臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1005號原 告 胡雄助
胡榮健前列二人共同訴訟代理人 謝嘉順 律師被 告 沈燕卿訴訟代理人 吳秋麗 律師當事人間拆屋還地等事件，本院民國102 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第1條前段定有明文。查系爭坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）原為原告二人所共有，本件訴訟繫屬後，原告胡雄助雖已將其應有部分全部讓與原告胡榮健，有土地所有權狀附卷可憑（本院卷，頁191），然揆諸前開規定，此訴訟標的之移轉對於本件訴訟不生影響，此點合先敘明。
貳、實體部分：
甲、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告胡雄助於96年11月5 日與被告沈燕卿就原告二人共有之系爭土地簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為96年11月5 日起至101 年11月5 日止，每月租金新台幣（下同）1,500 元，並於系爭租約第6 條約定，被告沈燕卿於租期屆滿時，除經原告胡雄助同意繼續出租外，應即日將系爭土地按原狀交還原告胡雄助，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還系爭土地時，原告胡雄助得請求被告沈燕卿按每月給付租金五倍即7,500 元【即每月租金1,500 元×5 月＝7,500 元】之違約金至交還系爭土地之日止。嗣被告沈燕卿承租系爭土地後，於其上興建一層鐵皮平房（下稱系爭房屋）作為經營卡拉OK店使用。詎被告沈燕卿於租約期間未經原告胡雄助同意，逕將系爭房地再轉租並頂讓予被告徐烈毅占有使用，原告胡雄助得依法終止系爭租約。又原告胡雄助於租期屆滿前已通知被告沈燕卿不再繼續出租，並於101 年11月10日以存證信函通知被告沈燕卿於同年11月5 日租約期滿不再續約，請求被告沈燕卿拆除系爭房屋返還土地，惟系爭租約到期後，被告沈燕卿卻未回復原狀及交還系爭土地予原告，原告胡雄助自得依系爭租約第6條以及民法第767 條之規定請求被告將系爭土地騰空返還原告，並請求被告沈燕卿依約給付原告胡雄助本件訴訟律師費用45,000元，及自101 年11月6 日起至交還系爭土地之日止，按月以7,500 元計算之違約金。又系爭土地為原告二人所共有，原告胡榮健並非系爭租約當事人，原告胡雄助亦未經原告胡榮健之委任或授權，更未以原告胡榮健之名義為出租管理行為，是原告胡雄助之應有部分不足半數，依民法第820條第1 項規定，原告胡雄助之行為對原告胡榮健不生效力，原告胡榮健仍得依民法第767 條規定請求被告拆除系爭房屋返還系爭土地。
（二）原告胡雄助雖於101年5月22日有至調解委員會與被告調解，但當時雙方並未達成協議，原告胡雄助並未同意於系爭租約期滿後繼續將系爭土地出租予被告。況原告胡榮健不同意續約，亦未授權原告胡雄助與原告調解，縱使原告胡雄助與被告之調解成立，依法對原告胡榮健不生效力，原告胡榮健仍得依民法第767 條規定請求拆屋還地。並聲明求為判令：⑴被告沈燕卿應將系爭房屋拆除，將系爭土地騰空返還原告。⑵被告沈燕卿應自101 年11月6 日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告胡雄助7,500元之違約金。⑶被告沈燕卿應給付原告胡雄助45,000元。⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告被告沈燕卿辯稱：系爭土地原雜亂不平，且無馬路，96年間原告主動致電伊父親，表示同意無租期限制，且不調漲租金之條件，經伊父親向原告言明欲搭建鐵皮屋而須簽約10年，嗣簽約時，原告卻表示須每5年簽約1次，惟仍表明前揭條件不變，伊始與原告簽訂系爭租約，並著手整地、興建及裝潢系爭房屋，歷經年載且花費甚鉅，嗣因伊父親生病住院無法經營，伊乃張貼公告出租，嗣伊陸續3次轉租予訴外人蕭美華、黃湘愔、被告賴素貞，均經原告知悉且同意。又系爭租約屆滿前半年，伊與原告胡雄助曾於101年6月5日至仁武區公所調解委員會調解，原告知悉伊有轉租情事，仍與伊達成協議，由伊再繼續承租2年半，租金調漲1倍，是伊與原告間已就租賃標的、租金、租賃期限意思表示一致，業已成立不定期限租賃契約，且伊已於催告後在同年11月30日辦理租金提存，是伊占有系爭房地具合法正當權源。又系爭土地雖為原告胡雄助、胡榮健共有，惟系爭土地之管理、使用、收益，原告胡榮健係授權委任其父親即原告胡雄助處理，依原告胡雄助及其妻子之行為，已足讓被告沈燕卿確信原告胡雄助已獲原告胡榮健之授權，是原告胡榮健應對伊負授權人責任，且雙方系爭租約之簽定、收取租金、糾紛處理、承諾續租均由原告胡雄助出面，今始以原告胡雄助未經原告胡榮健之授權，出爾反爾，顯與誠信原則有違，原告請求無為理由等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
乙、兩造不爭執事項
一、系爭土地原為原告胡雄助、胡榮健所共有。
二、原告胡雄助曾於96年11月5 日與被告沈燕卿就原告二人原先共有之系爭土地簽訂系爭租約，約定租賃期間自96年11月5日起至101 年11月5 日止，每月租金1,500 元。
三、被告沈燕卿承租系爭土地後，於其上興建系爭房屋作為經營卡拉OK店使用。
四、原告胡雄助於系爭租約租期屆滿前，曾於101年11月10日以仁武郵局251號存證信函通知被告沈燕卿不再繼續出租，被告沈燕卿迄未回復原狀及交還系爭土地予原告。
丙、得心證之理由
一、原告主張系爭租約乃原告胡雄助與被告簽訂，原告胡榮健並非系爭契約之當事人一情，為被告所否認，故本件首應審究者，乃原告胡榮健是否為系爭租約之當事人？經查，系爭土地雖原為原告二人所共有，然伊始即由原告胡雄助出面簽訂租約並收取租金，且96年簽約時為辦理申請電力，原告胡雄助亦提供其與原告胡榮健之印章以及權狀影本供被告辦理申請等情，為原告所自承，故由原告胡榮健允許原告胡雄助使用其印章、權狀等行為，已足以認定原告胡榮健有授與代理權予原告胡雄助。另依據證人沈清雄於本院審理時所述：「我知道被告告沈燕卿向原告租土地事情，當時是胡雄助打電話給我，說要租土地給我，因為空土地沒有用途，後來我女兒就去租，當時我知道土地是原告二人共有，因為原告有拿權狀給我看過，也有跟我說。被告沈燕卿租土地係用以自己開店，開店的時候，胡雄助有帶胡榮健來，我跟他說我們跟他父親租這土地，他說他父親處理就好，因為他住台北，所以只來過一次。」等語（本院卷，頁201 ），更可明證原告胡榮健確已授權原告胡雄助訂立系爭租約，故系爭租約原告胡雄助雖僅以自己名義簽訂，然實際上確有為原告胡榮健本人之意思，且此項意思為被告所明知，此種有權代理人而未以本人名義所為之法律行為，自應對本人發生效力（最高法院85年度台上字第417 號判決意旨參照），故原告胡榮健應可認定為系爭租約之當事人。原告訴訟代理人於本院審理時雖陳稱：「系爭土地在訂約時候是二人共有，102 年3 月29日移轉為胡雄助單獨所有，因為在鄉下地方共有人都認為自己都可以單獨簽定租約，胡榮健當時並無同意，但事後還是有告知他，當時胡榮健沒有反對」等語（本院卷，頁179 ），可知縱認原告胡榮健伊始未授與代理權予胡雄助，然其知悉原告胡雄助與被告訂立系爭租約後，亦未表示反對且允許被告繼續使用，亦屬默示承認此無權代理行為，系爭租約之效力仍及於原告胡榮健。
二、本件次應審究者，乃系爭租約是否已因租期屆滿而終止？兩造有無合意繼續延長租約兩年半？經查：
（一）系爭租約於租期屆滿前，原告胡雄助曾與被告沈燕卿於10
1 年5 月22日接受高雄市仁武區公所調解委員會之調解，並達成協議，原告胡雄助同意契約到期後延長2 年6 個月，租金提高至每月3000元，契約到期建築物拆回恢復原狀等情，業據本院向仁武區公所函查無誤，有該所102 年3月29日高室仁區民字第00000000000 號函及所附之調解筆錄在卷可佐（本院卷，頁124-128 ），原告空言否認達成上開協議，委不足採。
（二）按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。原告雖稱調解時原告胡榮健並未授權原告胡雄助調解，故該協議之效力不及於原告胡榮健，然如前所述，原告胡榮健自伊始即授權原告胡雄助簽訂系爭租約並代收租金，其行為在外觀上已足以使人認定原告胡雄助係經胡榮健授權而與被告進行調解。
且上開協議成立後，原告胡榮健從未對原告胡雄助之行為表示反對，且原告胡雄助於101 年11月10日所發給被告之存證信函，亦僅表示租約到期請求被告返還土地，均未提及上開調解係未經合法代理一事。故本件縱認原告胡榮健未授權胡雄助進行調解，依前開法律之規定，胡榮健亦應負授權人之責任，該調解所達成協議之效力仍及於原告胡榮健。
三、原告另主張被告沈燕卿於租約期間未經原告胡雄助同意，逕將系爭房地再轉租予他人，原告胡雄助自得依法終止系爭租約云云。經查，被告承租系爭土地後，曾經將系爭房地三次轉租予訴外人蕭美華、黃湘愔、被告賴素貞等情，為被告所自承，並提出房屋租賃契約書在卷可佐。依據證人黃湘愔、徐烈毅於本院審理時所證：「我在100 年間向被告被告沈燕卿租過系爭鐵皮屋，作卡拉ok用，因為我還有其他工作，所以提前解約不租了。我在承租期間有看過地主胡雄助，他到店裡說要我好好做，是被告沈燕卿告訴我他是地主，他常在店裡出入，他知道我跟被告沈燕卿租鐵皮屋。胡雄助明確知道我是轉租的，因為當時我在裝潢時候，他有來過。」、「賴素貞向被告沈燕卿租鐵皮屋時，我擔任連帶保證人，租這房屋作為卡拉OK，我是幫忙管理卡拉OK，租期是3 年，因為地主胡雄助常常到店裡去聊天，他與被告沈燕卿租約到期之後，他到店裡說要打官司，要我的姓名與地址，所以我們不敢再承租做下去就提前解約。胡雄助知道是轉租的，我們開幕第一天他就來，他只說他是地主，他後來有常常來，因為他住在店旁邊。胡雄助沒有告訴我說他反對被告沈燕卿將房屋轉租給我們，他只有說前二手都做很好，叫我們好好做，我們在今年二月搬走，稅金已經繳清。」等語（本院卷，頁180-18 1），可知原告胡雄助明確知悉被告將系爭房屋轉租他人情事，並未表示反對，甚至向承租人為同意其等於系爭房屋經營商業之表示，被告之轉租行為自未違反兩造之約定，原告以此為由主張終止租約，亦非可採。
四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別定有明文，可知不動產之租賃契約非必以書面為之，僅雙方有意思表示之合致即可。如前所述，系爭租約屆滿前，兩造已達成協議同意延長租期兩年，雖此約定未做成書面，然揆諸前開法條之規定，僅視為不定期限之租賃，並不影響該租賃契約之效力。則被告基於該有效之租賃契約，繼續占有使用系爭土地，乃有正當之權源，與系爭租約之約定亦為違誤；況被告亦於101 年11月30日將系爭租約101 年11月6 日起至102 年11月15日止之租金辦理提存，有提存書及國庫繳庫書可按（本院卷，頁96-98 ），已生給付租金之效力，故原告主張被告無權占有，請求被告將系爭土地騰空返還原告，並請求被告依約給付原告胡雄助本件訴訟律師費用45,000元，及自101 年11月6日起至交還系爭土地之日止，按月以7,500 元計算之違約，難認有理，其訴應予駁回。
三、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院詳加審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
民事第一庭法 官 管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官 顏妙芳