-163號 │ 466號 │ 157號 │├──┼────┼──┼─────┼─────┼─────┤│ 33 │光六A9 │ A │ 1-163號 │ 467號 │ 158號 │└──┴────┴──┴─────┴─────┴─────┘