臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第876號原 告即反訴被告 黃靖琇被 告即反訴原告 莊邵招治訴訟代理人 李明益律師上當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾壹萬肆仟元。
反訴被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號之1 房屋遷讓返還予反訴原告，並自民國一０二年四月九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣叁萬捌仟元之損害金。
其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告即反訴被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被告即反訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本訴部分：㈠原告起訴主張：伊於民國101 年11月5 日與被告簽訂租賃契
約書（下稱系爭租賃契約），向被告承租門牌高雄市○○區○○路○○○ ○○ 號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自101年11月5 日起至103 年11月5 日止，供伊作寵物美容及住宿營業用。系爭租賃契約簽訂時，伊向被告詢問系爭房屋可否用以向主管機關申請營業登記，被告表示：可以，系爭房屋之前是出租給汽車美容業者，該業者亦向主管機關申請登記等情。詎伊雇工裝潢系爭房屋，花費新臺幣（下同）600,81
0 元，嗣向高雄市政府動物保護處申請營業登記，承辦人員竟稱系爭房屋係未保存登記建物，無法辦理營業登記。系爭房屋既無法辦理寵物營業登記許可證使用，被告顯未依約交付適於使用收益之租賃物予伊，自屬可歸責於被告之事由，致為不完全給付，伊除得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金外，並得本於債務不履行之法律關係請求被告賠償伊因裝潢失其作用而受有裝潢費600,810 元之損害。為此，爰依民法第227 條第1 項、第423 條規定，求為命被告應賠償伊600,
810 元；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。㈡被告則以：系爭租賃契約書簽訂後，原告才在最後頁私自加
註「使用場所為寵物美容及住宿專用，已經房東同意無誤」等字樣，並向伊拿取印章在旁邊蓋章，而因伊及配偶莊○分別已屆76歲及92歲高齡，教育程度不高，對於原告上開加註行為未予注意亦未過問，而原告當時並未提及系爭房屋要辦理營業許可證。況系爭房屋若作寵物美容而未從事寵物買賣及醫療行為，並不需要申請營業登記。再者，原告僱工裝潢花費600,810 元，大多用於購置可搬遷之電器用品及家具等，並無受有損害可言，原告請求洵無理由，爰請求判令駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈢兩造不爭執事項：兩造間確存在系爭租賃契約。
㈣按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，惟是否盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。本件原告主張系爭房屋因係未保存登記建物致伊無法取得特定寵物業許可，縱已交付使用，其給付仍不完全，伊得請求裝潢費之損害賠償云云。然查，依高雄市政府經濟發展局10
2 年4 月23日高市經發商字第00000000000 號函載：從事寵物美容而未涉及寵物買賣及醫療行為，且每月銷售達營業稅起徵點者，應依商業登記法向高雄市政府申請登記，始得營業等語（見本院卷第55頁），惟「特定寵物業許可申請書」上之經營項目則為「寵物繁殖」、「寵物買賣」、「寵物寄養」，可見原告經營寵物美容及住宿店，若每月銷售達營業稅起徵點，始應依商業登記法向高雄市政府申請營業登記，而不須申請特定寵物業許可證。又據高雄市動物保護處102年6 月14日高市動保保字第00000000000 號函所示，申請寵物業許可證須一併提供土地同意使用同意證明及租賃契約（含土地及建物登記謄本），惟原告未曾向高雄市動物保護處申請該許可證，此亦有該函乙紙在卷可憑（見本院卷第96頁），益徵原告租賃系爭房屋之目的非以能取得特定寵物業許可證為要；佐以原告承租系爭房屋前，自系爭房屋之外觀一望即知為鐵皮屋，此有系爭房屋之照片10張附卷供參（見本院卷第80頁證物袋），原告顯已知悉系爭房屋為未保存登記建物而仍與被告訂約，是認被告依現況交付系爭房屋予原告經營寵物美容及住宿店，已符合系爭租約約定使用收益之狀態，是否得申請特定寵物業許可非兩造合意契約之附隨義務。從而，原告主張系爭房屋無法為營業登記使用，被告未依約交付適於使用、收益之租賃物，為不完全給付，委不可採。
㈤據上，原告依民法第227 條第1 項、第423 條規定，請求被告應賠償裝潢費之損害600,810 元，即不可取。
三、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張：反訴被告於101 年11月5 日向伊承租系
爭房屋，租賃期限自101 年11月5 日起至103 年11月5 日止，為期2 年，反訴被告應於每月5 日前繳納租金38,000元，伊已依約將系爭房屋交付反訴被告使用收益，詎反訴被告藉詞無法辦理寵物營業登記許可，拒不給付102 年1 月至3 月之租金，合計114,000 元，經伊以102 年3 月25日答辯狀繕本之送達限期催告反訴被告於收狀7 日之內付清，逾期原訂租約視為終止，伊不另為終止租約之意思表示，惟反訴被告逾期仍拒不給付，系爭契約業經伊依法終止，反訴被告除仍應給付前已積欠3 個月之租金114,000 元，自亦負有遷讓交還系爭房屋之義務。又反訴被告於租約終止後仍繼續占有系爭房屋使伊受有相當於原訂租金之損害，亦負有返還不當利得之義務。爰依民法第767 條前段、第455 條前段、第179條規定及系爭租賃契約之約定，反訴求為判令：⒈反訴被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號之1 房屋遷讓交還反訴原告。⒉反訴被告應給付反訴原告114,000 元及自102年4 月1 日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付反訴原告38,000元之損害金。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡反訴被告就反訴部分未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，為民法第440 條第1 項、第2 項前段所明定。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，同法第455 條前段、第767 條前段亦分別有規定。
查反訴原告主張反訴被告遲延給付102 年1 月至3 月之租金，其總額已逾2 個月之租額，經反訴原告以102 年3 月25日答辯狀送達反訴被告，定收狀7 日之相當期限催告反訴被告給付租金，並為附條件終止租約之意思表示，而反訴被告於
102 年4 月1 日收受上開書狀繕本後，逾期未為支付，則兩造間之系爭租賃契約，即於同年4 月9 日終止，但反訴被告迄仍占用系爭房屋等情，業據反訴原告提出系爭房屋租賃契約書影本、反訴被告律師函、反訴原告郵局存證信函及回執、102 年3 月25日答辯狀等件為證（見本院卷第30至49頁、），反訴被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，自堪信反訴原告此節主張之事實為真。又如前所述，反訴原告業已交付適於使用、收益之租賃物，非不完全給付，則反訴被告拒絕給付租金，自無理由。是反訴原告主張系爭租賃契約業經合法終止，並本於前開法條所定之物上請求權及終止租賃契約後之法律關係，請求反訴被告遷讓交還系爭房屋，即屬有據。
㈣次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租賃契約業於102 年4 月9 日經反訴原告依法終止，已如前述，反訴被告迄今仍未將系爭房屋騰空返還，自應賠償反訴原告所受相當租金之損害，從而反訴原告請求反訴被告應給付契約終止後相當租金之損害，即自102 年4 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償原告38,000元計算之損害金，即屬有理，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
四、綜上，原告以被告履行系爭租賃契約為不完全給付為由，依民法第227 條第1 項、第423 條規定，請求被告負損害賠償責任，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦因訴之駁回失所依附，應併予駁回。反訴原告依民法第455 條前段、第767 條前段、第179 條規定及系爭租賃契約之約定，請求反訴被告給付欠租114,000 元，及騰空遷讓返還系爭房屋，暨給付自102 年4 月9 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付38,000元，為屬可取，逾此範圍，非屬正當，應予駁回。從而：
㈠本訴部分：原告之訴及假執行之聲請均駁回㈡反訴部分：按民事訴訟法第427 條第2 項第1 款所稱「因房
屋定期租賃關係所生之爭執涉訟者」，應泛指房屋定期租賃契約所生一切權利義務之爭執而言。又出租人因房屋租賃期滿，訴請承租人遷讓房屋，附帶請求承租人給付欠租及按月給付損害金，均屬因房屋定期租賃關係所生之爭執，均在民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用之範圍，如原告全部勝訴，均應依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款依職權宣告假執行。是本判決主文第3 項至第4 項既係因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟所為反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，反訴原告陳明就此部分願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，併此敘明；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因反訴已駁回而失所依據，自應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第
78 條、第79條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
民事第三庭法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
書記官 林宜璋