臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第1046號原 告 陳雪萍
李素專共 同 鄧藤墩律師訴訟代理人 張正忠律師被 告 吳三和
美地資產管理有限公司法定代理人 陳俊男兼吳三和訴訟代理人共 同 邱鈺淳訴訟代理人上當事人間損害賠償事件，本院於民國102 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、緣原告陳雪萍、李素專均有意願購買訴外人興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）「溫莎堡」建案（系爭建案）之房屋，乃與被告美地公司資產管理有限公司（下稱美地公司）之人員即被告吳三和接洽，原告陳雪萍於101 年7 月22日與被告美地公司就系爭建案A1棟23樓（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號23樓）、A3棟23樓（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號23樓）之建物及所坐落基地簽訂預售屋買賣斡旋金契約書，約定由被告美地公司仲介原告陳雪萍承購取得系爭A1、A3棟23樓房地所有權，原告陳雪萍則依約交付被告美地公司服務報酬新台幣（下同）990,000 元（下稱系爭甲仲介契約）；原告李素專亦與被告美地公司就系爭建案A1棟30樓（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號30樓）簽訂預售屋買賣斡旋金契約書，約定由被告美地公司仲介原告李素專承購取得系爭A1棟30樓之房地所有權，由原告李素專交付服務報酬300,000 元之服務報酬予被告美地公司（下稱系爭乙仲介契約）。嗣原告陳雪萍於101 年7 月31日與系爭A1棟23樓、A3棟23樓之原承購人即訴外人吳旻芳、陳煌源簽定讓渡書，而原告李素專則於101 年10月12日與系爭A1棟30樓之原承購人即訴外人莊明昇簽定讓渡書，分別以每坪22.8萬元、23.5萬元及25萬元，總價金各為3,015 萬元、1,950 萬元、2,910 萬元之價格受讓其等與興富發公司間就系爭A1棟23樓、A3棟23樓及A1棟30樓房屋土地預定買賣契約書之權利義務，而依被告出具之換算表內容，系爭A1棟23樓、A3棟23樓之面積應分別為113.79坪、73.26 坪，而系爭A1棟30樓之面積則應為106.01坪，惟原告2 人於實際取得上開房地所有權後，竟發現建物實際面積明顯短少，僅分別為112.35坪、71.55 坪、104.67坪，各短少1.44坪、1.71坪、1.34坪，被告美地公司、吳三和既受原告2 人委任居間而獲有報酬，本應詳實調查訂約事項及內容，並明確向原告報告，惟被告美地公司、吳三和未盡其調查報告之義務，致原告預期之建物面積短少，自屬減少房屋之效用及價值，使原告陳雪萍、李素專分別損失730,170 元、335,000 元，又該部分之賠償責任與興富發公司依買賣契約所負責任係屬不真正連帶債務關係，則扣除興富發公司已找補之金額118,608 元、58,081元後，原告陳雪萍、李素專尚分別受有611,562 元、276,919 元之損害，被告2 人應依不動產經濟業管理條例第26條第2 項之規定，連帶對原告負損害賠償責任，若認被告吳三和個人無須賠償，被告美地公司仍應依民法第227 條、第535 條、第544 條及第567 條第2 項之規定負債務不履行損害賠償責任。另被告美地公司係屬消費者保護法規定之企業經營者，其未能提供足以影響購意願及交易安全之重要事項資訊、說明或解釋，有違同法第7 條1 項規定，原告亦得依同法第51條規定，請求被告美地公司給付同額之懲罰性賠償金。為此乃依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法第
7 條、第51條之規定先位聲明求為判令：㈠、被告應連帶給付原告陳雪萍611,562 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡、被告應連帶給付原告李素專276,919 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢、被告美地公司應給付原告陳雪萍611,562元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈣、被告美地公司應給付原告李素專276,919 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈤、願供擔保請准宣告假執行。若認先位聲明無理由，則備位依民法第227 條、第535 條、第544 條及第567 條第2 項請求判令：㈠、被告美地公司應給付原告陳雪萍1,223,124 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；
㈡、被告美地公司應給付原告李素專553, 838元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告2 人係仲介業者，僅係為原告報告訂約之機會，或為訂約之媒介，而公寓大廈建物面積之計算包括專有部分及共用部分，非至建物興建完成，本難以確定其實際面積，故建商多於預售屋買賣契約書內約定面積增減之補償方式，而被告2 人既非起造人，尤無可能取得相關計算資料，亦無調查得知之可能，原告因面積短少所受之損害，自不可歸責於被告2 人。又原告2 人與其前手簽署之讓渡書內容已載明「承受人充分認知所繼受之權利僅限於讓渡人與興富發公司所簽立買賣契約書內容」等語，而其前手與興富發公司間預售屋買賣契約第6 條已訂有房屋面積誤差及價款找補之方式，而興富發公司嗣後亦已依約定內容分別找補原告陳雪萍、李素專118,608 元、58,081元，則原告2 人因面積短少所受之損害，業已因興富發公司找補完畢而獲得填補，另系爭不動產面積短少之爭議，與消費者之人身安全無關，應無適用消費者保護法第51條規定之餘地，本件原告主張均無理由，爰聲明求為判決原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告陳雪萍於101 年7 月22日與被告美地公司就系爭建案A1棟23樓（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號23樓）、A3棟23樓（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號23樓）之建物及所坐落基地簽訂預售屋買賣斡旋金契約書，約定由被告美地公司仲介原告陳雪萍承購取得系爭A1、A3棟23樓房地所有權，原告陳雪萍並交付被告美地公司990,000 元之服務報酬。
㈡、原告李素專與被告美地公司就系爭建案A1棟30樓（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號30樓）簽訂預售屋買賣斡旋金契約書，約定由被告美地公司仲介原告李素專承購取得系爭A1棟30樓之房地所有權，原告李素專並交付被告美地公司300,000 元之服務報酬。
㈢、原告陳雪萍於101 年7 月31日與系爭A1棟23樓、A3棟23樓之原承購人即訴外人吳旻芳、陳煌原簽定讓渡書，而原告李素專則於101 年10月12日與系爭A1棟30樓之原承購人即訴外人莊明昇簽定讓渡書，分別以每坪22.8萬元、23.5萬元及25萬元，總價金3,015萬元、1,950 萬元及2,910萬元之價格受讓其等與興富發公司間就系爭A1棟23樓、A3棟23樓及A1棟30樓房屋土地預定買賣契約之權利義務。
㈣、被告出具之換算表內容就系爭A1棟23樓、A3棟23樓、A1棟30樓之面積分別記載為113.79坪、73.26 坪、106.01坪。
㈤、系爭A1棟23樓、A3棟23樓、A1棟30樓之建物實際面積分別為112.35坪、71.55 坪、104.67坪，與被告出具之換算表所載面積分別短少1.44坪、1.71坪、1.34坪。
㈥、興富發公司於交屋後已分別就系爭A1棟23樓、A3棟23樓及A1棟30樓之面積誤差，找補原告陳雪萍53,914元、64,694元及找補原告李素專58,081元。
四、本院得心證之理由：
㈠、本件被告就系爭甲、乙仲介契約之履行，是否違背報告或調查義務而有債務不履行或違反消費者保護法之情事？按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，民法第567條第1項前段、第2項分別定有明文。原告固主張被告未翔實報告「出售面積」云云，經查：
⒈原告自陳其所受讓渡之權利係為前手與興富發公司間房屋
土地預定買賣契約之簽約權利等語在卷（見本院卷一第11
7 頁），並提出原告李素專與莊明昇間之讓渡合約書、讓渡書等件為證（見本院卷一第26、27頁），而被告亦陳稱兩造間之仲介標的係原買賣契約之權利等語在卷（見本院卷一第119 頁）。而本院觀之上開讓渡合約書、讓渡書之內容，確分別記載「讓渡權利：上列標的之簽約權利」、「本人茲將於99年8 月10日與興富發公司簽定之溫莎堡工地之A1棟30樓及地下參層編號269 、270 車位房地預定買賣契約書中所有權利與義務自即日起均讓渡予承受人李素專。爾後立讓渡書人對有關前述房地之所有權利均不得再行任何主張，承受人並概括承受該契約之一切義務」等語，是本件原告與被告美地公司間所訂定之仲介契約，係約定以前手吳旻芳、陳煌源及莊明昇與興富發公司間預售屋買賣契約之全部權利義務為受讓標的，可堪認定。
⒉次查，系爭A1棟23樓最初係由訴外人陳秀美於99年8 月11
日與興富發公司簽定房屋土地預定買賣契約書，後於100年2 月16日讓渡予吳旻芳，再於101 年7 月31日讓渡予原告陳雪萍；系爭A3棟23樓最初係由訴外人黃靜蘭於99年8月19日與興富發公司簽定房屋土地預定買賣契約書，後於99年9 月29日讓渡予訴外人劉淑菁，劉淑菁於100 年8 月
3 日讓渡予陳煌原，再由陳煌原於101 年7 月31日讓渡予原告陳雪萍；系爭A1棟30樓最初係由訴外人郭澤義於99年
8 月10日與興富發公司簽定房屋土地預定買賣契約書，後於99年9 月23日讓渡予莊明昇，再於101 年10月12日讓渡予原告李素專等情，業經興富發公司函覆並提供原始房屋土地預定買賣契約書及各讓渡書在卷可憑（見本院卷一第
127 至232 頁），而興富發公司當初與最原始買主陳秀美、黃靜蘭、郭澤義簽定房屋土地預定買賣契約書時，就系爭A1棟23樓、A3棟23樓、A1棟30樓之面積即係分別約定為
113.79坪、73.26 坪、106.01坪乙節，亦有前開房屋土地預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷一第162 頁、卷二第47頁、卷一第195 頁），本件被告美地公司、吳三和係居間仲介原告2 人受讓取得上開房屋土地預定買賣契約之權利義務，自應將受讓標的即原始契約之相關內容翔實報告原告2 人，而其填載交付予原告之「溫莎堡成交換算表」，其坪數欄中之面積均與上開原始契約所載相同，亦有原告所提該成交換算表附卷可參（見本院卷一第30至32頁），故應認被告美地公司、吳三和就與原告間之仲介標的即各該房屋土地預定買賣契約權利義務之讓渡，已翔實告知原契約約定之「出售面積」，而無任何違背仲介契約報告義務之情事，原告主張被告美地公司、吳三和未履行仲介契約之報告義務，並非事實。
⒊原告復主張被告應負責調查建物之實際面積云云，而被告
則以公寓大廈之實際面積，非至建物興建完成難以確定，且其非起造人尚無可能取得相關計算資料，亦無事先調查得知之可能等語為辯。按「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量」、「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖」，土地登記規則第78條、第79條第1 項前段分別定有明文，是因建物實際面積須待地政機關完成登記後始得確認，於建商與買方簽定預售屋買賣契約時，尚屬不確定之狀態，故內政部乃於90年9 月3 日以（90）台內中地字第0000000 號公告之「預售屋買賣契約書範本」第5 條內明訂「房屋面積誤差及其價款找補：一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第44條第3 項之規定計算。二、面積如有誤差，其誤差在1%以內者（含1%）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過1%，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過1%以上者，買方只找補超過1%至3%之部分為限（即至多找補不超過2%），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。三、面積如有誤差，其不足部分超過3%以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約」等語，以明確規範預售屋面積發生誤差時，買賣雙方之找補及解約標準。本件原告自陳其並不知被告美地公司於其等簽署讓渡書時，是否已知悉建物之實際面積，亦不清楚被告美地公司能否取得相關資料等語在卷（見本院卷一第118 頁），是其主張被告美地公司、吳三和違背應調查而未調查之義務云云，已非無疑；又證人即興富發公司業務行政人員賴靜雅到庭證稱一般建設公司拿到使用執照後，會作保存登記，建物面積會在那時才知道，而本件系爭建案係於101 年10月15日才取得使用執照，原告簽署讓渡書時其在場並未告知面積可能會有誤差，因為其亦不可能事先知情等語在卷（見本院卷二第78頁），是本件原始起造人興富發公司既係於101年10月15日始得確定建物之實際面積，第三人之被告美地公司、吳三和尤無事先知悉之可能，則原告主張被告美地公司、吳三和於101 年7 月31日、10月22日原告陳雪萍、李素專簽署讓渡書前即應負責調查建物面積並予告知，自屬無據，亦非可採。
⒋原告另主張其等並不知建物面積會有發生誤差之可能，被
告就此均未加以說明，且其等並未取得前手之買賣契約，故亦不知買賣契約內有誤差面積找補之規定云云，惟證人賴靜雅證稱興富發公司就客戶讓渡買賣契約之情形，僅會提供一份讓渡書予前、後手作簽認，簽認之後便以後手為準，並不會重新簽立買賣契約，而契約內容係以第一手買主之原始契約為準，本件原告2 人與前手簽讓渡書時，雙方均有到場，當天一定會要求前手客戶將買賣契約書帶到現場，直接轉交給後手客戶，而就買賣契約書之內容，有些客戶會翻閱，但原告2 人當天的情形其已經不記得了，因為興富發公司只是配合原屋主到現場完成轉讓手續，所以並不會另外翻閱契約書內容及解釋等語在卷（見本院卷二第77至79頁），衡以證人賴靜雅係屬興富發公司之員工，並非本件仲介契約之當事人，應無故為偏頗兩造證詞之必要，且原告對其上開證詞事後亦未爭執，況本件原告於受讓系爭房屋土地預定買賣契約之權利義務後，買賣契約關係乃存在於原告與興富發公司之間，日後尚有交屋、付款等重要契約事項待履行，原告2 人花費數千萬元之鉅資，豈有可能不保留買賣契約書以為憑證之可能，是證人賴靜雅之證詞應為真實可採，原告於簽署讓渡書時，即已當場取得其前手與興富發公司間之房屋土地預定買賣契約書應屬至明，原告主張其未取得云云並不實在。又本院經核對卷附房屋土地預定買賣契約書之內容，興富發公司業於契約第4 、5 條中載明房地面積及面積計算之方式，並於第6 條約定房屋面積誤差及價款找補事項「一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3 項之規定計算。二、第4 條之房屋面積部分（不含汽車停車空間），如有誤差，其不足部分乙方均應無息找補；其超過部分，甲方只找補超過2%（即至多找補不超過2%），且雙方同意面積誤差找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。惟房屋總登記面積誤差減少超過3%以上者，甲方得解除本契約（含停車空間之買賣契約），解約時，乙方應加計法定利息返還甲方已繳價金（即年息百分之五計算）予甲方，甲方不得再對乙方主張任何權利」等語（見本院卷一第137 、138 頁），而本件原告
2 人受讓渡之標的既係上開房屋土地預定買賣契約之相關權利義務，而其等於簽署讓渡書之同時業已取得該契約書，就該契約之內容本應從速翻閱檢查始符常理，而本件被告美地公司、吳三和於居間仲介過程中，業已使吳旻芳、陳煌原、莊明昇如實提供原始房屋土地預定買賣契約書到場予原告審閱，並無故意或過失掩飾相關交易資訊之情事，自難認有何違背契約保護及告知之義務，原告主張被告美地公司、吳三和應逐一解釋原房屋土地預定買賣契約之各條款內容，尚屬無據。
⒌末查，原告2 人與吳旻芳、陳煌原、莊明昇間簽署之讓渡
書上方另加註「特約事項：承受人充分認知所繼受之權利僅限於讓渡人與興富發公司所簽立之買賣契約書內容，承受人日後不得以買賣契約書約定以外之內容（如本建案廣告、DM、NP、物、樣品屋等）向興富發公司主張任何權利」等語，並由原告陳雪萍、李素專另行簽名於後乙節，此有該讓渡書在卷可參（見本院卷一第134 、169 、202 頁），應認其於受讓渡時，即已同意於面積發生誤差時，由興富發公司依原契約所定之計算方式予以找補。而本件興富發公司於交屋後業分別就系爭A1棟23樓、A3棟23樓及A1棟30樓之面積誤差，依前開契約所定之找補規定，找補原告陳雪萍53,914元、64,694元及找補原告李素專58,081元乙節，亦為兩造所不爭執，是堪認原告陳雪萍、李素專2人於其受讓吳旻芳、陳煌原、莊明昇之原房屋土地預定買賣契約權利義務後，因興富發公司交屋之實際建物面積誤差所受之損害，已由興富發公司依約找補而獲填補完畢，其主張仍受有損害，亦無所據。
㈡、原告得否請求被告美地公司、吳三和連帶賠償？得否請求被告美地公司負債務不履行損害賠償責任？按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 固定有明文，惟本件被告美地公司、吳三和就系爭甲、乙仲介契約之履行，均無任何違背契約報告、調查、告知等義務之可歸責情事，已如上述，是原告陳雪萍、李素專先位聲明主張被告2 人應連帶賠償其611,562 元、276,919 元，並無理由；而被告美地公司就系爭甲、乙仲介契約亦無違背債之本旨致原告2 人受有損害之債務不履行情事，是原告陳雪萍、李素專備位聲明主張被告美地公司應分別賠償611,562 元、276,919 元，亦非有據，均不應准許。
㈢、原告得否請求被告美地公司給付懲罰性賠償金？按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」，消費者保護法第7 條第1 項、第51條固定有明文，惟本件被告美地公司於履行系爭甲、乙仲介契約過程中，既無任何故意、過失致原告2 人受損害之情事，自無適用上開規定課以懲罰性賠償金之餘地，則原告陳雪萍、李素專請求被告美地公司應分別給付611,562 元、276,919 元之懲罰性賠償金，亦屬無憑。
五、綜上所述，本件原告先位聲明依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法第7 條、第51條之規定請求被告連帶分別給付原告陳雪萍、李素專611,562 元、276,919 元及其遲延利息，及被告美地公司另分別給付原告陳雪萍、李素專611,562 元、276,919 元及其遲延利息；備位聲明依民法第227 條、第535 條、第544 條及第567 條第2 項請求被告美地公司分別給付原告陳雪萍、李素專1,223,124元、553,
838 元及其遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列指駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，合依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
民事第四庭法 官 謝 雨 真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
書記官 解 景 惠