臺灣高雄地方法院民事判決 103年度簡上字第60號上 訴 人 范盛楠訴訟代理人 李明益被 上訴人 中正ICR華廈管理委員會法定代理人 陳源美訴訟代理人 方平南上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國102 年12月12日本院高雄簡易庭102 年度雄簡字第1898號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年5 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為門牌號碼高雄市○○區○○路○○號2 樓之5 、2 樓之7 建物（以下合稱系爭建物）之所有權人，為中正ICR 華廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，系爭大廈自建商於民國80年間建造出售以來，雖無成立管理委員會及推選管理負責人，然住戶間存在每月每戶繳納管理費新臺幣（下同）1,000 元、空戶500 元之協議，用以支付管理員薪資、公共電費、電梯保養費及清潔費，然上訴人均未繳納，嗣系爭大廈區分所有權人於101 年10月9 日推選出管理負責人方南平，復於102 年1 月13日召開區分所有權人會議，正式成立管理委員會及訂立中正ICR 住戶規約（下稱系爭規約），明定住戶每月繳交管理費1,000 元，空屋折半計算，且決議向逾5 年未繳納管理費者以5 年期追繳之，因全部住戶僅餘上訴人未繳納，為懲罰故以每戶1,000 元計算，爰依民法第822 條、公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付自97年1 月1 日起至101 年12月31日止之管理費12萬元。於原審聲明：上訴人應給付被上訴人12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：伊確實自97年1 月1 日起未繳納管理費，然被上訴人並非合法成立之管理委員會，且伊所有之地下停車場無法使用，故主張以無法使用之損害抵銷管理費等語，資為抗辯。於原審聲明：請求駁回被上訴人之訴。
三、原審經審理結果，認上訴人自97年1 月1 日起至101 年12月31日止有繳交管理費予被上訴人之義務，惟上訴人所有之系爭建物均為空戶，故應以每戶每月500 元計算管理費，而為被上訴人部分勝訴判決，即命上訴人應給付被上訴人6 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年10月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（原審判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人提起上訴而告確定）。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，於本院陳述：系爭大廈之建商於交屋時雖有要求住戶每月繳交1,000 元、空戶繳交500 元之清潔費，然此非管理費性質，且被上訴人於成立管理委員會之前無權要求伊繳交管理費等語。並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第25至26頁）：㈠上訴人為系爭建物之所有權人，於80年1 月25日登記為所有
權人，此有土地及建物登記謄本附卷可佐（見原審卷第10至17頁）。
㈡上訴人自97年1 月1 日起即未居住使用系爭建物。
㈢上訴人並未繳交97年1 月1 日起至101 年12月31日止，被上訴人所主張之管理費。
㈣被上訴人於102 年1 月13日成立管理委員會，於102 年1 月
17日向高雄市苓雅區公所報備，此有高雄市苓雅區公所函附系爭大廈管理委員會設立、申請報備、變更資料及區分所有權人會議紀錄附卷可佐（見原審卷第54至77頁）。
五、本件之爭點：被上訴人於成立管理委員會之前，依照民法第
822 條及公寓大廈管理條例第21條規定，向上訴人請求每戶每月管理費500 元，有無理由？本院敘述判斷意見如下：
㈠按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各
共有人按其應有部分分擔之；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，民法第822 條第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條分別定有明文。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分分擔，不因管理委員會成立與否而有差異（最高法院96年度台上字第2640號判決意旨參照）。準此，公寓大廈於管理委員會未成立之前，若住戶間已存有明示或默示協議應繳交一定金額之費用予特定之大廈管理人員，用以支付大廈共用部分之修繕、管理、維護等費用，即符合上開規定及意旨，此協議對於住戶自應有拘束力，住戶當負有繳交此管理費用之義務。惟該管理費用之所有權仍屬區分所有權人全體所有，僅係指定由特定人代為管理。次按區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；管理委員會之職務含收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，公寓大廈管理條例第3 條第1項第7 款、第9 款、第36條第1 項第7 款分別定有明文。又公寓大廈管理委員會於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，無實體法上完全之權利能力（最高法院98年度台上字第
790 號判決意旨參照）。是尚未完成社團法人登記之公寓大廈管理委員會向各住戶收取之管理費，用以支付大廈共用部分之修繕、管理、維護等，應屬代收代付性質，亦即該管理費所有權亦仍屬區分所有權人全體所有，僅因區分所有權人會議決議集合由管理委員會統一收取管理。因此，不論公寓大廈管理委員會成立與否，於公寓大廈管理委員會完成社團法人登記前，該大廈應收取之管理費權利實際上均屬於區分所有權人全體所有，就管理委員會尚未成立前已發生之管理費債權，自可透過區分所有權人會議決議之方式，於公寓大廈管理委員會成立後，將此收取權利交由該委員會行使。
㈡經查，系爭大廈自建造完成建商交屋後，住戶間即有每月應
繳交1,000 元、空戶500 元予大廈管理人員之協議，且多數住戶均有繳交等情，有系爭大廈95年至102 年間之管理費收費紀錄、繳交登記表、收支出明細表及102 年1 月13日區分所有權人會議會議紀錄等附卷可稽（見原審卷第7 、18至24頁），且為上訴人所不否認，堪認為真實。上訴人於本院審理時雖辯稱：系爭大廈住戶間約定繳交之費用應為清潔費，而非管理費，伊無繳納義務云云，然未提出任何證據以實其說，且觀諸被上訴人所提之管理費收支出明細表（見原審卷第18至24頁），依其上所記載之支出項目，可知向住戶所收取之費用均用於支出系爭大廈之清潔費、保養費、修繕費、電費等公用部分之修繕、管理及維護等費用，足徵住戶所繳交之費用性質應為管理費，是上訴人此部分所辯，委不足採。上訴人既為系爭大廈之區分所有權人，對於系爭大廈共用部分之修繕、管理、維護等費用支出，本應予以分擔，且不因系爭大廈管理委員會成立與否而有不同，均已如前述，是上訴人於管理委員會成立前自負有繳交管理費之義務。況系爭大廈於102 年1 月13日召開區分所有權人會議，通過系爭規約，並決議就住戶空戶部分，應繳交500 元之管理費，且逾5 年未繳管理費者以5 年期追繳之，此有區分所有權人會議會議紀錄附卷可佐（見原審卷第67、68頁），則依前開說明，被上訴人亦得基於區分所有權人之決議予以追繳。另上訴人未繳交自97年1 月1 日起至101 年12月31日止之管理費，此為兩造所不爭執，系爭大廈管理人曾催告上訴人繳交管理費，亦有存證信函影本1 份在卷可佐（見原審卷第95頁），故被上訴人請求上訴人給付管理費6 萬元（計算式：2 戶×500 元×60個月＝6 萬元），洵屬有據。
六、從而，被上訴人依民法第822 條第1 項、公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付管理費6 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年10月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判令上訴人應給付上開金額及利息部分，並依職權為假執行之宣告，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 郭宜芳法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 26 日
書記官 黃振祐