臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第80號原 告 鄭淑娟即家家不動產廣告社訴訟代理人 呂郁斌律師原 告 李榮吉被 告 周煜昆
周煜燦周昱璋共 同 梁智豪律師訴訟代理人上列當事人間給付違約金事件，本院於民國102年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市路○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），為被告周煜燦、周昱璋、周煜昆按應有持分各1/
2 、1/4 、1/4 之比例所共有。被告於民國101 年5 月3 日與原告鄭淑娟即家家不動產廣告社（下稱家家廣告社）簽署土地委託銷售契約書，委託原告家家廣告社代銷系爭土地，委託銷售期間自101 年5 月3 日起至101 年5 月8 日止，委託銷售之價格為新臺幣（下同）2,835 萬元（下稱系爭委託契約）。原告家家廣告社旋即找到買主即原告李榮吉願以上開價格買受系爭土地，被告並於購屋要約委託書（下稱系爭要約書）上簽名承諾同意依上開價格出售系爭土地。詎原告家家廣告社邀同買賣雙方於101 年5 月7 日辦理正式簽約手續時，被告卻表示已由另家仲介公司以較高售價出賣系爭土地，不願履行與原告李榮吉間之買賣契約。被告既無故違約，原告家家廣告社自得依系爭委託契約之約定，向被告請求給付以委託銷售總價6 ％計算之仲介服務費即1,701,000 元（計算式：28,350,000×0.06＝1,701,000 ）；原告李榮吉並得依系爭要約書之約定，向被告請求賠償按成交總價3％計算之違約金即850,500 元（計算式：28,350,000×0.03＝850,500 ）。為此，爰依系爭委託契約及要約書之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告家家廣告社1,701,000 元、原告李榮吉850,500 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地為被告3 人共有，此為原告所明知，然系爭委託契約僅有被告周煜昆一人簽署，被告周煜昆並未得被告周煜燦、周煜璋之授權，系爭要約書則僅有被告周煜昆、周煜璋簽名，被告周煜燦則並未簽署，被告周煜昆亦對原告表示其簽名僅係預備、預約性質，需經被告周煜燦簽名後，契約始生效力。而原告李榮吉係欲購買系爭土地全部，然被告周煜昆、周煜璋並無出售系爭土地全部之權利，況當日被告已對原告表明，另有買家願意出價至每坪55,000元，但原告李榮吉不願加價，雙方才僵持不下，為給原告李榮吉一個交代，才簽系爭要約書，當時並已言明，如另位買家出價未達每坪55,000元，就賣給原告李榮吉，是兩造間就契約之必要之點並未達成一致，契約並未成立，原告自無由依該等契約請求被告給付仲介服務費及違約金。又原告家家廣告社並未予被告契約審閱期間，故依消費者保護法第11條之1 之規定，系爭委託契約應屬無效。等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為被告周煜燦、周昱璋、周煜昆按應有持分各1/2、1/4 、1/4 之比例所共有。
㈡系爭委託契約上被告周煜昆之簽名為真正。
㈢系爭要約書上被告周煜昆、周昱璋之簽名為真正。
㈣被告業將系爭土地出售予第三人，並辦理移轉登記完畢。
四、本院得心證之理由：㈠被告與原告家家廣告社是否合法成立委託銷售契約？⒈按消費者保護法第11之1 條第1 項「企業經營者與消費者訂
立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。查被告周煜昆係於101 年5 月3 日當場簽署系爭委託契約，而並未將該契約書攜回審閱，此固為原告家家廣告社所不爭執，惟被告周煜昆在99年間即開始委託原告家家廣告社出售系爭土地，此據證人即原告家家廣告社店長鄭弘發具結證述在卷（本院卷第46頁），並有被告周煜昆所簽署之一般委託銷售契約書2 份附卷足參（本院卷第58、59頁），而上開一般銷售契約書之條款內容與系爭委託契約條款大同小異，被告周煜昆在簽署系爭委託書前既早已簽署過2 份內容大致相同之委託書，並已委託原告家家廣告社長達1 年半之久，衡情被告周煜昆對系爭委託契約條款內容應已知悉明瞭，則縱原告家家廣告社於被告周煜昆簽署系爭委託契約時並未再給予審閱期間，揆諸前揭說明，此對系爭委託契約之效力亦不生影響，被告指稱系爭委託契約因未有審閱期間而屬違法無效云云，自非可採。
⒉被告周煜昆雖辯稱其並未獲得其他共有人即被告周煜燦、周
昱璋之授權，原告家家廣告社亦明知其僅為系爭土地共有人之一，無權出售系爭土地之全部，竟與被告周煜昆一人簽署系爭委託契約，於契約之必要之點即銷售全部土地並未達成一致，系爭委託契約應尚未成立云云。惟，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。民法第528 條定有明文。而被告周煜昆委託原告家家廣告社處理銷售系爭土地之事務，原告家家廣告社亦允諾代為處理銷售土地之事務，此為兩造所不爭執，則雙方就委任關係之必要之點（即一方委託處理事務，他方允為處理）即已達成合致而合法成立委任關係，況被告周煜昆亦已簽署系爭委託契約在卷可憑，是被告周煜昆辯稱雙方並未成立委託銷售契約關係云云，顯無可採。至被告周煜昆有無權限出售系爭土地之全部，此係日後被告周煜昆是否會因給付不能而負債務不履行責任之問題，與委任關係之成立並無關聯，附此敘明。
⒊原告家家廣告社主張被告周煜燦、周昱璋已授權被告周煜昆
，且被告周昱璋亦簽署於系爭要約書上，顯見被告三人已與之成立委託銷售契約關係云云，惟此為被告所否認。而系爭要約書係屬土地買賣契約，並非委託銷售契約，二者之契約性質迥然不同，基於債之相對性，被告周昱璋縱有同意出售系爭土地，亦非當然即有與原告家家廣告社成立委託銷售契約之合意，原告家家廣告社仍應就雙方有委託銷售合意乙節擔負舉證之責。查證人鄭弘發雖於本院審理中結證稱：系爭土地一開始接洽人是業務黃重憲，黃重憲告訴伊，他有詢問被告周煜昆其他共有人是否同意出售，被告周煜昆說被告周煜燦、周昱璋都全權委託他處理，伊等有跟被告周煜昆說要附委任狀，被告周煜昆說如果有成立買賣契約，會在簽約時附上委任狀，伊不確定黃重憲有無跟被告周煜燦、周昱璋確認過等語（本院卷第46頁），然此既係證人鄭弘發聽聞第三人黃重憲所轉述，黃重憲亦未向本人即被告周煜燦、周昱璋確認過，其上開所為之證言，自難採為有利於原告家家廣告社之事證，而原告家家廣告社上開提出之一般銷售契約書及系爭委託契約上並無被告周煜燦、周昱璋二人之簽名，原告家家廣告社亦無法提出被告周煜燦、周昱璋之授權書，或其他可資證明被告周煜昆確經被告周煜燦、周昱璋授權與原告家家廣告社成立委託銷售契約之積極證據，原告家家廣告社主張其與被告周煜燦、周昱璋亦有成立系爭土地之委託銷售契約關係云云，尚屬無據。
㈡被告與原告李榮吉就系爭土地是否合法成立買賣契約？⒈稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付
價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。民法第345 條、第160 條第1項分別定有明文。
⒉系爭要約書上記載系爭土地之總承購價款為2,835 萬元，被
告周煜昆、周昱璋並在賣方簽名欄位上簽名，簽名欄前方「賣方同意依上開內容出售」選項欄位並已打勾（本院卷第8頁），是依系爭要約書之記載，客觀上固可顯示被告周煜昆、周昱璋有同意以上開價格出售系爭土地之表示。惟，證人鄭弘發結證稱：被告周煜昆委託銷售期間內，伊等尋得買方即原告李榮吉，洽談買賣價格就是每坪55,000元，伊等通知被告周煜昆後，他有口頭同意，所以雙方才約在5 月3 日簽訂買賣契約。到公司後，原告李榮吉委託伊去請被告周煜昆可否再降一點價格，以每坪54,000元，伊問被告周煜昆，他當下沒有直接回答，就直接問過戶買賣內容，伊等告訴被告周煜昆，原告李榮吉當天要付300 萬元作簽約款，第二次付款是700 萬元，其餘貸款之後再給地主。被告周煜昆說對這個買賣過程並不是很清楚，他想要再詢問代書這樣的買賣方式是否可以。伊等就約定下星期一在簽訂買賣契約，所以伊等就請被告周煜昆在系爭要約書上確認是否以這個價格要出售。伊等有一直跟他強調確定這個價格是要賣的價格，所以被告周煜昆、周昱璋在系爭要約書上有簽名同意，伊等有告知簽系爭要約書契約就視同成立。因為被告周煜昆不同意簽買賣契約書，原告李榮吉當時有要付訂金，但是被告周煜昆不要收，他一直說買賣有疑慮，所以不要收訂金。系爭委託書及要約書是全部談好後，同時簽立的。伊不確定當時被告周煜昆、周昱璋有無在系爭要約書的選項內打勾。伊等一開始約定的委任報酬是2 ％，5 月3 日當天有跟被告周煜昆說要改成4 ％。系爭委託契約上第13條其他約定事項「若同業總價相同時，依岡山店為第一優先簽訂買賣合約」字樣是被告周煜昆要求伊等填進去的。被告周煜昆說如果有達到一坪55,000元的價格會告訴伊等，原告李榮吉有優先用這種價格購買權利。簽約當時系爭委託契約上，「若同業總價相同」等字樣就已經有寫上面。原告李榮吉也知道如果其他同業有比較高的價格，他有用相同價格購買的優先權。更正所謂超出的價格就是55,000元。因為被告周煜昆希望用55,000元價格賣，原告李榮吉也同意如果其他同業有超出55,000元價格，他可以用55,000元價格買。銷售過程中有好幾組買方，價格有46,000元及同業的競爭，所以從46,000元一直調整喊到54,000元，被告周煜昆事後他才告訴伊，他為何要54,000元賣給他，其實他可以賣高一點更好，所以伊等的服務費才會調整等語（本院卷第46-52 頁）。而原告李榮吉供稱：伊等之前大概洽商約7 天，等到銀行都問好才約來簽約。當時兩邊碰面後，伊在二樓，他們在一樓，伊等一、二小時，想說怎麼沒有讓他們上來講，伊要他們給伊一個交代，伊說訂金都已經帶來，原告家家廣告社的人跟伊說隔壁也有壹組人要買，伊要求跟地主當面談，但地主不跟伊談，伊就要求原告家家廣告社要給伊一個交代，原告家家廣告社才叫伊簽系爭要約書，伊簽系爭要約書時，被告周煜昆、周昱璋還沒有簽名，原告家家廣告社跟伊說被告就要用這樣的價錢賣給伊，不然會被罰錢，伊也已經等很久，所以沒有給訂金就走了。伊拿系爭要約書時，原告家家廣告社跟伊說被告周煜昆他們還要考慮兩天等語（本院卷第39、40頁）。參以系爭委託契約第13條以手寫註記「一般買賣，賣方負擔增值稅、代書費、雙方各半。仲介服務費為總成交價4 ％。若同業總價相同時，依住商不動產岡山站前店為第一優先簽訂買賣合約」、「服務費條件相同」等字樣（本院卷第7 頁）。是渠，當日被告周煜昆、周昱璋如毫無保留同意以2,835 萬元價格出售系爭土地予原告李榮吉，應無在系爭委託契約上填載上開字樣，又一再表示需再行考慮二日，且系爭土地既經合意成交，衡情被告周煜昆亦無同意原告家家廣告社突然調高1 倍之仲介費用之必要，況被告周煜昆、周昱璋於簽署上開契約後，旋即至其他仲介公司，並以被告周煜燦之名義與第三人以每坪55,000元之價格成交系爭土地（本院卷第78-83 頁），益見當時在原告家家廣告社辦公處所時，渠等並無無保留同意上開價格之意；故以證人鄭弘發、原告李榮吉所述之簽約過程，與系爭委託契約所填載之文字及原告家家廣告社突然調高1 倍之仲介費用，並被告事後旋即至其他仲介公司議價等情綜合研判，當日被告周煜昆、周昱璋雖簽署系爭要約書，但因當時已知悉其他仲介公司另有買主可能提出較高之買價，故乃表明如其他買家出價達每坪55,000元，則原告李榮吉可以同一價格優先承購，如其他買家出價未高於原告李榮吉，即以系爭要約書之價格出售給原告李榮吉，為此乃於系爭委託契約上填載上開文字，原告家家廣告社則為確保取得優先成交之優勢而故意將仲介費用調高，以迫使被告周煜昆、周昱璋在同樣條件下仍會將系爭土地出售予原告李榮吉之事實，應堪認定。則被告周煜昆、周昱璋當時既已明示「如其他買家出價達55,000元，則原告李榮吉可以同一價格優先承購，如其他買家出價未高於原告李榮吉，即以系爭要約書之價格出售給原告李榮吉」，顯已變更、限制原告李榮吉所提出2,835 萬元（每坪54,000元）價格承買系爭土地之要約而為承諾，依前揭法條之規定，應視為拒絕原要約而為新要約，而系爭土地嗣後之買家出價確已達每坪55,000元之價格，則在原告李榮吉承諾願以此價格優先承購系爭土地前（此僅具債權之優先效力，嗣後也因土地讓售予第三人而無承諾可能），原告李榮吉與被告周煜昆、周昱璋就系爭土地之買賣關係自尚未合法成立。
⒊原告李榮吉與被告周煜昆、周昱璋就系爭土地之買賣關係尚
未合法成立，已如前述，則始終未出面及出名之被告周煜燦自亦無與原告李榮吉成立系爭土地買賣契約之可能。至原告李榮吉雖稱其當時要簽約的價格就是54,000元，並沒有再說到55,000元價格，亦不知道系爭委託契約上有記載「若同業總價相同」等字樣（本院卷第72頁），然此與證人鄭弘發前揭證言顯然相違，自難採信。是原告主張系爭土地之買賣關係已有效成立云云，尚非可採。
㈢原告請求被告給付上開費用有無理由？⒈按委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義
務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6 ％計算之服務報酬：⑴委託人與受託人覓得之買方私下成交。⑵買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。⑶受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間終止或屆滿後3 個月內，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者。系爭委託契約第10條固有明文。然本件買賣並未有效成立，已如前述，於此亦查無被告違反上開約定之事證。從而，原告家家廣告社請求被告給付1,701,000 元報酬，為無理由，應予駁回。
⒉「賣方不履行簽定本約義務時，賣方除依其與受託人委託銷
售契約約定給付服務費外，應賠償他方以成交總價3 ％計算之違約金」，系爭要約書第6 條第3 項亦有明文。而原告李榮吉與被告就系爭土地之買賣契約尚未有效成立，已如前述，被告即無履行簽定買賣契約之義務可言，故原告李榮吉依系爭要約書之約定，請求被告給付違約金，亦屬無據。
五、綜上所述，原告家家廣告社、李榮吉分別依系爭委託契約、要約書之約定，請求被告給付1,701,000 元、850,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，合依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 9 日
民事第五庭法 官 郭宜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 9 日
書記官 何秀玲