臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1907號原 告 陳妍希訴訟代理人 陳慧博律師被 告 天鵝湖大樓管理委員會法定代理人 張高彰訴訟代理人 李奇芳律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國105年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為鄭道樑，嗣於審理中已變更為張高彰，此有天鵝湖大樓管理委員會民國103年12月常務委員會議紀錄1份在卷可稽（本院卷一第157頁），茲據其法定代理人具狀聲明承受訴訟（本院卷一第155頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張：原告之父即訴外人陳恒和於96年3月19日向訴外人陳美冠、蔡志君購買坐落於高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之同段817建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○號建物（下稱系爭店面K），並於96年8月16日登記在原告名下，原告遂成為「天鵝湖大樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人，陳美冠、蔡志君並將系爭大樓地下一樓之編號K1未保存登記建物（下稱系爭K1空間）之事實上處分權與系爭店面K合併銷售予陳恒和，且告知陳恒和買受後對系爭K1空間有使用權，原告即開始裝潢系爭店面K及K1空間，詎被告當時之法定代理人即主任委員鄭道樑竟於97年8月間向原告謊稱系爭K1空間為系爭大樓之公共空間，原告如要使用須支付租金，否則即須拆除裝潢回復原狀返還被告，致原告誤信為真，為免裝潢遭拆除，乃自97年8月起向被告承租使用系爭K1空間，復於101年4月10日起除系爭K1空間外，另向被告承租使用系爭大樓地下一樓之編號O1未保存登記建物（下稱系爭O1空間），並與被告簽立借用協議書（下稱系爭借用協議），但系爭O1空間之事實上處分權人實為訴外人楊志堅，被告卻謊稱系爭O1空間為其所有，致原告陷於錯誤而與被告締結租賃契約，原告自97年8月起至103年12月10日止，共計支付租金新臺幣（下同）1,176,000元予被告。嗣因被告於另案訴請訴外人丘宏基、財團法人基督教高雄聖經禮拜堂返還其等占用之系爭大樓地下一樓之編號A1及編號E之未保存登記建物（即本院102年度訴字第148號回復原狀事件，下稱另案），經判決敗訴確定，原告輾轉獲悉系爭K1空間及O1空間之所有權均屬起造人長谷建設股份有限公司（下稱長谷建設公司）所有，陳恒和之前手對系爭K1空間有事實上處分權，其亦因買賣而繼受取得系爭K1空間之事實上處分權，原告始知受騙，鄭道樑以上開手段致原告陷於錯誤，而與被告就系爭K1及O1空間成立租賃契約且給付租金，核其所為係屬詐欺行為，且侵害原告就系爭K1空間之事實上處分權，原告自得依民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本送達被告撤銷與被告訂立系爭K1與O1空間租賃契約之意思表示，並於租賃契約撤銷後，依不當得利法律關係請求被告返還原告先前給付之租金，抑或依民法第184條第1項前段規定請求被告賠償受詐欺而生之損害，為此，爰依民法第92條第1項、第179條及第184條第1項前段規定，擇一提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告1,176,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告之法定代理人鄭道樑未曾向原告謊稱系爭K1空間為公共空間，原告須支付租金，否則即拆除裝潢返還管委會等語，應係原告見陳恒和與前手簽立之不動產買賣合約書第16條第4項有「本標的部分地下室係屬公設部分，所有權人是否有其專用權，需依大樓管理規約或分管契約之規定辦理」之記載，而逕認系爭K1空間係屬公設，進而與被告簽訂系爭借用協議，是原告應係信賴陳美冠、蔡志君所提出之錯誤資訊，才主動向被告表示要使用系爭K1空間，請被告開會同意原告使用，且兩造締約時，被告亦不知就系爭K1及O1空間無處分或管理權，因此才與原告訂約，被告之法定代理人未曾詐欺原告，不構成侵權行為，原告自不得以此為由撤銷意思表示，被告自無不當得利而應返還租金或請求賠償損害等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭大樓之區分所有權人，系爭大樓地下一層之936
建號公共設施、面積1201.14平方公尺，係屬系爭大樓之全體區分所有權人共同使用之公共設施部分，系爭K1及O1空間未包含在系爭大樓地下一層936號建號公共設施登記之面積內，屬未保存登記建物，且系爭K1及O1空間並未放置系爭大樓之公用電機、水電及消防設備等公用設備。
㈡系爭大樓之原始起造人為長谷建設公司，起造完成時間為80
年11月8日，並於80年12月12日辦理第一次保存登記，該公司後更名為長股生活科技股份有限公司（下稱長谷科技公司），長谷建設公司以買賣為原因將系爭店面K辦理所有權移轉登記予訴外人黃福棟，黃福棟嗣於88年7月14日再以買賣為原因辦理所有權移轉登記予長谷科技公司，該公司復於92年9月3日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予訴外人國端心智文教基金會及林淑卿，其等再於95年11月17日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予陳美冠及蔡志君，陳恒和則於96年3月19日向陳美冠、蔡志君購買系爭店面K，並於96年8月16日辦理所有權移轉登記於原告名下。
㈢兩造分別於99年11月1日就原告使用系爭K1空間一事簽立借
用協議書，復於101年3月23日就原告使用系爭K1及O1空間一事簽立借用協議書。
㈣原告自97年8月起至103年12月10日止，支付使用系爭K1空間
之費用共78萬元予被告；自101年4月10日起至103年12月10日止，支付使用系爭O1空間之費用共396,000元予被告，共計支付1,176,000元。
五、本院得心證之理由：原告主張遭被告之法定代理人鄭道樑詐欺，致與被告成立系爭K1空間及系爭O1空間之租賃契約，共計支付租金1,176,000元予被告，故主張撤銷成立租賃契約之意思表示，及請求被告返還租金等情，為被告所否認並以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠原告以受被告法定代理人鄭道樑詐欺為由，主張撤銷就系爭K1及O1空間與被告所成立租賃契約之意思表示，有無理由？㈡原告依不當得利法律關係或侵權行為法律關係，請求被告給付先前所收租金，有無理由？金額若干？㈠原告以受被告法定代理人鄭道樑詐欺為由，主張撤銷就系爭
K1及O1空間與被告所成立租賃契約之意思表示，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年台上字第75號判例要旨可資參照。
又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決要旨足參）。則原告主張遭被告之法定代理人詐欺，依前揭說明，其即應就被告之法定代理人有客觀之詐欺行為及主觀之詐欺故意等情，負舉證之責。另按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來能否登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始取得，即與依法律行為取得有別，不在民法第758條所規定非經登記不生效力之列；又就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院90年度台上字第1250號、74年度台上字1317號判決要旨參照）。
2.經查，系爭K1及O1空間係未保存登記建物，且非屬系爭大樓之公共設施，而系爭大樓之起造人係長谷建設公司等情，為兩造所不爭執，已如前述，足見系爭K1及O1空間之所有權人應係起造人長谷建設公司；又依長谷建設公司更名後之長谷科技公司出具之使用權轉讓證明書記載：茲證明本公司於銷售坐落高雄市○○區○○街○○號（即店面A丘宏碁，下稱系爭店面A）、同街46號（即店面E財團法人聖經禮拜，下稱系爭店面E）、高雄市○○區○○街○號（即店面K劉啟勝）、高雄市○○區○○路○號（即店面O李添盛）四店鋪時，與店面A合併銷售之A1空間（下稱系爭A1空間）、與店面E合併銷售之E空間（證明書誤載為E1空間，下稱系爭E空間）、與店面K合併銷售之K1空間及與店面O合併銷售之O1等空間面積，均係不能保存登記，僅有專用權之使用面積，且本公司早在推案之初即於售屋廣告單中繪圖標示甚明，本公司並未將該等面積成本計由其他承買戶分擔等語，有長谷科技公司於93年5月27日出具之使用權轉讓證明書1份附卷可參（本院卷一第52頁），且被告對此使用權轉讓證明書記載之內容不予爭執（本院卷三第19頁），均堪信為真，是足認系爭K1及O1空間之所有權人雖均為長谷建設公司，但其嗣後已將系爭K1空間與系爭店面K合併銷售，將系爭O1空間與系爭店面O合併銷售，且將系爭K1空間及系爭O1空間之事實上處分權，分別讓與系爭店面K及系爭店面O之買受人。是原告主張系爭K1及O1空間均非系爭大樓區分所有權人共有之公共空間，被告對系爭K1及O1空間無事實上處分權或管理權等情，堪認可取。至被告雖抗辯系爭大樓起造人長谷建設公司已於系爭大樓全體起造人協議中聲明自願拋棄系爭A1、E1、K1及O1空間之權利云云，並提出天鵝湖大樓全體起造人協議影本1紙為憑（本院卷二第38頁），然原告否認該紙協議形式上之真正，被告復未就該全體起造人協議形式上之真正提出相關舉證，且觀諸被告提出之上開起造人協議記載之內容亦不完整，自難採信為真，故被告此部分抗辯，難認有憑，不足採信。
3.又原告因欲使用系爭K1及O1空間，而以口頭及書面與被告成立契約，並自97年8月起至103年12月10日止共支付被告1,176,000元一點，為兩造所不爭執，堪認屬實；而原告主張兩造間就使用系爭K1及O1空間成立之契約性質係屬租賃契約，雖為被告所否認並辯稱：兩造間成立契約之性質係屬使用借貸契約，原告支付之費用係屬約定專用權使用費云云（本院卷一第167-168頁）。然按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。民法第421條第1項、第464條分別定有明文。又租賃契約與使用借貸契約均係以使用他人之物為要件，所不同者，在於契約中如有支付對價之約定，即屬租賃，而未按約定支付對價，則屬積欠租金之問題，與使用借貸契約應為無償，性質上迥不相同（最高法院87年度台上字第495號判決要旨可參）。亦即，租賃契約與使用借貸契約間之差異，僅在租賃契約係屬有償契約，使用借貸契約則屬無償契約，則兩造既約定原告需因使用系爭K1及O1空間而支付費用，此為兩造所不爭執，則依上開說明，核其性質即係屬租賃契約，要不因契約上使用之名稱而變更其性質，故被告抗辯兩造間之契約係屬使用借貸契約云云，要屬無理。則原告主張被告並無系爭K1空間及系爭O1空間之管理權限，卻仍與原告成立租賃契約且收取使用系爭K1及O1空間之租金一節，固堪認採。
4.惟原告主張被告係於明知其就系爭K1及O1空間無管理權之情況下與原告締約及收取租金，具詐欺之故意一節，並以證人林武慶之證詞及前揭使用權轉讓證明書為證，但為被告所否認。而依證人即漢衛保全公司派駐系爭大樓之人員林武慶到庭結稱：伊於100年到職，於103年8月20日離職，於100年年底時，被告成立專案小組，準備向丘宏碁催討公設即A1空間，開會時鄭道樑有提出上開使用權轉讓證明書，要伊影印給開會的委員，鄭道樑說該證明書是93、94年間丘宏碁拿給其，其保存至今者，鄭道樑在會議中說就其瞭解，該證明書是事後才去向建設公司買的，不是買房子時就出具的，因此懷疑該證明書之真實性，當時鄭道樑有交代會議紀錄不可公布，也不可以讓該四戶知道證明書，會議中其他委員沒有針對此部分討論什麼，只有說這四塊沒有保存登記，沒有土地持分，而且蓋在這塊土地上所以是管委會的等語（本院卷一第124-126、129-130頁），審酌證人雖曾經保全公司派駐擔任系爭大樓負責保全工作，但現已離職，與兩造應無利害關係而無為偏頗何方故為虛偽陳述之虞，且原告就證人上開證言亦表示無意見（本院卷一第130頁），故其證詞應堪採信，是可知被告先前之法定代理人鄭道樑雖早於93、94年間即知悉上開使用權轉讓證明書之存在並予以留存，且知曉該證明書所載前揭內容，但於100年間被告開會時，鄭道樑就上開證明書所載內容之真正仍有存疑，非已明確知悉被告就系爭K1及O1空間無管理權限。
5.再參以鄭道樑及另3名系爭大樓區分所有權人前於102年1月28日，曾以另案對占用系爭A1空間之丘宏碁起訴請求回復原狀，經本院審理後，認定上開使用權轉讓證明書所載內容屬實，丘宏碁為系爭A1空間之事實上處分權人，被告主張丘宏碁無權占用系爭A1空間，請求騰空返還系爭A1空間，係屬無據，而於103年4月24日判決鄭道樑等4人敗訴，其等未予上訴，另案遂於103年5月23日確定等情，有另案民事一審判決在卷可憑（本院卷一第37-51頁），並經本院調閱另案卷宗核閱無誤，足見鄭道樑應係於另案在103年4月24日判決後，始確認上開使用權轉讓證明書所載內容屬實，並知悉被告對系爭A1空間無管理使用權，否則衡諸常情，苟鄭道樑於93、94年取得上開使用權轉讓證明書時即已確認所載內容正確，進而知悉被告對系爭A1空間無管理權，且上開使用權轉讓證明書復為丘宏碁提出予鄭道樑者，其應無復對丘宏碁提起另案訴訟，請求丘宏碁返還系爭A1空間予系爭大樓全體區分所有權人之理，是尚難認鄭道樑於97年8月及101年4月10日，被告與原告分別就使用與系爭A1空間同性質之系爭K1空間及系爭O1空間成立租賃契約時，即已明知被告對系爭K1及O1空間並無管理使用權，故原告主張被告係明知就系爭K1及O1空間無管理權，仍與其締約並收取前揭租金云云，難認有憑，不足採信。
6.準此，原告不能舉證證明被告與其締約當時之法定代理人鄭道樑有詐欺原告之故意，揆諸前引規定及說明，其主張核與民法第92條第1項規定有間，自無容許原告執此理由撤銷兩造就系爭K1及O1空間成立之租賃契約之餘地。故原告以遭詐欺締約為由向被告為撤銷兩造間租賃契約之意思表示，於法尚有未合，自不生撤銷之效力。
㈡原告依不當得利法律關係或侵權行為法律關係，請求被告給
付先前所收租金，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條固有明定。惟兩造間之租賃契約未據原告合法撤銷，業經本院認定如前，被告依兩造間之租賃契約收取原告交付之租金，即係有法律上原因，本件自與民法第179條規定之要件有間，故原告執此請求被被告返還租金1,176,000元，係無理由。
2.又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段，定有明文。原告主張被告以上開詐欺之手段，侵害其對系爭K1空間之事實上處分權云云，因無從認定被告有詐欺之故意，難認被告有詐欺之行為，且被告自97年8月起至103年12月10日止均持續使用系爭K1空間，其復未證明被告有妨害其使用之情事，更難認其事實上處分權有遭侵害之情，故原告此部分主張，亦難認有理，無從採認。
六、綜上所述，原告依不當得利及侵權行為法律關係，請求被告給付1,176,000元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5％計算之利息，即無理由，應予駁回。本件既為原告敗訴之判決，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳嘉惠法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 1 日
書記官 李聖章