臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1882號原 告 亞歷山大大廈管理委員會法定代理人 歐建軍訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師複 代理人 田崧甫律師被 告 京成建設股份有限公司法定代理人 蔡天贊訴訟代理人 張志明律師複 代理人 蔡佩樺律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查原告原起訴聲明被告應給付原告至少新台幣（下同）500萬元，嗣於民國106年1月24日本院言詞辯論期日更正其聲明為被告應給付原告500萬元（本院卷四第66頁）。核其請求之基礎事實同一，且為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原告之法定代理人原為吳玲滿，嗣因改選先後變更為高信庭、洪仙瑤、歐建君，此有高雄市鼓山區公所103年11月12日函文、104年11月11日函文、105年11月8日函文（本院卷一第139頁、卷三第129頁、卷四第76頁）可佐，並各據原告具狀聲明承受訴訟（本院卷一第127頁、卷三第128頁、卷四第73頁），核與上揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告係亞歷山大大廈（下稱系爭大廈）之管理委員會，業經區分所有權人大會決議授權提起本訴，依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第9款、第10條第2項前段、第38條第1項、第36條、第57條第1項規定，原告係執行關於公共設施之管理、維護及修繕等職務，核屬管理委員會之法定固有權限，有職務上事務之訴訟實施權，原告並得以系爭大廈外牆磁磚有損壞之A、B、D、E、F、G、H、J、K、L等10棟大樓之住戶不動產買賣契約書對被告主張不完全給付之債務不履行責任及物之瑕疵擔保責任，原告自屬適格之當事人。系爭大廈係被告興建、出售，並於99年10月25日將系爭大廈之公共設施（含外牆）移交予原告，原告於103年2月間發現系爭大廈H棟、J棟大樓之外牆磁磚有大面積隆起與掉落之瑕疵，已於同年2月18日函請被告修繕，詎被告僅願提供磁磚，拒絕負責修繕費用。原告為避免磁磚掉落發生意外，先自行委請廠商修繕，發現外牆佈滿空心磁磚，經拆除空心磁磚後，大樓外觀滿目瘡痍，顯見被告施工時即有重大瑕疵。嗣原告又陸續發現其餘各棟（即A、B、D、E、F、G、K、L棟大樓）亦有相同磁磚隆起、掉落之情形，被高雄市政府工務局以有公安危險為由，要求原告須馬上進行外牆磁磚修繕工程並限於104年7月31日前完成修繕，原告僅得委請營造公司估價及修繕。是被告關於系爭大廈外牆磁磚之給付有瑕疵，未符合債務本旨，該瑕疵於契約成立前即已存在，至103年2月始發現，原告既已舉證系爭大廈外牆磁磚有掉落之事實，且屬可歸責於被告，原告自得依民法第227條第1項之規定，主張被告就此負不完全給付責任，被告應就其已為完全給付之事實負舉證責任。原告並得依民法第354條、第359條規定，請求減少相當於修繕系爭大廈外牆磁磚費用之買賣價金500萬元。並請求本院擇一為有利之判決。為此，爰依民法第227條第1項、第354條、第359條規定，提起本件訴訟。並聲明：(一)被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告依物之瑕疵擔保請求權及債務不履行為請求，其訴訟標的法律關係乃各區分所有權人與被告間個別訂立之買賣契約，原告並非契約當事人，尚無從為買賣契約上權利義務之主張，與公寓大廈之管理維護工作無涉，不屬管理委員會權能範圍內事項。縱有原告主張之瑕疵存在，亦僅區分所有權人得依上開法律關係為請求，原告無主張之權利。且管理委員會自起造人處受公寓大廈共用部分之移交，及對該共用部分進行維護、修繕之權限，係源自該區分所有權人之授權，而非於區分所有權人之權利以外，創設管理委員會之權利。區分所有權人大會決議之授權，僅屬委任原告處理買受人對被告之物之瑕疵擔保請求權，原告並不得自任為本人行使該請求權，其以自己名義提起本件訴訟顯不合法。又系爭大廈於94年9月9日完工，95年3月3日取得使用執照，於同年3月11日進行第一戶交屋，公共設施於此時起即需讓住戶開始使用，是被告和住戶間之買賣契約均有附件（二）大樓管理規約切結書（下稱系爭切結書），切結書第6條中即明載系爭大廈各項公共設備自使用執照取得暨第1戶區分所有權人辦理交屋之日起算1年為保固期，故系爭大廈大樓磁磚保固期應自第一戶交屋日即95年3月11日起算，縱於99年10月25日雙方就公共設施進行點交時，被告基於服務客戶宗旨同意於點交後再負1年保固責任，原告於103年2月18日函請被告修繕亦已超過1年保固期間。系爭大廈自94年興建完成至今已近10年，歷經寒暑變化、地震、天災種種外力影響，磁磚剝落是否係施工因素造成非屬無疑，原告所請檢修廠商是否如實檢測，亦有所疑。本件原告倘主張物之瑕疵擔保請求權，則磁磚瑕疵必須是在物之交付前即存在，若主張依不完全給付規定請求，則磁磚須於契約訂定後始發生瑕疵，且可歸責於被告之事由所致者，被告方須負不完全給付之債務不履行責任。原告先主張系爭大廈大樓磁磚於施工時即已存有瑕疵，嗣又將瑕疵存在時點更正為103年2月間，不僅前後不符，且迄今未就其主張瑕疵存在之時點為舉證。原告既於103年2月18日曾因H棟、J棟大樓外牆磁磚情形函請被告修繕，則H棟、J棟住戶於98年2月17日以前已完成交屋之買受人，其減少價金請求權已罹於5年時效，又原告於103年8月6日提起本訴行使物之瑕疵擔保請求權，則其餘住戶倘於98年8月5日完成交屋者，其減少價金請求權亦已罹於5年時效。
又系爭大廈並非預售屋，假若於施工時磁磚即存有瑕疵，因買賣雙方於買賣房屋時已就房屋及附屬公共設施為完整之檢視，而決定以買賣契約成立時之狀況為基準成立買賣契約，被告只需維持買賣契約成立時之屋況交屋即已盡依債之本旨給付之義務，無不完全給付之問題，原告主張被告須負不完全給付責任顯有違誤。再原告所找廠商估價之修繕費用顯然過高，原告亦需舉證證明確有支出必要修理費用500萬元之情。而被告前曾交付公共基金2,547,100元予原告，目的即為用於系爭大廈公共設施之修繕維護，本件原告既主張被告交付之公共設施有瑕疵應予修繕，被告自得依民法第334條第1項規定主張以上開公共基金抵銷修繕費用等語置辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)系爭大廈係被告興建、出售，並於99年10月25日移交系爭大廈之公共設施予原告。
(二)系爭大廈使用執照取得日期為95年3月3日，第一戶交屋日期為95年3月11日。
(三)被告曾提撥2,547,100元公共基金予原告。
四、本件之爭點：
(一)原告得否以自己名義提起本件訴訟？
(二)被告就系爭大廈之外牆磁磚之給付是否符合債之本旨？是否構成不完全給付之債務不履行責任？
(三)被告就系爭大廈之外牆磁磚應否負物之瑕疵擔保責任？原告主張之減價請求權是否已逾民法第365條之除斥期間而不得行使？
(四)原告依民法第227條第1項、第354條、第359條請求被告負損害賠償之責或減少價金，有無理由？如有，金額若干？被告得否以其曾提撥之2,547,100元公共基金主張抵銷？
五、本院得心證之理由：
(一)原告得否以自己名義提起本件訴訟？
1.按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號民事裁判要旨參照）。次按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；且管理委員會本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，否則，公寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院50年台上字第2719號判例意旨、98年度台上字第790號、第792號判決意旨參照）。復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行，公寓條例第10條第2項前段、第36條第1款亦分別定有明文。
2.本件原告主張系爭大廈外牆磁磚掉落，而起訴請求被告負不完全給付賠償責任及物之瑕疵擔保責任，因該外牆磁磚係黏貼於系爭大廈外牆，屬於系爭大廈公設之一部，為共用部分，此為兩造所不爭執（本院卷四第4頁反面）。該共用部分之修繕、管理、維護既由原告為之，且依系爭大廈103年第5屆第2次臨時區分所有權人會議紀錄（下稱系爭會議紀錄）所載（本院卷一第46、47頁），該次會議已有決議就外牆磁磚掉落部分對被告提告訴訟，原告並提出參與該次會議之住戶名冊，及其中7位住戶之不動產買賣契約書（本院卷四第96至121、22至41、51至54、60至63頁）為佐，則揆諸前開說明，原告縱非買賣契約關係之權利義務歸屬主體，惟仍就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，而得以自己名義提起本件訴訟。被告辯稱原告以自己名義提起本件訴訟不合法云云，尚無足採。
(二)被告就系爭大廈之外牆磁磚之給付是否符合債之本旨？是否構成不完全給付之債務不履行責任？
1.按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之（最高法院77年度台上字第1989號民事裁判要旨參照）。是本件原告以被告給付不符債之本旨，為不完全給付為由，請求被告負賠償之責，則關於被告有無不完全給付之點，自應先由原告負舉證責任。
2.系爭大廈係被告興建、出售，使用執照取得日期為95年3月3日，第一戶交屋日期為95年3月11日，並於99年10月25日移交系爭大廈之公共設施予原告等事實，此為兩造所不爭執（本院卷四第5頁）。而系爭大廈外牆磁磚係曝曬於外，經日曬風吹雨淋，依原告主張及系爭會議紀錄所載，係於103年2月中旬發現有外牆磁磚掉落情形（本院卷一第4、46頁），則該時距離系爭大廈使用執照取得日、第一戶交屋日已近8年，距離系爭大廈公設移交之日亦已3年餘，則外牆磁磚掉落之原因，究係因原告之施工不當，抑或係因天候或其他外力因素等引起，實有究明之必要。
3.本件依原告所述，係於103年2月始發現有部分大樓外牆磁磚掉落，則於系爭大廈取得使用執照時起至原告發現本件外牆磁磚掉落之情形，已近8年之久，能否逕以歷時如此久遠後之外牆磁磚掉落，即回推係因被告之施工不當所造成，尚屬可疑。原告雖舉證人即原告委請修繕之德水營造工程有限公司（下稱德水公司）之副理劉忠耀為證，證人劉忠耀固提出德水公司另一職員之由台北市政府都市發展局委託社團法人台灣房屋整建產業協會所發之「建築物外牆安全檢查人員結業證書」（本院卷三第194頁），以佐證德水公司確有承包外牆檢修之專業能力，並於本院證稱：我於103年間至現場勘查、估價，看到大部分磁磚掉落，系爭大廈共10棟，大部分外牆磁磚都有問題，是肉眼顯而易見；檢查時看到打的底層及粘著劑都已經老化了；地震會產生裂縫，有可能會產生磁磚掉落，但是比較局部的，不可能是大規模，熱漲冷縮或西曬也是有可能，但不致於全面性的瑕疵；我們公司整修是以洗沖機，相關證照人員上去以檢測棒去敲打，如有空心或隆起的就拆掉重新更新；現場看的時候有好幾處，我們認為危險性比較高，所以建議管委會採用全面性的去施工，否則無法確保每個磁磚是否有問題的，而且有些空心、隆起來的磁磚不是以肉眼就可以看出來的，一定要用檢測棒去檢查；依我在現場的判斷，我覺得人為因素比較大等語（本院卷三第162反至164、166頁反面），固證稱系爭大廈外牆磁磚掉落以人為因素居多，惟就其有無外牆磁磚修復之專業能力部分，其於本院證稱：我學歷為機械科，之前從事行業為高爾球、腳踏車製造業；我只有工安證照，沒有修復磁磚證照等語（本院卷三第165、168頁），並提出其關於吊籠操作人員勞工安全衛生教育訓練結業證書（本院卷三第194頁）為佐，顯然與外牆磁磚修復之專業能力無關，其既無相關證照，亦未受過相關訓練，專業程度顯然不足。另其提出德水公司之吊籠檢查合格證（本院卷三第193頁），亦與外牆磁磚修復能力無關，實難認證人劉忠耀有足夠之專業能力判斷系爭大廈外牆磁磚掉落之原因為何。且證人劉忠耀證稱德水公司係以檢測棒檢測系爭大廈之外牆磁磚，然當本院問及「這棟大樓完工至今約10年，可否以檢測棒或紅外線，就可以明確檢測出每一棟外牆剝落掉落的原因嗎？」，其證稱：有問題是一定會知道的，但不是每個原因都是一樣的」、另問及「是否可用檢測棒就可以明確檢測出掉落的原因嗎？」，其證稱：沒辦法等語（本院卷三第169頁），則縱依其所述，德水公司有其他外牆磁磚修復之專業人員，然僅以檢測棒檢測之方式，是否即能推斷外牆磁磚掉落原因，實有可疑。且參以本件多次送鑑定單位鑑定未能完成，均係因鑑定費用龐大，雙方均不願意出具鑑定費用而作罷，則以鑑定費用數額如此龐大之狀況而言，實難想像僅以證人劉忠耀所述之以肉眼檢視或以檢測棒敲打之方式，即能輕易判斷系爭大廈外牆磁磚掉落均為被告施工不當所造成。
4.再以保固期間而言，物品通常有一定之保固期間，於保固期間內發現瑕疵，不論是否可歸責於出賣人，固應由出賣人負修補之責，但物品於超過保固期間後所出現之損壞，或許可能係物品本身存有瑕疵，於買受人受領時未能及時發現，但亦確有可能是因其他外力因素所造成，並不能因一有損壞情形，即逕謂出賣人需負責，此由原告所委請修繕之德水公司所出具之報價單（本院卷一第21頁），其上亦記載更新部分保固為3年，證人劉忠耀於本院亦證稱：我們更新修復過的磁磚保固3年；一定會有個期限，不可能永久保固等語（本院卷三第167頁）足以得見。是以本件而言，系爭大廈於95年間即已取得使用執照，依系爭切結書第6條記載，系爭大廈各項公共設備自使用執照取得暨第1戶區分所有權人辦理交屋之日起算1年為保固期等語（本院卷一第92頁），另依原告所提出之公設移交紀錄，其上記載公設移交時間為99年10月25日，被告自公共設施點交後，需負1年之保固責任等語（本院卷一第11頁），原告主張於103年2月起發現外牆磁磚掉落，不論以哪一時點起算，均已超過約定之保固期間，且又已距離系爭大廈完工及公設移交日期甚久，則原告主張係因被告施工不當所導致之外牆磁磚掉落，自應由原告盡其舉證之責。原告雖主張99年間、100年間亦有部分外牆磁磚掉落之情形，惟其自陳99年間D棟、L棟所掉落磁磚位置已經被告修復完畢，當時並未再發現有其他瑕疵存在；另100年10月間有發現H棟5、6樓外牆磁磚掉落，已在100年間修復等語（本院卷三第87、170頁反面），是縱有原告所指99年間、100年間外牆磁磚掉落之情，距離103年間所發現之本件外牆磁磚掉落情形，已有相當時間，掉落之原因為何亦無法得知，亦無法執此推斷被告之施工即有不當。又原告雖舉證人劉忠耀為證，惟其並非有外牆磁磚修復專業資格之人，詳如前述，其證詞亦無法逕採。原告固又提出系爭大廈外牆磁磚掉落照片數張（本院卷一第13至17、43至45頁）、其主張磁磚為空心之照片數張（本院卷一第43至45頁）及之後德水公司施工之照片數張為佐，惟此至多亦僅能證明原告於103年2月之後發現外牆磁磚掉落及請德水公司修復之情形，尚無法僅以該外觀照片即遽以推斷被告有施工不當之情形。又本件因鑑定費用過高，雙方均不願意繳納鑑定費用而無法為鑑定，經本院通知原告是否先為部分請求，縮小鑑定範圍以減少鑑定費用（本院卷三第138頁），原告亦當庭陳稱不再聲請鑑定（本院卷三第171頁），是本件既無從認定外牆磁磚掉落之真正原因為何，原告就此亦未再為其他舉證，則原告主張被告就系爭大廈外牆磁磚之給付不符債之本旨，需負不完全給付之債務不履行責任云云，尚屬無據。
(三)被告就系爭大廈之外牆磁磚應否負物之瑕疵擔保責任？原告主張之減價請求權是否已逾民法第365條之除斥期間而不得行使？
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，或保證之品質，此觀同法第354條規定自明。是買受人受領買賣標的物後，主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，而為出賣人所否認時，應由買受人先就物之瑕疵存在之有利於己事實，負舉證責任，必須證明其為真實後，出賣人於其抗辯之事實，始應負證明之責（最高法院104年度台再字第20號判決參照）。故原告主張系爭大廈外牆磁磚掉落為有瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，為被告所否認，自應由原告先就物之瑕疵存在之有利於己事實，負舉證責任，
2.承前所述，原告並無法舉證系爭大廈外牆磁磚掉落係因被告施工不當所導致，無法證明外牆磁磚之掉落為被告所給付之物有瑕疵，自難以原告之片面所指，即逕認被告需負物之瑕疵擔保責任。故原告主張被告就系爭大廈外牆磁磚掉落應負物之瑕疵擔保責任，即屬無據。故原告主張之減價請求權是否已逾民法第365條之除斥期間而不得行使，亦無庸再予論述。
(四)原告依民法第227條第1項、第354條、第359條請求被告負損害賠償之責或減少價金，有無理由？如有，金額若干？被告得否以其曾提撥之2,547,100元公共基金主張抵銷？承前所述，原告並未能舉證被告有何不完全給付或應負物之瑕疵擔保責任之情形，則其請求被告負賠償之責或減少價金，自均無理由。故被告以其曾提撥之2,547,100元公共基金為抵銷之抗辯，亦屬無必要。
六、綜上所述，原告並無法舉證被告之給付有不符債之本旨而需不完全給付賠償之責，或所給付之物係有瑕疵而需負物之瑕疵擔保責任之情形，則其依民法第227條第1項、第354條、第359條之規定，請求被告給付原告500萬元及遲延利息，為無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件結論，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 23 日
民事第一庭 法 官 顏珮珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 23 日
書記官 李宗諺