臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第103號原 告 簡美芳訴訟代理人 方春意律師複 代理 人 蔡建賢律師被 告 蔡薛美雲訴訟代理人 許良宇律師
陳進興被 告 陳源訴訟代理人 林清和
黃進川上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104 年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○○段七十二、七十九、七十二之
一、七十二之二地號土地，合併分割方法如附表暨附圖所示。原告、被告蔡薛美雲各應給付被告陳源新臺幣參拾玖萬陸仟壹佰參拾參元、新臺幣貳拾壹萬玖仟零陸拾玖元。
訴訟費用由被告陳源、蔡薛美雲各負擔四分之一、二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等4 筆土地（，各土地地目、面積均詳如附表備註欄一所示，下各稱72、72-1、72-2、79地號土地，合稱系爭4 筆土地），均為兩造所共有，應有部分均為原告1/ 4，被告陳源1/4 ，被告蔡薛美雲1/2 。兩造就系爭4 筆土地並無不能分割之協議，亦無依使用目的不能分割之情形，且因相鄰而得合併分割，爰依民法第823 條、第824 條提起本訴，求為合併分割及依附圖、附表所示分割方法及以金錢補償之判決。
二、被告之答辯：㈠蔡薛美雲則以：不贊成原告分割方案，主張應以目前兩造各
自使用現況分割，如採原告之分割方案，目前伊所建對外大門及網球兼籃球場即無法使用，如重建大門可能影響大門外道路路寬，且伊目前占有之區域乃伊投入鉅資多年所植栽、裝潢，已為獨立區域，應維持現況，以免有害於整體房地之經濟目的與價值等語，資為抗辯。
㈡陳源辯以：蔡薛美雲之分割方案會使伊取得之土地地形曲
折破碎，採原告分割方案伊分得之土地較為方正，同意原告分割方案。
三、得心證之理由：㈠系爭4 筆土地相鄰且共有人均為兩造，應有部分均為原告1/
4 、陳源1/4 、蔡薛美雲1/2 ，兩造間就系爭4 筆土地並無不能分割之協議等情，有地籍圖及土地登記謄本、土地標示部資料為證（見調解卷第7 頁、本院卷一第122- 124、141-143 、144 頁）。次查，其中72地號土地（重測前為三奶壇段219 地號）上雖建有1 層樓之農舍，並領有高雄縣政府工務局於64年核發之（64）高縣建局都管字第8783號使用執照，此經高雄市政府工務局以103 年11月21日高市工務建字第00000000000 號函說明甚詳（本院卷一第264 頁），並經本院調閱該農舍使用執照案卷，暨會同兩造至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、農舍照片、複丈成果圖在卷可稽（見本院卷二第40-41 、43-51 、169 頁）。惟該農舍之事實上處分權人現為陳源，而陳源於本案審理中已向高雄市政府申請拆除許可並獲拆除執照，其農舍套繪管制事項即已消滅，不受農業用地興建農舍辦法第12條第2 項所定「已申請興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪不得辦理分割」之限制，此有高雄市政府工務局104 年4 月30日高市工務建字第00000000000 號函、陳源提出之103 、104 年度房屋稅繳款書、稅籍證明書、高雄市政府工務局104 年6 月17日函文、拆除執照申請書在卷可參（本院卷二第152 、179-181 、185、186 頁），是系爭4 筆土地亦無依法或依物之使用目的不得分割之情形，故原告依民法第823 條、第824 條第5 項規定請求合併分割，即屬有據，應予准許。
㈡系爭土地應如何分割？⒈按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性
質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照參照）。又分割共有物，不得純以使用現狀為分割之唯一標準，法院為顧及全體共有人之利益，認為不全依使用現狀分割為宜，所決定之分割方法，縱使部分共有人因此而受有損害，仍不得因之指為違法（最高法院71年度台上字第2825號判決意旨參照）。
⒉將系爭4 筆土地合併觀之，由西向東大致可分為三個區塊，
最西側之區塊，現況為停車場空地及長滿雜草、樹木之空地，為原告所占用；往東至鐵絲圍籬、擋土牆間之範圍，則為陳源所占用之區塊，其上有陳源購買之農舍1 間、廁所
1 間、草坪及花圃；另鐵絲圍籬、擋土牆以東則為蔡薛美雲所占用之區塊，現況為一別墅區，內含花園庭院、園藝植栽、香蕉樹林、網球兼籃球場、別墅大門及車道，此有原告陳報之占有現況圖、本院會同兩造及地政機關至現場履勘而製作之履勘筆錄、現場照片、現場履勘簡圖、現況複丈成果圖在卷可參（見調解卷第23頁、本院卷二第40-42 、43-92 、
169 頁）。⒊蔡薛美雲提出之分割方案悉依兩造目前使用範圍分割，並以
既存之鐵絲網圍籬、擋土牆為其與陳源分割範圍之界線（見本院卷一第236 頁），而原告之分割方案（即附圖及附表之分割方式）則以兩造目前各自占用之區域為基礎，再依應有部分換算面積定分割線，此二方案均將前述最西側之區塊分割予原告，故採擇哪一方案對原告之差別不大，但原告之方案將使蔡薛美雲別墅區內網球兼籃球場之一半及香蕉樹林、小部分別墅大門車道及車道旁植栽劃歸陳源所有，致蔡薛美雲無法利用，另陳源現使用之花圃亦有相當面積將劃歸蔡薛美雲所有而無法繼續使用，對陳源、蔡薛美雲之現況使用均有明顯影響，茲審酌下列因素，認採原告之方案較為適當公平：
⑴因既存之鐵絲網圍籬、擋土牆係沿不規則形狀建築，故採被
告蔡薛美雲之分割方案，將使被告陳源分得之部分曲折不整，呈不規則狀，不利於將來利用及土地整體價值，反之，採原告之分割方案，將附圖所示編號72、79部分土地分歸陳源取得，則可使其取得地形較方正之土地，且因原告方案係按兩造應有部分換算之面積分割，兩造僅須就分得之土地價值差異為金錢補償，毋庸另為面積找補。反觀蔡薛美雲之方案，原告分得之土地較應有部分減少46.1725 平方公尺，陳源分得之土地面積較應有部分更減少達836.6625平方公尺（見外放大有國際不動產估價師聯合事務所鑑價報告第27頁），兩造須相互找補之土地面積甚鉅，且將蔡薛美雲之分割方案送大有國際不動產估價事務所鑑價結果，陳源分得之區域在地形此一選項，調整價格幅度達-9﹪，鑑估每平方公尺土地單價僅5,874 元，明顯低於原告及蔡薛美雲分得之土地單價7,326 元、6,428 元，導致分割後陳源須受補償金額高達6,601,274 元（其中5,036,960 元由蔡薛美雲補償，另1,564,314 元由原告補償）（見同上鑑價報告第45、50頁），可知其地形之不平整，大大影響其分得土地之價值，此一分割方法對陳源顯非公平。
⑵又原告、陳源均否認系爭4 筆土地有分管契約存在（見本
院卷二第192 、193 頁），是兩造對土地之占有使用，並非基於先前之分管協議，自無現占有利益應予保護之問題。再由變更現況使用對蔡薛美雲、陳源之損益而言：
①經本院現場勘驗結果，蔡薛美雲之網球兼籃球場已久未維護
，籃球架生銹無籃網、網球網破損，場邊堆放雜物落葉，蔡薛美雲之子女偶至別墅居住才會使用，有勘驗筆錄、勘驗照片附卷可證（見本院卷二第42、73-74 、89頁），足見該網球兼籃球場之利用性已低，應無保存之必要，另場邊之香蕉樹林除種植香蕉外，未見蔡薛美雲作其他使用，是原告之方案將約半數之網球場兼籃球場及香蕉樹林坐落之土地劃歸陳源所有，對蔡薛美雲之損害尚稱輕微。
②蔡薛美雲雖辯稱：採原告方案，將使別墅區大門坐落土地劃
歸陳源，影響別墅區之車輛出入云云，然經本院囑託地政機關實地測量結果，別墅區之大門兩端門柱均位在鄰地即同段77地號國有土地上，目前作道路使用等情，有複丈成果圖、門柱及道路照片、77地號土地之登記謄本可憑（見本院卷二第169 、70、156 頁），則別墅區大門之設置顯已無權占用國有土地，其大門既非合法使用，自難認有加以保留之正當理由及必要。反之，蔡薛美雲本有改設大門之必要，且其分得之部分亦臨77地號土地所在之道路，僅須將現有圍牆打除部分另設大門，○○○區○○○道稍作變更，出入即無礙，故其執此反對原告方案，亦非有據，此一現況之變更亦不致造成蔡薛美雲重大損害。
③如採原告之分割方案，將使陳源分得地勢較高目前由蔡薛
美雲占用之土地（網球場、香蕉樹林區），而與陳源目前占用之草坪有高度落差，陳源目前使用之大部分花圃亦將分歸蔡薛美雲，而無法繼續使用，惟陳源明確贊成原告方案，反對現況分割，並謂：原告之方案我分到的部分地形較方正，蔡薛美雲之方案會使我的土地幾乎變成2 塊而不方正，我花圃只是臨時圍起來的，所以可以拆除遷移到網球場，就算有高度落差也可以整地等語（見本院卷二第192-193 頁），則採原告之分割方案，陳源須將既有之擋土牆剷平、整地、拆除並遷移既有之鐵絲網圍籬、修整網球兼籃球場，方得以完整利用分得之土地，但其考量地上物之拆遷、整地成本後，仍同意原告之分割方案，足見求取地形方正及合於應有部分之土地面積，對陳源之利益仍大於損害。
⑶蔡薛美雲雖一再表示願以金錢補償陳源，欲依目前使用現
況分割，惟考量陳源之意願，兼衡原告之方案兩造分得之土地均有臨路不致形成袋地，對現況之衝擊尚稱輕微，但能避免共有人間分配土地之嚴重失衡，而毋須鉅額金錢補償，且現況之維持並無正當性與必要，因認採原告之方案，即附圖及附表之分割方式，應屬合理公平且適當。
㈢分割後之金錢補償：
⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824 條第3 項所明定。又同一地號內之土地，因所處位置，臨街深度之不同，有優劣之分，以致價值差異，法院為原物分配時，必須斟酌此種情形，以定其分割方法。如依原物數量按應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平，此時命以金錢補償方式以求其價值相當，亦不失為便宜之方法，且補償金額之多寡，並應斟酌該共有物之一般市價決定之（最高法院79年度台上字第2184號、76年度台上字第2028號、69年度台上字第3082號判決意旨參照）。
⒉採用附圖及附表所示之分割方法後，兩造所分別取得之土地
，其臨路狀況及位置、地形各有不同，其間之經濟價值有所不同，則為使分割後各筆土地間之價值與各共有人原應有部分換算之價值相當，自有以金錢為補償之必要。經送城鄉不動產估價師聯合事務所（下稱城鄉估價師事務所）鑑定分割前、後之價差情形，並經該事務所參酌系爭4 筆土地坐落於高雄市大社區南方，為澄清湖特定區內之農業區用地，鄰5-6米寬之巷道，聯外道路中山路台186 甲線約12米寬，地理位置普通，生活機能欠佳，目前地上有多幢建物，部分為雜樹林及荒地未使用，不可變更為其他土地使用，區域內產業發展潛力不足，商業活動力較低等情研析後，採市場比較法、收益法推估系爭4 筆土地之基準地價格為9,700 元/ 平方公尺，再就分割後土地形狀、臨街情形、地勢、道路條件，分析鑑估兩造各分得土地之單價如附表「鑑估單價欄」所示，據此原告分得附圖編號72⑵土地之價值為23,286,805元，超逾其應有部分價值達396,133 元；蔡薛美雲分得附圖編號72⑴、79⑴、72-1、72-2土地之價值總和為46,000,412元，超逾其應有部分價值達219,069 元；陳源分得附圖編號72、79土地之價值總和為22,275,470元，少於其應有部分價值達615,202 元等情，有該所出具之估價報告書在卷可稽（見外放城鄉估價師事務所鑑估報告書第14-15 、17-20 、40、
41、43、2 、3 頁）。審酌上開估價報告已綜合考量各土地分割後之優劣條件及整體價額，其鑑定亦無違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，堪認上開鑑定結果可資採憑，是由原告、蔡薛美雲各補償陳源396,133 元、219,069 元，應屬公允。
⒊蔡薛美雲雖質疑上開鑑價結果未考量系爭4 筆土地之地形與
高低坡度問題，無視蔡薛美雲分得之部分係靠坡度較陡之山上，而認鑑價結果偏高云云，惟系爭4 筆土地雖有地勢高度落差，然絕大部分已開發成平坦狀態，蔡薛美雲占用之別墅區域皆修整平坦而作庭院、花園、網球兼籃球場使用，僅附圖編號72⑴土地南側接近地界處有臨山坡而築有約1 層樓高之擋土牆，面積不大等情，業據本院勘驗屬實，並有勘驗照片可證（見本院卷二第43-92 頁），足徵坡度差異對其分得之土地價值之影響，尚屬輕微。參以城鄉估價師事務所104年4 月13日（103 ）城鄉字第00000000號函已說明：系爭4筆土地業經高雄縣政府於99年間納編於澄清湖特定區內之農業區，依法僅作農業使用，地方政府編定特定區不外乎在於環境敏感地帶作嚴格開發的管制，以保護自然景觀、保持生物多樣性、加強防洪功能、保障人民生命財產及達成生態教育之目的。系爭4 筆土地既已編定為農業區，依法僅做農業使用，又列入特定區管制，按區域內分布有埤、塘、濕地、潭等天然蓄洪功能之防洪、防汛保育觀點，以維護原始風貌為土地最高最有效使用，再按估價理論及原則（僅考量法定使用）土地已作最高最有效使用狀態下，土地價格最高，因此在特定區內考慮土地地形及坡度已顯較微不足道。且如以區域內農業區考量地形及坡度（即地勢），產生農地管理難易之劣勢，但相對有景觀及防洪功能（保障生命財產）之優勢，對價格有抵銷效果，故其對影響價格程度於分配土地個別因素修正調整表差異率約在-3～3 ﹪之間，端視所分配土地範圍內丘陵地地勢相對面積大小及相對高度而定，系爭4筆土地絕大部分多已開發成平坦狀態，其地勢對價格之影響更形微乎其微至可以忽略狀態等情明確（見本院卷二第129-131頁），故蔡薛美雲此部分所辯並非有據，不足以否定上開鑑價結果。
四、綜上所述，原告依民法第823 條及第824 條規定，請求合併分割系爭4 筆土地，為有理由。本院斟酌系爭4 筆土地之使用狀況及經濟利益等情事，而判決如主文第一、二項所示之分割方案。
五、分割共有物之訴訟，係共有土地共有人之請求而分割與各共有人單獨所有，如將訴訟費用完全由被告負擔，即顯失公平，茲審酌本件訴訟之性質，認訴訟費用由兩造依應有部分比例負擔，較為適當，爰一併宣示如主文第三項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1 ，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 10 日
書記官 彭帥雄附表：分割取得位置、面積┌─────┬──────┬──────┬──────────┬──────┬──────┐│附圖編號 │面積（㎡） │鑑估單價 │取 得 人 │取得之土地總│按應有部分應││ │ │ │ │價值 │取得之土地價││ │ │ │ │ │值 │├─────┼──────┼──────┼──────────┼──────┼──────┤│72（2） │2474.95㎡ │9,409元/㎡ │原告單獨所有 │23,286,805元│22,890,672元│├─────┼──────┼──────┼──────────┼──────┼──────┤│72 │1825.41㎡ │8,924元/㎡ │被告陳源單獨所有 │22,275,470元│22,890,672元│├─────┼──────┼──────┤ │ │ ││79 │649.54㎡ │9,215元/㎡ │ │ │ │├─────┼──────┼──────┼──────────┼──────┼──────┤│79（1） │2981.43 ㎡ │9,603元/㎡ │被告蔡薛美雲單獨所有│46,000,412元│45,781,343元│├─────┼──────┼──────┤ │ │ ││72（1） │1908.09㎡ │8,827元/㎡ │ │ │ │├─────┼──────┼──────┤ │ │ ││72-1 │60.27㎡ │8,730元/㎡ │ │ │ │├─────┼──────┼──────┤ │ │ ││72-2 │0.10. │8,730元/㎡ │ │ │ │├─────┴──────┴──────┴──────────┴──────┴──────┤│備註： ││一、72地號：地目田，面積6208.45㎡ ││ 79地號：地目田，面積3630.97㎡ ││ 72-1地號：地目田，面積60.27㎡ ││ 72-2地號：地目田，面積0.10㎡ ││二、原告分配面積為2474.95 ㎡ ││ 被告陳源分配面積合計2474.95 ㎡ ││ 被告蔡薛美雲分配面積合計4949.89 ㎡ ││三、原告找補金額為+396,133元（23,286,805元-22,890,672元＝396,133元） ││ 陳源找補金額為-615,202元（22,275,470元-22,890,672元＝-615,202元） ││ 蔡薛美雲找補金額為219,069元（46,000,412元-45,781,343元＝219,069元） │└────────────────────────────────────────────┘