臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第188號原 告 劉鄭貴瑛原 告 鄭貴月原 告 鄭秀華原 告 鄭貴蓮兼訴訟代理人 鄭秀娥
鄭雅升上 六 人訴訟代理人 許坤立律師複代理人 許淑清律師被 告 梁成珠訴訟代理人 楊譜諺律師
楊政農當事人間調整租金事件，本院於民國102年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有如附表一所示編號一至三之土地，自民國一百零一年九月起年租金應調整為按土地申報地價總價年息百之五計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告自民國72年起向原告之被繼承人鄭添旺租用坐落於高雄市○○段○○○○○ ○○○○○○○○ ○○○○○○○○ ○號等 3筆土地應有部分三分之一（下稱系爭土地），未立書面契約，亦未約定租賃期間。系爭土地之地價迄今已大幅升高，被告給付之租金新臺幣（下同）4,000 元均未調整，實已不敷稅捐之用，原告繼承系爭租賃關係後以存證信函通知被告自
101 年9 月起依如附表二所示按土地申報總價10% 計算租金，惟遭被告拒絕。為此，爰依民法第442 條、土地法第97條、第105 條等規定提起本訴。並聲明：被告承租原告所有之系爭土地，自101 年9 月起年租金應調整為按土地申報地價總價年息10% 即新臺幣60,078元計算。
二、被告則以：民法第 442條固然規定原告得聲請法院增減租金，惟租金不敷繳納稅額，並非法定調整租金之原因，原告應證明系爭土地因價值增加而得調整租金。且本件為租賃基地建造房屋之性質，對照系爭土地鄰近同為租地建屋之情形，他基地之年租金每坪為245 元，對照系爭土地上被告建築房屋建地面積為74.4平方公尺（換算為22.6坪）（下稱系爭房屋），系爭土地之年租金每坪約為177 元，且系爭土地297-
133 地號土地部分為公共設施保留地（道路預定地），價值應較一般土地之市場價格更為低落，被告所有之系爭房屋更有因土地被政府徵收被拆除之可能，是系爭土地之年租金與鄰近租金行情相較，並無調整之必要。又雖按土地法第 105條準用第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，惟該條文規定乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息10% 為計算，今原告請求調整年租金至60,078元，其調整幅度高達原租金15倍之多，顯然違反比例原則為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地應有部分三分之一為原告共有。
（二）被告從72年間開始以4,000 元向原告之被繼承人鄭添旺租用系爭土地，無書面之租賃契約，亦未約定租賃期間。
（三）系爭297-5 地號土地每平方公尺公告現值：72年為6,00
0 元、101 年為42,000元、102 年為4,1747元；系爭297-133 地號土地每平方公尺公告現值：72年為6,
000 元、101 年為35,091元、102 年為35,091元；系爭297-134 地號土地每平方公尺公告現值：72年為3,382元、101 年為23,000元、102 年為23,000元。
（0）000-000 地號土地，被告租用建築房屋之部分為道路預定地。
四、兩造爭執之事項：
（一）被告實際租用之面積為何？
（二）原告依民法第442條規定請求調整租金有無理由？若有，則應調整若干租金始為適當？
五、本院得心證之理由：系爭租約係屬不定期租賃契約乙節，為兩造所不爭執，堪予認定。茲就兩造爭點分述如下；
（一）被告實際租用之面積為何？原告主張被告自72年間租用原告被繼承人鄭添旺所有系爭土地應有部分三分之ㄧ等語，為被告否認，被告並以租用系爭土地建築房屋使用，應以房屋占用土地面積計算租賃土地面積等語置辯，並提出房屋稅籍證明書為憑（卷133頁）。經查：被告租用土地後建築房屋使用面積，是租用後之使用情形，衡之常情可能建築面積小於租用面積，亦可能越界建築大於租用面積，尚不能以建築後房屋占用之基地面積來認定兩造約定租用範圍。又高雄市西區稅捐稽徵處就系爭房屋稅籍證明資料所載房屋基地面積實乃國家稅捐機關課稅之標準，與兩造間就租賃標的範圍之約定尚無積極證據足資證明二者一致。被告租用系爭土地面積依被告寄給原告之社東郵局415 號存證信函內容：「台端等六人為鄭添旺繼承人，本人以每年租金新臺幣四千元整，向被繼承人鄭添旺承租土地標示：高雄市○○區○○段297-5 、297-133 、29 7-13 4 、297-135 等四筆土地。
....... 」，除279 －135 地號土地已經高雄市政府工務局於72年12月31日接管，為被告誤載外，應為原告之被繼承人鄭添旺所有系爭土地，並非系爭房屋占用面積，被告所為抗辯尚不可採。堪認兩造間不定期租賃被告租用之面積為附表一所示原告所有之系爭土地，原告之主張應屬有據。
（二）原告依民法第442 條規定請求調整租金有無理由？若有，則應調整若干租金始為適當？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條定有明文。又依土地法 105條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，亦有最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。
1、經查被告自72年間起承租系爭土地，均係按年繳交租金4,
000 元，從未調整（卷50至59頁）；參酌系爭土地297 －
5 地號土地之公告現值72年7 月為6,000 元，101 年1 月為42 ,000 元，297 －133 地號土地之公告現值72年7 月為6,000 元，101 年1 月為35,091元，297 －134 地號土地之公告現值72年7 月為3,382 元，101 年1 月為23,000元，有原告提出之高雄市公告土地現值查詢結果可憑（卷
113 至115 頁），且為被告所不爭執，顯見系爭土地自72年間起迄今，隨社會經濟狀況之變更，已然大幅增值，原告主張依民法第442 條規定請求調整被告承租系爭土地之租金，應屬有據。又原告提出之附近豬肉攤及髮型院之租金參考，雖因租用範圍係房屋與基地與本案租地建屋之情形不同，惟審酌系爭土地座落於中山路尾端，臨近仁和街，雖非位於熱鬧的旗山老街周邊，惟對面有中華郵政郵局，附近房屋亦有米店、麵攤、豬肉攤、髮型屋等營業使用（卷第156 至157 頁），且與旗山老街、鳳山火車站距離不遠，生活機能完備、交通便利，被告租地建屋係作為住家使用及土地公告現值漲價情形等一切情狀，有本院勘驗筆錄及系爭建物相關照片及地價謄本在卷可佐（卷153 至
157 頁；217 至222 頁），認原告請求自101 年9 起調整租金，以按每年系爭土地申報地價總價年息5 ％計算為相當。逾此部分之請求，不應准許。
2、被告主張系爭297 －133 地號土地係屬道路預定地，市場價值僅有公告現值的16% ，其餘兩筆土地又頗零碎，未能與297 －133 地號土地合併等語。查，系爭旗山段297-13
3 地號土地自68年規劃為公共設施保留地，至今已逾30年，尚未影響被告使用系爭土地獲得之利益。況系爭土地日後果經政府徵收，地上建物所有人可受相當之補償，且系爭297-133 地號土地之公告現值自72年7 月每平方公尺6,
000 元迄至102 年1 月攀升為35,091元，未因編定為道路預定地而降低其價格，有前述之土地公告現值查詢表可資佐證。再者，地價如有降落，申報地價亦當隨之變動，則依申報地價之5%調整租金顯屬適當。又被告主張附近土地即高雄市○○區○○段○○○○ ○○ ○號土地之租用情形，主張系爭土地每坪年租金177 元與297-10地號土地每坪年租金245 元相比，租金價格相當等語，經查：證人周永芳即
297 - 10地號土地共有人於本院102 年7 月26日言詞辯論期日證述：「系爭房屋（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號）旁的門牌號碼251 、257 號房屋之基地是我所有，土地是很多人共有，租金從以前就沒有調整，大概有十幾年了，土地是我父親與親戚共三人購買，因繼承的關係現在共有人大概有十幾人。這筆土地大概有四十幾間房屋，有的收得到租金，有的收不到租金，沒有提高租金的原因，是因為有些人付不起，因為共有人中有一人說，這是祖先留下來的土地，所收的租金只要夠繳地價稅就好了，其中有幾戶收不到，是因為他們也沒有居住在那裡很久了，有的房屋所有人已經過世了，也沒有繼承人，所以我們都沒有處理。我也不知道當地到底租金要多少才算合理。」等語（卷第199 至202 頁），堪認鄰地租金金額係土地共有人另因土地使用人付不起租金等其他因素考量所致，租金金額非當地租金行情，被告之抗辯，應屬無據。
五、綜上所述，原告本於租賃關係存續中，援引民法第442 條前段調高租金法律關係，請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
七、據上論結：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 5 日
民事第六庭法 官 朱慧真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 6 日
書記官 顏宗貝附表一：
┌──┬────┬────┬───────┬──────┐│編號│土地標示│ 面積 │ 土地所有權人 │應有部分 ││ │座落：高│平方公尺│ │ ││ │雄市旗山│ │ │ ○○ ○區○○段│ │ │ │├──┼────┼────┼───────┼──────┤│ 1 │ │七十五 │鄭秀娥 │原告每人應有││ │二九七之│ │劉鄭貴瑛 │部分各為十八││ │五 │ │鄭貴月 │分之一 ││ │ │ │鄭秀華 │ ││ │ │ │鄭雅升 │ ││ │ │ │鄭貴蓮 │ │├──┼────┼────┼───────┼──────┤│ 2 │二九七之│一三二 │同上 │ 同上 ││ │一三三 │ │ │ │├──┼────┼────┼───────┼──────┤│ 3 │二九七之│ 一四五 │同上 │ 同上 ││ │一三四 │ │ │ │└──┴────┴────┴───────┴──────┘附表二：
┌──┬────┬────┬─────┬──────────────┐│編號│ 地號 │ 面積 │ 申報地價 │ 土地申報地價總額年息10％ ││ │ │平方公尺│（101年） │ （新臺幣/元） │├──┼────┼────┼─────┼──────────────┤│ 1 │ 297-5 │ 75 │ 6,480 元│ 16,200元 ││ │ │ │ │ ││ │ │ │ │【計算式：75（平方公尺）× ││ │ │ │ │ 6,480（元）×10％×1/3（應││ │ │ │ │ 有部分）＝16,200元】 │├──┼────┼────┼─────┼──────────────┤│ 2 │ 297-133│ 132 │ 5,578.4元│ 24,545元 ││ │ │ │ │ ││ │ │ │ │【計算式：132（平方公尺）× ││ │ │ │ │ 5,578.4（元）×10％×1/3 ││ │ │ │ │ （應有部分）＝24,545元（元 ││ │ │ │ │ 以下四捨五入）】 │├──┼────┼────┼─────┼──────────────┤│ 3 │ 297-134│ 145 │ 4,000 元│ 19,333元 ││ │ │ │ │ ││ │ │ │ │【計算式：145（平方公尺）× ││ │ │ │ │ 4,000（元）×10％×1/3 ││ │ │ │ │ （應有部分）＝19,333元（元 ││ │ │ │ │ 以下四捨五入）】 │├──┴────┴────┴─────┼──────────────┤│ 總計 │ 60,078元 │└──────────────────┴──────────────┘