臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1733號原 告 李明珠被 告 李亞筠訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國103 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第7 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：
被告應將如附表所示七筆土地（權利範圍均為6423/10000，下合稱系爭土地）移轉所有權登記為原告所有；嗣追加請求並聲明：被告應返還未保存登記建物地址嘉義縣東石鄉屯子頭○號房屋左邊一間空房屋（下稱系爭房屋）予原告（見本院訴字卷第69頁），被告雖為反對之表示，惟上開追加之請求已於本案言詞辯論終結前提出，經核尚對被告之防禦及訴訟之終結不甚妨礙，與首揭規定相符，故予准許。
二、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人即原告之父李○○所有，李○○於97年9 月5 日死亡後，由被告及訴外人李蔡○○、李珊珊、李苡菀、李美萱、曾美甄、曾偉傑、李淑惠、李妙蟬、李桂瑛（下稱李蔡○○等9 人）共同繼承系爭土地。
另門牌號碼高雄市○○區○○路○○號建物（下稱民益路建物），前經本院100 年度訴字第2068號民事判決認定係屬訴外人即原告之母張賽花所有之財產，而張賽花於85年6 月3 日死亡後，原告即因繼承而取得該建物之所有權，不經登記即生效力。又原告於上開民事判決確定後，於101 年10月12日以高雄新興郵局第3285號存證信函（下稱原證5 存證信函）向李蔡○○等9 人催告限期清空、遷出及交付民益路建物予原告，並載明否則視同一年前業已同意原告以繼承民益路建物當時市價400 萬元作價抵銷系爭土地買賣價金350 萬元之新要約，惟李蔡○○等9 人已收受原證5 存證信函，仍未依限返還民益路建物，自已明示承諾上開要約，故原告業以上開不動產互易抵銷價金之方式向李蔡○○等9 人購得系爭土地，並回溯自一年前即100 年10月11日已取得系爭土地所有權，且原告已交付民益路建物之所有權（登記至訴外人李王秀英名下），李蔡○○等9 人自負有將系爭土地之所有權移轉登記予原告之義務。詎李蔡○○等9 人竟於101 年7 月3日與被告通謀虛偽成立買賣契約，將系爭土地出賣予被告，並於102 年7 月8 日辦理所有權移轉登記；然原告早於該登記前，於102 年6 月30日以高雄新興郵局第1334號存證信函（下稱原證2 存證信函）通知被告前情，並表明原告始為系爭土地之真正所有權人，惟李蔡○○等9 人仍違反義務將系爭土地移轉登記予被告所有，該登記為無效登記；嗣原告再於103 年7 月17日以高雄高分院郵局第130 號存證信函（下稱原證3 存證信函）限期被告於7 日內將系爭土地移轉登記予原告，惟被告迄今仍未履行，原告自得依通謀虛偽自始無效之法律關係，請求被告應將系爭土地移轉所有權登記予原告。再者，訴外人即被告之父李○○與原告之父李○○為兄弟，李○○與李○○原共有改建前門牌號碼嘉義縣東石鄉屯子頭2 號建物，詎被告之胞弟即訴外人李○○未得李○○同意，擅自將上開建物拆除改建，並將改建後建物全部據為己有，拒未交付新建物左邊一間空房屋（即系爭房屋）予原告作為經營上開中藥家業使用，且李○○亦於臺灣高雄地方法院檢察署（下稱高雄地檢署）100 年度偵字第22259 號刑事偵查案件中自承應交付系爭房屋予原告，而被告為李○○之占有輔助人，且經原告以原證3 存證信函依法催告，自應依法返還系爭房屋予原告等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地宜移轉所有權登記為原告所有；㈡被告應交付返還系爭房屋予原告。
三、被告則以：原告主張已向李蔡○○等9人購買系爭土地，自應就關於系爭土地買賣之意思表示合致、買賣價金交付等節負舉證責任。而原告前於本院100 年度訴字第2068號事件中主張其為系爭土地所有權人，請求訴外人即被告之前手李蔡○○等9 人將系爭土地移轉登記予原告，亦遭該案駁回確定，是本院已於該案認定原告就系爭土地並無所有權，況原告於前開事件中主張其取得系爭土地所有權之原因，與本件原告主張取得系爭土地所有權之原因，前後矛盾；另原告於本院102 年度雄訴字第11號事件中主張其為系爭土地及系爭房屋之所有權人而向被告請求侵權行為、不當得利之損害賠償，亦經該案駁回其請求（現上訴中），是原告之主張已無可採。又李○○於97年9 月5 日死亡後，系爭土地由原告與訴外人李蔡○○等9 人共同繼承，李蔡○○等9 人均同意將系爭土地出賣予被告，雙方並簽立買賣契約，約定買賣總價款
350 萬元，並依土地法第34條之1 規定，發函通知原告優先行使購買權，惟原告收受存證信函後，迄未合法為優先承買之意思表示，自已喪失對系爭土地之優先承買權，是被告與李蔡○○等9 人前開土地買賣契約已生效力，被告亦已依約給付買賣價金350 萬元予全體出賣人即李蔡○○等9 人，李蔡○○等9 人亦將原告按公同共有應有部分比例（7 分之1）所應分配之土地價金50萬元依法清償提存於本院提存所，且辦畢所有權移轉登記，原告主張上開買賣契約無效，亦非屬實。再者，原告並未舉證證明其為系爭房屋之所有權人，上開高雄地檢署100 年度偵字第22259 號卷宗均不足以認定原告就系爭房屋有所有權，且原告亦陳稱該未保存建物乃李○○所興建，依據最高法院見解，系爭房屋之權利乃屬李○○所有，原告無從據以主張，況被告並未占有該屋，原告請求被告返還系爭房屋即屬無據。又原告主張被告應返還無權占有系爭土地及系爭房屋之使用收益，已據其於前開本院10
2 年度雄訴字第11號請求返還不當得利等事件中主張，此部分已屬重複起訴，依民事訴訟法第253 條規定，應依同法第
249 條第1 項第7 款以裁定駁回等語資為抗辯，並聲明駁回原告之訴。
四、不爭執事項：㈠被繼承人李○○於97年9 月5 日死亡，原告與訴外人李蔡○○等9 人為其繼承人。
㈡系爭土地原為李○○所有，於98年1 月22日，以繼承為原因
，自李○○名下移轉所有權登記為原告及李蔡○○等9 人公同共有。
㈢李蔡○○等9 人於102 年7 月8 日，以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予被告。
㈣被告之父李○○與原告之父李○○為兄弟，李○○與李○○原共有改建前門牌號碼嘉義縣東石鄉屯子頭2 號建物。
五、得心證之理由：㈠被告抗辯本件原告請求被告應返還無權占有系爭土地及系爭
房屋之使用收益，已據其於前開本院102 年度雄訴字第11號請求返還不當得利等事件中主張，此部分已屬重複起訴，應依法裁定駁回等語。惟查，本院102 年度雄訴字第11號事件中原告係主張其為系爭土地及系爭房屋之所有權人，而被告及李○○無權占有系爭土地及房屋，故依不當得利等法律關係，請求被告給付因無權占有系爭土地及系爭房屋而致原告受有相當於租金損害之不當得利，業據本院依職權調取上開民事案卷查閱屬實；而本件原告係主張被告與訴外人李蔡○○等9 人就系爭土地買賣契約之付款條件，為通謀虛偽意思表示而無效，及其業已依原證5 存證信函取得系爭土地之所有權為據，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予其及交付返還系爭房屋予其，經核非屬同一訴訟標的，尚無重複起訴之問題，是被告此部分抗辯尚無可採，先予敘明。
㈡被告與訴外人李蔡○○等9 人間之買賣契約、移轉所有權登
記之物權行為，是否因通謀虛偽意思表示而無效？又原告有無取得系爭土地之所有權？其請求被告移轉系爭土地所有權登記予其，是否有理由？
1.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1 第1 項至第5 項定有明文。
至該條第4 項所謂得以「同一價格」優先承購，係指有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故出賣之公同共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力（參照最高法院86年度台上字第3122號、100 年度台上字第1673號裁判意旨）。次按，民法第87條第1 項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當；在贈與或買賣契約，不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立；且主張該法律行為為通謀虛偽意思表示者，應負舉證之責（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。再按，契約成立之要件，須當事人就契約必要之點互相表示意思一致；又當事人就買賣標的物及其價金並未互相為同意之意思表示，買賣契約即無由成立，此亦為買賣契約以外之有償契約準用，觀之民法153 條第1 項、第345 條、第347 條規定甚明。復按非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力；要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力，民法第157 條、第158 條亦分別定有明文。
2.經查，系爭土地於李○○過世後，乃由其繼承人即原告與李蔡○○等9 人公同共有乙節，為兩造所不爭執；而李蔡○○等9 人就系爭土地之公同共有人數及應有部分比例合計已逾半數，其等均同意出賣系爭土地予被告，雙方於101 年7 月
3 日簽訂買賣契約，並於102 年7 月8 日移轉所有權登記予被告等情，此有嘉義縣子地政事務所函覆之系爭土地登記謄本、異動索引、102 年6 月21日收件之買賣所有權移轉登記申請書、土地買賣契約書等資料在卷可稽（本院審訴字卷第96至276 頁）。又李蔡○○等9 人與被告簽訂前開土地買賣契約書後，亦已依土地法第34條之1 規定，於101 年7 月6日以高雄高分院郵局第183 號存證信函通知並催告公同共有人即原告行使優先承購權，原告嗣已於同年7 月9 日收受，有該存證信函及回執在卷可稽（本院訴字卷第33至45頁），惟原告於收受該存證信函後，雖多次表示願以民益路建物作價與系爭土地互易，然此係變更買賣契約條件之承購意思，非屬合法行使優先承購權，是原告逾期迄未為以同一價格、同一條件而行使優先購買權之意思表示，自不生優先承購之效力。準此，揆諸上開土地法第34條之1 第1 項規定，李蔡○○等9 人將系爭土地出賣予被告並為移轉登記之該處分行為，於法有據，自屬有效。
3.原告雖主張被告與李蔡○○等9 人間就系爭土地所為買賣之付款條件，被告並未實際為價金之給付，故渠等於101 年7月3 日所為之買賣契約及於102 年7 月8 日移轉所有權登記之物權行為，皆因通謀虛偽意思表示而無效云云。惟查，被告確有給付該等買賣價金350 萬元予全體出賣人即李蔡○○等9 人，李蔡○○等9 人並已將原告依公同共有應有部分比例（7 分之1 ）所應分配之價金50萬元清償提存於本院提存所，此有李蔡○○等9 人簽收之收據、本院提存書在卷可證（本院訴字卷第120 至125 頁、第46頁），已難認原告上開片面指述為真，況原告復未能舉出明確證據以實其說，則其前揭主張，尚屬無據。
4.另原告主張其業已依原證5 存證信函，自被告之前手即李蔡○○等9 人以互易購買方式取得系爭土地之所有權云云，已據被告否認。而查，原告主張其於101 年10月11日曾以原證
5 存證信函向李蔡○○等9 人催告限期清空、遷出並交付民益路建物予原告，李蔡○○等9 人收受後未依限為之等情，固據其提出原證5 存證信函及回執為據（本院審訴卷第58至63頁），而觀之該存證信函上記載：「請台端於函到後三日內完成清空遷出上揭房地交付本人李明珠，否則視同台端等九人於一年前業已同意以高雄市○○區○○路○○號（依當時幣值約今日市價400 萬元），抵銷上揭土地買賣價金350 萬元」等文句，雖可認係原告單方面向相對人即李蔡○○等9人提出以該等不動產互易清償之買賣條件，而屬非對話之「要約」，惟就上開買賣互易契約之必要之點即該等互易不動產之標的、價值等節，李蔡○○等9 人迄未為同意之意思表示，即未為「承諾」，參照前開法條及說明，原告之要約既逾期未經相對人承諾而失效，雙方之不動產互易契約即未成立，原告亦無從依此取得系爭土地之所有權。是原告上開主張顯屬無據，自無可採。
5.至原告雖主張民益路建物係其母張○○所有之財產，為本院
100 年度訴字第2068號民事判決所認定，故其已因繼承而取得該建物之所有權，自得以之作價與系爭土地買賣互易云云。惟原告前於本院100 年度訴字第2068號事件中主張其為系爭土地所有權人，請求被告之前手即李蔡○○等9 人將系爭土地移轉登記予原告，業經本院上開民事判決駁回其訴確定，此據本院依職權調取上開民事卷宗核閱屬實，並有該民事確定判決書在卷足稽，又李蔡○○等9 人均否認曾經同意原告以民益路建物400 萬元作價與系爭土地350 萬元買賣抵銷清償而互易，況依土地登記謄本所載民益路建物之所有權人係李王秀英，並非原告，亦據原告自承在卷（見本院訴字卷第70至71頁），則原告上開所述顯係誤解；此外，原告復未舉出具體證據證明上情，則其此部分片面主張亦屬無據。從而，原告並未取得系爭土地之所有權，且被告與訴外人李蔡○○等9 人間買賣及移轉所有權登記之行為非屬通謀虛偽意思表示，即非無效，是原告請求被告移轉系爭土地之所有權登記至其名下，並無理由。
㈢原告是否為系爭房屋之所有權人？被告是否無權占用系爭房
屋？原告請求被告交還系爭房屋，有無理由？
1.按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。
2.經查，被告之父李○○與原告之父李○○為兄弟，李○○與李○○原共有改建前門牌號碼嘉義縣東石鄉屯子頭○號建物乙節，為兩造所不爭執。至原告雖主張被告之胞弟李○○未經李○○同意，擅自拆除改建上開建物，並將改建後建物全部據為己有云云，惟為被告否認並辯稱：李○○與李○○均係得李○○之同意方拆除改建舊有建物等語。又原告前以訴外人李○○未經同意拆除改建原共有建物，涉有刑法第320第2 項之竊佔罪嫌、同法第353 條第1 項之毀損建築物罪嫌而提出告訴，經高雄地檢署檢察官偵查後，認所涉親屬間竊佔罪嫌已逾告訴期間、所涉毀損建築物罪嫌查無積極證據證明有何主觀毀損之犯意，而以100 年度偵字第22259 號為不起訴處分；嗣原告不服，聲請再議，亦經臺灣高等法院高雄分院檢察署以100 年度上聲議字第1425號駁回確定在案，有上開不起訴處分書、處分書在卷足參，復經本院依職權調取該等偵查卷宗查閱無訛。而李○○於上開案件偵查時供稱：舊有房屋因地勢很低，需行填高再行改建，李○○有同意改建，但未出資，改建費用均由伊及李○○負擔，有留一間空房給李○○及其子女等語，核與證人即李○○之女李○○於偵查中證稱：李○○、李○○在蓋房子之前，在拆掉舊房子之前，伊父親李○○就有跟我說了，印象中房子是95、96年間拆除，伊父親說上開原有房屋因地勢低窪下雨淹大水，李○○說要拆掉填高重蓋，問伊父親要不要一起蓋，伊父親說他沒有錢，要蓋李○○自己蓋，要留一間房間給伊等，蓋好房屋後，李○○確實有留一間空房給伊等，伊父親有同意將土地給李○○他們蓋新房子等情相符，況原告亦自承：伊父親李○○在97年8 月31日當天意識昏迷之前都可表示意思，伊父親沒有提告，李○○原本說蓋好後還是一人一邊，但沒有這樣分配，李○○全部自己住下來，重建費用伊等沒有攤分等語明確，是原告主張李○○未經同意擅自拆除改建原有建物，自屬侵權行為云云，已屬無據，要無可採。
3.再原告主張訴外人李○○已於上開案件偵查中承認應交付改建後房屋二分之一（即系爭房屋）予伊，而被告亦為李○○之占有輔助人，故伊自得起訴請求被告交付系爭房屋云云，然亦據被告否認，並以前詞置辯。查李○○於上開刑事偵查案件中供稱：當時伊和伊父親李○○跟李○○講，那個地方地勢很低需要填高，填地費用由伊等支付，改建李○○也有同意；原建物是兩方共有，改建前後伊等並未給對方代價，有承諾要分一半給他們（指李○○及其妻兒子女）使用，有跟李○○的大房跟大女兒講，他們要回來住都可以，有留房間給他們等語，固有原告提出之100 年3 月25日檢察事務官詢問筆錄在卷可稽（本院訴字卷第131 至133 頁），惟依李○○上開所述，係指改建前舊有房屋既係李○○與李○○所共有，該改建亦經徵得李○○同意，故李○○雖未一同出資改建，李○○、李○○等仍願交付改建後房屋之空房間一間予「李○○及其妻兒子女」使用，且嗣李○○於改建後，確已保留系爭空屋一間並交付李○○之妻兒子女使用，亦經證人李桂瑛證述明確，業如上述，則原告據此請求交還系爭房屋予其1 人，而非李○○之繼承人全體，尚屬無據。況上開拆除改建舊有房屋之行為人為李○○，亦為原告所不否認，而被告並未參與上開拆除改建情事，則該改建後未保存房屋之所有權及事實上處分權均應認屬出資興建之李○○所有，原告復未舉證證明被告對於系爭房屋有何無權占有之情事，則其請求被告交付無權占有之系爭房屋，亦非有據。
六、綜上所述，原告主張依原證5 存證信函、通謀虛偽自始無效、侵權行為、不當得利等法律關係，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，及請求被告交付返還系爭房屋予原告，均無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 21 日
民事第三庭 法 官 林韋岑附表┌──┬───────────┬────────────────┐│ │重測前 │重測後 │├──┼──────┬────┼──────┬──┬──────┤│編號│地段 │地號 │地段 │地號│面積（公頃）│├──┼──────┼────┼──────┼──┼──────┤│1 │嘉義縣東石鄉│615-201 │嘉義縣東石鄉│1589│0.027622 ││ │三塊厝段 │ │三塊厝新段 │ │ │├──┼──────┼────┼──────┼──┼──────┤│2 │同上 │615-236 │同上 │1591│0.027410 │├──┼──────┼────┼──────┼──┼──────┤│3 │同上 │615-237 │同上 │1593│0.003461 │├──┼──────┼────┼──────┼──┼──────┤│4 │嘉義縣東石鄉│212-148 │嘉義縣東石鄉│743 │0.029116 ││ │屯子頭段 │ │屯子頭新段 │ │ │├──┼──────┼────┼──────┼──┼──────┤│5 │同上 │212-156 │同上 │752 │0.000593 │├──┼──────┼────┼──────┼──┼──────┤│6 │同上 │212-176 │同上 │749 │0.066389 │├──┼──────┼────┼──────┼──┼──────┤│7 │同上 │212-177 │同上 │750 │0.009867 │└──┴──────┴────┴──────┴──┴──────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 21 日
書記官 楊銘仁