臺灣高雄地方法院民事判決 103年度簡字第39號原 告 魏景林被 告 陳家鵬上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國104 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬伍仟元，及其中新臺幣肆拾萬元自民國一百零三年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾壹萬伍仟元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用民事訴訟簡易程序，同法第427 條第1 項亦有明文。又按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於同法第427條第1 項或第2 項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，為同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4 條第1 項所明定。查本件原告起訴請求被告給付57萬5,000 元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。經本院以通常訴訟事件審理後，原告於民國103 年9 月29日及11月17日準備程序期日均表明僅請求被告給付49萬5,000 元（本院一卷第78、154 頁），而為訴之聲明減縮，致本件訴訟標的金額屬50萬元以下，揆諸前揭規定，應適用簡易程序，故本院改依簡易訴訟程序審理，併予敘明。
二、原告主張：兩造於100 年終至101 年年初間，就坐落於高雄市○○區○○○段○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）簽立日期為100 年8 月1 日之土地租賃契約（下稱系爭租約），於第2 條、第3 條約定租賃期間自100 年8 月1 日起至110年12月31日止，每年租金15萬元，並特別約定被告應於簽立系爭租約時一次付清10年5 個月租金共計150 萬元。另於第12條約定，租賃期間被告每年應保留5 棵果實供伊無償採收，每少1 棵罰1 萬元。詎被告簽立系爭租約後，並未立即付清租金150 萬元，且自100 年8 月1 日起算3 年，伊均未採收果實。伊就本件僅請求自100 年8 月1 日起經過2 年8 個月被告未繳納租金共計40萬元；及被告3 年間未讓伊採收果實，依每年少5 顆計算共計15萬元，伊僅請求9 萬5,000 元。為此，爰依系爭租約法律關係，提起本訴等語。並聲明：
被告應給付原告49萬5,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
三、被告則以：伊先前即協助原告處裡系爭土地，嗣原告有積欠伊款項，雖未達150 萬元，但原告表示系爭租約記載已經付清租金150 萬元，並同意以此抵銷先前原告所欠款項，伊無庸向原告支付租金150 萬元，伊始簽立系爭租約，且原告當時有委託伊出售系爭土地，伊可持系爭租約證明有代為出售系爭土地之權限，故兩造並無簽立系爭租約之真意等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造就系爭土地於100 年年末及101 年年初之間簽立系爭租約，並於第2 條、第3 條約定：「租賃期間自100 年8月1 日起至110 年12月31日止，共10年5 月，100 年8 月全部疏枝、整地」、「租金為每年租金新臺幣壹拾伍萬元，分別於：共150 萬元以一次付清。」及第12條約定：「租賃期間乙方（即被告）每年保留5 棵果實供甲方（即原告）無償收取，每少一棵罰一萬元。」（見本院一卷第6、78頁）
（二）兩造簽立系爭租約後，被告並未給付原告150 萬元。
（三）被告就系爭土地與訴外人鍾ＯＯ之女友施ＯＯ於102 年5月21日簽立土地租用契約書，約定租期自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止，年租金為8 萬元，被告並已收取租金8 萬元；嗣原告對被告及鍾ＯＯ占用系爭土地，提出竊佔罪嫌等刑事告訴後，被告已退還租金8 萬元予施ＯＯ，而其等所犯罪嫌，經臺灣高雄地方法院檢察署以103 年度偵字第17054 號、第19658 號、第19659 號、第20438號及第20439 號為不起訴處分，並經臺灣高等法院高雄分院檢察署以103 年度上議字第1789號駁回再議確定。
五、本件之爭點：
（一）兩造間有無簽立系爭租約之真意？若有，原告請求租金40萬元有無理由？
（二）原告請求違約罰款有無理由？若有，得請求之數額為何？
六、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上第215 號判例意旨參照）。查兩造於上開時點簽立系爭租約，為被告所不爭執。被告主張兩造並無簽立系爭租約之真意，為原告所否認，而系爭租約僅記載「租金為每年租金新臺幣壹拾伍萬元，分別於：共150萬元以一次付清。」，核無租金150 萬元已付清之意涵，是被告對此兩造以通謀虛偽意思表示而無簽立系爭租約之真意之利己事實，自應負舉證責任之責。經查：
１、被告固主張訴外人即土地仲介林ＯＯ有見過伊持系爭租約影本，洽談系爭土地買賣事宜，訴外人即高雄市鳳山區農會承辦人吳ＯＯ亦知悉伊有代為出售系爭土地云云。然查，依系爭租約內容所示（本院一卷第6 、7 頁），充其量僅能證明被告承租系爭土地，尚無法據以作為原告授權被告處理系爭土地之買賣。復依證人林ＯＯ於本院審理時結證：伊於102 年年中透過蕭姓友人而認識原告，經與原告接洽系爭土地買賣事宜後，原告表示系爭土地在農會有借貸，被告在系爭土地已耕種荔枝樹很久並有地上權，地上權數額約7 、8 百萬元，後來伊去找被告，被告僅提及系爭土地之地上權，未談及承租，但有表示若有人要購買系爭土地，兩造已談好各拿多少錢；伊與被告有2 次去鳳山農會找吳ＯＯ討論系爭土地產權之問題；伊並未見過系爭租約等語甚詳（本院二卷第67、68頁）。及證人吳ＯＯ於本院審理時結證：被告與林ＯＯ2 次找伊時，伊均表示高雄市鳳山區農會就系爭土地有設定抵押權，金額為4,800萬元，林ＯＯ希望以1,700 萬元為塗銷，伊並未答應，且其等均未提及被告就系爭土地有相關租賃或地上權，伊亦未見過系爭租約等語明確（本院二卷第72、73頁）。顯見林ＯＯ當時係因被告有權使用系爭土地，始向被告討論土地買賣事宜，並非被告受原告委任代為洽談出售，且林ＯＯ與吳ＯＯ亦均未見過系爭租約，是被告此部分主張，顯屬無據。
２、被告復主張原告有欠伊款項，並以租金150 萬元為抵銷云云，然被告就此並未舉證以實其說（本院二卷第34頁），其所主張，自當無據。
３、綜上，被告就系爭租約係兩造通謀虛偽意思表示所簽立，並未更為舉證，其所主張，自屬無據，實難憑採。
（二）依系爭租約第2 條、第3 條約定租賃期間自100 年8 月1日起至110 年12月31日止，每年租金15萬元，並特別約定被告應一次付清10年5 個月租金共計150 萬元，且被告並未給付原告150 萬元，為兩造所不爭執。是原告依系爭租約法律關係，請求被告給付2 年8 個月租金共計40萬元【計算式：15萬元×（2 ＋8/12）＝40萬元，元以下四捨五入】，即屬有據，應予准許。
（三）次按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97年度台上字第1000號判決意旨參照）。繼前所論，系爭租約為有效存在，被告抗辯原告於100 年間鋸掉荔枝樹之樹幹、賣個精光，被鋸光荔枝樹3 年內無法生長等語，為原告所否認，被告對此不可歸責於己之利己事實，自應負舉證責任之責，然被告未就此舉證以實其說，被告此情所指，自屬無據，堪認被告確實未於系爭租約租賃期間，每年保留5 棵果實供原告無償收取。
（四）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。
約定之違約金額過高時，法院得依職權依被害人所受損益、兩造之社會經濟地位、加害人之經濟能力，暨一般客觀之事實酌定適當之違約金額（最高法院89年度台上字第88
2 號判決意旨可供參照）。又當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250 條第2 項之規定甚明（最高法院102 年度台上第889 號判決意旨參照）。經查，依系爭租約第12條約定，被告應於系爭租約租賃期間每年保留5 棵果實供原告無償收取，每少一棵罰1 萬元，業據系爭租約載明確，該約定屬違約金之約定，亦為兩造所不爭執（本院一卷第121 頁），且該約定並無兩造另行訂定其他性質之違約賠償，揆諸前揭意旨，該約定應視為損害賠償總額預定性違約金。被告未於系爭租約租賃期間，每年保留5 棵果實供原告無償收取，業經本院審認如前，原告自得請求被告賠償違約金之損害。本院審酌原告明知被告生活困苦，卻仍欲與被告簽立以一次付清租金150 萬元之給付條件之系爭租約（本院一卷第124 頁），且依系爭租約第1 條約定，系爭土地上之荔枝果樹全部亦屬租賃物標的範圍，顯見系爭租約之租金原已包含被告得收取荔枝果樹之對價，而原告既已為本件之租金請求，所受損害已有減輕，認原告所請求之違約金，應酌減至每少一棵罰1,00
0 元，依此計算被告未於3 年租賃期間每年保留5 棵果實，共計1 萬5,000 元（計算式：1000×5 ×3 ＝15000 ）始為適當，原告逾此數額之請求，即屬無據。至原告就此違約金復請求利息損害等情，此部分既認屬損害賠償總額預定性違約金，本件原告已請求租金及利息之損害，依前揭意旨所示，自不得再請求被告支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，是原告此違約金利息之請求，亦屬無據。
七、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付41萬5,
000 元，及其中40萬元自支付命令送達翌日即103 年6 月14日起（見本院一卷第25頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。
八、就原告勝訴部分，因本件所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並由本院依民事訴訟法第392 條第2 項之規定，依職權酌定宣告被告以41萬5,000元為原告供擔保，得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，爰不再予斟酌。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
民事第五庭法 官 饒志民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
書記官 許白梅