臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第2344號原 告 李曼妮訴訟代理人 黃見志律師被 告 華勁投資股份有限公司法定代理人 虞幼祥訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103 年6 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零二年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣訴外人黃寶釧前向原告鼓吹購買被告所有坐落高雄市○○區○○段第59、85-1、86-1、86-2、87、166 、166-1 地號之土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭土地），聲稱系爭土地緊鄰台糖所有運輸鐵道，為因應高雄市○○○路地下化政策，高雄市政府近日將徵收系爭土地拓寬道路，屆時系爭土地將大幅增值，且土地所有人將獲徵收補助款新臺幣（下同）1 千餘萬等語（下稱系爭說詞）。原告遂於民國102 年2 月5 日與訴外人雄信不動產仲介經紀公司（下稱雄信公司）之經辦人石紋枝同至黃寶釧家中，席間黃寶釧與石紋枝復不斷以系爭說詞鼓吹原告，致原告信以為真，乃於當晚簽立議價委任書，並於翌日交付現金200 萬元予被告，同年6 月6 日兩造正式簽訂系爭土地之買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣原告於102 年6 月20日透過任職鐵路局之友人，發現系爭土地根本無鐵路地下化徵收之相關計畫，更無所謂1 千餘萬元之徵收補助款，始知受騙，而於同年月25日與訴外人涂棋宏、林寶潼前往雄信公司詢問，雄信公司始坦承確無鐵路地下化、徵收補償款1 千餘萬元等情事，而係被告要求以系爭說詞鼓吹買家購買系爭土地。原告因受詐欺，已於102 年6 月28日寄發存證信函予被告撤銷買賣之意思表示，並請求被告返還已收受之買賣價金，然未獲置理。再者，倘認原告主張撤銷買賣意思表示為無理由，原告亦主張因兩造契約所約定之違約定金過高，應認原告交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，而請求被告返還該超過相當比例損害額部分之先付價金。為此，提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：石紋枝向原告陳述之內容為何，被告並不知情，且被告亦未曾要求雄信公司人員以系爭說詞鼓吹買家。何況，系爭土地附近道路確有拓寬工程，且已有部分土地經高雄市政府徵收，被告僅係將該等訊息如實告訴雄信公司人員，並無對原告詐欺。又被告已於102 年7 月9 日委請律師發函駁斥原告遭詐欺之說詞，並請原告於文到3 日內給付第2 期款，復於同年7 月30日再次委請律師發函催請原告付款，原告均無回應。被告遂於同年8 月6 日委請律師發函通知原告，解除兩造間就系爭土地之買賣契約，並依系爭契約沒收原告已給付之200 萬元款項。查系爭契約之總價金為24,643,500元，原告所交付之200 萬元，僅占總價金1/12不到，並無過高之問題，是原告訴請被告返還買賣價金為無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於102 年6 月6 日簽訂系爭契約，約定原告以24,643,500元向被告購買系爭土地，原告並已給付200 萬元予被告。
㈡原告於102 年6 月28日寄發存證信函予被告，主張遭詐欺而撤銷買受系爭土地之意思表示。
四、本件之爭點：㈠被告有無詐欺原告之行為？㈡原告請求被告返還200萬元有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠被告並無詐欺原告之行為：
⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，合先敘明。
⒉兩造於102 年6 月6 日簽訂系爭契約，約定原告以24,643,5
00元向被告購買系爭土地，原告並已給付200 萬元予被告乙節，有不動產買賣契約書附卷可參（院卷第9 至10頁），且為兩造所不爭執。原告主張因被告要求雄信公司人員提供不實資訊即系爭說詞予原告，致原告限於錯誤，而與被告簽訂系爭契約，並給付200 萬元等語，則原告就其被詐欺而為表示之事實，自應負舉證之責任。
⒊原告就上開事實之舉證，無非係以證人涂棋宏證稱：原告曾
向我提及有向雄信公司買地，且之後鐵路地下化會有高額補償金。但後來從網路上之政府公開資訊證實鐵路地下化只到左營，所以我有陪同原告至雄信公司反應之前不實陳述鐵路地下化之事，並要求退訂。雄信公司當時的回答非常模稜兩可，且都把責任推給實際負責之仲介人員等語（院卷第106至108 頁），及證人林寶潼證稱：原告跟我說其透過朋友向雄信公司買系爭土地。因為原告對系爭土地有疑點，所以由我和涂棋宏陪同至雄信公司瞭解。當時雄信公司有先解釋橋頭新市鎮之未來願景，後來有提到系爭土地應該無鐵路地下化及徵收之計畫，僅係依賣家之說明來賣等語（院卷第110至111 頁）為其論據。
⒋惟查：證人涂棋宏、林寶潼均未參與系爭土地之買賣過程，
亦未親身聽聞被告或雄信公司有向原告陳述系爭說詞，而僅係事後陪同原告至雄信公司商談，此觀之證人涂棋宏另證稱：我沒有參與系爭土地之買賣過程。有關系爭土地鐵路地下化之事，我都是聽原告所說，沒有聽仲介說過等語（院卷第
106 至108 頁），及證人林寶潼證稱：我沒有參與系爭土地之買賣過程，原告與我也沒有直接與被告接觸過等語（院卷第110 至111 頁）甚明，是雄信公司於系爭土地買賣過程中，是否確有向原告陳稱系爭說詞，已非無疑。又證人林寶潼雖證述雄信公司稱其係依賣家即被告之說明來賣系爭土地等語，惟所謂「賣家之說明」為何，證人林寶潼並未具體指陳。再者，原告及證人涂棋宏、林寶潼均未曾與被告有直接之接觸，且從證人涂棋宏證述雄信公司於原告要求退訂時，回答非常模稜兩可，並把責任推給實際仲介人員等情，亦可知雄信公司有推卸責任之態度，則縱使雄信公司之仲介人員石紋枝有向原告提及系爭說詞，亦難僅憑雄信公司單方之解釋，而遽認係被告要求雄信公司向原告陳述系爭說詞。此外，原告並無其他證據提出以證明雄信公司確有向其陳稱系爭說詞，且係應被告要求之事實。從而，單憑證人涂棋宏、林寶潼之證述，非但無法證明被告有要求雄信公司以系爭說詞鼓吹原告購買系爭土地，甚至連雄信公司是否確有向原告陳稱系爭說詞，亦難以證明。
⒌退步言之，不動產買賣交易時，賣方或仲介人員強調或有所
誇大該不動產坐落地區之發展前景或政府規劃之政策，實屬常情，買方仍應自行評估相關計畫之內容、實踐可能性及經濟效益，以決定是否購買該不動產。又政府規劃之政策通常均屬公開資訊，且便於查詢，買方於簽約前實有充分之可能去確認賣方之說詞。是以，除非係賣方或其委託之仲介人員惡意欺騙，或故意提供買方無法查詢之不實資訊，否則尚難僅因賣方或仲介人員之說明與實際政策未完全一致，或政策終未實行，而認賣方或仲介人員對買方有詐欺之行為。
⒍查系爭土地部分劃屬都市○○區道路用地，其中第86-1、87
地號2 筆土地之○○○區○○道路用地」，道路部分現寬4至7 公尺，計畫道路寬度8 公尺；第166 地號土地之使用分區則為「部○住○區○○道路用地」，道路部分現寬4 至5公尺，計畫道路寬度8 公尺等情，有高雄市政府地政局103年3 月12日高市地政徵字第00000000000 號函、高雄市政府工務局新建工程處103 年3 月24日高市工新土設字第00000000000 號函在卷可稽（院卷第91頁、第118 頁）。另與系爭土地鄰近之同段第356-1 、357-1 、363 、364 地號土地，業經高雄市政府以每平方公尺38,300元之價格徵收完畢，亦有卷附高雄市政府工務局新建工程處102 年12月19日高市工新資產字第00000000000 號函可按（院卷第65頁），足認系爭土地確有部分屬都市○○區道路用地，將來有徵收之可能，且其周圍同段土地亦確實有經政府徵收之事實。是以，縱使雄信公司有向原告陳稱系爭說詞，亦難認系爭說詞全然為不實之資訊，而使原告陷於錯誤而購買系爭土地。何況，依原告之舉證，尚無法證明被告或雄信公司有向其陳稱系爭說詞，已如前述。
⒎從而，原告主張因被告詐欺而撤銷系爭契約之意思表示，並請求被告返還已給付之買賣價金200 萬元，即屬無據。
㈡原告得向被告請求返還100萬元：
⒈按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損
害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平。
⒉原告主張若其撤銷系爭契約為無理由，則其已給付給被告之
200 萬元，性質上實屬違約定金，因被告幾乎未受有損害，故該200 萬元應視為價金之一部先付，由被告全數返還原告等語，為被告所否認，並辯稱原告給付之200 萬元為定金，而系爭契約因可歸責於原告之事由而不能履行，原告自不得請求返還等語。
⒊經查，原告撤銷系爭契約之主張並無理由，前已敘及。而被
告因原告遲不依約履行，業經向原告催告履行及解除契約，有律師函3 份存卷可參（院卷第41至47頁），是應認系爭契約已合法解除。又系爭契約第2 條、第3 條關於買賣價金及付款方式之記載，兩造係約定於系爭契約簽訂之同時，原告即應給付被告第一期款200 萬元。再依系爭契約第8 條關於違約責任之記載，其中第3 點約定「如買方毀約不買或其他違約情事時，賣方於解除本契約後沒收買方已付之全部款項」等語，可見原告於簽約當時給付予被告之200 萬元，性質上應屬違約定金。
⒋本院審酌系爭契約於102 年6 月6 日簽訂後，隨即於同年8
月6 日解除，期間僅2 個月，尚未造成經濟上之重大風險變動，且系爭契約之總價金雖高達24,643,500元，惟被告於解除契約後，隨即於同年8 月26日將系爭土地中第59、85-1、86-2地號之3 筆土地出售，價金計19,870,000元，有土地登記謄本3 份（院卷第97至102 頁）、買賣契約書1 份（院卷第140 至151 頁）在卷可按，是被告所受損害尚非過鉅。惟被告因原告之違約，喪失部分期間之資金運用利益，且仍須承擔系爭土地尚未出售部分之交易風險，並非全然未受有損害等情，認本件違約定金以100 萬元為適當。原告另給付予被告之100 萬元則屬價金之一部先付，於系爭契約解除後，自應由被告返還原告。
六、綜上所述，原告於請求被告給付100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年10月29日（院卷第34頁）起計算之法定遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。至逾前開範圍之請求，則無理由，應予駁回。兩造就原告勝訴部分，分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰依聲請各酌定相當之擔保金額宣告之。原告敗訴部分，其訴既不應准許，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。另兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與本判決所生心證無影響，不予逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第七庭法 官 林裕凱正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 1 日
書記官 黃獻立