臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1633號原 告 國威公寓大廈管理維護有限公司法定代理人 陳錦菊訴訟代理人 許鴻郎被 告 京都大廈管理委員會法定代理人 柯昭男訴訟代理人 曾劍虹律師上列當事人間請求給付管理服務費事件，經本院於民國104 年3月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告之前任主任委員即訴外人董慧英於民國102年6 月28日代表被告與伊簽訂京都大廈之委任管理維護業務契約（下稱系爭契約），就該大廈管理維護事務委任伊處理，期間自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止，而依系爭契約第4 條約定，伊每月得向被告收取其應給付之現場人員工資費用、事務費用及管理服務費共計新臺幣（下同）51,000元，且系爭契約第10條第3 項亦有關於違約金之約定。詎被告於上開委任期間均未依約給付每月51,000元之費用，總計積欠伊612,000 元，伊屢經催討，皆未獲處理，伊自得依系爭契約第4 條、第10條第3 項約定請求被告給付管理服務費612,000 元及違約金51,000元，共計663,000 元。且縱如被告辯稱董慧英於簽訂契約當時並非其合法之主任委員，然此情並非伊所知悉，被告對此自仍應負表見代理之責，為此爰依系爭契約請求被告給付上開款項等語，並聲明：㈠被告應給付原告663,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：董慧英於101 年7 月1 日以前並非京都大廈之區分所有權人，亦未設籍並居住於此，依103 年6 月28日修訂前之住戶規約第7 條約定，其並不得擔任伊之管理委員，詎董慧英之胞妹董慧茹竟冒用董慧英名義參與伊第13屆（任期為101 年7 月1 日至102 年6 月30日）管理委員之競選，因住戶當時不察，竟讓董慧茹冒名之董慧英當選管理委員並擔任主任委員，其當選自屬無效，則其於102 年6 月21日、26日所召集之區分所有權人會議所為包含選任其為第14屆管理委員在內之決議均屬無效，且住戶亦已依公寓大廈管理條例第32條第2 項規定就上開會議之決議提出書面反對意見，益見董慧英並非第14屆管委會之合法主任委員。而關於董慧英並非該大廈區分所有權人乙事於102 年2 月間為伊之監察委員呂阿美等人所發現，呂阿美乃欲召集臨時區分所有權人會議解決爭議，並將此事通知原告，惟原告竟介入上開爭議，而與董慧茹一同阻撓會議之召開，可見原告已明知董慧英並非該大廈之區分所有權人，其第13屆之主任委員身分並不合法，其竟仍與董慧英簽訂應由第14屆管理委員決議通過之系爭契約，因董慧英並無權限簽訂系爭契約，且伊亦不承認系爭契約之效力，則系爭契約對伊而言自不生效力。又102 年
9 月1 日經住戶另行選任之主任委員林美華亦已通知原告撤場並拒絕受領其服務，則原告依系爭契約請求伊給付管理費用及違約金自屬無據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項及主要爭點：㈠不爭執事項：
⒈原告於102 年6 月28日與董慧英所代表之被告管理委員會簽
訂系爭契約，約定由原告為京都大廈之管理維護事務提供服務，期間自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止。而依系爭契約所載內容，原告每月得向被告收取計51,000元之費用，並有違約金之約定。
⒉被告並未給付系爭契約所訂之服務費用予原告。
⒊董慧英於102 年6 月21日以被告第13屆主任委員身分召開區
分所有權人會議，因法定出席人數不足，復於同年月26日召開區分所有權人會議，並選任第14屆管理委員，任期自102年7 月1 日起至103 年6 月30日，董慧英並於同年月28日召開管理委員會會議，並經推派為主任委員。
⒋董慧英係於102 年4 月16日成為京都大廈之區分所有權人。
⒌超過半數之區分所有權人（其區分所有權比例合計逾半數）
於102 年7 月2 日依公寓大廈管理條例第32條第2 項規定，對102 年6 月26日之區分所有權人會議之會議紀錄提出書面反對意見。
㈡主要爭點：
原告得否請求被告給付管理服務費及違約金？金額為若干？
四、本院得心證之理由：㈠原告主張被告之前任主任委員董慧英於102 年6 月28日代表
被告與其簽訂系爭契約，就該大廈之管理維護事務委任其處理，期間自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止，且其依系爭契約約定，每月得向被告收取之費用共計51,000元，並有違約金之約定，而被告於上開期間均未給付每月51,000元之費用等情，有委任管理維護業務契約附卷可稽（見本院卷第5 至12頁），且為被告所不爭執，原告上開主張應與事實相符而堪認定。
㈡按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少
應召開定期會議1 次；區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，公寓大廈管理條例第25條第1 項、第3 項前段、第29條第1 項、第5 項各定有明文。又京都大廈於90年6 月23日訂立之規約第7 條第
1 項關於主任委員、副主任委員、財務委員及委員之資格及選任，乃約定「委員由區分所有權人擔任之」（見本院卷第81至85頁），是依上開規定及京都大廈規約所訂內容可知，欲擔任被告之管理委員者，應以具備京都大廈之區分所有權人之身分者始可，如不具上開身分，即不得擔任被告之管理委員。經查，董慧英係於102 年4 月16日始成為京都大廈之區分所有權人之事實，有原告提出○○○區○○段4420建號建物之登記謄本在卷可證（見本院卷第80頁），且為兩造所不爭執，是董慧英於102 年4 月15日以前並不具有擔任被告之管理委員之資格應無疑義，則其擔任被告第13屆即101 年
7 月1 日至102 年6 月30日之主任委員即不合於大廈規約之約定，其於該屆主任委員之身分自始即不合法，而不得認其係被告第13屆之主任委員。又依上開規定，董慧英既非被告第13屆之合法主任委員，則其並不具有區分所有權人會議召集人之資格，亦堪認定。
㈢次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。查董慧英於102 年6 月21日以被告第13屆主任委員身分召開區分所有權人會議，因法定出席人數不足，復於同年月26日召開區分所有權人會議，其於會議中被選任為被告第14屆之管理委員，任期自102 年7 月1日起至103 年6 月30日，其並於同年月28日召開管委會會議，並經推派為主任委員等節，此有京都大廈第13屆管理委員會102 年度區分所有權人會議會議紀錄、102 年度第2 次區分所有權人會議紀錄、京都大廈第14屆管理委員會職務推派會議紀錄等件在卷可查（見本院卷第90、91、93頁），復為兩造所不爭執，而上開2 次區分所有權人會議既均係由無召集權人之董慧英所召集，依上開說明，該2 次會議所為之全部決議，當然自始無決議之效力，是董慧英當不具有被告第14屆管理委員之身分，其自亦無從被推派為被告第14屆之主任委員甚明。
㈣而董慧英既非被告第13屆之合法主任委員，亦非第14屆之主
任委員，則無論董慧英係以第13屆或第14屆主任委員之身分與原告簽訂系爭契約，因董慧英均係無權代表被告簽約，且被告亦不承認系爭契約之效力，則被告辯稱系爭契約對其不生效力乙節並非無據。
㈤原告又主張其與董慧英所代表之被告簽訂系爭契約當時並不
知悉董慧英不具合法之主任委員資格，故被告對此仍應負表見代理之責云云。惟京都大廈之規約對於擔任被告之管理委員者，應具備區分所有權人之身分乙事已明確記載，且原告亦自承其就上開規約內容均有瞭解，並知悉具備何種條件之人始能擔任管理委員等語明確（見本院卷第68頁），足見原告對於須具有區分所有權人身分者始能擔任被告之管理委員乙事甚為明瞭。又原告係於102 年6 月20日調閱前揭建物登記謄本，此見該謄本上之列印時間即明，且此情亦為原告自承在卷（見本院卷第67頁），由此堪認原告至遲於102 年6月20日即已知悉董慧英係在102 年4 月16日始成為京都大廈之區分所有權人乙事，以原告對於上開規約內容之瞭解，其自該建物登記本所載內容即足以知悉董慧英因係於102 年4月16日始成為京都大廈之區分所有權人，其於此之前並不具有擔任被告之管理委員之資格，故其第13屆主任委員之身分係不合法，而無於102 年6 月21日、26日召集區分所有權人會議之權限，更無從透過該次會議被合法選任為管理委員等情事，而原告於知悉上情之情況下，竟仍於102 年6 月28日與董慧英簽訂系爭契約，其事後自不得依民法第169 條規定主張本件有表見代理之適用，故其上開主張仍非可採。
㈥基於上開說明，系爭契約既係由無代表被告權限之董慧英與
原告所簽訂，且被告並不承認系爭契約之效力，而原告又無從主張本件有表見代理規定之適用，則原告主張其得依系爭契約請求被告給付上開管理服務費及違約金云云，即非可採。
五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付663,000 元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 19 日
民事第三庭 法 官 陳芸珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 19 日
書記官 蔡蓓雅