臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第35號原 告 潘雪如訴訟代理人 薛西全律師
劉妍孝律師被 告 鍾鄭美惠訴訟代理人 李孟仁律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國103 年7 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一○一年十月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾萬元供擔保後得假執行，但被告以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告於起訴時雖未依民法第360 條為本件之請求權基礎，嗣於103 年7 月10日以民事準備書暨變更聲明狀追加此為請求權基礎，核屬追加訴訟標的，被告雖不同意此項追加，惟經本院審酌原告前後所主張之原因事實，均係以其向被告所購買之土地有遭他人占用之瑕疵事實為基礎，核屬基礎事實同一，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性，仍得於後請求之審理予以利用，依前揭條文規定，自應准許其為訴之變更。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠ 兩造於民國101 年3 月16日簽立不動產買賣契約，由原告向被告購買其所有坐落於高雄市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（權利範圍均為全部，以下合稱系爭土地），總價金為新臺幣（下同）850 萬元（下稱系爭買賣契約），兩造並委由民豐房屋仲介有限公司（下稱民豐公司）處理買賣及產權過戶事宜，民豐公司則委任訴外人即代書陳文治( 即民豐公司負責人) 辦理產權過戶事宜，並由僑馥建築經理股份有限公司( 下稱僑馥公司) 辦理履約保證事宜。原告依約給付訂金及相關費用，並將尾款680 萬元存入履約專戶後，系爭土地於101 年4 月13日辦理所有權移轉登記完畢。嗣兩造於101 年4 月23日至現場辦理點交，經會同高雄市岡山地政事務所人員到場測量鑑界，原告始知悉系爭土地中之471 地號土地( 下稱471 地號土地) 竟遭毗鄰同段472 地號土地( 下稱鄰地) 之使用人即訴外人刁王越建造磚造房屋及置放坍塌之牆垣而為占用，且其與被告間早有產權糾紛存在，致471 地號土地無法完成點交，而經陳文治居間協調後，兩造約定若原告認有拆除471 地號土地之地上物必要時，被告應於收受原告通知後15日內，將471 地號土地清空點交予原告，並由被告簽署切結文件( 下稱系爭切結文件) 為證，原告因誤信被告會依系爭切結文件履行，故同意被告先領取價金尾款680 萬元，並簽署點交確認書由僑馥公司於101年4 月24日將尾款680 萬元自履約專戶核撥予被告，惟嗣經原告多次催告，被告仍未依約將471 地號土地清空點交予原告。
㈡ 依系爭買賣契約第10條第6 款約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交( 最遲不得逾民國101 年4 月30日) 同時甲方( 即本件原告，下同) 應履行全部價金之給付... 。
如屆最後期限乙方( 即本件被告，下同) 仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方。」，是兩造原所約定之點交日最遲不得逾101 年4 月30日，嗣兩造於101 年4 月23日於系爭切結文件約定被告至遲應於原告通知後15日內將471 地號土地騰空點交予原告，原告已並於101 年5 月31日發函催告被告履約，經被告於101 年6 月1 日收受，則催告期已於101 年
6 月16日屆滿，是以101 年6 月16日起至102 年4 月29日共
316 日止計算，被告應給付之違約金共計1,343,000 元，惟考量被告已簽署協議書，即由被告聘請律師並以原告名義對訴外人刁文越提起訴訟，有處理本件爭議之誠意，原告僅請求上開金額中之30萬元。
㈢ 被告於系爭買賣契約第7 條向原告保證產權清楚無他人主張使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛之情形，惟其早明知47
1 地號土地遭訴外人刁王越占用，甚至於101 年4 月23日鑑界時仍向原告佯稱其不知情，並承諾會將471 地號土地騰空點交原告，致原告陷於錯誤而同意於未點交情形下先行支付價金尾款680 萬元予被告，詎被告迄今尚未解決471 地號土地遭第三人占用致無法點交之問題，原告自得依民法第360條之規定向被告請求賠償因其未履行點交義務所受之損害，即原告因誤信被告承諾其會於原告請求後15日內將471 地號土地謄空點交原告，而同意被告先領取尾款所受之利息損失，並以法定利息即年息5%計算，自101 年6 月16日( 即原告催告被告點交之屆期日) 至103 年6 月15日止，原告所受之利息損害應為68萬元，惟同考量上情，原告僅請求上開金額中之10萬元。
㈣ 爰依系爭買賣契約第10條第6 款約定及民法第360 條規定提起本訴等語，並聲明：⒈被告應給付原告40萬元及其中10萬元自103 年7 月10日民事準備書暨變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息；其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係因繼承取得系爭標的，就471 地號土地遭鄰地使用人占用乙節並不知情，且依系爭買賣契約第15條其他約定事項記載：「交地前賣方需鑑界土地界址，並排除地上物後點交給買方使用。」等語，足見原告於簽訂系爭買賣契約前即已知悉系爭土地有遭占有之情形，方於系爭買賣契約第15條作此特別約定，故難謂被告對原告有何隱匿或故意不告知之行為，況471 地號土地遭占用此物之瑕疵係於系爭買賣契約訂立時即已存在，且被告已依約移轉系爭土地所有權並點交予原告，因此被告並無違約情形。再系爭切結文件上之手寫文字記載：「471 後方占有物需要拆除，鍾鄭美惠必需負責騰( 誤寫為『謄』，下同) 空點交買方潘雪如無誤
(若需拆除，通知後15天內完成) 。」等語，此並非被告所書寫，被告僅係應承辦之仲介人員陳劍晨要求其確認鑑界結果，始在其上簽名，然其簽名時並無上開文字，該文字係仲介公司人員嗣後為卸責而自行填上，被告未曾為上開承諾。況471 地號土地僅8.77平方公尺遭訴外人刁王越以建物占用，其餘部分均已點交原告占有使用，尚難謂有未點交之違約情形，原告依系爭買賣契約請求被告給付違約金，實有誤會，縱有違約情形，惟原告實際上既已占有8.77平方公尺外之其餘土地，關於違約金之計算亦應依土地比例酌減，始符公平原則。再原告雖併請求被告賠償損害，惟系爭土地自99年至101 年之申報地價為每平方公尺1,520 元，102 年起申報地價調高為1,760 元，而471 地號土地位於高雄市○○區○○路，斟酌系爭土地所處位置、四周商業程度、交通、生活機能及被告占用系爭建物目的並未作商業用途以獲利，及屋況老舊與附近土地租賃行情每平方公尺約176 元等情，認原告以系爭土地申報地價年息5%計算被告所受相當於租金之利益為適當公允，而471 地號土地遭鄰地使用人占用之面積僅
8.77平方公尺，則依該土地申報地價年息5%計算原告所得受相當於租金之利益，每月不過64元，此與原告所主張之損害差距甚大，是原告請求均無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 兩造於101 年3 月16日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購買被告所有之系爭土地，價金850萬元，兩造並委由民豐公司處理買賣及產權過戶事宜。
㈡ 原告依約給付全部買賣價金及相關費用( 即仲介費、代書費、土地印花稅、權狀規費等共計159,899 元) 後，系爭土地於101 年4 月13日辦理所有權移轉登記予原告完畢；買賣價金尾款680 萬元並於101 年4 月24日經辦理履約保證之僑馥公司核撥予被告。
㈢ 471 地號土地上有遭他人蓋用房屋，而原告因被告簽署協議書( 卷第202 頁) 而同意出名提起訴訟請求訴外人刁王越拆除並騰空返還原告及給付相當於租金之不當得利，經本院
102 年度岡簡字第209 號判決原告勝訴，現為上訴審審理中，該471 地號土地上開占用部分現尚未騰空。
㈣ 原告曾於101 年5 月31日發函催告被告將上開471 地號土地騰空交付原告，經被告於101 年6 月1 日收受。
四、得心證之理由：
㈠ 原告依系爭買賣契約第10條第6 款約定請求被告給付違約金30萬元，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證( 最高法99年度台上字第48
3 號判決意旨參照) 。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付( 最高法院92年度697 號判決意旨參照) 。
2、原告主張被告曾簽署系爭切結文件，承諾願於伊通知後15日內將471 地號土地上遭鄰地使用人占用部分騰空並點交予伊，惟經伊以存證信函催告後，被告仍迄未為騰空及點交予伊，故請求被告給付違約金等語，業據其提出系爭切結文件、
101 年5 月31日之存證信函等為證( 參本院卷第25頁至第35頁) ，然為被告所否認，並辯稱：被告僅係於系爭切結文件上簽名，簽名時其上並無「471 後方占有物需要拆除，鍾鄭美惠必需負責騰空點交買方潘雪如無誤( 若需拆除，通知後15天內完成) 」之文字云云，經查，依系爭切結文件觀之，其上所載「471 後方占有物需要拆除，鍾鄭美惠必需負責騰空點交買方潘雪如無誤( 若需拆除，通知後15天內完成) 」等文字之字體大小一致，且排列整齊，未能看出有何因被告先行簽名而為擠入空白處書寫上開文字致字體大小不一或行距明顯不同等情形，是被告抗辯其簽名時並無上開文字乙節，已屬有疑，復依證人即仲介人員陳劍晨到庭證稱：伊於10
1 年4 月23日鑑界時在場，鑑界時才發現471 地號土地後方有被占用之情形，而上開文字係伊所書寫，且經被告確認後簽名其上等語( 參本院卷第149 頁、第153 頁) ，益證被告已知悉上開文字內容並於其上簽名同意乙情為真實，而被告雖執前詞置辯，惟其迄未能提出足資推翻前揭證據之相關證據以供本院認定其於簽名時並無上開文字此節為真實，自難認其抗辯為可採。從而，原告主張被告簽署系爭切結文件，承諾於經原告通知後15日內即將471 地號土地騰空返還原告之事實，應堪認定。
3、再依證人即代書助理蔡青霏到庭證稱：土地辦理點交的流程是會先到現場做土地鑑界，將土地的位置確定出來，而其上又沒有地上物需要排除，這樣就算土地點交完成，471 地號土地係因有遭占用之情形致未能點交，因為如果土地有遭占用部分而未能點交完全，原則上都會等到排除以後才點交，至於除471 地號土地外之其它土地有無點交伊不清楚等語（參本院卷第211 頁至第213 頁），以證人與兩造並無特殊情誼，應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之必要，足認471 地號土地確有遭他人占用之情形，而因被告未排除占用情形及騰空致未能點交予原告此情應堪認定。至原告雖復主張除471 地號土地外之其餘土地被告均未予點交，惟其於起訴狀上已自承除471 地號土地外，兩造依現狀完成部分點交等語( 參本院卷第4 頁) ，且依證人蔡青霏之上開證言亦未能證明被告尚有除471 地號土地外之其餘土地未予點交之違約情事，自難認原告此項主張為可採。
4、按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付( 最高法院92年度
697 號判決意旨參照) 。而約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，民法第252 條定有明文。至酌減是否相當，則應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第
807 號判例、81年度台上字第2484號判決意旨參照）。查系爭買賣契約第10條第6 款乃明文約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交( 最遲不得逾民國101 年4 月30日)同時甲方( 即本件原告，下同) 應履行全部價金之給付( 包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方﹝即本件被告，下同﹞指定之帳戶) 。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方。」等語( 參本院卷第18頁) ，是系爭買賣契約原約定之點交日期乃最遲不得逾101 年4 月30日，嗣於101 年4 月23日鑑界時，兩造復約定由被告於原告通知後15日內騰空並點交原告( 參本院卷第25頁系爭切結文件) ，而原告業於101 年5 月31日發函催告被告將471 地號土地騰空交付原告，經被告於101 年6 月1 日收受，則催告期已於101 年6 月16日屆滿，惟迄今被告仍未將471 地號土地騰空點交予原告，則原告依系爭買賣契約第10條第6 款請求被告自期限屆滿之次日即101 年6 月17日起至102 年4月29日止未履行點交義務之違約金，即屬有據。而上開約定固以逾1 日即按買賣總價金萬分之5 計算違約金，惟本院審酌上開約定並未區分違約情形及程度而一律課以全數買賣價金萬分之5 按日核給違約金之義務，然本件被告僅就471 地號土地未履行點交，且係因遭他人占用之故而未能騰空並為點交，此可歸責程度應與賣方故意就系爭土地均未履行點交之情形而言較屬輕微，故原約定之違約金應認過高，應依未能點交之471 地號土地面積比例計算買賣價金再核給違約金較為妥適，則自101 年6 月17日起至102 年4 月29日止之違約金應為580,274 元（計算式：850 萬x5/10000x317日x 面積133.8/310.65=580,274，元以下四捨五入），是原告僅請求其中之30萬元違約金，並未逾上開金額，應予准許。
㈡ 原告依民法第360 條規定請求被告賠償其先行給付被告之價金尾款680 萬元之利息損失10萬元，有無理由？
1、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36
0 條前段定有明文。又按債務不履行之所受損害，限於履行利益，信賴利益則不與焉，履行利益以法律行為有效成立為前提，於債務人履行該法律行為發生之債務後，債權人可獲得之利益，由於債務人不履行債務，致債權人不能獲得此利益所生之損害屬之，惟本來之給付並非債權人因債務不履行所受之損害 。
2、原告主張因被告於系爭買賣契約保證系爭土地無遭他人占用之情事，且有隱匿而故意不告知原告471 地號土地有遭他人占用之情形，並簽署系爭切結文件致伊誤信被告會將471 地號土地騰空點交予伊，而伊遂先行交付尾款680 萬元予被告，惟迄今被告仍未履行點交，致伊受有680 萬元所生利息之損失等語，並以系爭買賣契約第7 條之約定內容為憑，而依系爭買賣契約第7 條約定：「乙方( 即被告) 保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事」等語( 參本院卷第16頁)，堪認被告確有保證系爭土地無遭他人占用之瑕疵，且471地號土地遭他人占用之情形迄未能排除業如前述，故被告就
471 地號土地尚未點交原告此節實具有可歸責事由，惟依系爭買賣契約第5 條第2 項約定：「稅單核發後五日內甲方(即本件原告) 應將第三期款( 即680 萬元) 存匯入專戶。」
(參本院卷第15頁) ，是系爭買賣價金680 萬元於系爭土地點交之前本即須存入履約保證專戶，而被告並於101 年4 月13將系爭土地之所有權移轉登記予原告( 參本院卷第21頁至第24頁土地登記謄本) ，故原告將買賣價金存入專戶，係取得系爭土地所有權所應支出之對價成本，而該買賣價金680萬元所生之利息，應係原告於系爭契約無效、不成立或解除系爭契約等情況所預期可得之利益，並非因被告未能點交47
1 地號土地，而致原告未能獲得此利益所發生之損害，從而，原告據以請求其自101 年6 月16日起迄103 年6 月15日止按年息5%計算之利息損失10萬元，要屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第6 款約定，請求被告給付違約金30萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年10月
3 日（送達回證參本院卷第47頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許，至其依民法第360 條規定請求被告賠償其因未能收取之價金利息損失10萬元暨法定遲延利息，則無理由，應予駁回。
六、本判決命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第38
9 條第1 項第5 款，依職權宣告假執行，至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回；又被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰亦酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無庸逐一論述指駁，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 11 日
民事第三庭法 官 呂佩珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 8 月 15 日
書記官 鄧思辰