臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1618號原 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 吳宗明訴訟代理人 李榮唐律師
黃家豪律師吳小燕律師上一人複代理人 陳秉宏律師被 告 鄭奇武訴訟代理人 陳慧珍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號建物（即如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 所示部分，合計面積為二三五點三七平方公尺）及其座○○○區○○段○○段○○○○號上如附圖所示紅色斜線部分土地（面積為八十點五六平方公尺）遷讓返還予原告及其他共有人全體。
被告應給付原告如附表一所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱
947 號土地）及其上牌號碼高雄市○○區○○路○○○○ 號房屋（各樓層面積如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 所示，合計為235.37平方公尺，下稱系爭房屋）為中華民國及其他共有人共有，中華民國應有部分皆為2 分之1 ，並由原告所經管。詎系爭房屋及947 號土地如附圖紅色斜線所示部分（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地），遭被告無權占有使用，原告自得本於所有人之地位，依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭房地全部騰空後，遷讓返還予原告及其他共有人全體。又被告無權占用系爭房地，係無法律上原因受利益，並致原告受有不能使用土地之損害，原告自得按其應有部分，依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，並依土地法第105 條準用同法第97條規定，及國有非公用不動產租賃作業程序第55點規定，按系爭土地當期申報地價總額乘以年息5 ％、系爭房屋當期課稅現值乘以年息10％計算年租金。為此，提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房地騰空，遷讓返還予原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告301,261 元，及自103 年7 月18日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。並應按原告應有部分，給付自103 年6 月1 日起至遷讓返還系爭占用房地之日止，按系爭土地面積及當年度申報地價年息5 ％計算之金額，與系爭房屋當年度房屋稅課稅現值10％計算之金額予原告。
二、被告則以：伊雖無權占用系爭房地，惟伊願意努力循求其他共有人同意後，向原告為承租。又原告以系爭房屋課稅現值10％計算不當得利之金額，實屬過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保，免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：㈠947 號土地及系爭房屋為原告及其他共有人所共有。
㈡系爭房屋未辦保存登記之部分，均係附屬建物，所有權與其
他已辦保存登記部分，同歸原告及其他共有人所有㈢被告至遲自83年間起即無權占用系爭房地。
四、兩造爭執之事項：被告應否給付原告相當於租金之不當得利？又金額若干？
五、本院得心證之理由：㈠被告無占用系爭土地之法律上權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按民法第821 條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權非必須由共有人全體共同行使，對於無權占有或侵權共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依同法第821 條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已，亦經最高法院28年上字第2361號、41年台上字第611 號判例闡釋明確。
⒉查，本件原告主張947 號土地及座落其上之系爭房屋為其經
管之國、私共有房地，系爭房地現遭被告無權占有使用等情，業據提出土地建物查詢資料、地籍圖及現場照片為證（本院卷第10頁至第14頁），並經本院會同兩造及高雄市政府地政局新興地政事務所（下稱新興地政事務所）人員至現場勘驗系爭房地情形後，囑託測量人員就被告占用現況作成複丈成果圖，此有本院103 年9 月19日勘驗筆錄、現場照片及新興地政事務所103 年10月8 日高市地新測字第00000000000號函檢附複丈成果圖（即附圖）在卷可稽（本院卷第69頁至第72頁、第74頁、第75頁），復為被告所不爭執，堪信屬實。從而，原告主張被告無權占有，並依前開規定請求被告將系爭房地全部騰空後，返還予原告及其他共有人全體，於法即屬有據，應予准許。
㈡原告得否請求被告給付不當得利？如可，得請求金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益
，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。又民法第
821 條規定所謂「本於所有權之請求」，係指民法第767 條所規定之物權的請求權而言，至債權的請求權，則不在民法第821 條規定之列，僅於共有物被侵害，請求損害賠償，而其給付不可分者，依民法第293 條之規定，各共有人方得為共有人全體請求向其全體為給付。故如請求給付不當得利者，因屬可分之金錢債權，各該共有人僅得按其應有部分，請求無權占有之被告返還所受利益，尚不得依民法第821 條規定為全體共有人訴請被告向原告及其他共有人為給付，最高法院85年度台上字第2391號、88年度台上字第1341號判決意旨參照。查，本件被告無權占有系爭房地之事實，已如前述，則依上開說明，其於占用系爭房地期間即可消極減免應支付使用該房地之代價，而因此獲得相當於房地租金之利益甚明，且致該房地所有人受有同額之損害，亦堪認定。職此，原告依不當得利之規定，按系爭應有部分請求被告返還無權占用系爭房地期間相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項、第105 條亦有明定。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，此有最高法院75年度台上字第378 號裁判意旨可參。又前開規定所謂建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，此亦有最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例要旨可參。本院審酌系爭房屋為二層磚造，並於頂樓加蓋鐵皮使用，區位鄰近高雄市六合夜市、火車站，交通便利，商業活動繁盛等情，業經本院會同兩造履勘現場屬實，有前揭勘驗筆錄附卷可考，並參以原告所提出國有非公用不動產租賃作業程序第55點所載出租基地之年租金係以當期土地申報地價總額乘以百分之五計收（本院卷第23頁背面），是依該區之開發現況、地處位置及社會經濟狀況等情以觀，認原告主張系爭土地以申報地價年息百分之5 為計算乙節，堪予採認；然就房屋部分，該屋建造完成日為56年6 月9 日，有上開土地建物查詢資料可按（本院卷第12頁），屋齡老舊，因認原告主張系爭房屋之年租金以當期房屋課稅現值年息百分之10計算尚有過高，應減以年息5 ％計算為適當。
⒊繼以，系爭土地96年1 月、99年1 月及102 年1 月之申報地
價均為每平方公尺31,400元，有國有土地使用補償金歸檔計算表在卷可稽（本院卷第26頁）；系爭房屋101 年、102 年、103 年房屋總現值則分別為109,200 元、142,400 元、138,500 元等情，有高雄市西區稅捐稽徵處新興分處103 年6月4 日高市000000000000000號函在卷可參（本院卷第28頁），據此計算被告自98年5 月1 日起至103 年5 月31日止期間占有系爭土地及自101 年11月1 日起至103 年5 月31日止期間（101 年10月以前占用部分，未據起訴請求）占有系爭房屋，所獲相當於租金之不當得利金額合計為653,851元（計算式詳如附表二），則原告按其應有部分計算，並扣除被告前已給付之「使用補償金」33,250元（見本院卷第83頁背面補償金扣繳資料表），所得請求之金額為293,676 元〔計算式：653,851 元×1/2 （應有部分）－33,250元＝293,676 元（小數點以下四捨五入）〕。從而，原告請求被告給付如附表一所示相當於租金之不當得利金額，均屬有據，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之所有物返還請求權及同法第179 條前段之不當得利請求權，請求判令被告如主文第1 項、第2 項所示部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 蔣志宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 陳昱良附表一┌─────────────────────────────────┐│被告應給付原告新台幣293,676 元，及自民國103 年7 月18日起至清償日止││按年息百分之5 計算之利息；並自民國103 年6 月1 日起至返還系爭房地之││日止，按年給付依其占用土地之面積（80.56 平方公尺），乘以系爭土地於││各該占用年度申報地價年息百分之5 ，加計系爭房屋於各該占用年度房屋課││稅現值年息百分之5 ，再乘以原告應有部分（2 分之1 ）計算之金額。 │└─────────────────────────────────┘附表二┌──────┬────────────────────┬─────┐│不動產項目 │計 算 式│金 額 │├──────┼────────────────────┼─────┤│947 號土地 │98年5 月1日至98年12月31日： │642,936元 ││ │申報地價31,400元×占用面積80.56㎡×5%÷ │ ││ │12月×8 月＝84,319元（小數點以下四捨五入│ ││ │） │ ││ ├────────────────────┤ ││ │99年1 月1日至101 年12月31日： │ ││ │申報地價31,400元×占用面積80.56㎡×5%÷ │ ││ │12月×36月＝379,438 元（小數點以下四捨五│ ││ │入） │ ││ ├────────────────────┤ ││ │102 年1 月1日至103 年5 月31日： │ ││ │申報地價31,400元×占用面積80.56㎡×5%÷ │ ││ │12月×17月＝179,179 元（小數點以下四捨五│ ││ │入） │ │├──────┼────────────────────┼─────┤│系爭房屋 │101 年11月1日至101 年12月31日： │10,915元 ││ │房屋課稅現值109,200元×5%÷12月×2月＝ │ │ │ ││ │910元 │ ││ ├────────────────────┤ ││ │102 年1 月1日至102 年12月31日： │ ││ │房屋課稅現值142,400元×5%÷12月×12月＝ │ ││ │7,120元 │ ││ ├────────────────────┤ ││ │103 年1 月1日至103 年5 月31日： │ ││ │房屋課稅現值138,500元×5%÷12月×5月＝ │ ││ │2,885元 （小數點以下四捨五入） │ │├──────┴────────────────────┼─────┤│合 計│653,851元 │├───────────────────────────┴─────┤│①系爭土地申報地價： 96年1月 31,400元/平方公尺 ││ 99年1月 31,400元/平方公尺 ││ 102年1月 31,400元/平方公尺 ││②系爭房屋總現值：101年 109,200元 ││ 102年 142,400元 ││ 103年 138,500元 ││③系爭土地相當於租金之利益計算式為：占用面積×申報地價×年息5%×占││ 用期間 ││④系爭房屋相當於租金之利益計算式為：房屋課稅現值×年息5%×占用期間│└─────────────────────────────────┘