臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第2360號原 告 黃清道訴訟代理人 康鈺靈律師被 告 洪翠雲訴訟代理人 張清雄律師
廖傑驊律師複代理人 蔡涵如律師當事人間返還不當得利事件，本院於民國103年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告與被告洪翠雲於101 年2 月24日買賣坐落高雄市○○區○○段高雄市○○區○○段67、70、70-1、70-
2 、70-3、71、71-1、71-2、71-3地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），嗣因洪翠雲拒不付清款項，復又濫行起訴，致民國（下同）101 年2 月24日訂立不動產買賣契約後，延宕至102 年6 月27日始於本院民事庭達成調解，此有本院102 年度移調字第37號確認買賣價金請求權不存在等事件之調解筆錄可稽。雙方於調解中成立系爭土地及其地上物均於調解當天即102 年6 月27日由原告與黃國清、洪清棋三人點交予洪翠雲。按不動產物權經登記者，「推定」登記權力人適法有此權利，民法第759 條之1 定有明文。又參酌立法理由，此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。又實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院40年台上字第189
2 號判例參照），是該條文所稱絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善意第三人。準此，不動產之登記僅有推定之效力，並不可以對抗其直接前手之真正權利人。又最高法院59年台上字第1534號判例是因涉及第三人信賴不動產登記之緣故與本件僅為交易當事人間之爭執有所齟齬。是以，本件乃是被告與其直接前手之真正權利人之爭執，依照民法第759 條之1第1 項之規定及立法理由，其僅有推定之效力，又原告雖已移轉登記予被告及其所指定之人，惟被告竟拒絕給付款項，原告即依法及依約拒絕將系爭土地點交移轉所有權予被告，故被告並無取得系爭土地及建物之所有權，至為當然。兩造買賣不動產契約所買賣之建物標示與土地標示均於第1 條明確記載，原告業已於101 年8 月27日將所出賣標示之土地全部辦理過戶移轉登記給被告及指定之人完畢，登記所示之面積並無短少之情事。再依土地法所為之登記有絕對效力，土地法第43條定有明文。本件兩造買賣不動產之總價金，係以建物及土地標示為基準，並非以每坪多少錢來計算總價金，而原告確實將契約所約定之建物（現況）及土地標示（以土地登記）全部出賣給被告，原告亦辦理土地過戶移轉登記給被告及其指定之人完畢，依土地登記亦無任何短少情事，既依土地法登記有絕對效力，且已全部移轉登記給被告完畢，系爭買賣土地並無瑕疵，甚為昭然。系爭土地於被告給付款項前，依民法第264 條第1 項之規定原告自得拒絕自己之給付，故原告並無點交系爭土地之義務。準此，被告爭執，於調解成立前原告占用系爭521 之1 號建物及其基地與70地號被鄰地占用…云云，因系爭土地所有權仍是原告所有，故如何使用系爭土地均與被告無涉。何況系爭土地521 之號建物依兩造「約定事項」第（七）點買方同意出租與賣方，是以，原告為合理占用系爭521 之1 號建物及其基地。又系爭70地號土地遭鄰地占用，經查於調解成立當日已點交予被告，而被告亦無異議而成立調解在案。被告雖爭執其並未同意訴外人高秋枝、林彬、林玉珠、趙王秀涵、姚啟源、曾文正等人於系爭土地上續租之情事，又其爭執並未向訴外人高秋枝、林彬、林玉珠調漲租金以及並未要求原告加裝電表…云云。惟若被告並未同意訴外人等人繼續承租，為何被告向訴外人等人收取租金，而兩造雙方於簽訂契約時亦確實有約定訴外人等人可以繼續承租，且仲介公司之仲介人員亦可證實。被告確實有收取租金及調漲租金之情事，承租人等人均可作證，而原告加裝電表乃是因為訴外人趙王秀涵續租之情事，被告要求原告加裝，承租人亦可證實系爭事實。次按，不動產買賣契約成立後，其收益權屬何方，依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，最高法院33年上字第604 號判例，揭櫫甚明。又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第373 條定有明文。退步言之，縱認原告所有權已移轉，惟系爭房地尚未點交，依照上揭判例所示及法律規定，原告既未點交系爭房地，依照民法第373 條之規定，該房地上之事實上處分權以及收益權人，均為原告，被告於點交前擅自收取之租金之不當得利，自應返還原告，至為灼然。再者，買賣不破租賃為民法之規定甚明。兩造間於買賣系爭土地及地上物時早已約定，仍讓原承租人繼續承租，此由證人傅仁祥於103 年3 月18日到庭證述，即可知悉。又原告處理與各承租人租約一事，或使承租人高秋枝、林彬、林玉珠三人遷移一事，均是被告以不付錢為由強要原告處理，被告明知承租人無須搬離，惟竟為一己之私，要求原告將承租人驅離，又原告系爭土地上有抵押權且恐需用錢，被告便以此為理由，若原告不處理，被告即不付錢，且被告並未依契約約定之時間給付款項，造成原告周轉不靈，迫於無奈，始向承租人協調租約及搬遷之事項。是以，一切紛爭之起源，皆為被告未依約給付款項，又被告不但不付清尾款，反告原告價金請求權不存在，其所作所為甚為惡劣，且受有不當之利益，至為灼然。被告洪翠雲並未取得系爭房地所有權，縱認原告所有權已移轉，惟原告尚未交付，依照民法第373 條之規定，事實上處分權以及收益權人仍為原告。被告竟擅自於101 年9月至102 年7 月共計10個月，向趙王秀涵收取每月新臺幣（下同）10萬元、姚啟源每月1 萬元、曾文正每月3 萬6 千元收取租金，其所收受之租金為不法管理，且無法律上之原因。惟被告在102 年6 月27日點交前，即101 年9 月至102 年6 月，被告洪翠雲竟收受之租金計148 萬元。又被告洪翠雲並未取得系爭房地所有權，縱認原告所有權已移轉，惟原告尚未交付，依照民法第373 條之規定，事實上處分權人仍為原告。被告洪翠雲竟無權管理及占有系爭土地，且竟擅自調漲租金，致上揭三名承租人受不了租金高漲而搬遷，而使原告亦因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元，共計115 萬元之搬遷費，被告應負損害賠償責任且其受有減免支付承租人高秋枝、林杉、林玉珠搬遷費之利益，亦應將該利益返還。是洪翠雲非但在原告與黃國清、洪清棋三人未點交土地及地上物前即收受租金，甚且雙方原約定地上物承租人高秋枝、林彬、林玉珠三人於系爭土地及地上物買賣完畢不必搬遷續為租賃，惟被告洪翠雲竟於點交前擅自調漲租金，致上揭三名承租人受不了租金高漲而搬遷，原告黃清道亦因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元，共計115 萬元之搬遷費。另承租人趙王秀涵承租中山路521 之2 號建物，點交前，被告洪翠雲要求原告前去電力公司申請加裝2 個電錶，以便交由趙王秀涵續租，加裝之2 個電錶1 個104,451 元，另1 個107,751 元，共計212,202 元，此均係在點交前所代為支付，並經原告請求其給付，被告均置之不理，原告甚感無奈，始提本件訴訟以保權益。
（二）就被告洪翠雲未取得系爭房屋所有權前，竟擅自於101年9 月至102 年7 月共計10個月，向趙王秀涵收取每月10萬元、姚啟源每月1 萬元、曾文正每月3 萬8 千元之租金，其所收受之租金計148 萬元之部分：
1.原告點交被告系爭土地及地上物前，被告竟擅自管理收取租金，為無因管理中之不法管理。準此，因將其管理所得之利益返還於原告：
（1）按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第一項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。前項規定，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益管理之者，準用之。民法第172 條、第177 條定有明文。合先敘明。
（2）被告洪翠雲於簽訂買賣系爭土地契約後，拒不付清款項，而有嚴重違約之事實，準此，黃清道、黃國清、洪清棋並未點交及交付系爭土地及地上物予被告。又不動產之登記僅有推定之效力，民法第759 條之1 明文，故雖已移轉登記於被告，但於黃清道、黃國清、洪清棋未點交及交付前，系爭土地與地上物仍屬原告所有。被告明知黃清道、黃國清、洪清棋未為交付系爭土地，且其無權於系爭土地上管理並收取租金，惟其竟為自己之利益管理之，依民法第
177 條第2 項準用第177 條第1 項之規定，本人仍得享有因管理所得之利益，故被告應將其因管理所取得之租金返還予本人。
2.被告無權占有系爭土地及地上物，而擅自管理收取租金，被告無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，因將其所得之利益返還於原告：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。被告明知黃清道、黃國清、洪清棋並未將系爭土地及地上物交付，竟為自己不法之利益而無權占有系爭土地及地上物，並收取租金，被告取得租金並無法律上之原因，而致使黃清道、黃國清、洪清棋受有喪失租金之損害，被告應將此等利益返還，而黃國清、洪清棋已將被告應返還之利益債權讓與黃清道。
（三）被告洪翠雲無權管理系爭土地及地上物，且雙方原約定地上物承租人高秋枝、林彬、林玉珠三人於本件土地及地上物買賣完畢不必搬遷續為租賃，惟洪翠雲竟無權占有系爭土地及地上物且擅自調漲租金，致上揭三名承租人受不了租金高漲而搬遷，而使原告亦因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元，共計115 萬元之搬遷費，被告應負損害賠償責任：
1.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。又管理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責，民法第172 條、第174 條第1 項定有明文。準此，被告明知黃清道、黃國清、洪清棋未為交付系爭土地，且其無權於系爭土地上管理並收取租金，惟其竟為自己之利益管理之，又其故意調漲租金，致使承租人受不了租金高漲而搬遷，而使原告黃清道亦因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元，共計115萬元之搬遷費，其管理明顯違反本人明示或可得推之之意思，因此所造成之損害，自當負賠償之責，準此應賠償原告因此支出共計115 萬元之費用，甚為當然。
2.次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條第1 項定有明文。被告洪翠雲明知系爭土地及地上物因其未付清款項因而原告尚未交付，惟其竟擅自無權占有該土地並擅自調漲原於系爭土地上承租人之租金，致承租人受不了租金高漲而搬遷。被告非出租人，並無權調漲租金，被告不法侵害原告之權利，而造成原告因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元，共計115 萬元之搬遷費，被告應負損害賠償責任，昭然若揭。
（四）承租人趙王秀涵承租中山路521 之2 號建物，被告洪翠雲要求原告黃清道前去電力公司申請加裝2個電錶，以便交由趙王秀涵續租，加裝之2 個電錶1個104,451元，另1 個107,751 元，共計212,202 元：
1.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。又管理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責，民法第172 條、第174 條第1 項定有明文。被告明知黃清道、黃國清、洪清棋未為交付系爭土地，且其無權於系爭土地上管理並收取租金，惟其竟為自己之利益管理之。又是否需要加裝電表乃是須由本人自行判斷，即無須為此之支出，被告明顯違反本人之意思而為管理，因此造成原告受有支出加裝之2個電錶共計212,202 元之損害，被告自應賠償。
2.再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條第1 項定有明文。被告洪翠雲明知系爭土地及地上物因其未付清款項因而原告尚未交付，惟其竟擅自無權占有該土地，並擅自管理及收取系爭土地上承租人之租金，其擅自管理乃不法侵害原告之權利，造成原告代墊加裝電表之損害，自應負損害賠償之責。
（五）綜上所述，被告明知黃清道、黃國清、洪清棋尚未交付系爭土地，其並無權於系爭土地上管理並收取租金，惟其竟為自己之利益管理並收取租金，又黃國清、洪清棋已將被告所獲取之利益讓予原告，並以本件起訴狀繕本之送達為債權讓與之通知。原告當然得以向被告請求返還其不法管理及不當得利之利益。又被告無權占有系爭土地及地上物並管理收取租金，並以違背本人之意思而為管理，造成原告之損害，其自應負賠償之責。而其無權占有並管理收取租金，乃不法侵害原告之權利，因而造成原告之損害，當然須負賠償之責。原告並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告與訴外人黃國清、洪清棋前於101 年2 月24日，出售所有坐落高雄市○○區○○段67、70、70-1、70-
2 、70-3、71、71-1、71-2、71-3地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），及其上門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○ ○○ 號建物（下稱系爭建物）予伊，並已辦理所有權移轉登記予伊。兩造間之買除系爭土地外，尚包括系爭土地上未辦保存登記之建（地上物），此有兩造所簽「約定事項」第2 條可參。本院前案（102 年度移調字第37號）並非伊未付清價款，而係原告存有系爭67地號土地實際面積與原登記簿面積不符之瑕疵、逾越101 年8 月10點交期限仍繼續占用系爭521 之1 號建物及系爭70地號土地遭鄰用等之可歸責原告事由，故原告有未依約點交不動產予伊之違約情事。系爭調解成立前，原告占用系爭521 之1號建物及其座落之基地，另系爭70地號土地遭鄰地占用，其餘土地及地上物已由伊占有。而系爭調解成立當日，系爭521 之1 號建物及系爭70地號土地遭鄰地占用仍未點交予伊（依調解筆錄被告得使用至102 年12月31日）。
（二）原告起訴理由略以：伊未取得所有權前，擅自於101年9 月至102 年7 月共計10個月，向趙王秀函收取每月10萬元、姚啟源每月1 萬元、曾文正每月3 萬8 千元之租金。伊於簽定座落於高雄市○○區○○段○○○○號等9筆土地契約後，拒不付清款項…準此黃清道等
3 人並未點交及交付系爭土地及地上物與伊，又依民法第759 之1 之規定，不動產登記僅有推定之效力，故系爭土地與地上物雖已移轉登記與伊，但於黃清道等未點交及交付前，系爭土地與地上物仍屬原告所有，爰依民法第172 條、第177 條第2 項準用同條第1項規定、民法第179 條規定向被告請求損害賠償云云；另原告準備狀又謂：實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人，仍得對登記名義人，主張登記原因之無效或得撤銷（最高法院40年臺上第1892號判例參照）…依照民法第759 之1 第1 項之規定及立法理由，其僅有推定之效力，又原告雖已移轉登記與伊及其所指定之人…，原告依法及依約拒絕將系爭土地點交移轉所有權予伊，故伊並無取得系爭土地及建物所有權…云云。主張伊並未取得系爭土地及建物之所有權。然原告前開主張均有誤會，爰予否認，並補充說明理由如下：
1.按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」、「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」、「依本法所為之登記，有絕對效力。」民法第758 條、第759 條之1 及土地法第43條分別定有明文。爰觀諸民法第759 之1之立法理由載以：「…又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。至於土地法第43條雖規定依該法所為之登記有絕對效力；惟實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院40年台上字第1892號判例參照）…」，綜上，不動產登記之「推定」效力，在直接當事人間，若欲推翻，應符合下列二要件：
（1）真正權利人需主張登記有「無效」或「撤銷」之原因。
（2）應依法定程序塗銷登記。而本件原告係主張伊應給付其不法管理及不當得利之利益，及損害賠償，並非主張兩造間有關不動產所有權之登記有「無效」或「撤銷」之原因；況且，縱使系爭不動產登記有「無效」或「撤銷」之原因（然原告並未主張，伊亦否認），仍應先依法定程序塗銷登記，否則在依法定程序塗銷登記前，登記部所載之所有權人仍為真正權利人。
2.再者，不動產物權之權利變動，僅需讓予合意、書面要式與登記即為已足，是否事實上點交，並不會影響物權法上所有權權利之變動；若徒以點交與否作為所有權移轉之認定，即與物權法定原則有違。
故原告準備狀陳稱：原告拒絕將系爭土地點交移轉所有權予伊，故伊並無取得系爭土地及建物所有權…云云，於法無據。查，兩造買賣系爭不動產之過程，原約定於101 年7 月31日點交，嗣後改為101年8 月10日點交，而系爭不動產之所有權已於101年8 月27日依法登記為伊及伊指定之人所有，故系爭不動產及其地上物之所有權人自101 年8 月27日起即為伊及伊指定之人無疑。是系爭不動產所有權已因雙方間有讓與合意（書面要式）移轉登記而產生變動，伊依法已經為所有權人無訛。
3.又按，無因管理之成立，需以管理「他人的事務」為要件；而他人的事務，係客觀上得依事務在法律上的權利歸屬判斷之，始為「為他人管理事務」。
經查：伊已於101 年8 月27辦理所有權移轉登記完畢，而為真正所有權人已如前述。伊於101 年9 月至102 年7 月間向趙王秀函、姚啟源、曾文正收取每月租金，係為管理自己的事務，並非「為原告管理事務」。從而，上開事實與原告所主張無因管理請求權構成要件即有未符。
4.復按，主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。
如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院99年度臺上字第2019號判決要旨參照）。經查：既然所有權已於101 年8 月27日移轉登記予伊，在原告主張系爭不動產所有權之移轉登記有「無效」或「撤銷」之原因，且依法定程序塗銷登記前，伊依法取得所有權之完整權利內容，此包含系爭不動產之使用、收益等權能。由於不當得利請求權之成立必須以侵害應屬於他人之權益內容，並獲有利益為要件，故本件伊自無任何不當得利可言！
（三）原告起訴狀又陳稱伊無權管理系爭土地及地上物…，伊於明知黃清道、黃國清、洪清棋未為交付系爭土地且其無權於系爭土地上管理並收取租金, 竟為自己之利益管理之…，又故意調漲租金，致承租人受不了租金高漲而搬遷…而使原告黃清道亦因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元之搬遷費，共計115萬元。伊明知系爭土地及地上物因其未付清款項因而原告尚未交付，惟竟擅自無權占有該土地並擅自調漲原於系爭土地上承租人之租金…，伊不法侵害原告權利，而造成原告因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元之搬遷費之損害云云；另陳稱伊曾向訴外人（高秋枝、林彬、林玉珠、趙王秀函、姚啟源、曾文正等人）等收取租金及向訴外人（高秋枝、林彬、林玉珠）等調漲租金云云，並依照無因管理及侵權行為之規定請求損害賠償云云。原告上開指述實屬子虛烏有，伊均予否認，爰說明如下：
1.伊已於101 年8 月27辦理所有權移轉登記完畢，而為真正所有權人，故縱使伊有調漲租金之行為（惟伊否認之），亦為伊本於所有權人及出租人之地位，與訴外人（即承租人高秋枝等3 人）間契約自由之範疇，是就土地及地上物之管理既為伊自己之事務也，原告本無權干預。
2.又按，依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度臺上字第328 號判決意旨參照）。經查：原告於起訴狀中陳稱伊明知系爭土地及地上物因其未付清款項因而原告尚未交付，惟竟擅自無權占有該土地並擅自調漲原於系爭土地上承租人之租金…，伊不法侵害原告權利，而造成原告因而支付高秋枝90萬元、林彬10萬元、林玉珠15萬元之搬遷費之損害…云云，僅空泛指陳伊不法侵害原告權利云云，然被侵害之權利為何？伊之行為是否具備不法性？伊之行為與原告權利受侵害間是否有相當因果關係？原告權利受侵害與支出搬遷費用之損害是否具有相當因果關係？等等，原告均未置一詞，所述自不足採，應予駁回。
（四）原告起訴狀陳稱伊要求原告黃清道前去電力公司申請加裝2 個電表，以便交由趙王秀函續租…伊明知黃清道、黃國清、洪清棋未為交付系爭土地，且其無權於系爭土地尚管理並收取租金，惟竟為自己之利益管理之。…原告因此受有支出加裝之2 個電錶共計212,202元之損害，並依民法第172 、174 、184 條規定，以無因管理及侵權行為請求云云，伊予以否認，伊並無要求原告向電力公司申請加裝2 個電錶。至於承租人趙王秀涵是否要求原告必須裝設電錶？此與伊無關。
（五）又查，伊於101 年8 月27取得系爭不動產所有權後，基於所有權人之地位向承租人收取租金，自非無法律上之原因受領租金：
1.按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法425 條定有明文，此為法定契約承擔之規定，即當所有權移轉於第三人時，該租賃契約亦由第三人加以繼受。
2.是故，縱然伊有向趙王秀函、姚啟源、曾文正等三人收取租金，但基於法定的契約承擔，伊已於所有權移轉登記時，繼受原出租人之地位，其受領租金亦難謂無法律上原因，是伊基於繼受原告出租人之地位所受領之租金，顯與原告無涉。
（六）原告陳稱兩造間系爭不動產買賣之糾紛，源由係因「被告惡意未付尾款即為原告不點交之原因」…云云。惟查：
1.兩造於101 年8 月28日簽有同意書，約定「…剩餘尾款則等待賣方將土地地上物產產權及地上物承租戶租賃契約轉約於買方和搬遷物搬遷完畢可交於買方後得以結案。」等語。是於原告依約將系爭不動產點交予伊前，伊本無支付剩餘尾款之義務。
2.況且，兩造間就系爭不動產買賣，因尚有系爭67地號土地實際面積與原登記簿面積不符之瑕疵、逾越
101 年8 月10點交期限仍繼續占用系爭521 之1 號建物及系爭70地號土地遭鄰地占用等之可歸責原告事由，故原告有未依約點交不動產予伊之違約情事，上開爭議亦有本院前案102 年度移調字第37號卷證資料可佐。
3.綜上，原告要先完成其點交之義務，伊始有支付剩餘尾款之義務；且原告因可歸責於自己之事由，遲誤了101 年8 月10日約定點交之期日，即有違約；原告竟於本件訴訟中謊稱「伊惡意未付尾款即為原告不點交之原因」云云，顛倒黑白，指鹿為馬！益證原告欠缺誠信，所述無足採信。
4.又兩造固曾有於101 年2 月24日簽訂買賣契約時，手寫約定事項第6 條「本標的物目前出租中，結案前賣方需協助買方與承租人重訂租約結案後押金及租金由買方收取。」等語，惟查，伊已於101 年8月27日取得系爭不動產所有權，並不會因為原告違約拒絕點交而影響伊已合法取得系爭不動產所有權之事實。嗣後伊分別與承租人曾文正、趙王秀涵、姚啟源簽訂新的租賃契約書（出租人記載〝吳清志〞為伊之配偶，租金實際由伊收取），租賃期限均自101 年9 月1 日起，惟上開租賃契約並無約定每月租金應由原告收取，且原告當時就伊以新的所有權人身分向上開承租人收取每月租金乙節，並無提出任何異議。上開手寫約定事項第6 條所載之「結案前」、「結案後」並非法律用語，語意不明。況且，兩造於101 年2 月24日簽訂買賣契約後，有關不動產點交的時間點、付款方式及時間等均有所變更，已與101 年2 月24日買賣契約原記載的內容不同，故究竟「結案」係何指？即有爭議。就伊之立場，該條所謂之「結案後押金及租金由買方收取」，即指「買方取得收有權後押金及租金即由買方收取」。退步而言，新契約之效力優於舊契約之效力，乃事理之當然。伊與承租人曾文正、趙王秀涵、姚啟源簽訂新的租賃契約書時（租賃期限均自101年9 月1 日起），並無約定每月租金應由原告收取，且原告當時就被告以新的所有權人身分向上開承租人收取每月租金乙節，並無提出任何異議；足見原告亦同意101 年9 月份之後的月租金，均應由伊收取無訛。
（七）綜上所述，原告之主張為無理由，請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請求免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.原告與訴外人黃國清、洪清棋前於101 年2 月24日，出售所有系爭房地予被告，並已於101 年7 月27日以買賣為登記原因，於同年8 月27日辦理所有權移轉登記予被告或其指定之人。
2.兩造因就價金給付及買賣標的物之點交有訟爭，102年6 月27日於本院102 年度移調字第37號成立調解。
3.被告自101 年9 月起，開始向系爭房地之承租人收取租金，其中向趙王秀涵收取之租金每月10萬元，向姚啟源收取之租金每月1 萬元，亦向曾文正收取租金36,000元。
4.原告曾就系爭房地向電力公司申請加裝2 個電錶。
（二）爭執事項：
1.被告係自何時起取得系爭房地之出租利益？
2.被告於101 年9 月至102 年7 月期間，向趙王秀涵、姚啟源、曾文正收取之租金，是否屬不當得利，或無因管理之不法管理？又原告及黃國清、洪清棋得否請求被告賠償或返還所收取之租金若干元？
3.承上，如是，黃國清、洪清棋是否已合法將渠等對被告之債權請求權讓與原告？
4.被告是否於受系爭房地點交前，向高秋枝、林彬、林玉珠調漲租金？又被告此舉是否屬無因管理或侵權行為，且致原告受有損害，而應對原告負賠償責任？如是，原告得請求賠償之金額為何？
5.被告是否於受系爭房地點交前，要求原告向電力公司申請加裝電錶？又被告此舉是否屬無因管理或侵權行為，且致原告受有損害，而應對原告負賠償責任？如是，原告得請求賠償之金額為何？
四、本院得心證之理由：
（一）系爭土地均於101 年8 月27日以買賣為原因移轉登記予被告洪翠雲及其指定之人（吳怡臻或吳清志），此為兩造所不爭執，並有系爭土地之土地登記第二類謄本附卷足稽（見本院卷第40-49 頁），○○○區○○段476 建號之建物亦於同日移轉登記予被告洪翠雲之夫吳清志所有，此亦有建物登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第56頁）。按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失或變更者，非經登記不生效力；又按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第758 條第1 項及第765 條分別定有明文。查，本件兩造間就系爭不動產之買賣雖有爭執導致於102 年6 月27日始於本院調解成立，由原告將系爭不動產點交予被告，並由被告支付價金予原告及其他原所有人黃清道與洪清棋，惟本件買賣既未有無效或得撤銷之事由，本件買賣之被告即於於101 年8 月27日以買賣為原因移轉登記為所有人時，成為真正之所有權人，故依上開民法第758 條第1 項及第765 條規定，自得自由使用、收益或處分系爭不動產，核先說明。
（二）證人林景生到庭證稱：「我是從買方要求我們減少服務費用107 萬元時開始接觸本件買賣，系爭土地上承租人原來有六位，換約當天聯絡曾文正、趙王秀涵、姚啟源到場，此外還有新、舊地主跟我、傅仁祥都在場，當時土地是否移轉登記完成我不清楚，新的租約是我寫。」、「當天只有曾文正換約成功，包含押租金及租金都已經確定了，當時提到租金要交給買方即被告。之後寫好第二份合約的是姚啟源，第三份才是趙王秀涵。」、「3 萬多元，有比以前的租金增加，是買方要求增加的（本院問：曾文正換約後的租金每約多少元？）。」、「沒有提到，前段我們在討論換約，租金就由買方收取，但沒有提到何時間開始收取（本院問：有無提到租金何時開始交付？）。」、「沒有（本院問：當時被告提到提高租金時，原告有無表示意見？）。」、「他們沒有要繼續承租，所以就沒有換約（本院問：沒有去換約的其他三位承租人有無提到未出席的原因？）。」、「是（本院問：新的租約中是否就有約定租金要交給被告？）。」、「買賣移轉，所有權人不同了，當然要換約（原告訴訟代理人問：你是否知道為何要重新簽租約？）。」、「還沒（原告訴訟代理人問：當時被告有無依照契約約定付清款項？）。」、「租約都已經換好了，尾款還沒有付清，所以還沒有全都點交（原告訴訟代理人問：是否知道當時已點交完成？）。」、「是（原告訴訟代理人問：換契約是兩造買賣契約約定？）。」、「要看兩邊協議，記不清租約如何寫的（原告訴訟代理人問：依照你的專業，還沒有點交的租金由何人收取？）。」、「有（被告複代理人問：原告在換約當時有無跟承租人陳述說是因為土地要賣給被告所以租約要換約？）。」、「時間已經記不清楚了，但他有明確指述土地已經賣給被告（被告複代理人問：他是否有明確指述說土地已經移轉給被告？）。」、「那三位是林彬、林玉珠、高秋枝，我不清楚他們後來沒有來換約的原因（被告複代理人問：是否知道沒有換約的那三位承租人不換約的原因為何？）。」、「我沒有參與搬遷的過程（被告複代理人問：你是否了解林彬、林玉珠、高秋枝搬遷的過程？）。」、「有，三位土地上面都有地上物，高邱枝跟林彬的部分有拆除，至於林玉珠我不清楚（被告複代理人問：林彬、林玉珠、高邱枝土地上面是否原本都有地上物？有無拆除？）。」、「是不是由原告拆除的我不清楚。」、「沒有（被告複代理人問：被告有無參與林彬、林玉珠、高邱枝搬遷過程？）。」、「有（被告複代理人問：兩造間買賣土地契約有無包含地上物？）。」、「有，67地號土地有短少29坪的情事（被告複代理人問：本件買賣對於67地號土地實際面積與原登記面積不符，是否有此事？）。」、「有（被告複代理人問：70地號土地有無被占用？）。」、「有，我知道當時原告有繼續使用，尚未清空交予被告（被告複代理人問：系爭買賣原告是否有逾期未點交而繼續占用521-1 建物經營地磅之爭執？）。」、「不清楚（被告複代理人問：是否知道被告有無要求高邱枝、林彬、林玉珠搬遷？）。」等語（見本院卷第131-135 頁）。證人趙王秀涵到庭證以：「是（本院問：你之前是否曾向原告租賃土地並搭蓋建物使用？）。」、「（租金每月）6 萬元，我是做車床的，不記得何時開始租賃的。」、「一年簽一次約。」、「賣給被告之後才告訴我們（本院問：系爭土地出售給被告的事是否知道？）。」、「因為原告答應要幫我請電，申請新的電錶，要我們向被告另外簽約，我才去跟被告重新簽約，後來我跟被告簽約了5 年，一個月租金10萬元，被告說因為已經買下地且我們那間比較大間所以租金比較高（本院問：後來有無重新簽約？）。」、「是林景生另外拿契約給我簽的（本院問：當時有何人跟你一起去換約？）。」、「不在場（本院問：
簽這份契約書時原告是否在場？）。」、「原告不知道，是原告叫我跟被告簽約的，後來就跟他沒有關係（本院問：原告是否知道你另外簽這份契約書？）。」、「原告說他已經跟被告辦理過戶，所以要我跟被告重新簽約，原告也答應要幫我請電，所以我就跟被告換約（被告訴訟代理人問：當時原告如何跟你說要你跟被告簽契約書？）。」、「原告本來說要幫我請99碼，後來只有請49碼，但我認為夠用就好，不想跟他計較（本院問：請電請了多少錢？）。」、「原告說之後就是我跟被告的事情，跟他無關，所以我就直接跟被告簽約（被告訴訟代理人問：既然原告叫你跟我們簽約，為何又說換約的事情原告不知情？）。」、「沒有，原告的意思是以後就是我跟被告的事情了（被告訴訟代理人問：原告叫你跟被告簽約時有無說租金還要交給原告？）。」、「是（被告訴訟代理人問：你剛有說跟被告換約之前，原告有答應你要幫忙牽電錶，這是否是簽新的契約之前原告所答應的事？）。」、「很早之前就答應了，但一直拖（被告訴訟代理人問：你是否記得原告是何時答應的？）。」、「是兩造簽買賣契約書之前，大約半年以上（被告訴訟代理人問：兩造之間的買賣契約書是101 年2 月簽約，是否在買賣契約書之前？）。」、「是被告要求的，後來我跟被告簽約時就是我跟被告的事情了（原告問：租金由6 萬元漲到10萬元是何人要求的？）。
」、「是（原告問：加裝電錶是不是我裝的？）。」、「不是，那是很久以前就講好了（原告訴訟代理人問：是不是因為要漲租金，所以才要求原告要加裝電錶？）。」、「是（被告訴訟代理人問：被證五契約書第22條之後手寫部分甲方願負責房屋修繕....，當時是否你跟被告協商需要修繕房屋及鐵捲門，所以雙方協議將租金調高為10萬元？）。」等語（見本院卷第136-139 頁）。至證人傅仁祥雖證稱：「這件事從頭到尾都是我在主導，當初簽訂買賣合約買方即被告有講說願意將系爭9 筆土地繼續租給原來承租的6 個人，後來不知何故買方不願意租給其中3 個人，這3個人就是高邱枝、林彬跟林玉珠。」、「不知道什麼原因，被告說要把他們留在那裡的東西搬走，將土地騰空交給被告。當時簽約時被告有說要延續原來的租賃契約。」、「每份都不一樣，但有講要續租，被告有說要讓他們租到被區段徵收為止，但後來被告又不租給高邱枝、林彬、林玉珠了，叫原告去處理，雖然還有繼續租給另外3 個人，但租金漲很多，趙王秀涵的租金從7 萬元漲到10萬元，趙王秀涵說漲租金的話，因為電錶馬力不夠用，就叫原告去加裝電錶，否則要搬遷費200 萬元以上，後來原告有去處理。」、「買賣雙方簽約時地主有跟買方說土地出租給何人，只要買賣雙方願意簽都可以，他們怎麼跟承租人約定我們仲介管不到（被告訴訟代理人問：既然高邱枝、林彬、林玉珠都是租到區段徵收為止，為何被告可以叫他們搬走？）。」、「都有去跟6 個承租人講清楚（被告訴訟代理人問：你剛說的是指兩造之間自己講，還是有叫全部承租人都叫過來講？）。」、「我沒有參與（被告訴訟代理人問：他們怎麼講租期跟租金的事情？）。」、「沒有（被告訴訟代理人問：高邱枝、林彬、林玉珠有無跟被告討論租期跟租金的事情？）。」、「當然是賣方的責任（被告訴訟代理人問：既然你說本件標的包含地上物，地上物的交付是否為賣方的責任？）。」、「趙王秀涵跟被告有談，但談不攏，趙王秀涵就要求200 萬元，後來原告就說要幫趙王秀涵裝電錶，因為如果他不處理，被告就不向農綴會繳錢（被告訴訟代理人問：有關於趙王秀涵安裝電錶的事情，被告有無與趙王秀涵討論？）。」、「談租賃的事（被告訴訟代理人問：你剛說趙王秀涵跟被告談不攏，是談了何事？）。」、「只有原告跟趙王秀涵兩個人談（被告訴訟代理人問：趙王秀涵跟被告談不攏後，原告跟趙王秀涵談電錶的事，當時被告有無參與？）。」、「原告有跟被告講說等尾款付清，租金才要交給被告收取。」、「當時原告有個別通知說土地連同地上物都已經賣給被告了，所以他們才將租金交給被告（被告訴訟代理人問：你是否知道這些承租人為何將租金交給被告而非原告？）。」、「買賣簽約之後就通知（被告訴訟代理人問：你說的個別通知大概是何時？）。」等語（見本院卷第105-113頁）。查，證人傅仁祥既雖證稱被告同意讓原先之承租人續租至區段徵收乙情，已為被告所否認，原告復未舉證以實其說，自非可取。而本院衡情，證人傅仁以亦證稱原告於與被告簽訂買賣契約後有通知原承租人應向被告繳交租金等語，核與上開林景生與趙王秀涵所證情節相符，且證人林景生係新租賃契約之擬訂人，趙王秀涵則為新租賃契約之當事人，自以林景生與趙王秀涵之證詞較為可採。
（三）依被告提出與曾文正及趙王秀涵之租賃契約書（本院卷第146 頁及第148 頁，出租人皆為被告黃洪翠雲之夫吳清志）所載，租賃期間均係自101 年9 月1 日開始（與曾文正之契約期間為1 年，與趙王秀涵之契約期間則為5 年），益證該新租賃契約係被告與承租人之契約，且租金應由被告之夫（實為被告本人）收取而非原告，此亦符合證人林景生與趙王秀涵所證述。被告既為土地之所有權人，其加以出租，並收取租金，既非為原告管理事務，更無不當得利或侵害原告權益可言。
（四）依被告提出之同意書（本院卷第145 頁）所載「剩餘尾款則等待賣方將土地地上物產權及地上物承戶租賃契約於買方和搬遷完畢可交於買方後得以結案」等語以觀，賣方即原告本有將系爭土地上之建物謄空交付被告之義務，且衡諸買賣土地之習慣，土地上如有他人之建物且該建物非屬買賣標的物時，賣方本負有拆遷謄空交付買方之義務。再依證人林彬證稱：「我很早就跟黃清道承租系爭土地，但我們沒有證式契約，租金每個月5,000 元給黃清道的母親，水電費另外算。我是101 年11月15日搬走的，因為黃清道有一天突然叫我搬家，他說他的地賣掉了，他叫我馬上搬，一點餘地都不給。前黃清道曾承諾過土地讓我使用到徵收為止，土地上的建物是我蓋的。」、「當時我跟黃清道說我不搬，但他一直堅持要我馬上搬走，也不願意賠償我蓋屋的錢，我就去免費諮詢問該怎麼辦，他們告訴我說沒關係，所以我就不理黃清道。之後又來了一個仲介傅仁祥威脅我搬，我也不理他；後來一位林先生告訴我黃清道願意賠償我10萬元我才同意搬走，從黃清道通知到我搬走共2 個月的時間，我從來沒有看過新地，今天庭上才第一次看到洪翠雲。」、「沒有，黃清道要我馬上搬，我問新的地主是誰他也不願意告訴我。」、「沒有（原告訴訟代理人問：被告從未找妳說要調漲租金？）。」、「沒有（原告訴訟代理人問：林先生與傅仁祥有無告知妳若不搬要調漲租金？）。」、「沒有（被告訴訟代理人問：妳當時有無聽到其他承租戶說因為要調漲租金所以他們才搬走？）。」、「沒有（原告訴訟代理人問：叫妳搬走前有無說不搬要漲租金？）。」等語（見本院卷第158-160頁）。原告雖質疑證人林彬之說詞，惟衡情，被告茍有欲調漲租金致證人林彬搬遷之舉，則證人更不可能迴護被告，是證人林彬之證詞自屬可取。從而，原告自行與其他不願續租之高秋枝、林彬、林玉珠協議搬遷之補償費，係原告與高秋枝、林彬、林玉珠之協議，要與被告無關，原告向被告請求給付上開搬遷費用，核屬無理。
（五）再者，依證人趙王秀涵之證詞，該2 個電錶乃原告與被告簽訂系爭土地買賣契約書前，原告即已同意幫趙王秀涵安裝，並非出於被告要求，是原告依無因管理、不當得利或侵權行為法律關係請求被告給付安裝電錶費用，亦屬無據。
（六）綜上所述，原告之主張並無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
（七）本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述與判決結果不生影響，本院不再一一審酌，併此敘明。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 15 日
民事第二庭 法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
書記官 林宛儀