臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第334號原 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 吳宗明訴訟代理人 何旭苓律師複代理人 蘇哲萱律師被 告 佳成實業有限公司法定代理人 潘忠鏞訴訟代理人 柳凱文
參 加 人 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 沈臨龍訴訟代理人 田剴崙
林志鴻上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國103年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地上之高雄市○鎮區○○段一九八三、一九八四、一九八五、一九八六、一九八
七、一九八八、一九八九、一九九０、一九九一、一九九二、一
九九三、一九九四、一九九五、一九九六、一九九七、一九九八、一九九九等建號（即如附圖第一頁編號A 、B 、C 、D 、E 、
F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 、M 、N 、O 、P 、Q 部分）及上開各該建號一樓增建部分（即附圖第二頁編號B'、C'、D'、E'、F'、G'、H'、I'、N'、Q'部分）、上開各該建號二層樓增建之鐵皮屋部分（即附圖第三頁編號S'、R'部分) 暨鐵皮雨遮（即附圖第二頁編號A"、B"、C"、D"、E"、F"、G"、H"、I"、J"、K"、L"、M"、N"、O"、P"、Q"部分) ，與停車場（即附圖第二頁編號U）周邊圍籬等地上物均拆除後，將其占用面積二八八五‧０二平方公尺之土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁佰壹拾陸萬捌仟玖佰肆拾貳元，及其中新臺幣貳佰壹拾萬陸仟玖佰肆拾肆元自民國一０二年十月十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，其餘新臺幣壹佰零陸萬壹仟玖佰玖拾捌元自民國一０三年六月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並自民國一０三年六月一日起至返還前項土地之日止，每年應給付按其占用面積依各年土地申報地價以週年利率百分之五計算之租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決關於原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰萬元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。本件參加人主張座落高雄市○鎮區○○段000 地號土地（面積2,905 平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）上之地上物為被告所有，被告曾於民國84年間向伊借款並將前揭地上物設定總金額新臺幣（下同）28,000,000元之最高限額抵押權予伊，現原告就系爭土地能否為拆屋還地之請求，既影響伊債權擔保之完足性，足見伊就本件訴訟之結果，有法律上之利害關係等語，揆諸前揭說明，參加人為輔助被告而參加訴訟，於法相合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地為中華民國所有並由伊擔任管理機關，兩造於90年12月31日訂立「國有基地租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），由被告向伊承租系爭土地全部，租賃期間自91年1 月1 日起至100 年12月31日止。被告承租系爭土地後，即於其上搭建2 樓加強磚造房屋、1 樓加強磚造房屋及其
2 樓加蓋鐵皮屋、棚架、圍籬內瀝青混凝土地等地上物（下統稱系爭地上物）以作為營業使用。詎上述租期屆滿後，被告並未依系爭租賃契約第2 條約定向伊申請換約續租，亦未依約將系爭地上物騰空移除後返還系爭土地予伊，而仍持續占用系爭土地迄今，經伊於102 年3 月20日發函通知被告應於102 年4 月30日前辦理續租或返還土地未果，伊自得依系爭租賃契約第2 條第2 項約定，及民法第455 條、第767 條第1 項前段及中段規定，訴請被告將系爭地上物騰空移除後，將系爭土地返還予伊。又系爭土地位處高雄市區，地價昂貴，被告自上述租期屆滿後，仍無權占用系爭土地作營業使用，其自101 年1 月1 日起即屬無法律上原因受有相當於租金之不當得利，致伊受損害，伊自得依民法第179 條規定，並參酌土地法第97條第1 項、第105 條規定，請求被告給付以占用面積2,905 平方公尺、按申報地價年息5 ％計算之不當得利，並聲明：㈠被告應將座落於高雄市○鎮區○○段○○○ ○號土地上之高雄市○鎮區○○段○○○○○號、1984建號、1985建號、1986建號、1987建號、1988建號、1989建號、1990建號、1991建號、1992建號、1993建號、1994建號、1995建號、1996建號、1997建號、1998建號、1999建號（即如附圖第1 頁編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、
K 、L 、M 、N 、O 、P 、Q 部分）、上開各該建號一樓增建部分（即附圖第2 頁編號B'、C'、D'、E'、F'、G'、H'、I'、N'、Q'部分）、上開各該建號二層樓增建之鐵皮屋部分（即附圖第3 頁編號S'、R'部分) 暨鐵皮雨遮（即附圖第2頁編號A"、B"、C"、D"、E"、F"、G"、H"、I"、J"、K"、L"、M"、N"、O"、P"、Q"部分) ，及停車場（即附圖第2 頁編號U ）周邊圍籬等地上物均拆除後，將其占用面積2,905 平方公尺之土地返還予原告。㈡被告應給付原告3,190,864 元及自103 年7 月2 日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息; 並自民國103 年6 月1 日起迄返還系爭土地時止，每年給付按占用面積依各年土地申報地價年息百分之五計算之金額。
二、被告則以：系爭地上物除曾為參加人設定最高限額抵押權外，並由財政部高雄市國稅局及高雄市西區稅捐稽徵處（下合稱稅捐機關）辦理禁止處分登記中，倘若將之拆除將損害抵押權人及稅捐機關之權益，恐將衍生另一法律問題，況伊曾向原告承租系爭土地而有租賃關係存在，原得依法取得地上權，原告卻未按土地法第102 條規定辦理地上權登記，原告自不得請求伊拆除系爭地上物，又系爭土地上之地上物現正拍賣中，由本院103 年度司執字第44552 號強制執行事件受理在案，故原告請求之不當得利應由實際占用人或系爭地上物經該抵押權人聲請法院拍賣後之拍定人，與原告訂立國有基地租賃契約後依規定繳交租金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、訴訟參加人為輔助被告而依民事訴訟法第58條第1 項規定，而聲明參加訴訟，並辯稱：系爭地上物之價值不斐，原告僅為300 餘萬元之補償金要拆之，顯不合比例原則而屬權利濫用。又原告亦有於本院103 年度司執字第44552 號強制執行事件中聲請參與分配，其顯亦有使系爭地上物繼續存在之意。
四、兩造不爭執事項㈠系爭土地為中華民國所有，並由原告擔任管理機關，其上如附圖所示之建物主體結構均為被告所原始起造。
㈡被告向原告承租系爭土地使用之系爭租賃契約，業於100 年12月31日屆期。
五、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。而國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，最高法院51年台上字第2680號著有判例可資參照，原告主張系爭土地為中華民國所有，並由其擔任管理機關，業據其提出土地登記謄本為憑（見本院卷㈠第12頁），且為被告所不爭執，依前揭說明，原告自有代國家主張所有權人之權利以請求無權占有系爭土地之人返還系爭土地。
㈡被告佳成公司有無使用系爭土地之合法權源？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條本文定有明文。是原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，而被告爭執其非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任，最高法院63年台上字第766 號著有判例可資參照。
⒉原告主張其為系爭土地之管理機關已如前述，而系爭土地上
現建置有如附圖所示之系爭地上物等情，業經本院會同前鎮地政事務所人員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖等件附卷足稽（卷一第161 頁至第174 頁、第224 頁至第230 頁），而前揭地上物之主體結構均係由被告所原始起造乙情，亦為兩造所不爭執，堪信為真實。
⒊原告主張其所經管之系爭土地係遭被告以如附圖所示之系爭
地上物無權占有，然為被告所否認，依首揭說明即應由被告就其占有權源之存在先負舉證之責，對此被告固以：⑴其曾向原告承租系爭土地使用；⑵其因系爭租賃契約本得請求原告偕同辦理地上權之登記；⑶系爭地上物現有最高限額抵押權設定中，且經稅捐機關申請禁止處分中，故仍得合法使用系爭土地云云抗辯，惟：被告向原告承租系爭土地使用之系爭租賃契約，業於100 年12月31日屆期，此有系爭租賃契約書在卷可稽（見本院卷第13頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實，則被告依系爭租賃契約所得使用系爭土地之權限應至100 年12月31日即已終止，而被告迄本件言詞辯論終結前俱未提出任何證據方法證明其與原告間另有何其他租賃系爭土地之法律關係存在，則其徒以先前曾經簽定且屆期之系爭租賃契約作為現在繼續合法使用系爭土地之權源云云，顯不足採。又土地法第102 條固明定「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記」，然此不過使承租基地之人取得設定地上權登記之請求權，非謂租用基地建築房屋者不待登記即視為有此地上權之存在，今被告既尚未在系爭土地辦理地上權之登記，依民法第758 條第1 項規定之按「不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效力」，其仍不得逕將曾經存在之請求權轉為具對世效之物權而對抗原告，是被告此部分所辯亦屬無據。至被告辯稱系爭地上物曾為他人設定最高限額抵押權，且由稅捐機關辦理禁止處分登記中，倘若將之拆除將損害抵押權人及稅捐機關之權益，恐將衍生另一法律問題云云，然前揭最高限額抵押權者，係被告以系爭地上物擔保其債權人即參加人之債權所由設，此與原告所經管之系爭土地無涉，更不因被告與他人間有此擔保設定，即得使被告倏然取得占有系爭土地之合法權源，被告此倒果為因之辯詞要難採憑，而系爭地上物固因被告之欠稅結果，遭稅捐機關申請對其所有之系爭地上物為禁止處分之登記，然此禁止處分僅係防免被告處分其財產後隱匿之，其拘束之對象僅以被告為限，並不生限制系爭土地所有權人或管理機關依法行使物上請求權之效果，縱前揭參加人或稅捐機關終因系爭地上物遭拆除而無法逕自其中取償，此亦係其等如何命被告依法提出與減少價額相當之擔保之問題，是被告徒以其與他人間之糾紛尚不足以使之轉而取得占有使用系爭土地之合法權源。
⒋綜上，被告既未能證明其有合法占有使用系爭土地之權源，其屬無權使用系爭土地者，堪予認定。
㈢原告得否請求被告拆屋還地？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。
⒉被告係以其所有之系爭地上物無權占有使用系爭土地已如前
述，則原告依民法第767 條規定請求被告將如附圖所示座落於系爭土地上高雄市○鎮區○○段○○○○○號、1984建號、1985建號、1986建號、1987建號、1988建號、1989建號、1990建號、1991建號、1992建號、1993建號、1994建號、1995建號、1996建號、1997建號、1998建號、1999建號（即如附圖第1 頁編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K、L 、M 、N 、O 、P 、Q 部分）、上開各該建號一樓增建部分（即附圖第2 頁編號B'、C'、D'、E'、F'、G'、H'、I'、N'、Q'部分）、上開各該建號二層樓增建之鐵皮屋部分（即附圖第3 頁編號S'、R'部分) 暨鐵皮雨遮（即附圖第2 頁編號A"、B"、C"、D"、E"、F"、G"、H"、I"、J"、K"、L"、M"、N"、O"、P"、Q"部分) ，及停車場（即附圖第2 頁編號
U ）周邊圍籬等地上物均拆除後，將其占用面積2,885.02平方公尺（見附圖第4 頁至第8 頁，原告誤將V 部分之空地
19.98 平方公尺計入，應予扣除之）之土地返還予原告，依法洵無不合，自應予准許。
⒊參加人雖為被告之利益辯稱系爭地上物之價值不斐，原告僅
為300 餘萬元之補償金要拆之，顯不合比例原則而屬權利濫用云云，然原告為系爭土地之管理機關，其訴請以系爭地上物無權占有使用系爭土地之被告拆除之暨返還系爭土地，乃管理國有土地及避免土地所有權受有損害所為之正當權利之行使，並非以損害被告之權利為主要目的，此並不因系爭地上物之價值如何而有別，是原告要無權利濫用之情，從而參加人此部分辯解，並無足取。至其辯稱原告因聲請參與本院
103 年度司執字第44552 號強制執行事件，認原告並無拆除系爭地上物之真意云云，然原告是否聲請參與分配要與其訴請拆屋還地悉屬二事，是其此部分所辯亦屬無據。
⒋綜上，被告既未能證明其有何占有使用系爭土地之合法權源
，則原告依民法第767 條第1 項前段之規定請求被告拆除系爭地上物暨返還所占用之土地為有理由，應准許之。
㈣原告得否向被告主張不當得利？若然，金額若干？⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。本件被告並無合法權源，而以其所有之系爭地上物占用系爭土地之事實業已認定如前，則揆諸上開說明，其於占用系爭土地期間即可消極減免應支付使用該土地之代價，而因此獲得相當於土地租金之利益甚明，且致國家受有同額之損害，故原告依不當得利之規定，請求其就無權占用系爭土地期間返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉又建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條
規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，此有最高法院75年度台上字第378 號裁判意旨可參。又前開規定所謂建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，此亦有最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例要旨可參。經查，被告所有之系爭地上物占用系爭土地之位置即如附圖第1 頁編號A 、B 、C 、D 、E、F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 、M 、N 、O 、P 、Q 部分）、上開各該建號一樓增建部分（即附圖第2 頁編號B'、C'、D'、E'、F'、G'、H'、I'、N'、Q'部分）、上開各該建號二層樓增建之鐵皮屋部分（即附圖第3 頁編號S'、R'部分)暨鐵皮雨遮（即附圖第2 頁編號A"、B"、C"、D"、E"、F"、G"、H"、I"、J"、K"、L"、M"、N"、O"、P"、Q"部分) ，及停車場（即附圖第2 頁編號U ）周邊圍籬所示，占用面積共計2,885.02平方公尺，而系爭土地自89年起迄101 年及102年1 月起之申報地價各為每平方公尺9,282 元及8,955 元等事實，有土地登記謄本、複丈成果圖、及公告地價查詢結果附卷可證（見本院卷㈠第12頁、卷㈡第12頁至第18頁、第60頁背面）。本院審酌系爭土地雖位於高雄市○鎮區○○路大馬路邊及佛西街之巷道之間，且鄰近佛公國小，然新生路為高雄旗津過港隧道之主要幹道之一，往來多為貨櫃車及大卡車，生活機能不算良好，業經本院會同兩造及高雄市地政局前鎮地政事務所地政人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷㈠第160 頁至第174 頁），復參以原告所提出行政院於82年4 月23日臺82財字第11153 號函所載之國有出租基地租金調整方案所載係以申報地價年息5%計收租金（見本院卷㈠第8 頁），本院認應以申報地價之年息5%計算較為適當。今被告既占有使用系爭土地如前揭範圍面積共計2,885.02平方公尺，其自101 年1 月1 日起至同年12月31日止，就占用系爭土地如前揭所示部分應返還之不當利得應計為1,338,938 元【計算式：9,282 元×2,885.02平方公尺×5%＝1,338,937.782 元（小數點以下四捨五入，以下同）】，另自102 年1 月1 日起至103 年5 月31日止，就占用系爭土地如前揭所示部分應返還之不當利得計為1,830,
004 元【計算式：8,955 元×2,885.02平方公尺×5%×（1+5/12）＝1,830,004.24875 元】，以上合計為3,168,942 元【計算式：1,338,938 元＋1,830,004 元＝3,168,942 元】，是原告主張被告應給付其3,168,942 元，及其中2,106,94
4 元（原告起訴狀請求被告給付之不當得利金額）自其訴狀繕本送達翌日即102 年10月15日（見本院卷㈠第43頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，其餘1,061,998 元自其擴張聲明之訴之變更狀送達翌日即103 年6 月19日（見本院卷㈡第40-1頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，逾此金額部分即屬無據，應予駁回。至被告自103 年6 月1日起至拆除系爭地上物並將所占用之系爭土地返還原告之日止，其每年應給付按其占用面積依各年土地申報地價年息5%計算之租金，亦屬有據，應准許之。
六、綜上所述，原告依民法第767 條規定及不當得利之法律關係請求被告應將坐落系爭土地上如附圖第1 頁編號A 、B 、C、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 、M 、N 、O 、P、Q 部分）、上開各該建號一樓增建部分（即附圖第2 頁編號B'、C'、D'、E'、F'、G'、H'、I'、N'、Q'部分）、上開各該建號二層樓增建之鐵皮屋部分（即附圖第3 頁編號S'、R'部分) 暨鐵皮雨遮（即附圖第2 頁編號A"、B"、C"、D"、E"、F"、G"、H"、I"、J"、K"、L"、M"、N"、O"、P"、Q"部分) ，及停車場（即附圖第2 頁編號U ）周邊圍籬所示部分之系爭地上物拆除，並將土地騰空後返還予原告，並給付原告3,168,942 元，及其中2,106,944 元自102 年10月15日起至清償日止按年息5%計算之利息，其餘1,061,998 元自103年6 月19日起至清償日止按年息5%計算之利息。被告並應自
103 年6 月1 日起至拆除系爭地上物並將所占用之系爭土地返還原告之日止，其每年應給付按其占用面積依各年土地申報地價年息5%計算之租金，均為有理由，應予准許，逾此部分外之請求，則為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果均無影響，均毋庸再予一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第三庭法 官 謝宗翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
書記官 李祥銘