臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第136號原 告即反訴被告 方姵云訴訟代理人 孫嘉男律師被 告即反訴原告 吳富雄訴訟代理人 吳俊昇律師上列當事人間拆屋還地等事件，被告於言詞辯論終結前，對原告提起反訴，本院於102年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○號土地如附圖所示編號Ａ面積三四一點二三平方公尺之鐵架蓋鐵皮建物遷出，並將建物及所坐落土地騰空返還原告及其他共有人全體。
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○號土地如附圖所示編號Ｂ面積七九點三四平方公尺之鐵架蓋鐵皮建物拆除，並將所坐落土地騰空返還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新台幣壹拾貳萬肆仟元及自民國一百零二年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零二年一月一日起至返還如附圖所示編號Ａ建物及所坐落土地之日止，按月給付原告新台幣肆萬伍仟伍佰叁拾貳元。
被告應自民國一百零二年一月一日起至返還如附圖所示編號Ｂ建物所坐落土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬零伍佰捌拾陸元。
原告其餘先位之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至五項於原告以新台幣壹仟萬元供擔保後得假執行；但被告如以新台幣叁仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第260 條定有明文。又上開規定所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與本訴之防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言，舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。本件原告主要係依民法第767 條規定，先位請求被告自其與其他共有人共有之土地、建物遷出及騰空返還，備位請求被告將建物拆除而將土地騰空返還，被告提起反訴係主張原告取得土地應有部分之買賣程序不合法，訴請塗銷該應有部分之所有權移轉登記，而原告取得土地應有部分是否合法，與原告得否為本件本訴之請求有重要關連，且反訴訴訟標的非專屬其他法院管轄，反訴應行之訴訟程序與本訴相同，亦無意圖延滯訴訟而提起反訴之情形，則依法自應准許被告提起反訴，合先敘明。
貳、本訴部分：
一、原告主張：伊為坐落高雄市○○區○○段○○段○0000號土地（下稱系爭土地）共有人，應有部分5/60，該土地全體共有人於民國100 年1 月1 日，將系爭土地面積之一半出租予被告使用，約定每月租金新台幣（下同）62,000元，租期自
100 年1 月1 日起至101 年12月31日止，被告於系爭土地搭建如附圖所示編號A 、B 所示建物，共有人決定期滿後不再續租，依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，先位訴請被告依約自已讓與事實上處分權予出租人之如附圖所示編號A 、B 建物遷出，將上開建物及坐落之系爭土地返還伊及其他共有人，如認被告未將上開建物之事實上處分權讓與出租人，則備位訴請被告拆除上開建物，將占用之土地騰空返還伊及其他共有人，另訴請給付返還前相當於租金之不當得利。並聲明：㈠先位：被告應自坐落系爭土地如附圖所示編號A 面積341.23平方公尺、B 面積79.34 平方公尺之建物遷出，並將土地及建物騰空返還原告及其他共有人全體；備位：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A 面積341.23平方公尺、B 面積79.34 平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告124,000 元及自102 年7 月17日準備書狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢先位：被告應自102 年1 月1 日起至返還上開土地及建物之日止，按月給付原告56,118元；備位：被告應自102 年1 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告56,118元；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（變更後之聲明詳本院㈠卷第206 頁，被告對該變更，於程序上無意見，詳本院卷第203 頁筆錄）。
二、被告抗辯：伊租用基地建築房屋，未將如附圖所示編號A、B建物之事實上處分權讓與出租人，原告向前手購買系爭土地應有部分時，前手未通知得依同樣條件優先購買之伊購買，該土地之買賣及所有權（應有部分）移轉登記，不得對抗伊，原告不得訴請返還土地，況伊就上開建物所坐落之系爭土地，與土地共有人間已有不定期限租賃關係存在，101 年8月間係受詐欺陷於錯誤，而訂立上開租約，依民法第88條、第92條規定撤銷上開租約，伊有權占有使用上開建物所坐落之系爭土地。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項：㈠系爭土地現登記為原告與訴外人侯三和、蔡振嵐、黃雅如、
方瑞安、方瑞全、吳樹信、林振豐等8 人共有，原告應有部分5/60。
㈡被告曾與上開土地共有人共8 人簽訂不動產租賃契約書，約
定由共有人將上開土地中鐵架石綿瓦建物所占用約150 坪土地，出租予被告供作汽車保養場之用，每月租金62,000元，租期自100 年1 月1 日至101 年12月31日（下稱系爭租約）。
㈢如附圖所示編號A 、B 建物為被告所搭蓋。
㈣系爭土地部分共有人曾口頭通知被告，並於101 年12月14日以存證信函通知被告遷讓返還系爭土地。
上開事實並有土地登記第二類謄本、不動產租賃契約書、存證信函及郵件收件回執各1 份附卷可稽（詳本院卷第6 至8頁、第10至13頁、第16至18頁）。
四、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於如附圖編號A 、B 所示建物之歸屬：
兩造不爭執如附圖所示編號A 、B 建物為被告所搭蓋，且不爭執該建物未經保存登記，原屬被告所有，而原告主張前簽訂租賃契約時，被告已同意將該建物之事實上處分權讓與出租人，惟為被告所否認，經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文；又土地法第103 條就租用建築房屋之基地收回訂有限制，同法第104 條就租用建築房屋之基地出賣訂有地上權人、典權人或承租人可依同樣條件優先購買之規定，影響所及，如將土地出租與他人建築房屋，所有人在邇後欲收回或出售土地時，將受有上開法令之限制，是出租人在將土地出租時，常有為免受上開限制，而要求加註予以規避之約定，該約定之效果，應探求當事人真意，不得僅依約定字面之形式意義為解釋；另房屋稅應由對該房屋有實際權利之所有人，或有事實上處分權之人繳納，並無由已讓與房屋所有權或事實上處分權之前手繼續繳納之理，則除非有特別原因，房屋稅如仍由前手繼續繳納，房屋之所有權或事實上處分權是否已為真實之讓與，即非無疑。
⒉原告就其受讓如附圖所示編號A 、B 建物之主張，雖提出系
爭土地（部分）之租賃契約書3 份為證，並聲請本院調81年度公字第23302 號土地租賃合約卷，而依租賃期間為81年4月14日至82年4 月13日、82年4 月26日至84年4 月25日、86年7 月29日至87年7 月28日、89年7 月13日至91年7 月12日之經公證制式租賃契約書，均於租賃物標示欄手寫記載：「坐落：高雄市○○街與和平二路交界三角窗，○○○區○○段地號2097號空地含地上建物鐵架石綿瓦造，約50坪」等語，且81年4 月14日至82年4 月13日、82年4 月26日至84年4月25日之租賃契約書，並於特別約定事項第17條手寫記載：
「地上建物為出租人所有，承租人無異議」等語，有公證書及租賃契約書各4 份附卷可稽（詳本院㈠卷第173 至179 頁、第254 至256 頁），而如附圖所示編號A 、B 建物係坐落於系爭土地，且位於英德街與和平二路交界處，有相片8 張、勘驗筆錄附卷可按（詳本院卷第14至15頁、第143 頁），並經高雄市政府地政局新興地政事務所派員會同測量而製有複丈成果圖附卷可憑（詳本院卷第148 頁），如附圖所示編號A 、B 建物坐落系爭土地之面積分別為341.23平方公尺、
79.34 平方公尺，即分別為103.2 坪、24坪（小數點第2 位以下四捨五入），與上開租賃契約書上所記載之建物面積約50坪，雖有出入，但依高雄市西區稅捐稽徵處房屋稅籍證明書記載，坐落「高雄市○鎮區○○○路○○○ ○○ 號」之本件建物，可分為2 建物，其1 面積196 平方公尺，另1 面積60平方公尺，房屋稅起課時間分別為86年7 月、97年3 月（詳本院卷第32頁），上開稅捐稽徵單位粗估之建物分別為59.3坪、18.2坪（小數點第2 位以下四捨五入），該59.3坪之建物，稅捐稽徵機關粗估之面積與上開租賃契約書上記載「約50坪」之建物，面積大致相符，且起課房屋稅之86年7 月，介於上開租賃契約書所記載之租賃期間之間，租賃契約書記載建物為「鐵架石綿瓦造」造，與房屋稅籍證明書記載之「鋼鐵造」、複丈成果圖記載之「鐵架蓋鐵皮」，就鐵架之主要架構大致相符，鐵架上所覆蓋者為石綿瓦或鐵皮，可能因使用相當時間後之翻修，尚難據此認非屬同一建物，是堪認上開租賃契約書上所記載之建物，即屬如附圖所示編號A 建物，而如附圖所示編號B 建物24坪，與稅捐機關粗估之97年
3 月起課建物18.2坪，面積相近，且如上所述，主要構造之「鐵架造」與「鋼架造」大致相符，則堪認如附圖所示編號
B 建物即房屋稅籍證明書所記載之97年3 月起課建物，該建物既係97年3 月起開始課稅，且上開租賃契約書上均僅記載「約50坪之建物」，即僅記載1 建物，未有其他建物之記載，是堪認如附圖所示B 建物係上開89年7 月13日至91年7 月12日租賃契約書簽訂之89年7 月以後所搭蓋，非上開4 租賃契約書所指之建物。
⒊依上開4 租賃契約書之記載，如附圖所示A 建物雖記載為出
租人所有，出租予被告使用，但如附圖所示A 、B 建物之納稅義務人，均為被告，此有上開稅籍證明書附卷可稽（詳本院卷第32頁），且原告自承上開2 建物之房屋稅向由被告繳納（詳本院卷第235 頁筆錄），而原告並未說明何以其已受讓事實上處分權之如附圖所示A 建物，竟由被告登記為納稅義務人，並由被告負責繳交房屋稅，非如一般經驗法則，由具有實際權利即有事實上處分權之出租人，登記為納稅義務人，並負責繳交房屋稅，亦未提出證據以證實其說法，則如附圖所示A 建物是否如上開租賃契約書所記載為出租人所有，並由出租人出租於被告，即非無疑，參酌兩造不爭執上開
2 建物為被告所搭蓋，及被告係在承租之系爭土地上搭蓋建物，則為免將來收回或出售時需受上開土地法規之限制，出租人自有可能為規避上開土地法規而為該約定，從而綜合上開各情，堪認因共有人希望保有對系爭土地之完全處分權，不受上開土地法規限制，因而要求被告同意讓與如附圖所示編號A 建物，而在向出租人承租系爭土地時，一併承租上開建物，參照上開房屋稅繳納之情形，雖難認被告於簽訂上開租賃契約書或前簽訂租賃契約時，已將建物之事實上處分權讓與出租之系爭土地全體共有人，但被告既已簽訂租賃契約而同意該約定，且核房屋事實上處分權屬私法財產權，權利人本得自由處分，且過份保護需用土地者之結果，將影響所有人出租土地之意願，非必有利於需用土地者，是本院認仍應依契約自由原則，肯認該約定之效力，但參酌目前商業經營者及土地所有人，約定由商業經營者出資在所有人土地上建造建物，經營一定期間後，建物所有權即移轉讓與所有人之合作模式，認本件之租賃約定，應解為土地共有人於出租系爭土地供被告使用相當期間後，即可取得被告所搭蓋如附圖所示編號A 建物之事實上處分權，是上開租賃契約屬租地建屋契約與類地上權契約之混合契約，因依土地法第104 條第1 項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人可依同樣條件優先購買，是被告辯稱其有優先購買權，尚無不合。
⒋行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條
第2 項定有明文，基地出賣（含應有部分）時，地上權人、典權人或承租人依土地法第104 條第1 項前段規定，雖有依同樣條件優先購買之權，但如已無異議與新所有人簽訂新地上權、典權或租賃契約，堪認對土地之出賣已無意行使優先購買權，嗣後即不得辯稱未受得優先購買之通知，亦不得抗辯該土地之買賣及所有權移轉登記有何不合，地上權人、典權人或承租人如仍為該抗辯，自難認合於誠實及信用方法，所辯即無可採。本件原告以買賣為原因登記為系爭土地共有人之時間在94年3 月22日（詳本院㈠卷第7 頁土地登記謄本），而依被告提出之租賃契約書所示，其於原告上開買賣移轉後之97年1 月1 日起至98年12月31日止期間，向含原告在內之共有人承租系爭土地，且其於本件訴訟自始至終，抗辯與全體共有人間，就系爭土地已成立不定期租賃（詳本院㈠卷第29頁答辯狀、㈡卷第18頁筆錄），則依上所述，被告辯稱原告之前手於移轉系爭土地應有部分時，未通知其得依同樣條件優先購買，認原告就系爭土地應有部分之買賣及所有權（應有部分）移轉登記，對其不得為對抗，依上所述，難認合於誠信，自無可採。
⒌被告雖辯稱就如附圖所示編號A 、B 建物所坐落之系爭土地
，於系爭租約簽訂前，業已與土地共有人間成立不定期租賃關係，101 年8 月間係被詐欺陷於錯誤，而訂立系爭租約，並已依法撤銷系爭租約，而提出錄影光碟及對話譯文各1 份（詳本院㈠卷第284 至287 頁）為證，然被告不爭執在系爭租約簽訂前，共有人仍將如附圖所示編號A 、B 建物所坐落之系爭土地出租予其使用，系爭租約之簽訂，僅係將租賃關係明文化，使彼此之權利義務更形明確，則除非有特別情況外，自難認該租約之簽署屬被詐欺陷或錯誤之行為，且租賃期間2 年，租期至101 年12月31日為止，已於該租約之租賃期間欄記載明確，因該租約為制式表格，而該租賃期間之約定係以手寫填載，是該約定異常明顯，有契約書附卷可稽（詳本院卷第11頁），且依原告不爭執形式真正之上開被告提出對話譯文（詳本院㈡卷第16頁）所示，被告就不續約請求搬遷並無太大爭執，僅希望大家互相讓步，可圓滿解決，並要求將該租賃契約作些許更改，故非但無法顯示上開租賃契約之簽訂過程受有詐欺或陷於錯誤之情，反可清楚顯示被告在訂約過程中，並未處於相對弱勢地位，且對於契約文字之記載均已有注意，所辯被詐欺或錯誤而可撤銷，顯無可採，至其是否誤認該租約到期後，在雙方進一步協調前，共有人仍會將出租系爭土地供其使用，核屬動機是否錯誤之問題，非意思表示之錯誤，自不得以之為撤銷租賃契約之依據。又上開81年4 月14日至82年4 月13日、82年4 月26日至84年4月25日、86年7 月29日至87年7 月28日、89年7 月13日至91年7 月12日之租賃契約書，係土地共有人與被告共同委由他人代理辦理，雖有公證書附卷可按（詳本院卷第173 頁反面、第175 頁反面、第177 頁反面、第頁），但租賃物標示欄均記載：「坐落：高雄市○○街與和平二路交界三角窗，○○○區○○段地號2097號空地含地上建物鐵架石綿瓦造，約50坪」等語，81年4 月14日至82年4 月13日、82年4 月26日至84年4 月25日之租賃契約書，並於手寫記載：「地上建物為出租人所有，承租人無異議」，標的物含如附圖所示編號
A 建物，既係各租賃契約書所共有之記載，被告或有可能第
1 次未注意該記載，但無可能4 次均未予注意，且核被告不爭執形式真正之系爭租約「租賃物標示」欄，亦有「高雄市○○區○○段地號2097地號，面積…空地；地上建物、鐵架石綿瓦…」之相類記載，（詳本院㈠卷第11頁），是本院認該部份約定係在被告清楚知悉下所達成之合意，被告辯稱該部份係委辦之代書依出租人單方面之指示所記載，與常理相違，不足採信，則其聲請傳喚最初辦理之代書周業樺到庭作證，即無調查必要。再者，被告不得辯稱原告之前手於移轉系爭土地應有部分時，未通知其得依同樣條件優先購買，業如前述，則其聲請函查其他共有人前移轉應有部分之登記資料，因情形相類，本院認亦無予以調查之必要，併予敘明。⒍如附圖所示編號A 建物，最遲於兩造簽訂上開81年4 月14日
至82年4 月13日之租賃契約時即已建造完成，屋齡距今至少已超過20年，且依被告所辯，其於72年即承租系爭土地加蓋建物使用（詳本院㈠卷第264 頁辯論意旨狀），足見如附圖編號A 所示建物，其屋齡應已有約30年，而被告不否認系爭租約於101 年12月31日即屬期滿，部分土地共有人曾口頭通知被告，並於101 年12月14日以存證信函通知被告遷讓返還占用之系爭土地，則被告與共有人間就系爭土地是否仍有租賃關係存在，自租約期滿之翌日102 年1 月1 日起即有爭執（被告辯稱有不定期租賃關係存在），本院審酌如上所述，本件租賃係約定土地共有人於出租系爭土地供被告使用相當期間後，可取得被告所搭蓋如附圖所示編號A 建物之事實上處分權，而該建物之構造為鐵架蓋鐵皮，價值較為有限，則出租人於出租該建物所坐落土地約30年後，不再繼續出租而欲收回土地及取得該建物，尚合社會常情，其權利之行使，難認與誠信原則相違，從而如附圖所示編號A 建物為原告及系爭土地其他共有人所共有，應可認定，至如附圖所示編號
B 建物既為被告所建，由被告原始取得該建物之所有權，而無證據可證被告業已將事實上處分權讓與他人，則應認仍屬被告所有。
㈡關於原告先位訴請騰空返還土地及建物有無理由：
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對
於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條分別定有明文。
⒉原告為系爭土地之共有人，而共有人前雖將如附圖所示編號
A 、B 建物所坐落土地出租予被告使用，但租期業已屆至，被告已無依約繼續使用該土地之權利，且如附圖所示編號A建物已依約由出租之共有人取得事實上處分權，如附圖所示編號B 建物屬被告所有，業如前述，則原告先位訴請被告自上開建物遷出，並將坐落之土地及建物騰空返還予其本人與其他共有人全體，於編號A 建物及所坐落土地，於法即非無據，於編號B 建物及所坐落土地，因該建物非原告所有，是認尚無所據。
㈢關於原告備位訴請拆除建物騰空返還土地有無理由：
⒈如附圖所示編號B 建物既為被告所有，而被告已無使用該建
物所坐落土地之權利，則原告備位訴請被告拆除該建物，並將該建物坐落之系爭土地騰空返還予其及其他共有人全體，於法即屬有據。
⒉訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就
此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以栽判，法院審理應受此先後位順序之拘束，於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸栽判，必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判，此有最高法院97年度台上字第111 號判決意旨可資參照。原告先位訴請被告自如附圖所示編號A 建物遷出，並將該建物及所坐落土地騰空返還其本人與其他共有人全體部分，於法既屬有據，與此相關之備位請求被告拆除該建物，並將所坐落土地騰空返還部分，即無庸再予裁判，附此敘明。
㈣關於訴請給付租金及相當於租金不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項亦有明文。
⒉被告不爭執尚未給付101 年11、12月之租金，而系爭租約約
定之每月租金為62,000元，又原告就其主張系爭土地之其他共有人，將上開租金及系爭土地返還前不當得利請求權讓與其個人之事實，已提出債權讓與證明書1 份（詳本院㈠卷第
211 頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實，則原告訴請被告應給付租金124,000 元，依法即無不合。
⒊被告既仍占用坐落系爭土地如附圖所示之編號A 、B 建物，
且如上所述為編號B 建物所有人，則原告自得以土地所有人之身分，訴請被告給付返還土地前，占用上開建物所坐落土地相當於租金之不當得利，而如上所述，原告先位僅得訴請被告自上開編號A 建物遷出，並將該建物及坐落土地騰空返還，不得訴請被告自上開編號B 建物遷出並返還，則相當於租金之不當得利，先位訴請被告給付編號A 建物所坐落土地，自租約到期翌日即102 年1 月1 日起至騰空返還建物、土地之日止部分，即無不合，應予准許，但訴請給付編號B 建物所坐落土地，至騰空返還建物、土地之日止部分，尚有不合，應予駁回。而備位訴請給付不當得利部分，編號A 建物所坐落土地，因先位請求已屬有據，如上所述，備位部分即無庸裁判，至編號B 建物所坐落土地，先位請求既屬無據，即需就備位部分為裁判，而備位部分訴請自租約到期翌日即
102 年1 月1 日起至返還土地日止之相當租金不當得利，尚無不合，應予准許。
⒋系爭土地位於和平二路與英德街交叉路口東南側，有勘驗筆
錄附卷可稽（詳本院卷第143 頁），所在為高雄市之市區中心位置，生活機能甚佳，則原告主張以申報地價年息7 ％計算相當於租金不當得利，尚屬允恰，應予准許，而如圖所示編號A 、B 建物占用系爭土地之面積分別為341.23平方公尺、79.34 平方公尺，依上開標準計算之每月相當於租金不當得利各為45,532元（22,874.4【申報地價，詳本院㈠卷第6頁】×341.23×7 ％÷12＝45,532）、10,586元（22,874.4
×79.34×7 ％÷12＝10,586），則被告占用如附圖所示編號A 、B 建物占用系爭土地，每月應給付之相當於租金不當得利之金額分別為45,532元、10,586元。
五、本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、綜上所述，原告聲明㈠先位訴請被告應自坐落系爭土地如附圖所示編號A 面積341.23平方公尺之建物遷出，並將土地及建物騰空返還原告及其他共有人全體，備位訴請被告應將坐落系爭土地如附圖所示編號B 面積79.34 平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還原告及其他共有人全體，聲明㈡訴請被告應給付租金124,000 元及自102 年7 月17日準備書狀送達翌日即同年7 月18日（詳本院㈠卷第206 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，聲明㈢先位訴請被告應自
102 年1 月1 日起至返還如附圖所示編號A 建物及所坐落土地之日止，按月給付原告45,532元，備位訴請被告應自102年1 月1 日起至返還如附圖所示編號B 建物所坐落土地之日止，按月給付原告10,586元，於法尚無不合，應予准許，聲明㈠、㈢其餘先位之訴，於法尚無所據，應予駁回。又原告及被告分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，另先位原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
叁、反訴部分：
一、反訴原告主張：伊租用系爭土地為基地建築房屋，原告向前手購買系爭土地應有部分時，前手未通知得依同樣條件優先購買，該土地之買賣及所有權（應有部分）移轉登記，不得對抗伊，伊得訴請塗銷上開所有權應有部分之移轉登記。並聲明：反訴被告於94年3 月22日以買賣為原因，就系爭土地應有部分5/60之所有權移轉登記應予塗銷。
二、反訴被告抗辯：本件非租賃基地建築房屋，反訴原告無優先購買權，其訴請塗銷所有權移轉登記並無理由。並聲明：反訴原告之反訴駁回。
三、本件屬租地建屋契約與類地上權契約之混合契約，反訴原告雖有優先購買權，但反訴被告買賣移轉後，反訴原告既仍向含反訴被告在內之全體共有人承租系爭土地，反訴原告上開買賣移轉不得對抗之主張不合誠信，已如前述，則其自不得訴請塗銷上開買賣所為之所有權移轉登記，所訴尚無所據，應予駁回。
據上論結，本件本訴部分，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴部分，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
民事第四庭 法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
書記官 周麗珍