臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1891號原 告 第一商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡慶年原 告 中華民國對外貿易發展協會法定代理人 王志剛共 同訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師被 告 首長寶座大廈管理委員會法定代理人 杜秀玲訴訟代理人 謝以涵律師
張齡方律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，本院於民國
103 年4 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文首長寶座大廈民國一百零二年六月十五日第十七屆區分所有權人會議所修訂住戶管理規約施行細則第十條第一項第二款「第一銀行（含高雄區域中心）及外貿協會由於出入口與其他住戶分開，管理費每坪每月收取肆拾元」部分，應予撤銷。
確認首長寶座大廈民國一百零二年六月十五日第十七屆區分所有權人會議，就提案二「一銀及外貿協會管理費比照空戶費用收費案」，通過「一銀及外貿協會管理費比照空戶費用收費，即每坪40元」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1 款定有明文。本件原告以首長寶座大廈管理委員會為被告，起訴請求撤銷首長寶座大廈（下稱系爭大廈）民國102 年6 月15日區分所有權人會議，於提案一通過修訂系爭大廈住戶管理規約施行細則第10條第
1 項第2 款為「第一銀行（含高雄區域中心）及外貿協會由於出入口與其他住戶分開，管理費每坪每月收取肆拾元」部分（下稱系爭規約），及請求確認無效或撤銷同日區分所有權人會議於提案二通過「一銀及外貿協會管理費比照空戶費用收費，即每坪40元」之決議（下稱系爭決議），其被告當事人自屬適格。
二、次按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之，民法第799 條之1 定有明文。又區分所有權人會議之決議倘具有規範區分所有權人權利義務之內涵，並於區分所有權人間形成共守法則之信賴，此類決議縱無規約之外在形式，然具有規約之實質效力，而與規約同其屬性，不同意該類決議之區分所有權人應得類推適用前揭法條之規定，於決議成立後3個月內請求法院撤銷之。查，本件原告為系爭大廈之區分所有權人，其請求撤銷系爭規約及具有規約屬性之系爭決議（系爭決議之備位請求），均係系爭大廈區分所有權人於102年6 月15日決議通過，有該次會議紀錄在卷可憑（本院卷第13至15頁），原告於102 年8 月28日提出本件訴訟（見本院卷第3 頁之收文戳章），未逾3 個月期間，其起訴程序要件核無不合，應予准許。
三、再按確認法律關係基礎事實存否之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係基礎事實之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者而言，故確認法律關係基礎事實存否之訴，苟具備前開條件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。查系爭決議之內容係調漲原告應繳納之管理費，原告並據此先位聲明請求確認系爭決議無效，既為被告所否認，顯已影響身為系爭大廈區分所有權人之原告權益，且原告因系爭決議之法律關係基礎事實存否不明確，已致其私法上之權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告就系爭決議先位聲明提起確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○○路○○號首長寶座大廈（即系爭大廈）之區分所有權人，原告所有之專有部分位在系爭大廈1 樓至5 樓，設有獨立之出入口及專用電梯，原告之員工出入均不使用一般住戶進出使用之大門、大廳、樓梯及電梯，另原告之專有部分設有獨立之水錶、電錶，故不使用系爭大廈之公共用水、用電，因原告對系爭大廈之共有部分使用強度顯低於一般住戶，故原告歷年管理費之計算標準為每坪新臺幣（下同）20元，一般住戶則為每坪40元。
然自100 年起，區分所有權人即決議調漲原告繳納之管理費為每坪30元（漲幅50％），一般住戶則調漲為每坪50元（漲幅為25％），原告受調漲之幅度顯然高於一般住戶，但為維護住戶間之情誼，原告對此未提起訴訟。詎系爭大廈區分所有權人復於102 年6 月15日區分所有權人會議，就提案一決議通過住戶管理規約施行細則第10條第1 項第2 款修訂為「第一銀行（含高雄區域中心）及外貿協會由於出入口與其他住戶分開，管理費每坪每月收取肆拾元」（即系爭規約），並於提案二決議通過「一銀及外貿協會管理費比照空戶費用收費，即每坪40元」（即系爭決議），以系爭規約、決議單獨調漲原告應繳納之管理費，具針對性而顯失公平，原告已當場表示反對，並得依民法第799 條之1 第3 項規定請求法院撤銷。又區分所有權人無正當理由，透過系爭決議對原告施以差別性且不利之待遇，其權利行使以損害原告為目的，違反誠信原則，依民法第56條第2 項之規定，系爭決議應屬無效，縱法院認系爭決議為有效，惟系爭決議與系爭規約之內容相同，類推適用民法第799 條之1 第3 項之規定，亦應予以撤銷。為此，爰依民法第799 條之1 第3 項、第56條第
2 項之規定，提起本件訴訟，就系爭規約聲明：系爭規約應予撤銷。就系爭決議：㈠先位聲明：確認系爭決議無效。㈡備位聲明：系爭決議應予撤銷。
二、被告則以：原告之專有部分固設有獨立之大門、樓梯，然原告亦使用系爭大廈之公共用電且多年未分擔。又系爭大廈落成迄今有18年，外牆磁磚已有剝落現象，現有之管理費不足以支應未來外牆磁磚更換所需之費用，且原告專有部分之外牆需使用花崗石建材，費用昂貴，修繕費用較高。又系爭大廈一般住戶管理費係每坪50元，公司戶為每坪70元、空戶亦須負擔每坪40元之管理費，被告考量原告屬服務社會大眾之銀行及公益性財團法人，且有獨立之出入口，故給予管理費每坪30元之優惠，現因修繕費用不足且原告之專有部分位處之外牆造價較高，而適度調高原告之管理費為每坪40元，僅係優惠之減免，並無不公平之情形，故原告主張系爭規約應予撤銷、系爭決議為無效或得撤銷均無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告為址設高雄市○○區○○○路○○號「首長寶座大廈」（即系爭大廈）之區分所有權人。
㈡、系爭大廈區分所有權人歷年繳交管理費之標準如下：⒈ 84年至100 年8 月間，空戶每坪30元，一般住戶每坪40元、原告每坪20元、公司行號每坪60元。
⒉ 100 年9 月間，空戶每坪40元，一般住戶每坪50元、原告每坪30元、公司行號每坪70元。
㈢、被告於102 年6 月15日召開第17屆區分所有權人會議，就下列事項決議：
⒈ 於「提案一：住戶規約修訂案」，通過住戶管理規約施行細
則第10條第1 項第2 款修訂為「第一銀行（含高雄區域中心）及外貿協會由於出入口與其他住戶分開，管理費每坪每月收取肆拾元」（即系爭規約）。
⒉ 於「提案二：一銀及外貿協會管理費比照空戶費用收費案」
，決議通過：「一銀及外貿協會管理費仍給予優惠比照空戶費用收費，即每坪40元」（即系爭決議）。
四、本件爭點：
㈠、系爭規約是否有原告主張之顯失公平情形，而得依民法第79
9 條之1 第3 項之規定予以撤銷？
㈡、系爭決議是否違反民法第148 條之規定，依同法第56條第2項之規定而為無效？
㈢、若系爭決議為有效，則原告主張系爭決議顯失公平，類推適用民法第799 條之1 第3 項之規定，請求撤銷系爭決議有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、系爭規約顯失公平，依民法第799 條之1 第3 項之規定應予撤銷。
⒈ 按「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及
其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」，民法第799 條之1 定有明文。次按「公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是依上開說明，共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，上開公寓大廈管理條例就管理費用之負擔標準例外特為此規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，亦因其居住情形、使用狀況，致實際獲益程度有所差別，故授權區分所有權人得以規約視區分所有權人就共用部分之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平；此項立法之授權，不僅係權利，且係授權區分所有權人於訂定負擔標準時，應依授權目的以正當手段行使之，絕非可任所欲為，否則，法律上無異允許區分所有權人會議得藉由多數決之法律手段，由多數區分所有權人任意形成對自己較為有利、對絕對少數之區分所有權人明顯不利之決議或約定，使少數區分所有權人負擔不應由其負擔之費用，以圖利其他多數之全體區分所有權人，此顯與法律秩序之公平、比例原則有違，殊非法之所許。
⒉ 經查，系爭大廈管理費用之收取用途，依住戶規約第30條約
定為「一、管理人員人事費，委員事務費用之支付。二、稅捐及其他徵收之稅賦。三、共用設備之維護費及運轉費。四、管理組織之辦公、電話費及其他事務費。五、有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。六、因管理事務洽詢專業人仕之諮詢費及服務處理費用。七、清潔維護費、衛生消毒費及垃圾處理費。八、委任或雇用管理服務人或總幹事之報酬，或薪資、獎金。九、其他基地或共用部分等之維護、修繕及管理費用。」，有系爭大廈規約在卷可憑（本院卷第45頁）；又系爭大廈於100 年6 月至101 年5月間之管理費用支出總計為4,169,323 元，各項支出項目、金額，其中管理服務費為2,689,790 元、電梯維修費為293,
460 元，分別佔上開年度管理費用百分比為64.51 ％、7.04％，此據被告陳報在卷，並有系爭大廈100 年6 月至101 年
5 月份管理費用預算及結算表在卷可憑（本院卷第226 頁背面、227 頁），由上開百分比可知，系爭大廈管理費用每年最大之支出項目為管理服務費，且加計電梯維修費，已佔年度管理費用比例達71.55 ％。惟就上開二項費用支出，其中管理費服務部分，被告聘請之保全人員其管理室係設於一般住戶出入使用之大廳，原告因專有部分另設有獨立之出入口，是其員工進出不使用上開大廳，有本院勘驗筆錄暨現場相片可憑（見本院卷第92、96、97、98頁），由管理室設置之位置可知，被告聘請之保全人員就原告訪客之進出無從為管制行為，且原告另有聘僱保全人員，此有原告提出之中興保全股份有限公司、台灣新光保全股份有限公司統一發票在卷可憑（見本院卷第170 、171 頁），是以，縱然本院至現場勘驗時，被告聘請之保全人員表示原告有部分掛號信件係由管理室代收（見本院卷第92頁），惟保全人員之主要工作既係維護社區內住戶之安全，則因被告聘雇之保全人員就原告訪客之進出並無為管制行為，且原告為銀行及財團法人，於營業時間結束後即無人居住在系爭大廈，原告因繳納管理費而受有保全之利益程度，顯然低於其他住戶。再電梯維修費部分，一般住戶出入使用之電梯，係設於系爭大廈大廳之內，原告因有獨立之出入口與電梯，故其員工並無使用大廳內之電梯必要，此有現場照片附卷可稽（本院卷第98、99、10
2 、103 頁），並由原告之員工於本院至現場勘驗時表示無系爭大廈電梯之感應卡等語（本院卷第93頁）可見一斑；至原告之員工進出所使用之電梯，維護費用係由原告自行負擔，此據原告提出台灣三菱電梯股份有限公司統一發票在卷可憑（本院卷第163 至168 頁），且為被告所不否認（本院卷第226 頁），是原告因繳納管理費而受有使用電梯之利益幾乎趨近於零。原告就管理費用之主要支出項目即管理服務費、電梯維修費，所受之利益甚低，已如前述，是倘區分所有權人無充分理由說明其調漲之計算基準，即以系爭規約單獨調漲原告應繳納之管理費，難謂無顯失公平之情形。
⒊ 被告雖辯稱現有之管理費不足以支應系爭大廈未來更換外牆
磁磚所需之費用，且原告專有部分之外牆需使用花崗石建材，費用昂貴，故區分所有權人修訂系爭規約調漲原告應繳納之管理費為每坪40元，並無不公平之處云云。然外牆為系爭大廈之門面、外觀，縱原告專有部分位處之處需使用較貴之建材，但此門面美觀之利益為全體區分所有權人所共享，非由原告所專得，被告以此作為單獨調漲原告管理費之依據，難認有理。又系爭大廈外牆磁磚更換所生之美化、安全利益，既為全體區分所有人所共享，若以調漲管理費之方式，解決現有之管理費不足以支應未來修繕外牆費用之問題，則因外牆修繕而受有利益之人即全體區分所有權人，均應為受調漲之對象，惟102 年6 月15日區分所有權人會議，卻以管理費不足支應更換外牆所需費用之理由，修訂系爭規約而單獨調漲原告應繳納之管理費，復未能提出調漲之計算基準，有該次會議紀錄可憑（本院卷第14頁背面），則系爭規約之修訂有顯失公平之情形甚明。
⒋ 被告又抗辯原告之管理費雖經調漲，然調漲後原告應繳納之
管理費為每坪40元，仍低於一般住戶每坪需繳納50元之標準，系爭規約內容僅係優惠之減免，並無不公平云云。然區分所有權人於100 年6 月間因管理費不足問題，而決議調漲原告之管理費為每坪30元，一般住戶為每坪50元，有100 年度第16屆區分所有權人會議紀錄在卷可憑（本院卷第211 頁背面、213 頁背面），又該次調漲後迄系爭規約作成前，系爭大廈管理費用之各項支出比例並無明顯之差別，有被告陳報之系爭大廈100 年6 月至101 年5 月份管理費用預算及結算表、101 年6 月至102 年5 月份管理費用預算及結算表暨被告製作之各項費用比例表存卷可考（本院卷第226 至227 頁背面），且兩造亦不爭執100 年調漲管理費後，原告仍分擔繳納公電費，且調漲前、後原告所應負擔之公電費並無明顯差異（本院卷第208 頁），則於各項費用支出無明顯改變之前提下，區分所有權人無合理之理由，即修訂系爭規約，以減免原告所受優惠之方式而調漲原告應繳納之管理費，仍難認合於公平。
⒌ 至被告雖援引最高法院97年度台上字第2347號判決、臺灣高
等法院高雄分院100 年度上字第102 號判決、本院100 年度簡上字第18號判決，主張系爭規約並未違反實務揭示之「按應有部分比例分擔」之原則云云。然上開最高法院判決之起訴原因事實為區分所有權人決議依住戶之行業不同而約定不同之管理費收取標準（本院卷第60、61頁），上開臺灣高等法院高雄分院（本院卷第66頁）、本院判決（70頁）之起訴原因事實則係區分所有權人決議就所有住戶之管理費為調漲，均與本件區分所有權人決議單獨調漲原告應繳納之管理費，而違反公平原則之情形有別，是被告以上開判決主張系爭規約並無違誤云云，自屬無據。
⒍ 綜上所述，原告主張系爭規約顯失公平，請求予以撤銷，即屬有據。
㈡、系爭決議違反民法第148 條之規定，依同法第56條第2 項之規定無效。
按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序、決議方法或決議內容，違反法令或章程時，依公寓大厦管理條例第
1 條第2 項規定，自應適用民法第56條之規定。次按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，民法第148 條、56條第2 項分別定有明文。查系爭規約、決議內容相同，為被告所不爭執（本院卷第90、90頁背面），並有102 年6 月15日區分所有權人會議紀錄存卷可考（本院卷第13頁背面、14頁），又系爭規約內容顯失公平，已如前述，則與系爭規約內容相同之系爭決議，乃係區分所有權人藉由多數決之方式，針對原告所為之不利且顯失公平之決議，係以損害原告為主要目的之權利濫用行為，徵諸上開規定，系爭決議應屬無效。又原告就系爭決議先位聲明之請求為有理由，已如前述，則本院自無庸就其備位聲明即爭點㈢為判斷，附此敘明。
六、綜上所述，被告所辯均無可取。從而，原告本於用民法第79
9 條之1 第3 項、第56條第2 項規定之法律關係，請求撤銷系爭規約及確認系爭決議無效，均屬有據，應予准許。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第二庭審判長法 官 甯 馨
法 官 陳宛榆法 官 陳采葳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 劉企萍