臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1037號原 告 蔡文賓訴訟代理人 李明益律師被 告 蔡喜訴訟代理人 楊申田律師/吳淑靜律師當事人間所有權移轉登記事件，本院民國102 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、原告起訴主張：兩造與訴外人蔡文展為兄弟，三人均為兩造之父即被繼承人蔡乾定之繼承人。蔡乾定生前於民國35年間，曾向訴外人財政部國有財產局承租坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號（重測前為渡船段四小段9-25地號）、同小段1203地號（重測前為渡船段四小段8-13地號）二筆土地（權利範圍均為全部，下稱系爭土地），並於50年間出資於系爭土地上，興建門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號之三層樓房屋一棟（面積1 層102.72㎡、2 層115.9 ㎡、3 層11
5.9 ㎡、屋頂突出物21.71 ㎡、騎樓13.18 ㎡，總計369.41㎡，下稱系爭建物）。而蔡乾定於59年7 月12日過世後，系爭土地之承租權及系爭建物之所有權為兩造及蔡文展繼承而共有，應有部分各1/3 ，並由兩造及蔡文展共同繳納系爭土地之租金及系爭建物之房屋稅，每人各負擔1/3 之金額。嗣兩造及蔡文展於69年間，共同合資向財政部國有財產局購買系爭土地，原告及蔡文展並同意就系爭土地所有權之應有部分各1/3 ，辦理借名（或信託）登記於被告名下，系爭土地之權利範圍全部乃於69年6 月29日辦理所有權移轉登記予被告完畢。而被告復就系爭建物，於67年間向高雄市稅捐稽徵處鼓山分處申請將房屋納稅義務人由蔡乾定變更登記為被告，並於83年間向主管機關申請獲准於同年3 月4 日辦理系爭建物所有權第1 次登記，建號為高雄市○○區○○段○○段0000○號（權利範圍全部），原告及蔡文展就系爭建物之應有部分各1/3 ，亦係借名（或信託）登記於被告名下。茲因原告決定終止借名（或信託）登記關係，爰以本件起訴狀繕本之訴達，為向被告終止借名（或信託）登記之意思表示，則被告自應返還系爭土地與建物之所有應有部分1/3 予原告。被告雖稱原告已將系爭土地及建物之應有部分1/3 以新台幣（下同）200 萬元之對價出售予伊等語，查兩造雖曾於94年間談及買賣系爭土地及建物應有部分，惟就買賣價金並未談妥，被告雖曾給付原告200 萬元，然原告一直以為該200萬元僅為前金，俟簽訂讓渡書時，兩造再議定買賣價金及後續付款問題，然因拖延至今兩造均未處理，故買賣契約尚未成立，原告未將系爭土地及建物之應有部分出售予被告，故被告所辯難認可採。為此，提起本訴，並聲明：被告應將系爭土地及建物之所有權，權利範圍均為應有部分1/3 移轉登記予原告。
二、被告則以：原告就系爭土地及建物，原本雖各有1/3 之權利，然嗣於94年間，因原告詢問系爭土地及建物應如何處理，兩造及蔡文展乃共同協商後，決定就系爭土地及建物以600萬元之價格，由伊全部買下，伊為此於94至96年間給付原告及蔡文展各200 萬元，而嗣後伊就系爭建物進行整修，亦未見原告有何意見。故原告已將其就系爭土地及建物之應有部分出售予伊，原告就系爭土地及建物無任何權利得為主張，其主張終止借名或信託登記關係，均於法無據，請求伊移轉系爭土地及建物各1/3 為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造與訴外人蔡文展為兄弟，三人為其父即被繼承人蔡乾定之繼承人。蔡乾定生前於35年間，向訴外人財政部國有財產局承租系爭土地，並於50年間出資於系爭土地上興建系爭建物。嗣蔡乾定於59年間過世，系爭土地之承租權及系爭建物之所有權有兩造及蔡文展繼承而共有，應有部分各1/3 ，並由兩造及蔡文展共同繳納系爭土地之租金及系爭建物之房屋稅。
（二）兩造及蔡文展於69年間，共同合資向財政部國有財產局購買系爭土地，原告及蔡文展並同意就系爭土地所有權之應有部分各1/3 借名（或信託）登記於被告名下。系爭土地之權利範圍全部於69年6 月29日辦理所有權移轉登記予被告完畢。
（三）被告就系爭建物，於67年間向高雄市稅捐稽徵處鼓山分處申請將房屋納稅義務人由蔡乾定變更登記為被告，復於83年間向主管機關申請獲准於同年3 月4 日辦理系爭建物所有權第1 次登記，建號為高雄市○○區○○段○○段0000○號（權利範圍全部）。原告及蔡文展就系爭建物之應有部分各1/3 ，亦係借名（或信託）登記於被告名下。
（四）、兩造曾於94年間談及買賣系爭土地及建物應有部分，被告並為此於94至96年間給付原告200 萬元。
四、本件爭點：
（一）、兩造就原告於系爭土地及建物之應有部分1/3 ，是否於
94年間成立買賣契約？
（二）、原告主張其於系爭土地及建物之應有部分1/3 ，係借名
登記於被告名下，有無理由？如有，其主張終止借名登記關係，並請求被告移轉系爭土地及建物所有權應有部分1/3 ，有無理由？
五、本件爭點在於就系爭土地及建物應有部分1/3 是否成立買賣契約，已由原告出售予被告。經查：
（一）、原告對於收到被告就系爭土地及房屋之處理計200 萬元
並不爭執。原告原主張該200 萬元為定金（見卷53 頁），事後卻又主張該200 萬元只是有關房屋1/3 應有部分之買賣，並不包括土地（見卷61、62頁），原告前後之主張前後不一，該200 萬元既是兄弟間就土地房屋權利之處理所交付，豈有處理內容前後不一之理？兄弟間既然要處理有關同一房屋土地之事情，豈有不一併處理，而將房屋、土地分開處理之理？再者，若是定金，亦應給付，為何要開50萬元之支票，分作2 年收取？（見卷61）原告之主張顯與常情相違。
（二）、系爭土地既是二造與弟弟蔡文展共同出資向國有財產局
購得而登記為被告名義，房屋亦為三人所共同繼承，二造與蔡文展三人之權利相同，而蔡文展就其對系爭房地之權利係以200 萬元之價錢賣給被告，此業據證人蔡文展到庭證述「我的部分都給被告，我是以200 萬的價錢賣給被告」屬實（卷59頁），而價金200 萬元係「半年拿一次錢，一次拿50萬元，拿了兩年。」。三個兄弟權利相同，原告和蔡文展向被告都收取相同的200 萬，收錢方式也都是分2 年四次每次20萬元，何以蔡文展的1/3 部分就是以200 萬元出賣給被告，而原告部分? 是定金？或只是有關房屋之買賣不包括土地？更何況當時三人有關系爭房地權利之交易情形為：「當初他們兩個在屋內談，談什麼我不知道，但就是同一天，他們談好之後，出來就說一共600 萬……後來被告就是跟我談好要將權利賣給被告200 萬。」（卷59頁），足見當時二造及蔡文展係就系爭房地權利之買賣進行磋商，並就有關權利買賣之價格以系爭房地總價600 萬元計算，每人權利部分200 萬元，原告及蔡文展均將其權利以200 萬元出賣予原告，二造間就系爭房地1/3 應有部分之買賣成立足堪認定。
（三）、原告主張200 萬元是定金，那其1/3 權利究竟以多少錢
出賣予被告，原告亦不能說明？若以一般交易定金不超過總價20％推算，則其權利交易之總價將高達1000萬元，全部系爭房地將高達3000萬元，明顯不合理。
（四）、若200 萬元是定金，為何在94年以前系爭土地每年之地
價稅都是由三人共同繳納，至94年以後原告即未再繳納（見卷26頁，原告補正狀）？若係定金為何不是一次收取要分2 年4 次收取？而自94年迄原告102 年3 月起訴，長期7 、8 年之久，何以從未見催繳尾款？而能容任被告繼續居住？又若200 萬元只是房屋買賣不包括土地，則94年之前房屋稅與地價稅均是共同負擔，何以94年以後地價稅即未共同負擔，而若原告有負擔地價稅，而土地未有出賣何以又未向被告請求房屋使用土地之待價？原告之主張，均難認為真實。
（五）、況系爭房地在買賣前尚未翻修，而兄弟說好後被告就可
以翻修，此亦據證人蔡文展證述明確（卷59頁），而系爭房屋係於原告收到錢之後才翻修的，亦為原告所自承（卷第61頁），三人若未就房地達成買賣，何以被告要在原告及弟弟蔡文展收到錢之後才翻修，且若原告未與被告完成買賣收完買賣價金，何以於知悉被告翻修房屋時不出面主張價金尚未付出不可翻修，若係200 萬元是買賣房屋之價錢，則翻修時，亦應主張就地價稅與土地使用對價與被告討論，豈有收了200 萬元之後，對於系爭房地不再繳稅，不再聞問，直至102 年才突然主張二造買賣不成立，或終止借名（信託）關係。
（六）、系爭房地於94年9 月間原告曾持之向玉山商業銀行設定
抵押貸款，而依當時該銀行估價評估總值為640 萬元，亦與當時兄弟三人議定之房地總價600 萬元相當，況兄弟間就其權利彼此間之買賣亦不能完全以市價評估，原告雖主張當時系爭房地價值高達1800萬元，不但未舉證以實其說，縱認屬實，亦與其兄弟三人間之協議無涉，更何況該房地當時之市價經銀行估價亦僅值640 萬元，自不能以房地產事後之上漲，而謂當時3 人不可能以總價600 萬元達成1/3 權利200 萬元之買賣。
（七）、再者，縱原告主張200 萬元只是定金，但依民法第248
條「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」原告既自承受有定金，則二造間買賣契約成立，縱若其餘價款未付，於契約尚存之情況下，原告縱使終止借名（或信託）關係，被告仍屬有權占有，原告請求返還1/3 應有部分亦屬無據。若原告已將房屋1/3應有部分出賣予被告，則其請求返還房屋1/3 部分亦明顯無理由。
六、本件原告於94年間即已將其對系爭房地三分之一所有權以20
0 萬元之對價出售予被告。原告主張終止借名或信託關係請求被告返還系爭土地及建物所有權應有部分1/3 ，並無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法對本件勝負無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 14 日
民事第三庭法 官 陳樹村以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 17 日
書記官 鄧思辰