臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第2221號原 告 李玉菁訴訟代理人 郭正鵬律師被 告 趙桂蘭上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國103 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。原告起訴依據民法第348 條規定，聲明請求：被告應將坐落高雄市○○區○○段四小段156 、156 之1、157 及157 地號等土地（下稱系爭土地）上之同段1151建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）騰空遷離，併同系爭土地交付原告。嗣於訴狀送達後，原告復依兩造於民國10
0 年5 月1 日簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第6 條第1 項及第7 條第6 項等約定，追加請求被告給付違約金及應負擔之地價稅（本院一卷第132 頁），即被告應給付原告新臺幣（下同）4 萬9,189 元，及自102 年9 月24日起至交付系爭房地之日止，按日計算3,480 元。核原告本件所主張之事實理由，主要係關於兩造就系爭買買契約之履行及損害賠償，堪認基礎事實同一，合於首揭規定，此部分訴之追加，應予准許。
二、原告主張：伊透過訴外人ＯＯ不動產五福加盟店（下稱仲介公司）仲介人員林ＯＯ於102 年5 月1 日買受被告所有之系爭房地，兩造並簽訂系爭買賣契約、買賣價金履約保證申請書，迄至102 年5 月17日止，伊已依約將買賣價金及相關費用共計592 萬元匯入玉山銀行敦南分行履約保證專戶（帳號：00000000000000），系爭房地並於102 年5 月24日辦理所有權移轉登記完畢。然伊於102 年6 月8 日前往系爭房屋查看，發現緊鄰系爭房屋東側鐵捲門出口處，竟搭建一棟建物作為八大行業之營業場所，該出口完全遭阻擋無法使用，與看屋當時林ＯＯ、訴外人即被告前夫郭ＯＯ所告知，將來鄰地一樓鐵皮圍籬拆除後會恢復為通道，屆時系爭房地東側出入口可以直通道路，而成為三角窗房屋等情並不符，被告有違誠實告知義務。嗣兩造就此經多次調解、協商仍未達成協議，伊遂於102 年8 月22日寄發蘆洲光華路郵局第143 號存證信函（即原證十二，下稱143 號函）通知被告繼續履行契約，要求被告於102 年9 月10日至仲介公司辦理系爭房屋點交，惟其屆期未置理，伊復於102 年9 月13日以高雄順昌郵局第347 號存證信函（即原證十三，下稱347 號函）通知後亦未置理，爰依民法第348 條規定，及系爭買賣契約第6 條第1 項、第7 條第1 項及第6 項等約定，提起本訴等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷離，併同系爭土地交付原告。（二）被告應給付原告4 萬9,189 元，及自102 年
9 月24日起至交付系爭房地之日止，按日計算3,480 元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊將系爭房地委託仲介公司代為銷售，並於102年4 月29日委託郭ＯＯ協助開鎖，讓林ＯＯ及原告進屋查看，並應林ＯＯ、原告要求開啟系爭房屋東側鐵捲門後，原告即已知悉東側門外已設置鐵皮圍籬而無法對外通行，郭ＯＯ亦未告知原告系爭房地屬「三角窗」，且依系爭買賣契約第
7 條第3 項及第15條等約定，並未附註系爭房地為三角窗或保證拆除東側圍籬，伊自無違反誠實告知義務。兩造協商過程中，原告亦數度表明確認系爭房地並無瑕疵，卻屢次爭執系爭房地並非所保證之三角窗，並凍結履約保證專戶，致伊無法取得買賣價金，顯已違反給付買賣價金之義務。再者，兩造約定於102 年6 月15日辦理系爭房地點交，因原告未依約辦理，經伊於102 年7 月20日以高雄新興郵局第1481號存證信函（即被證二，下稱1481號函）催告應於102 年7 月30日前繳清價金（即解凍履約保證專戶），惟其未依限付款，伊自得依系爭買賣契約第10條第1 項約定解除系爭買賣契約，並於102 年8 月19日以高雄新興郵局第1704號存證信函（即被證三，下稱1704號函），限期原告於102 年8 月22日將系爭房地回復登記予伊名下，惟其仍未置理，是系爭買賣契約已於102 年8 月22日解除。縱認系爭買賣契約未經伊合法解除，惟原告前於102 年7 月19日以高雄新興郵局第1475號存證信函（即原證八，下稱1475號函）主張立即解除買賣合約，則伊於102 年8 月26日以高雄新興郵局第1740號存證信函（即被證五）表明同意解除系爭買賣契約，即已因兩造合意解除等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准免為假執行宣告。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告於102 年4 月29日與林ＯＯ洽談購買房屋時，並無要求須購買俗稱「三角窗」之房屋；嗣於同日由林ＯＯ帶同原告至系爭房、地現場勘查四周外觀情況，房屋東側有鐵皮圍籬搭建，進入屋內查看後，原告當時已知悉系爭房屋東側有鐵捲門，捲門拉開後為鐵皮圍籬堵住無法通行，並於同日與仲介公司簽訂買賣議價委託書。
（二）上開鐵皮圍籬係他人搭建，與被告無涉，被告無法以己力排除。
（三）被告自100 年間起，即有口頭委託林ＯＯ出售系爭房地。被告於原告至系爭房屋查看後，於同日與仲介公司簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），並簽訂日期載為「102 年4 月20日」之房地產標的現況說明書（下稱系爭說明書）。
（四）兩造於102 年5 月1 日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，嗣原告至102 年5 月17日止已交付款項592 萬元至履約保證專戶，被告於102 年5 月24日辦理系爭房地所有權移轉登記完畢。
（五）嗣兩造因上開鐵皮圍籬影響系爭房屋東側通道之糾紛（下稱系爭糾紛），於102 年7 月16日協調，並達成共識（下稱系爭協調共識）：如鄰地1 樓可以恢復成通道，就繼續履行買賣；如無法恢復成通道，雙方則協商合意解除買賣契約。
（六）被告對於原告所製作102 年7 月16日、29日、30日之錄音譯文（見本院一卷附第23至30、36至38、73至76頁之原證
七、十、十五）不爭執。
（七）兩造再因上開糾紛於102 年8 月15日至高雄市新興區調解委員會進行調解後，仍未達成協議。
（八）兩造寄發存證信函情形如下：⑴原告於102 年7 月12日寄發高雄新興郵局第1432號存證信
函予被告（見本院一卷附第20、21頁之原證六，被告於10
2 年7 月15日收受），內容略以：「‧‧‧本人於6 月8日查看通道拆除狀況，始知台端當初告知東側鐵捲門外之通道已加蓋為八大行業之營業場所，與當時所稱1 樓為三角窗之事實完全不符‧‧‧為保障雙方買賣契約人之權益，特以此函請台端於文到5 日內告知解決狀況及後續買賣之處理方式‧‧‧。」⑵原告於102 年7 月19日寄發1475號函予被告（見本院一卷
附第31頁之原證八，被告於102 年7 月22日收受），內容略以：「‧‧‧當日協商後與趙桂蘭小姐及住商林ＯＯ先生至高雄市政府都發局尋求通道違建之處理方式，‧‧‧得知趙小姐與鄰居對此爭議已有兩年之久，仍未解決‧‧‧本人深覺遭受欺瞞致權益受損，主張立即解除買賣合約、返還價金‧‧‧。」⑶被告於102 年7 月20日寄發1481號函予原告（見本院一卷附第59頁之被證二，原告於7 月21日收受），內容略以：
「‧‧‧房子已過戶請於7 月30日號前繳清價金，或回復原狀交還。否則本人將依法追訴確保本人權益‧‧‧。」⑷被告於102 年8 月19日寄發1704號函予原告（見本院一卷
附第60頁之被證三，原告於102 年8 月19日收受），內容略以：「‧‧‧今現（此應係「限」之誤植）李玉菁於10
2 年8 月22日前，所有權移轉回本人名下房子‧‧‧否則本人將向法院訴請原屋返還及其間本人所承受精神的煎熬及恐懼‧‧‧令本人顏面盡失名譽受損，申請求償。」⑸原告於102 年8 月22日寄發143 號函予被告（見本院一卷
附第40頁之原證十二，被告於102 年8 月23日收受），內容略以：「‧‧‧102 年9 月10日前，請賣方趙桂蘭小姐前往住商公司（五福加盟店）進行點交事宜，違者依買賣合約書延遲給付條款賠償。」⑹被告於102 年8 月26日寄發1740號函予原告（見本院一卷
附第62頁之被證五，原告於102 年8 月26日收受），內容略以：「本人接收1432號存證信函（即原證六）時台端已違約在先，續接1475號函（即原證八）時，要與本人取消購屋契約，本人本著善意同意之，在調解委員會中因費用尚未談攏，今本人已向新興調解委員會申請‧‧‧。」⑺原告於102 年9 月13日寄發347 號函予被告（見本院一卷
附第41頁之原證十三，被告於102 年9 月14日收受），內容略以：「‧‧‧本人決定繼續履行合約，並以存證信函00143 號催告台端於102 年9 月10日前辦理點交，然台端屆期卻仍置之不理‧‧‧依法向法院訴請台端交付本件買賣標的物，並依照不動產買賣契約書第7 條（買賣標的點交）第6 項規定計算並請求台端支付違約金‧‧‧。」
（九）兩造迄今尚未就系爭房地、買賣價金及相關費用，如何返還、何時返還、何人負擔或分擔比例等事項達成協議。
五、兩造爭執之事項：系爭買賣契約是否業經解除？若否，原告請求被告騰空遷讓交付系爭房地，及請求賠償違約金、應負擔之地價稅，有無理由？違約金之數額為何？
六、本院得心證之理由：
（一）按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49年度台上第303 號判例意旨參照）。
次按契約解除權之行使，係當事人之一方行使約定解除權或法定解除權，使契約自始歸於無效，屬單獨行為，其發生效力與否，端視有無約定或法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。而契約之合意解除，則係契約之雙方當事人，依合意訂立契約，使原屬有效之契約，自始歸於無效，屬契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，於解除契約成立時，即發生解除之效力。又依契約自由原則，契約之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約歸於無效，惟其成立要件仍應依民法第153 條之規定定之，而依該條規定，當事人對於契約必要之點（原素或要素）必須意思表示一致，契約始能成立（最高法院89年度台上字第154號及99年度台上字第1582號等判決意旨參照）。再按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，為民法第259 條所明定。是以契約除由當事人合意解除，應依雙方之約定，並不當然適用該條規定外，不問由何方當事人行使解除權，如已生解除之效力，雙方即負有回復原狀之義務，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益（最高法院59年度台上字第4297號判例意旨及86年度台上字第2611號判決意旨參照）。因此，契約當事人雙方就解除原契約之意思表示一致成立，原契約即生解除之效力，當事人間固負回復原狀之義務，惟如何回復原狀，並不當然適用民法第259 條之規定，若當事人已約定回復原狀之方式及範圍，自應從其約定；若未約定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益。亦即，契約雙方當事人若已合意解除契約，縱未就回復原狀之方式及範圍為約定，亦不妨礙契約已生解除之效力。
（二）兩造因系爭糾紛而未辦理系爭房地點交，嗣兩造於102 年
7 月16日達成系爭協調共識：如鄰地1 樓可以恢復成通道，就繼續履行買賣；如無法恢復成通道，雙方則協商合意解除買賣契約等情，為兩造所不爭執。依系爭協調共識可知，系爭房屋鄰地1 樓是否可恢復成通道，為兩造約定繼續履行系爭買賣契約或協商合意解除契約之條件，亦即若鄰地1 樓可恢復成通道之條件成就，兩造應繼續履行系爭買賣契約；若無法恢復，兩造應協商合意解除契約。倘鄰地1 樓無法恢復成通道之條件成就，兩造另有協議繼續履行契約，當可不再受系爭協調共識所拘束，自不待言。雖被告另主張伊係單方合法解除契約乙節，惟依系爭協調共識所示，鄰地1 樓無法恢復成通道，並非使被告一方取得解除權，而應依系爭協調共識協商合意解除契約，被告此部分主張，自屬無據。至原告主張被告簽立系爭買賣契約時未告知系爭糾紛有違誠實告知義務等節，然兩造既因系爭糾紛於102 年7 月16日達成系爭協調共識，本院僅就系爭協調共識所示內容是否成就，以判斷系爭買賣契約是否業經兩造合意解除為已足，無庸贅論此節，均併為敘明。經查：
１、兩造於系爭協調共識後，原告即於102 年7 月19日寄發1475函主張解除系爭買賣契約，依該函記載「得知趙小姐與鄰居對此爭議已有兩年之久，仍未解決」、「主張立即解除買賣合約、返還價金」（見本院卷一第31頁正反面），顯見原告當時已認系爭房屋鄰地1 樓無法恢復成通道，該合意解除契約之條件已成就，而依系爭協調共識意旨，該解除契約之意思表示，當可解釋為合意解除契約之要約。
２、雖被告於102 年7 月20日寄發1481號函予原告，惟被告係於102 年7 月22日收受原告之1475號函，故被告之1481號函自非係對於原告之1475號函為意思表示。況依被告之1481號函記載「請於7 月30日號前繳清價金，或回復原狀交還」（見本院卷一第59頁），除有「繳清價金」繼續履行契約之意涵外，亦有「回復原狀」解除契約之意思，尚難確認被告已有解除契約之真意，充其量僅或有要求原告繼續履約之新要約，惟此新要約，依後述「３」所示，未獲原告承諾。
３、依原告提出102 年7 月29日錄音譯文所示略以：「李（指原告）：‧‧‧我是買方李玉菁，你寄的存證信函我有收到，明天就是7 月30日要給你答覆，我們雙方兩個共識要取消買賣合約，如果要取消買賣合約，是不是我們約個時間？」、「趙（指被告）：好啊！‧‧‧我存證信函上面有寫‧‧‧我們都是高興買賣，不要沒關係，我那天也是這樣跟你說，有爭議的地方就是費用不應該由你來付，沒關係，大家約個時間出來說一說‧‧‧你看約什麼時候？我也有跟林經理（指林ＯＯ，下稱林）說，你沒回覆‧‧‧。」、「趙：‧‧‧不知他（林）有沒有通知你？他（林）跟我說有。」、「趙：明天就30日看要怎樣要出來說‧‧‧。」、「李：我知道！因為他（林）沒有跟我說，我今天早上有打電話給他。」、「李：‧‧‧我打給代書。」、「李：問他奢侈稅的問題。」、「李：‧‧‧我有安排調解委員會‧‧‧我跟你兒子說，到調解委員會去說‧‧‧。」、「李：如果我們同意解除契約，那我們是不是先去住商那，看要怎麼處理‧‧‧。」、「趙：那這樣沒關係，我這人一向都很好說話‧‧‧。」、「趙：林經理也說有寄函至國稅局，林代書說也有去地政事務所問，他說雙方協議要交還，奢侈稅也不會去繳到，只要我們雙方有同意、有印鑑，那就沒事。」、「趙：‧‧‧你看什麼時候方便。」、「李：我看能不能明天，快點出來解決‧‧‧。」（本院一卷第36至38頁）：及7 月29日錄音譯文所示略以：「趙：這件事情不管怎樣他（指林）要圓滿處理給我們」、「李：他（指林）要圓滿處理給我們，對不對？」、「趙：林代書我看他辦事情還有條有理。」、「李：我知道，我是說再帶一個代書過去‧‧‧至少兩個人可以公正一點‧‧‧。」、「李：我跟你兒子講，我會帶個代書過去‧‧‧我朋友說代書要去瞭解課什麼稅，他（指代書）去瞭解後我們再來寫」、「李：那條（指奢侈稅）對我們兩個都很重要。」、「趙：我知道，為什麼我那天講我也不會害你吃虧‧‧‧。」（見本院一卷第73至76頁）。可知原告收受被告所寄發1481號函並知悉該函內容後，於7 月29日對被告表示「我們雙方兩個共識要取消買賣合約」，仍為解除系爭買賣契約之意思表示，並未就1481號函所載「繳清價金」繼續履約之新要約為承諾，而被告隨即以「好啊」、「我存證信函（指1481號函）上面有寫」為承諾，兩造就1481號函所載「回復原狀」解除契約之意思達成共識，顯見兩造確實已認系爭房屋鄰地1 樓無法恢復成通道，已依系爭協調共識之意旨，合意解除系爭買賣契約甚明。雖上開錄音譯文內容尚有提及另找代書及仲介公司出面協議等語，然此僅係兩造就系爭房地回復登記後可能產生奢侈稅負擔之疑慮，或契約解除後雙方如何回復原狀等情，希請專業代書及仲介公司協助處理，並未妨礙兩造合意解除系爭買賣契約之真意。
４、至於被告於102 年8 月19日寄發1704號函，該函記載「所有權移轉回本人名下房子」、「本人將向法院訴請原屋返還」（原告於102 年8 月19日收受該函），均再次確認被告寄發1704號函係對原告為解除契約之意思表示，此核與原告以1475號函對被告為解除契約之意思表示一致外，亦未違反兩造已先於7 月29日電話聯繫時合意解除契約之意旨。兩造迄今尚未就系爭房地、買賣價金及相關費用，如何返還、何時返還、何人負擔或分擔比例等事項達成協議，固為兩造所不爭執。然兩造既已合意解除契約，就解除契約後回復原狀之方式及範圍縱無法達成協議，揆諸前揭意旨，亦不妨礙系爭買賣契約已生解除之效力。
５、況兩造嗣於102 年8 月15日及9 月12日至高雄市新興區調解委員會進行調解，調解聲請人即原告聲請事由為「請求解除原不動產買賣契約」，有高雄市○○區000 000000000 號調解卷在卷可佐，顯見兩造於7 月29日合意解除契約後，並未另合意變更為繼續履行契約，兩造自應受合意解除契約當時之真意所拘束。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277 條本文所明訂。次按買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要（最高法院85年度台上字第3055號判決意旨可資參照）。原告主張依被告所提出提出之本院一卷附112 、
113 頁之被證十所示合意解除買賣契約書第6 條有關公證之約定，訴外人即代書林ＯＯ亦曾提出本院一卷附114 頁之被證十一所示合意書供兩造參酌，及兩造曾至高雄市新興區調解委員會進行調解，故兩造已合意以書面、公證或調解方式合意解除系爭買賣契約等語，然為被告所否認，原告對此利己之事實，自應負舉證責任之責。經查，依系爭協調共識所示，兩造就合意解除系爭買賣契約部分，並未約定以書面方式為之。上開合意解除買賣契約書第6 條固記載：「本契約書正本一式肆份，未經公證不生效力‧‧‧。」，惟此係原告單方擬定之契約條款，被告既未同意，自難認兩造已達成合意須踐履書面及公證程序以解除契約。而兩造於協商合意解除契約過程中，固有參酌上開合意解除買賣契約書及合意書，並進行調解，然此僅係兩造於協商過程中參考相關資料，以決定合意解除契約後回復原狀之範圍及方式，並試著尋求以調解之方式以解決兩造之紛爭，尚難據此逕認兩造已有合意須踐履上開方式（書面、公證及調解）後始生合意解除契約之效力，而原告復未就此更為舉證，其此部分主張，自屬無據。
（四）至原告主張伊所寄發1475號函，已因兩造合意就系爭買賣契約是否繼續履行調解協商而失其效力；伊復於102 年8月17日以行動電話簡訊通知（見本院一卷附第77頁之原證十六）被告繼續履行契約，系爭買賣契約並未解除云云。然查，兩造已約定系爭房屋鄰地1 樓是否可恢復成通道，為繼續履行系爭買賣契約或合意解除契約之條件，嗣兩造認鄰地1 樓無法恢復成通道，並依系爭協調共識之意旨已合意解除，原告所寄發1475號函，可解釋為合意解除契約之要約意思表示，並經本院審認如前，兩造既為協商，核與原告合意解除契約之要約內容並不衝突，足見該協商過程並不影響要約意思表示之效力，原告主張1475號函已失其效力云云，尚難憑採。再者，鄰地1 樓既未恢復成通道，自未符合系爭協調共識有關繼續履行系爭買賣契約之條件，兩造亦未另有協議繼續履行契約之合意，當仍受系爭協調共識及兩造已合意解除契約之意旨所拘束，原告以上開簡訊所為之通知，顯與系爭協調共識及上開解約之意旨未合，對於被告自不生任何效力，原告此情所指，洵難採認。
（五）綜上，兩造認系爭房屋鄰地1 樓無法恢復成通道，亦未另有協議繼續履行契約之合意，自應受系爭協調共識所拘束，被告所寄發1481號函及原告所寄發1475號函合意解除契約之要約意思表示，與兩造協商過程並不衝突，亦符合系爭協調共識之意旨，其要約之效力自屬有效存在，兩造於
102 年7 月29日電話聯繫時就系爭買賣契約解除之意思表示一致而成立生效，雖兩造就解除契約後回復原狀之方式及範圍無法達成協議，亦不妨礙系爭買賣契約已生解除之效力，原告主張系爭買賣契約未經合意解除，洵屬無據。從而，原告以契約仍有效存在，據以請求應依約履行交付系爭房地，並給付違約金及應負擔之地價稅，自無理由。
七、綜上所述，原告依民法第348 條規定，及系爭買賣契約第6條第1 項、第7 條第1 項及第6 項等約定，請求被告應將系爭房屋騰空遷離，併同系爭土地交付原告；及應給付4 萬9,
189 元，及自102 年9 月24日起至交付系爭房地之日止，按日計算3,480 元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 10 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 黃苙荌法 官 饒志民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 10 日
書記官 許白梅