臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第463號原 告 黃吳素菭訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師複代理人 涂榮廷律師被 告 陳孫福樹（即陳識仁之承受訴訟人）
陳俊旭（即陳識仁之承受訴訟人）陳志東（即陳識仁之承受訴訟人）陳正己陳立偉黃嘉玉共 同 柯尊仁律師訴訟代理人上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又民事訴訟法第168 條至第172 條規定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。經查，原告於民國102 年1 月2 日提起本訴後，被告辛○○於同年3 月24日死亡，其繼承人即配偶己○○○、子女戊○○、丁○○均未為拋棄繼承之聲明，並於102 年5 月27日具狀聲明承受訴訟，有死亡證明書、台灣高雄少年及家事法院家事法庭函文、民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本、繼承系統表等件（本院卷第98頁、第118 頁、第119-123 頁、第109 頁）在卷可憑，是渠等聲明承受訴訟，於法自無不合。
二、原告主張：被告乙○○、丙○○、癸○○，及己○○○、戊○○、丁○○之被繼承人辛○○（102 年3 月24日死亡）於
100 年5 月23日出售渠等所有坐落高雄市○○區○○段1427、1427-1、1429～1441、1502、1561地號等17筆土地（下合稱系爭A 地）予訴外人黃金標及德禎建設企業有限公司（下稱德禎公司），雙方並於同年8 月23日簽立同意書，被告等同意無條件將渠等所有與系爭A 地毗鄰之同區段1027-2、1505地號土地（下合稱系爭B 地）提供予黃金標及德禎公司作為將來興建房屋之社區人車永久通行及自來水、電力、自來瓦斯、排水、通信、鋪設AC柏油路面等設施使用，且約定效力及於土地之繼受人及承買人。詎被告等意圖為高價出售土地而故意隱瞞上開買受系爭B 地者應繼受上開約定通行權之效力之情事，違反交易上誠實告知義務，於100 年12月27日以高達新臺幣（下同）2,330 萬元之價格，將系爭B 地與坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1506地號土地）共3 筆出售予原告，原告誤認系爭B 地可自由使用，乃以高價買受，並已付清全部價款，嗣因系爭A 地之所有權人向原告主張應繼受被告等之契約義務，排除原告對土地之自由使用權，原告始知悉系爭B 地存有權利瑕疵之事實。而原告於買受系爭B 地及系爭1506地號土地後已將之以3,042 萬元之價格轉售訴外人甲○○，雙方並已正式簽立不動產買賣合約，惟因系爭B 地有上開通行權糾紛，甲○○乃表示要暫先保留買賣價金之交付，待原告終結上開訴訟後，再為價金之支付，是原告原可轉售系爭B 地及系爭1506地號土地而獲取712 萬元之利益（3042萬-2330 萬＝712 萬），今因系爭
B 地受第三人主張永久通行權而受妨害，被告等自應為渠等出售土地之權利瑕疵，致原告受有預期利益712 萬元之損害負賠償之責。為此，爰依民法第349 、353 條及兩造買賣契約第9 條之約定，請求被告等賠償500 萬元等語。並聲明：
被告應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭B 地原即為道路用地，原告於買受系爭B 地及系爭1506地號土地時，被告已事先告知系爭B 地已供黃金標及德禎公司無條件通行使用之事實，但原告仍執意購買。而兩造談妥價錢後，癸○○先行於100 年12月11、13日分別寄發存證信函予黃金標及德禎公司，催告渠等是否願意就系爭1506地號土地行使優先承買權，黃金標及德禎公司於同年月21日函覆表示放棄，惟聲明被告等應將同意書內容並經公證之情形告知買方，並要求買方確實遵守約定，兩造嗣於10
0 年12月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）時，黃金標及德禎公司早已於系爭B 地上鋪設柏油路及設置排水溝，且系爭契約並將分區使用證明及上開公證書列載於特約條款中並做為附件資料，足見原告於簽約時已清楚知悉系爭
B 地業已提供他人無條件使用之事實，被告等並無隱匿之情事，自無庸擔負權利瑕疵擔保責任。又被告否認原告有將系爭B 地及系爭1506地號土地出售予甲○○之事實等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠乙○○、丙○○、癸○○，及己○○○、戊○○、丁○○之
被繼承人辛○○（102 年3 月24日死亡）於100 年5 月23日出售渠等所有之系爭A 地予黃金標及德禎公司，雙方並於同年8 月23日簽立同意書，被告等同意無條件將渠等所有與系爭A 地毗鄰之系爭B 地提供予黃金標及德禎公司作為將來興建房屋之社區人車永久通行及自來水、電力、自來瓦斯、排水、通信、鋪設AC柏油路面等設施使用，且約定效力及於土地之繼受人及承買人，雙方並於同日完成同意書之公證。
㈡原告於100 年12月27日向被告購買渠等所有系爭1506地號及
系爭B 地等3 筆土地，總價為2,330 萬元，原告已支付價金完畢，被告亦已將上開土地所有權移轉登記予原告。
㈢系爭契約特約條款第一項記載「一、附件：分區使用證明書，公證書」。
㈣黃金標、德禎公司於101 年10月對兩造提起確認就系爭B 地
通行權存在等訴訟，刻由本院101 年度訴字第2119號事件審理中。
㈤原告對被告、黃金標、壬○○提出詐欺等刑事告訴，業經台
灣高雄地方法院檢察署（下稱雄檢）以102 年度偵字第8992號為不起訴處分在案。
五、本院得心證之理由：㈠原告於簽約是否知悉系爭B 地已由被告提供予黃金標、德禎
公司無條件永久通行使用？按系爭契約特約條款第一項明文記載「一、附件：分區使用證明書，公證書」，有系爭契約在卷可稽（本院卷第8 頁背面）。而上開公證書之內容即為被告與黃金標及德禎公司就系爭B 地約定永久通行使用之同意書，亦有該附件資料在卷可參（本院卷第58-61 頁）。原告雖指稱簽約當日並未看見該附件資料，亦不知情系爭B 地需供第三人通行使用云云，惟：
⒈原告及其配偶黃和村會同買方仲介庚○○與代書蘇永山，於
100 年12月27日至被告委任之代書壬○○事務所內，與被告共同簽署系爭契約等情，業據兩造坦認在卷，並有當日簽約會議之監視錄影光碟1 片在卷可憑。而經本院當庭勘驗上開監視錄影光碟顯示：
【光碟檔案名稱0000000.irf 】⑴畫面時間10時13分54秒，癸○○及壬○○共同出言相互提醒
「共同使用」等語；⑵畫面時間10時13分56秒，癸○○從牛皮紙袋拿出書面文件；⑶畫面時間10時14分02秒，壬○○手指癸○○拿出之文件稱：
「我等一下把這個合約，附在後面，這要給你們」等語；⑷畫面時間10時14分07秒，癸○○稱：「我們的地這可以圍啦
，但要留，他們現在還沒開，就要給他們行走」，壬○○稱：「這就要留一缺口」，癸○○稱：「還沒開就要行走」等語；⑸畫面時間10時14分24-30 分，庚○○表示：「會！這就慢且
講那些啦，這些就都附帶影印就對了！我們買的人就處理啦，這沒問題啦」等語；⑹畫面時間10時15分13秒，原告配偶黃和村表示：「哦，他們
要做水溝哦（向後仰背、雙手撐頭）」等語；庚○○表示：「他們要做水溝，這樣都聽懂喔，阿那些都不要緊啦」等語；【光碟檔案名稱00000000000.irf】⑴畫面時間11時21分40秒，壬○○整理一疊文件、再由桌下抽
屜取出橘色封面、封底、上印有黑色中文字樣（共8 個字）之書皮作為首頁，並取右手邊文件夾入橘色封面、封底中，將之裝訂成份，至畫面時間11時23分01秒已依同一方式裝訂
3 份文件，共製成4 份；⑵畫面時間11時24分57秒至28分29秒，壬○○持印章打開橘色
封面文件，在第一頁中央上方用印後，翻至第二頁亦在中央上方用印後，再於該面右下方用印後翻面，接續翻頁9 次，均在頁面中央上方用印，隨後並依此陸續於剛才製作完成之橘色封面文件上用印，共印蓋4 份橘色封面文件。（本院卷第155-161頁）⒉又經本院當庭勘驗兩造所提出之二份系爭契約原本均為橘紅
色封面與封底，頁面記載「不動產買賣契約書」八個大黑字體，下方記載簽約日期、土地標的、建物標的等字樣，字體較小且較不清晰，契約內頁均有蓋印騎縫章，第4-7 張為公證書與同意書，公證書與同意書的騎縫印文一致，契約書共10頁，騎縫章從契約第1 頁到最後一頁總共印蓋11次，契約文件與封面、封底內面也都蓋有騎縫章，封底內面另有裝訂票據影本。此有勘驗筆錄在卷可參（本院卷第162 頁）。
⒊證人即當日辦理簽署系爭契約事宜之代書壬○○於本院審理
中結證稱：簽約前，癸○○有拿一份公證書就是他剛剛從牛皮紙袋抽出來的那一份，簽約前癸○○先到場說有共同使用的問題，簽約時要記得把這一份拿出來跟他們說，剛剛畫面說到共同使用就是在講有道路人家要用的事情，庚○○說他們都知道，根據簽約當日之情形，原告他們應該在仲介時，簽約前就已經知道這件事，不然庚○○不會說他們都知道，剛才畫面庚○○說就附件影印的部分就是在講公證書。系爭契約用印時，公證書就已經附在系爭契約中，而且系爭契約也有註記這份文件，當天簽約完成伊就交給原告一份契約書等語（本院卷第163 、164 頁）；證人即仲介庚○○則證稱：癸○○說另外一塊地他賣給別人，別人如果要蓋房子要通行，伊說要跟伊等講，剛剛（畫面）講附帶影印，就是指癸○○從牛皮紙袋抽出的那份文件，癸○○說他有東西還沒有給伊等看，所以伊就說那就附帶影印；癸○○在電話中有跟伊說，他們有同意建設公司要從系爭B 地出入，伊說買的人要不要同意，伊不知道，伊有跟原告配偶黃和村說以後買的人建設公司如果要蓋房子就要尊重地主，是否要讓他進出等語（本院卷第167-168 頁）；又證人即原告委任之代書蘇永山於雄檢102 年度偵字第8992號案件偵查中證稱：當時在現場壬○○有將公證書、同意書拿給伊看，公證書、同意書內容是賣方之前有同意將道路用地提供給鄰地的人使用，但當時賣方要賣時，有先問鄰地的人是否優先承買，但鄰地的人放棄，賣方及壬○○都有提到原告購買的道路用地原先就提供給鄰地的人無條件使用等語（該案102 年7 月5 日訊問筆錄第8 頁）；上開證人所述，簽約當時癸○○有提出公證書、同意書之文件，及癸○○有說明系爭B 地已提供予第三人無條件使用等情互核大致相符，並與監視錄影畫面吻合，堪信為實。
⒋是以系爭契約簽訂及製作過程與證人證述內容而觀，原告於
簽約時已知悉公證書、同意書文件之存在，壬○○並當場將之附入系爭契約而製為契約之一部之事實，應堪認定。原告雖辯稱事後取得系爭契約原本始知悉被告未經伊同意加入附件云云，然買賣雙方為確認買賣標的及相關權益，於簽約後各執一份契約書為憑，此為一般交易常情，證人壬○○並證稱簽約當日即已將系爭契約交付原告，則原告於收受系爭契約後，豈有不迅予閱覽確認之理，參以證人蘇永山證述簽約時有看過公證書、同意書；證人庚○○並稱附帶影印等語，原告指稱簽約時不知系爭契約中附有公證書、同意書等附件云云，證人庚○○並附和證稱沒有看到內容云云，顯均為卸責之詞，無足採信。
⒌又依上開監視錄影光碟畫面顯示，癸○○於簽約當場有向原
告提醒道路用地之使用情形，並明確提出全部公證書、同意書等書面資料影印附件，且上開證人並一致證稱，被告確有告知系爭B 地原已有提供給鄰地之人無條件使用之事實，足證被告並無隱匿系爭B 地已提供第三人永久通行使用之情事，原告主張其簽約時並不知道系爭B 地已由被告提供予黃金標、德禎公司無條件永久通行使用云云，自非可採。至原告請求傳訊證人蘇永山欲證明原告未同意將公證書列為特約條款之內容，且不同意提供系爭B 地給第三人通行云云，然原告簽約當日已知悉公證書、同意書列為系爭契約之附件，業如前述，而原告是否願意受公證書、同意書之拘束，提供系爭B 地給第三人通行，此並不影響被告於事前已告知通行權存在之事實，故本院認並無傳訊必要，附此敘明。
㈡原告依民法第349 、353 條及系爭契約第9 條規定，請求被
告賠償預期利益之損失500 萬元有無理由？⒈按民法第349 條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物
，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制 (例如鄰地所有人之袋地通行權) ，則不在出賣人擔保之範圍。（最高法院90年台上字第2093號裁判要旨可參）。查系爭B 地本為道路用地，系爭契約第一條房地產標示備註欄位載述甚明（本院卷第8頁），故原告於購買之時，即可預見系爭B 地有供第三人通行使用之可能，況縱本件無上開公證書、同意書之存在，系爭A 地因相鄰關係而欲對系爭B 地主張通行權，依前揭說明，此亦非出賣人之被告應擔保之權利瑕疵範圍，是原告依此主張系爭B 地存有權利瑕疵云云，尚屬無據。
⒉次按，所謂權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的物
之財產權全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任，依民法第349 條及第350 條之規定，其內容包含權利無缺之擔保及權利存在之擔保，成立要件為：須權利之瑕疵於買賣成立時存在；須買受人為善意；須瑕疵於買賣成立後不能除去者；當事人未特約免責。而原告購買系爭B 地時已知悉黃金標及德禎公司得就系爭B 地主張永久通行使用之情，業如前述，則系爭B 地上有通行權之負擔縱屬權利瑕疵，然原告於買受時既已知悉此瑕疵之存在而仍予以買受，被告自不負瑕疵擔保責任。
⒊再者，民法第353 條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標
的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第348條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。而買受人雖得依債務不履行之規定，行使其權利，但此仍需因可歸責於債務人之事由，致出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形者，始得請求賠償損害。而本件被告將原屬道路用地之系爭B 地提供予黃金標及德禎公司永久通行使用，並於出售時將此事告知原告，原告明知而仍予以買受，被告於此並無何可歸責事由，是原告依債務不履行之規定，請求被告賠償，亦屬無據。
⒋末按，系爭契約第9 條約定「賣方保證標的物產權完整性，
若有任何瑕疵，應負法律責任。產權移轉無法完成時，可歸責之一方，視同違約。賣方保證本件買賣並無優先購買權之情事，並於土地登記申請書加註切結負責，如有優先購買權人主張時，賣方負責理清。」等語（本院卷第8 頁）。而系爭B 地及系爭1506地號土地已於101 年1 月5 日移轉所有權登記予原告，有土地登記謄本在卷可參（本院卷第72-74 頁），並無無法移轉產權情事，上開條款所謂「若有任何瑕疵，應負法律責任」，回歸適用民法有關瑕疵擔保責任規定之結果，亦已如前所述，則原告援引上開約定請求被告賠償，亦非可採。
六、綜上所述，原告依民法第349 、353 條及系爭契約第9 條規定，請求被告賠償預期利益之損失500 萬元，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴無理由，合依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第五庭法 官 郭宜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 何秀玲