臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1466號原 告 王茲綿訴訟代理人 楊櫻花律師被 告 蔡麗環訴訟代理人 侯重信律師上列當事人間因給付買賣價金事件，經本院於民國103 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰柒拾柒萬元，及自民國一百零三年三月二十八日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新台幣伍拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰柒拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103 年1 月28日將名下坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），以新台幣（下同）590 萬元之價格出售予被告，兩造並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告已於103 年
3 月21日完成系爭土地所有權移轉登記予被告，被告亦已分別於103 年1 月28日、同年2 月27日、同年3 月17日各給付價金第一、二、三期款，分別為60萬元、176 萬元、177 萬元。查系爭買賣契約第2 條就第4 期款（即尾款）約定「於
103 年3 月27日前買方（即被告）支付177 萬元（於產權登記完成2 日內交地同時付清，交付尾款前賣方負責申請土地鑑界，鑑界沒問題買方即交付尾款）」，而原告分別於103年3 月4 日及同年月25日進行土地鑑界，第一次鑑界因土地雜草叢生無法施測，經排除後，第二次鑑界已完成，原告並於第二次鑑界時將系爭土地交付予被告，且該地並無系爭買賣契約第5 條約定所載之一物數賣、占用他人土地、設定他項權利不清償等情事，惟被告迄未給付尾款177 萬元予原告，經原告於103 年4 月18日以存證信函催討未果。爰依系爭買賣契約，請求被告給付尾款177 萬元，及依民法第229 條第1 項、第233 條第1 項規定及系爭買賣契約第4 條第2 款約定，請求被告給付自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之1 計算之遲延利息。為此，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告177 萬元，及自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地係仲介公司以原告之名義，向法院標買，然後推出銷售，被告經由友人之推介而與原告委託之仲介公司業務員訴外人鍾明村洽談買賣事宜，並在其引導下，於
103 年1 月間前往現場察看，當時被告曾提到通路問題，訴外人鍾明村回稱系爭土地旁邊之水泥通路（下稱系爭水泥通路）及橋樑是政府舖設的，現場均有編號，通行沒有問題等語，被告才予以購買，而於同年月28日與原告簽約，此後即依約定陸續支付第一、二、三期款，共計413 萬元。地政機關並於同年3 月4 日到場鑑界，因現場樹木阻礙視線，無法實施測量，經改定於同年月25日再行鑑界，被告並要求原告先將阻礙物清除，此時鄰地地主竟於系爭通路通往系爭土地之入口處設置鐵門，阻礙通行。系爭土地於交付之前，系爭通路既已被鄰地地主阻斷，致無通路可與外面道路相連接，顯有瑕疵，被告經以口頭交涉無果，曾分於同年4 月29日及
6 月4 日以郵局存證信函通知原告補正瑕疵，然原告竟拒不與鄰地地主協商，反而推責予被告，顯然對於物之瑕疵拒負擔保之責，違背出賣人之義務，原告拒不補正瑕疵，卻向被告請求給付尾款，原告之請求並無理由等語置辯，並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）原告於103年1月28日將系爭土地以590萬元之價格出售予被告，並於同日簽訂系爭買賣契約。
（二）被告已分別於103年1月28日、同年2月27日、同年3月17日各給付價金60萬元、176萬元、177萬元。
（三）原告已於103年3月21日完成系爭土地所有權移轉登記予被告。
（四）兩造於103年3月25日完成土地鑑界，於同日鑑界時發現鄰地所有權人陳吉雄在通路上有設置鐵門阻礙通行。
（五）被告尚有177萬元之尾款未給付。
四、本件爭點
（一）原告依系爭買賣契約，請求被告給付買賣價金尾款即第四期款項177 萬元，及自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息，有無理由？
（二）被告能否以鄰地所有權人禁止被告通行系爭水泥道路為由，拒絕給付買賣價金？
五、得心證理由
（一）經查，原告於103 年1 月28日將系爭土地以590 萬元之價格出售予被告，雙方簽訂系爭買賣契約，又被告依約分別於103 年1 月28日、同年2 月27日、同年3 月17日各給付價金60萬元、176 萬元、177 萬元，尚餘第四期款177 萬元未付，而原告已於103 年3 月21日將系爭土地所有權移轉登記予被告等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約（本院卷第9 ～10頁）、土地登記第二類謄本、異動索引（本院卷第7 頁、第26～28頁）附卷可憑，是此部分事實，應可認定。
（二）又原告主張已於103 年3 月25日第二次鑑界時將系爭土地交付予被告乙情，為被告所否認。按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。經查，證人翁碧堂到庭證稱：103 年3 月25日鑑界時被告有派2 名代表到場，一位是國城建設的工務部紀協理，一位伊不知名，當天該不知名員工有帶鐵製界樁到場施作等語（本院卷第91頁），並提出當天施作之鐵製界樁照片為憑（本院卷第104 頁），核與證人鍾明村證述：103 年3 月25日鑑界時，被告有派國城建設公司莊添榮到場，莊添榮有帶界樁，並當場施作界樁後噴漆等語（本院卷第96頁）相符，足見兩造於103 年3 月25日會同至現場進行第二次鑑界，被告有派國城建設公司員工莊添榮到場施作鐵製界樁，而對系爭土地有事實上管理力至明，是原告主張前揭主張，可信為真實，系爭土地已於103 年
3 月25日第二次鑑界後交付予被告占有，應堪認定。再者，原告已於103 年3 月21日將系爭土地所有權移轉登記予被告，被告迄未給付第四期價金177 萬元，已如前述。準此，原告依系爭買賣契約第二條約定「第四期款( 即尾款) 於103 年3 月27日前向買方支付新台幣: 壹佰柒拾柒萬元整。（於產權登記完成二日內交地同時付清，交付尾款前賣方負責申請土地鑑界，鑑界沒問題買方即交付尾款）」、第四條第（二）項約定「買方全部或一部分不履行本約付款之規定時，其逾期部分買方應加付按日千分之一計算之遲延利息於補交時一併繳清」（本院卷第9 頁），請求被告給付第四期款項177 萬元，及自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息，應屬有據。
（三）雖被告以兩造簽約後鄰地地主將系爭水泥通路用鐵門圍起來不讓被告通行，據以主張系爭土地有瑕疵，以此為由拒絕給付原告第四期款項云云。
1.惟按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第第359 條、第360 條分別定有明文。是由上揭規定可知，買受人遇買受之物有物之瑕疵情形，僅得主張減少價金、解除契約或請求損害賠償，而尚不得以此為由拒絕給付買賣價金，故被告以簽約後鄰地所有人設置鐵門阻礙通行系爭水泥道路，據此拒絕給付買賣價金，已屬無稽。且系爭買賣契約第五條約定「賣方保證土地產權清楚，絕無一物數賣或佔用他人土地等情事，如有設定他項權利時，應交付尾款前清償完竣，倘逾期賣方仍不解決，買方得解除本契約，賣方除退還既收價款外，並依本約第五款所定標準為損害賠償。交接土地後始發覺上開糾葛情事時，概由賣方負責辦理，買方因此所受之損害，賣方應負完全賠償責任」（本院卷第10頁），可見依系爭買賣契約，原告未保證被告得通行系爭水泥道路與公路通行至明。
2.又系爭土地未直接與公路相連，需通行鄰地地主鋪設之系爭水泥道路與公路聯絡乙情，為兩造所不爭執，而證人鍾明村到庭具結證稱：「簽約前，我有拿地籍圖、謄本、使用分區、位置圖給蔡麗環看。」、「簽約前我帶被告看地時，被告說要種樹，就問我兩個問題，有提到能不能挖水井、有沒有通行道路，通行道路的部分，我就馬上跟她回答有一條水泥舖設的產業道路可以通行，但是是政府開的還是私人開的，我跟她們說我不清楚。張美瑤講說她要幫忙查一下，因為她當過鄉長還有縣議員。」等語（本院卷第95頁），核與被告於答辯狀陳稱「被告經由友人之推介，而與原告委託之仲介公司業務員鍾明村洽談買賣事宜，並在鍾某之引導下，於103 年1 月間某日前往現場察看，當時被告曾提到通路問題…」等語相符（本院卷第37頁），顯見被告於簽約前確曾與仲介鍾明村前往系爭土地觀察現況，並曾詢問系爭土地通行之問題。佐以被告為國城建設股份有限公司負責人，有該公司及分公司基本資料查詢明細（本院卷第64～66頁）可稽，應有足夠能力及專業查知系爭土地是否為袋地，堪認被告於簽約前應已知悉系爭土地為袋地，對於系爭土地需通行系爭水泥道路與鄰地聯絡及日後鄰地地主可能會阻礙其通行等情，應有預見而於決定是否購買及議定買賣價金時當有所考量此情，自不得事後以鄰地地主阻礙通行系爭水泥道路，而主張物之瑕疵。況原告已將系爭土地所有權移轉登記予被告，故鄰地地主妨礙其通行，被告自得對妨礙其通行之地主請求確認通行權存在及本於所有權人地位除去上開妨礙通行之侵害，反觀原告已非系爭土地所有人，已無從向鄰地地主請求除去侵害，益徵鄰地地主將系爭水泥道路圍起來不讓被告通行，被告不得據以主張原告應負物之瑕疵擔保責任。
3.另按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365 條定有明文。本件原告已於
103 年3 月25日第二次鑑界時將系爭土地交付予被告乙情，已如前述，則被告主張物之瑕疵擔保權利之除斥期間為
6 個月應至103 年6 月24日止，然被告迄未主張物之瑕疵擔保權利，應已逾除斥期間而不得再行主張，更遑論得據以拒絕給付買賣價金，是被告此部分所辯，殊無足取。
六、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約，請求被告應給付177萬元，及自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息，為有理由，應予准許。本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 洪培睿上為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 黃進遠