臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第928號原 告 蕭昭華訴訟代理人 鄭于金被 告 遠傳電信股份有限公司法定代理人 徐旭東訴訟代理人 翁文超
李依璇邱鴻被 告 愛之屋大廈管理委員會法定代理人 黃泳龍訴訟代理人 鍾淑玲上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國102 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告遠傳電信股份有限公司應將其於門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號建物屋頂上如附圖所示之天線盒1 、天線盒2 、天線盒3 、機房、配電箱1 、配電箱2 、配電箱3 、配電箱4 、配電箱5 及其附屬線路設施拆除、回復前述部分屋頂原狀，並返還原告及其他共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告遠傳電信股份有限公司負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告遠傳電信股份有限公司（下稱遠傳公司）與被告愛之屋大廈管理委員會（下稱愛之屋管委會）簽訂行動電話業務基地台用地租賃合約，承租高雄市○○區○○○路○○○ 號愛之屋大廈（下稱系爭大廈）屋頂，供設置如附圖所示之天線盒1 、天線盒2 、天線盒3 、機房、配電箱1 、配電箱2 、配電箱3 、配電箱4 、配電箱5 及其附屬線路設施之無線電話基地台（下稱系爭基地台設施），租賃期限自民國86年5 月15日起至民國101 年5 月14日止（下稱原租賃契約）。伊為系爭大廈頂層區分所有權人，自98年初入住後，即經常失眠、暈眩，故於100 年3 月初向當時之愛之屋管委會主委表示反對屋頂設置系爭基地台設施。嗣愛之屋管委會於101 年1 月15日改選後，新任主任委員黃泳龍未獲大樓區分所有權人決議通過，亦未取得頂層區分所有權人同意，擅自先於101 年4 月20日代表愛之屋管委會與遠傳公司簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），而依系爭租賃契約第1 條約定，如欲簽租約，愛之屋管委會須先取得應獲之同意或許可，詎遠傳公司卻未確實查核，即與愛之屋管委會簽訂系爭租賃契約。嗣愛之屋管委會分別於101 年7 月7日 、7 月31日、8 月31日召開區分所有權人臨時會議討論基地台續約問題，原告於會議中均反對繼續設置系爭基地台設施。依公寓大廈管理條例（下稱大廈條例）第33條第2 款規定，被告間簽訂之系爭租賃契約，不生效力，伊得請求被告拆除系爭基地台設施等情。爰依民法第821 條、第767 條之規定，聲明：
被告應將設於高雄市○○區○○○路○○○ 號屋頂如複丈成果圖所示之系爭基地台設施均拆除，將所占用之建物屋頂回復原狀。
二、愛之屋管委會則以：系爭大廈自86年起即與遠傳公司簽訂原租賃契約，並已於101 年4 月20日續訂系爭租賃契約。又伊係先於101 年4 月17日開會決議與遠傳公司續約，嗣於101年5 月9 日收到原告要求拆除系爭基地台設施之存證信函，故分別於101 年7 月7 日、101 年7 月31日召開第1 次、第
2 次區分所有權人會議，惟均因未達法定人數而流會，乃於
101 年8 月31日召開第3 次區分所有權人會議，原告雖於會議中表示反對續約，然區分所有權人會議仍經多數決議通過與遠傳公司續約。伊並未允諾原告於101 年10月前拆除系爭基地台設施，且系爭基地台設施係設置於公共電梯、樓梯之上方，並非原告之區分所有建物上方，原告不得要求拆除系爭基地台設施等語置辯。遠傳公司則以：伊自86年5 月15日起即與愛之屋管委會簽訂原租賃契約，租期至101 年5 月14日為止，本次系爭租賃契約屬上開舊契約之延續，自不受大廈條例第33條之拘束，亦不因原告反對而不得設置系爭基地台設施。況該條規定僅使區分所有權人會議之決議不生效力，並不影響系爭租賃契約之效力。又依大廈條例第36條之規定，系爭大廈之共用部分及其附屬設施，係由愛之屋管委會負責點收、保管、清潔、維護、修繕與一般改良，自應由愛之屋管委會與伊簽訂系爭租賃契約。再依電信法第32條第5項、第33條第3 項之規定，伊亦不受大廈條例第8 條第1 項規定之拘束，本件只需愛之屋管委會決議通過後，即可簽訂系爭租賃契約而合法占用系爭大廈屋頂，設置系爭基地台設施。愛之屋管委會於決議通過後，始與伊簽訂系爭租賃契約。系爭基地台設施位於屋頂突出物第二層，非專用部分，與原告之區分所有建物無直接接觸，原告無權要求拆除系爭基地台設施等語置辯。並均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造對下列事項並不爭執（本院卷第299-300 頁），堪信為真實：
㈠原告自98年初遷入系爭大廈12樓之3 建物，為頂層區分所有權人。
㈡系爭大廈101 年1 月15日區分所有權人會議選任黃泳龍為愛
之屋管委會主任委員，任期自101 年1 月15日起至103 年1月14日止，前任主任委員為訴外人李月娥。
㈢遠傳公司自86年5 月15日起，與愛之屋管委會簽訂原租賃契
約，承租系爭大廈屋頂設置系爭基地台設施，租賃期間至10
1 年5 月14日止。㈣李月娥於101 年2 月29日，在愛之屋管委會交接資料編號15
摘要欄載明：「交接遠傳合約書86年5 月至101 年5 月計3份，頁數11張，已告知遠傳101 年5 月14日到期解約不再續約，押金3 萬元要退還給遠傳」等語，並經李月娥簽名，黃泳龍簽收。
㈤黃泳龍於101 年4 月17日召集愛之屋管委會決議與遠傳公司
續約系爭租賃契約，遠傳公司於101 年4 月20日與黃泳龍代表之愛之屋管委會簽訂系爭租賃契約，租期自101 年5 月15日起至106 年5 月14日止。
㈥黃泳龍自101 年7 月7 日開始召集區分所有權人臨時會討論
遠傳公司續約事宜，至101 年8 月31 日 召集之區分所有權人臨時會議始決議與遠傳公司續約。原告始終不同意遠傳公司繼續設置系爭基地台設施，並有於上開臨時會中表達反對之意見。
㈦系爭基地台設施之設置位置如附圖所示。
四、本件爭點為：遠傳公司占用系爭大廈屋頂架設系爭基地台設施，有無合法權源？原告請求被告拆除系爭基地台設施，有無理由？茲敘述本院得心證之理由如下：
㈠按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第821條、第767 條第1 項中段分別定有明文。經查：原告為系爭大廈12樓之3 之區分所有權人，為兩造所不爭執，並有高雄市○○區○○段○○○○○號建物登記工務用謄本在卷可憑（本院卷第93頁），是遠傳公司如無權占用屋頂架設系爭基地台設施，則原告就系爭大廈屋頂層共用部分依民法第821 條之規定為本於所有權為全體共有人之請求，於法即屬有據。
㈡次按，依大廈條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分
所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」（最高法院98年度台上字第2248號判決要旨參照），而大廈條例第36條第1 款、第37條亦規定，管理委員會有執行區分所有權人會議決議事項之職務；管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。是公寓大廈之管理委員會無從違背大廈條例、規約、區分所有權人之決議執行其職務。而大廈條例第33條第1 項第2 款另規定，公寓大廈樓頂平臺，設置無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意，區分所有權人會議之決議始生效力等語，並不區分強波發射設備係設置於樓頂平台或屋頂之何處，亦不因與頂層區分所有權人之建物位置是否重疊而不同，則管理委員會自應俟區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第33條第
1 項第2 款之規定取得頂層區分所有權人之同意並決議通過設置後，始得設置強波發射設備。再電信法第32條第5 項、第33條第2 、3 項雖規定，公寓大廈管理委員會得同意第一類電信事業或公設專用電信設置機關使用公寓大廈設置管線基礎設施、終端設備及無線電臺等語，然所設之設備如屬大廈條例所指之強波發射設備，管理委員會仍應按照大廈條例第33條第1 項第2 款之規定，取得頂層區分所有權人之同意並決議通過設置後，始得為電信法所定之同意，否則管理委員會未經頂層區分所有權人之同意及區分所有權人會議決議，即先為同意設置，又不能於同意後取得頂層區分所有權人同意及區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第33條第1 項第2 款之規定為追認，不論其同意之結果，係與電信業者成立使用借貸或租賃契約關係，均不得拘束區分所有權人，從而，電信業者不能僅以管理委員會擅自同意之使用借貸或租賃契約關係，對各別區分所有權人主張係有權占有使用公寓大廈之共用部分。經查：
⒈系爭基地台設施為強波發射設備，有遠傳公司提供愛之屋管委會之說帖在卷可憑（本院卷第130-134 頁），應堪認定。
而系爭基地台設施係設置於系爭大廈之屋頂，其位置如附圖所示，橫跨原告之頂層區分所有建物上方之屋頂至樓梯間屋頂出口之上方，各該天線盒、配電箱、機房之間，有電纜明管相互連接，業經本院勘驗在卷，並有現場照片及複丈成果圖（即附圖）附卷可稽（本院卷第256-271 頁），堪認系爭基地台設施之設置為公寓大廈管理條例第33條第1 項第2 款所規範之設置行為，應經過頂層區分所有權人即原告之同意始得為之，應無疑問。被告辯稱：系爭基地台設施位於屋頂突出物第二層，與原告專有部分之建物無接觸，原告無權要求拆除云云，均屬無據。又愛之屋管委會於86年間即簽訂原租賃契約，約定遠傳公司租賃系爭大廈屋頂設置系爭基地台設施之期間為86年5 月15日起至101 年5 月14日止，為兩造所不爭執。而大廈條例第33條則自92年12月31日起公布施行，為公知之事實，是愛之屋管委會於原租賃契約期滿後，再於101 年4 月20日與遠傳公司簽訂系爭租賃契約，應有公寓大廈管理條例第33條之適用。是依上開說明，愛之屋管委會將系爭大廈屋頂出租予遠傳公司設置系爭基地台設施，自應取得頂層區分所有權人及區分所有權人會議依大廈條例第33條第1 項第2 款規定所為之事前同意或事後追認，始得拘束包括原告在內之區分所有權人。被告辯稱：系爭租賃契約係原租賃契約之延續，不受92年12月31日始修正公布之大廈條例第33條之拘束云云，均不足採。
⒉其次，愛之屋管委會於101 年2 月29日新舊任管理委員交接
時，新舊任主委均在載有已告知遠傳101 年5 月14日到期解約不再續約，押金3 萬元要退還給遠傳等詞之交接資料明細上簽名，為兩造所不爭執，愛之屋管委會101 年4 月17日決議續約之會議紀錄上，亦載明：「若拆除基地台恐影響本大樓基金收入，勢必須調漲管理費……基地台無拆除之必要。由全體出席委員討論一致通過續約」等語，足見黃泳龍及其餘愛之屋管委會管理委員，於101 年4 月17日決議續約前，已知有區分所有權人反對與遠傳公司簽訂系爭租賃契約之意見，然仍決議續約等情，應堪認定。又愛之屋管委會自行決議續約後，未先依公寓大廈管理委員會第33條之規定，取得頂層區分所有權人之同意與區分所有權人會議之決議，即自行於101 年4 月20日與遠傳公司簽訂系爭租賃契約，而於簽約後，始召集區分所有權人會議，然仍未取得原告之同意，僅經區分所有權人會議決議通過追認系爭租賃契約等情，亦為兩造所不爭執，揆之上開說明，愛之屋管委會以系爭租賃契約所為之同意，即無從拘束原告及其他區分所有權人。從而，遠傳公司自不能以系爭租賃契約，對原告主張有權占用系爭大廈屋頂設置系爭基地台設施。故被告辯稱：遠傳公司已依電信法之特別規定，於101 年4 月20日前，經愛之屋管委會主任委員黃泳龍表示其受合法選任，有完全之權利出租予遠傳公司，始簽訂系爭租賃契約，即可合法於系爭大廈屋頂設置系爭基地台設施；系爭基地台設施既經愛之屋管委會同意架設，非經其另為同意，不得拆除；至大廈條例第33條第1 項第2 款之規定，僅使區分所有權人會議之決議不生效力，不影響系爭租賃契約之效力云云，洵無足採。
㈢承上，原告為系爭大廈12樓之3 之頂層區分所有權人，且與
其他區分所有權人俱不受系爭租賃契約所拘束，其依民法第
821 條、第767 條第1 項中段之規定，請求遠傳公司拆除系爭基地台設施，將占用部分之屋頂回復原狀並返還其他共有人全體，即有理由。此外，系爭基地台設施既非愛之屋管委會設置或所有，該管委會並無拆除基地台設施之處分權能，原告併請求愛之屋管委會拆除系爭基地台設施，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第821 條、第767 條第1 項中段規定排除侵害請求權，請求遠傳公司拆除系爭基地台設施，將占用部分之屋頂回復原狀並返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，為無理由，應予駁回。
六、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 27 日
民事第一庭法 官 張凱鑫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 27 日
書記官 莊琇晴