臺灣高雄地方法院民事判決 103年度簡上字第114號上 訴 人 曾淑美被上訴人 陳麗真上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於民國102 年12月25日本院高雄簡易庭102 年度雄簡字第409 號第一審判決提起上訴，本院於103 年10月23 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上如附圖A 所示面積八十四平方公尺建物，及同小段八○之四○○地號土地上如附圖B 所示面積三十八平方公尺建物遷讓返還上訴人；並應自民國一○三年十月二十三日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付上訴人新台幣叁仟元及自按月遲延給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之ㄧ，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人自100 年9 月10日出租高雄市○○區○○街○ 號與被上訴人，租期一年，每月租金新台幣（下同）15,000元，被上訴人卻占用坐落高雄市○○區○○段0○段00000 地號土地上如附圖A 所示面積84平方公尺建物及同小段80-400地號土地上如附圖B 所示面積38平方公尺建物（下稱系爭建物），且兩造約定需有人擔任租賃契約之見證人，租賃契約方生效力，詎被上訴人未覓得見證人，故租賃契約不生效力。縱認兩造簽定之租賃契約有效，也因租賃期間僅為一年，現已期滿，被上訴人應返還系爭建物。退步言之，若認租賃契約之租賃期間非為一年，因被上訴人雖有向本院提存102 年7 月至9 月之租金，但上訴人無法領取，實同未提存，而被上訴人自102 年10月起即未繳納租金，上訴人主張已經上訴人向被上訴人表示兩造之租賃契約已於102年12月11日終止，被上訴人自應將系爭建物返還與上訴人，並於返還系爭建物與上訴人前，按月給付上訴人相當於租金之不當得利，爰依民法之相關規定提起本件訴訟等語，並聲明：被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人，並應自102 年
7 月10日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人15,000元，及按年息5 ％計算之利息。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人；並應自102 年7月10日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人15,000元及自按月遲延給付之翌日（即每月11日）起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人於100 年9 月10日與上訴人就其所有之高雄市○○○路○○○ 號房屋（即系爭房屋，實為未保存登記建物，但設置有「○○○路000 號」之信箱）訂立租賃契約，租賃期間自100 年10月10日起至107 年10月10日止，每月租金15,000元，被上訴人並交付30,000元押租金與上訴人。兩造於簽定租賃契約時，上訴人即告知被上訴人所承租之標的物為門牌號碼高雄市○○○路○○○ 號，又緊鄰113 號房屋旁，被上訴人即相信承租之標的物為高雄市○○○路○○○ 號，於事後方知悉系爭建物沒有辦理保存登記。簽約時，被上訴人即向上訴人表示要將承租之房屋作為餐飲營利之用，然因上訴人不提供房屋權狀及稅捐資料，致被上訴人無法向主管機關申請營利事業商業登記及辦理保險事宜，以致於無法營業，故被上訴人主張依民法同時履行抗辯之規定，於上訴人交付相關文件前，無須支付租金。簽約後，上訴人即以不明原因要求被上訴人搬離，然被上訴人占用系爭房屋係本於兩造簽定之租賃契約，並非無權占有，亦無不當得利，上訴人之請求無理由等語，資為抗辯。於本院聲明：上訴駁回。
三、本件爭點：
㈠、被上訴人得否主張上訴人未提供約定使用收益之租賃物交付使用，而行使同時履行抗辯權拒絕給付租金？
㈡、系爭租賃契約是否經合法終止？
㈢、上訴人請求被上訴人遷讓系爭建物及給付相當於租金之不當得利有無理由？
四、本院之判斷：
㈠、被上訴人得否主張上訴人未提供約定使用收益之租賃物交付使用，而行使同時履行抗辯權？
１、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院95年度台上字第569 號判決參照）。查兩造於100 年9 月10日簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約）之其他約定事項記載「其租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲」，另於101 年1 月15日復簽訂約定書，第4 條約定：「乙方（即被上訴人）需申請營業登記所需文件，甲方（即上訴人）應提供完全。」，有系爭租賃契約書及約定書附卷可稽（見原審卷第45、46、49頁），觀之系爭租賃契約及約定書，被上訴人承租初始之目的即為「營業、茶坊、教唱廳、餐飲」之用途且需能合法申請營業登記，則探究系爭租賃標的物是否能達被上訴人租賃之目的，當以系爭租賃標的物本身狀態是否能供合法營業觀之。
２、系爭租賃標的物欲作為合法經營茶坊之場所需具備文件一節，依據商業登記申請辦法第5 條第1 項規定，應檢具所在地之建物所有權狀及所有權人同意書，建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之，有高雄市政府經濟發展局103 年5 月30日高市經發商字第00000000000 號函在卷為憑（見本院卷第52頁），故需上訴人提供系爭租賃標的物所有權狀或房屋稅籍等資料以辦理營業登記，然系爭租賃標的物係未保存登記之建物且無房屋稅籍資料，為上訴人所自承（見本院卷第56頁），故上訴人應無上開資料可供被上訴人辦理商業登記，被上訴人並經高雄市政府以違反商業登記法規定為由裁罰，有高雄市政府經濟發展局101 年10月23日高市經發商字第00000000000 號函為憑（見本院卷第34頁），堪認上訴人未能提供合法營業用途使用之系爭租賃標的物，故被上訴人自得依民法第264 條主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。
㈡、系爭租賃契約是否經合法終止？上訴人請求被上訴人遷讓系爭建物有無理由？
１、上訴人主張兩造簽定之租約其租賃期限自100 年9 月10日起，租期一年等語，然兩造於原審各自所提租賃契約書（見原審卷第9 、45頁），租賃期限均為自100 年10月10日起至
107 年10月10日止，上訴人於原審雖傳訊證人陳世元到庭證稱：我有處理過兩造報案事宜，當時兩造有租屋糾紛，我印象中上訴人提出的契約期限是到101 年到期，被告的是到
107 年到期，時間很久了，我也不清楚，其他我沒有注意看，我只看期限，兩造只爭執期限等語（見原審卷第150-151頁），然證人陳世元上開證述與系爭租賃契約書記載不符，難以該證述為對上訴人有利之認定，堪認兩造簽定之租賃契約，其租賃期限係自100 年10月10日起至107 年10月10日止。
２、上訴人又主張被上訴人於102 年7 月10日起即未再給付租金，被上訴人雖於102 年7 月19日將102 年7 月10日至102 年
9 月10日租金提存，惟其於提存通知書附載「須經提存人同意始得領取」，等同自102 年7 月10日起即未給付租金予上訴人，扣除押租金30,000元，遲延租金已超過2 月，上訴人於103 年3 月24日存證信函通知被上訴人於103 年3 月27日前繳交租金，逾期即逕為終止租約，被上訴人迄未給付，故兩造租約已於103 年3 月27日終止等語，被上訴人則主張同時履行抗辯權，並以上訴人之給付不符債之本旨終止契約等語置辯，查被上訴人於原審102 年10月8 日言詞辯論期日主張同時履行抗辯權（見原審卷第126 頁），而被上訴人得主張同時履行抗辯權，已如前述，故縱認被上訴人於102 年7月10日起即未再給付租金，惟扣除押租金30,000元後，被上訴人於102 年10月8 日主張同時履行抗辯權時尚未逾欠繳2月之租額，難認上訴人於103 年3 月27日已合法終止租約；又上訴人既未能提供合法營業用途使用之系爭租賃標的物，被上訴人復因違反不得營業之行政規定，遭受高雄市政府裁罰處分，上訴人所提供之建物，實已無法繼續為營業使用，陷入無法於租賃期間內保持其合於約定使用、收益之狀態，自屬債務不履行，被上訴人據此於103 年10月22日終止兩造租賃契約之意思表示，應屬合法，而上訴人自承已於103 年10月22日收受通知（見本院卷第119 頁），堪認系爭租賃契約已於103 年10月22日終止，上訴人依民法第455 條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物即屬有據，應予准許。另上訴人依民法第767 條規定請求遷讓系爭建物部分，即毋庸審酌，附此敘明。
㈢、系爭租賃契約既已終止，被上訴人無占有權源，自屬無權占有，而「占有」雖為事實，但仍屬財產權以外具有財產上利益之法律上地位，故取得占有者即認受有利益。次查被上訴人占用系爭建屋放置茶葉、廚具及桌椅等物品，有本院勘驗筆錄及照片附卷可稽（見本院卷第97至99、103 至107 頁），揆諸前揭說明，上訴人依民法第179 條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，為有理由。惟兩造原約定之月租金15,000元，係按系爭建物可供商業使用計算，該建物既不能供商業使用，則系爭租賃契約已於103 年10月22日終止，業如前述，斯時被上訴人已停止營業而仍占有系爭建物，按月可獲得相當於該數額之利益，自不得以原約定租金計算之。另按土地法第97條所稱「房屋」係指供住宅用之房屋而言，若非屬供住宅用之房屋，即無土地法第97條規定之適用，有內政部以（83）台內地字第0000000 號函參照。查被上訴人租用系爭建物房屋非供住宅之用，揆諸前揭說明，亦無土地法第97條法定最高限額租金之限制。本院衡酌系爭建物經核定訴訟標的價值、坐落地點之交通情形、生活機能及被上訴人得為使用之狀況，本院認為上訴人請求不當得利之金額應以每月3,000 元（15,000元×1 ／5 ＝3,000 元）為適當，上訴人在此範圍內之請求，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人依民法第455 條、第179 條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，並應自103 年10月23日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付上訴人3,000 元及自按月遲延給付之翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許之部分，因未及審酌被上訴人於本院合法終止系爭租賃契約，而駁回上訴人之訴，尚有不當，上訴意旨指摘此部分為有理由，原判決此部分應予廢棄，並改判如
主文第2 項所示。原審就上開不應准許部分，原審駁回上訴人請求，並無不當，上訴意旨就該部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。本院審酌上訴人一部勝訴、一部敗訴及兩造之情形，認訴訟費用宜由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔，較為公允，爰諭知如主文第4 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
民事第六庭審判長 法 官 郭慧珊
法 官 徐彩芳法 官 吳芝瑛以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
書記官 陳鈺甯