臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第192號原 告 林嘉正訴訟代理人 李文禎律師被 告 王新後訴訟代理人 紀錦隆律師
林宏政律師當事人間返還定金事件，本院於民國103 年7 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國102 年11月10日向被告購買座落高雄市路○區○○段○○○○○○○號之土地（下稱1610-3號土地），買賣總價為新臺幣（下同）1656萬元，簽約當日原告支付定金300 萬元，此有不動產買賣契約書及支票影本可證。詎兩造簽約後，原告發現所購買之上揭土地，與簽約前介紹人帶同原告前往現場勘查之土地地點不符，而且系爭所購買之土地實際之位置，緊臨墳地，原告至此始知受騙。
（二）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其情事即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。
本件原告誤以為所購買之土地，為介紹人帶同原告前往勘查之土地（該地號為同段1598號，下稱1598號土地），而非1610-3號土地，從而，原告之真意係在購買同段1598號之土地，而誤認1598號之土地為1610-3號土地，俱見其意思表示之內容有錯誤，且此項錯誤之產生，係由於介紹人錯誤之引導所造成，並非原告之過失所造成，是原告自得撤銷買受系爭土地之意思表示，應屬有理。原告除於102 年12月25日委由律師具函表示撤銷外，特再以本書狀之送達為撤銷之意思表示之通知。
（三）次按，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條定有明文。本件介紹人帶同原告前往勘查之土地，並非原告所購買之系爭土地，而介紹人之所以認為該1598號土地，即係買賣標的之1610-
3 號土地，當係出於被告之告知，而被告故意告知介紹人錯誤之土地位置，顯然係在掩蓋系爭土地位於墳地旁之事實，是被告顯然有詐欺原告之行為事實，原告亦因此項詐欺之行為，而為買受之意思表示，依上述規定，原告自亦得撤銷此項意思表示，原告亦併以本書狀之送達為撤銷之意思表示之通知。
（四）本件原告買受系爭土地之意思表示，既經撤銷，則雙方之買賣契約關係即自始不成立，且為無效之契約，被告向原告收取之300 萬元，即無法律上之原因，則原告依民法第179 條定有明文，且依民法第113 條規定應負回復原狀之義務，從而，原告請求被告返還所受利益，並附加法定利息，且聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依原證一不動產買賣契約書，已載明地段、地號、面積，清清楚楚，第18條更載明「本契約經地政士當場說明，並經雙方詳閱無訛」，亦即對於總價1600多萬元之土地買賣，雙方均十分慎重。尤其末尾特約條款第3 點更約定「含個人持分的電錶一併出售」，更足證兩造對系爭土地有與鄰地地主共同申裝之電表有所約定，原告豈可能會認錯土地？另特約條款第4 點也加註「土地如有被侵占之情事，出賣人應負責清除」，此乃因系爭土地北面有一小部分被鄰地地主占用，被告主動告知買受人才有此加註，更足證雙方買賣之標的即為被告所有1610-3號土地，十分明確。再參以契約後附之土地登記謄本（102 年11月7 日申請）、地籍圖謄本（102 年11月7 日申請）均加蓋騎縫印章，甚至系爭土地更劃上斜線加以確認並標示。以上各項標示，無非係更加確認二造之意思表示「一致」，何有誤認之情事？且按「意思表示之內容有錯誤，或表意人知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失為限。當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」民法第88條定有明文。查原告雖主張依民法第88條之規定撤銷買受系爭1610-3號土地之意思表示，然依同條第1 項但書之規定，錯誤必須非由表意人過失所致者方得撤銷。而衡諸一般交易慣例，買方於商談土地或房屋買賣契約前，皆會參照土地登記謄本與地籍圖等相關資料，況且，土地登記具有公示效力，調查土地界址亦非難事，苟未加以核對或疏忽致發生標的物錯誤，原告自應負有過失之責。從而，原告顯非無過失之人，依前開條文規定，自不得主張撤銷其意思表示。次查，原告主張因介紹人陪同其前往勘查之土地有誤，係介紹人錯誤引導所造成云云。對於原告前開主張，被告否認。因由起訴狀附圖所示，1610-3號土地之位置及地形與1598號土地之位置及地形，一看即知完全不同，豈會誤認？1598號土地面臨台17線濱海公路，由濱海公路進去不到20公尺左邊即到達，土地前面是約5 公尺寬產業道路，二邊有圍牆及工廠，此有地籍圖及現場照片可參。1610-3號土地則是沿著上開產業道路再往前蜿蜒約百公尺才到達，四周都是農田，土地東、南、西邊並有水圳流經（參照起訴狀買賣契約所附地籍圖註明「水」），路旁電桿並設有2 個電錶（參照上開地籍圖及被證八：現場相片）。亦即2 筆土地位置並非毗鄰，且地形、地? 差異其大，豈會誤認。尤以1598號土地面積5189平方公尺，而1610-3土地面積5354平方公尺，二者相差165 平方公尺，且以約定每台分300 萬元計算，1610-3號土地註明「5.52台分」，才會得出1656萬元有零頭之價金，否則1598號土地為5.34台分，每台分300 萬元，價金則為1602萬元，更足證原告不可能搞錯。
（二）原告又主張被告故意告知介紹人錯誤之土地位置，有詐欺之行為事實云云，係屬原告自行臆測，被告否認。因介紹人僅向被告詢問地號，被告告知地號後，介紹人即前往地政事務所申請土地登記謄本及地籍圖，亦即契約書所附102 年11月7 日之謄本及圖，應係介紹人所申請，並無錯誤，則被告如何告知介紹人錯誤位置？顯然不是事實。承上，原告應不得主張撤銷系爭不動產買賣契約。從而，被告依約定於102 年11月14日取得農業使用證明書及102 年12月17日土地鑑界完成後，經被告102 年12月19日催告於12月24日（即12月17日鑑界後7 日內）依約給付尾款，但原告逾期未給付，被告已於102 年12月25日發函解除契約，自得依契約第14條主張沒收已付之金額。茲再以本狀送達，為解除契約之意思表示。另由本院向路竹地政事務所函查結果○路○區○○段○○○○號土地於102 年10月1 日至11月10日間，完全沒有申請土地登記謄本之記錄。由於買賣土地一定要先申請土地登記謄本以瞭解面積、所有權人及有無遭查封等基本資訊，但卻於上開期間（即本件系爭土地簽約前40天以內）並無申請土地登記謄本之記錄，亦可證明原告所稱本欲購買1598號土地卻誤買1610-3號土地，根本是虛構。因無論是1598號土地所有權人、王秋雲仲介或原告本身，均未曾申請土地登記謄本，可證明1598號土地根本沒有要賣，既未欲出售，那來原告本欲購買之情事？
（三）再依相關證人洪振輝、王秋雲、蘇王月英、楊洪錦及王基寶等人之證述，原告並無誤認之實，且原告已提起訴狀，顯然已無意依約履行，被告沒收價金，自有理由。如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.兩造於102 年11月10日簽立系爭買賣契約，約定由原告向被告購買其所有系爭高雄市路○區○○段○○○○○○ 號土地，買賣總價1656萬元，原告已於簽約當日，開立票號：LA0000000 、付款人為合作金庫商業銀行路竹分行、票面金額300 萬元之支票乙紙予被告，以支付定金300 萬元。
2.系爭買賣契約書並有附上土地登記謄本及地籍圖謄本。
3.被告曾經於102 年12月19日以律師函催告原告應在
102 年12月24日前給付所剩餘之價金及辦理過戶手續，如逾期限依契約第14條沒收定金並解除契約；原告於102 年12月20日收到律師函，並於102 年12月25日以律師函表明欲撤銷錯誤之意思表示；被告又於102 年12月25日以律師函表明沒收定金並解除契約。
4.被告就系爭支票已經兌現領取300萬元。
（二）爭執事項：
1.原告得否主張其買受系爭土地之意思表示錯誤，而撤銷該意思表示？
2.原告得否主張其買受系爭土地之意思表示係受被告詐欺，而撤銷該意思表示？
3.原告得否請求被告返還已受領之買賣價金？
四、本院得心證之理由：
（一）兩造於102 年11月10日簽立系爭買賣契約，約定由原告向被告購買其所有系爭高雄市路○區○○段○○○○○○號土地，買賣總價1656萬元，原告已於簽約當日，開立票號：LA0000000 、付款人為合作金庫商業銀行路竹分行、票面金額300 萬元之支票乙紙予被告，以支付定金300 萬元，而被告就系爭支票已經兌現領取300萬元等情為兩造所不爭執，是本件所應審酌者為原告得否主張其買受系爭土地之意思表示錯誤，而撤銷該意思表示？及原告得否主張其買受系爭土地之意思表示係受被告詐欺，而撤銷該意思表示？
（二）按「意思表示之內容有錯誤，或表意人知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失為限。當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」民法第88條定有明文。經查，證人王秋雲於103 年4 月21日本院現場勘驗時證稱：「是蘇王月英口頭告訴我在濱海公路轉進來那塊土地，就是她哥哥跟她一起買的，現在要賣，我至少跟他們確認5 次，我去王新後家跟她們確認是不是右邊是工廠、房子的後面的地，我還問在濱海公路旁為何這麼便宜，她們說已經買很久了要處理掉去買建地，當天是我自己去看，過了幾天又帶楊洪錦來看，楊洪錦也是介紹人，因為我不認識原告，他們是透過楊洪錦認識。因為王新後知道我以前沒有介紹過土地才讓我介紹，後來由楊洪錦帶原告父親林來看地。」、「（被告訴訟代理人問：蘇王月英有無講明這塊土地是幾號？）沒有。」、「（被告訴訟代理人問：妳有無去請1598地號土地地籍圖、謄本？）沒有。」、「（被告訴訟代理人問：上次妳在庭上有承認去申請1610-3地號土地地籍圖等資料，原因為何？）是王新後的兒子王基寶告訴我地號1610-3的。」、「（被告訴訟代理人問：為何他告訴妳1610-3地號？）我帶楊洪錦看地完之後，楊洪錦說要買地的話要看地圖跟土地，我看完之後還跟被告提到為何圖是歪七扭八，跟現場工廠土地筆直的不同，被告說他沒來耕作被別人佔一點沒關係。被告自己說賣土地要圖，他就叫他兒子打電話告訴我，且被告協調時告訴我不可以講出他妹妹蘇王月英的事。」、「（被告訴訟代理人問：既然蘇王月英沒帶妳來看地也沒講地號，為何妳會認為是海安教會進來的1598土地？）因為我有跟蘇王月英確認是不是這塊地，他們說是。」、「（被告訴訟代理人問：蘇王月英帶妳去找被告，妳有無問被告地號？）被告說他放家裡，不是放在魚塭，所以他不知道。」、「（被告訴訟代理人問：後來是否王基寶說是1610-3？）我沒有記得地號，是隔幾天王基寶打給我，那時已經看完地我才去申請地籍圖、謄本」等語。證人蘇王月英則證稱：「沒有，我不知道地（指1598土地）是何人的，怎麼告訴她。」、「之前我和被告買了之後整個登記給他，大概10幾年了，買200萬左右，買了之後被告也有把錢給，天王秋雲到我家，我跟她說我哥有地在竹滬要賣，請她介紹，叫她直接找我哥，後來王秋雲也沒找我，她賣地我也不清楚。」、「（原告訴訟代理人問：妳當初有無跟王秋雲講土地位置？）沒有。」等語。證人洪振輝證以：「雙方都有。他們找我時已經把條件講好了，先給訂金
300 萬元，再做土地鑑界，本來說鑑界時付尾款，鑑界時我在1610-3那塊地等候，但原告在1598土地，我從1610-3走出來跟他們說應該是1610-3土地，而非159
8 土地。」、「（被告訴訟代理人問：當時買賣時有無提供地籍圖等給你？）有，王秋雲提供的，我再用紅筆標出來。」、「（被告訴訟代理人問：地籍圖上水字何人標的？）他們拿地籍圖給我就寫好了。」、「（被告訴訟代理人問：買賣特約條款3 、4 是何人提出的？）買方林來有問電錶問題，賣方說要一併出售，第4 項也是賣方說如果他土地有被侵占他會一併清除。」、「（原告訴訟代理人問：簽約時有無提到1610-3土地位置？）沒有。」等語（以上見本院卷第
57、58頁）。證人王基寶證稱：「（本院問：買賣系爭土地之前，王秋雲有無打電話給你？）沒有。」、「王秋雲下午五點多到我們魚塭告訴我爸爸說要仲介系爭土地，當時我在旁邊，我爸爸說系爭土地的所有權狀放在家裡，我爸爸叫我工作完之後告訴王秋雲權狀登記的地號，等我工作完晚上九點多回到家打電話給王秋雲，跟她說土地是華正段1610-3地號，王秋雲重複一次地號後就掛斷了。」等語。證人楊洪錦證稱：「之前王秋雲說要賣系爭土地，認為我認識的人比較多，要請我一起仲介，王秋雲就帶我去看地，看的是天主教堂進去後那塊地，旁邊還有房子。（本院提示本院卷第44頁是否是照片上這塊地？）是。我看完之後覺得不錯，在路上碰到林來就告訴他土地買賣的事情，他是我朋友的弟弟，後來就帶林來去看地，看完他也覺得不錯，林來信任我不會騙他，我跟王秋雲也一直說服他。」、「（本院問：你帶林來去看地時有無跟被告一起去看？）沒有，我認為地主應該已經帶王秋雲去看過地，王秋雲帶我去看就可以了。」、「地價不記得了，價格是地主跟王秋雲講，後來王秋雲再跟我講。」、「林來後來又帶他太太去看地，他也信任我不會說謊，但我不知道原來地主沒有帶王秋雲去看地，只是口頭說而已。」、「（被告訴訟代理人問：王秋雲帶妳看地的時間是林來簽約前多久？）最少是簽約前十天。」、「（被告訴訟代理人問：102年11月10日簽約那天妳有無一起去代書那裡？）沒有，我有事且我也不識字。」、「（被告訴訟代理人問：系爭1598地號地主有無出面跟你或林來講買賣的事情？）沒有。」等語（以上見本院卷第82-84 頁）。
由上述證人之證詞可知，本件仲介人王秋雲、楊洪錦均非受被告所委任，而自始至終被告未曾與仲介人協同前往看地（無論1598號或1610-3號土地），是原告主張被告出於詐欺即無理由。
（三）次查，依證人洪振輝之證詞，原告雖有可能誤認1598號土地為欲購買之1610-3號土地，以致鑑界時在1598號土地上等候，但依證人洪振輝上開證詞，系爭1610-
3 號土地之地籍圖謄本（本院卷第11頁）上標記之「水」係王秋雲交渠時即已註記，而該地籍圖係102 年11月7 日核發，系爭買賣契約則為3 日後之同年11月10日始簽約（見本院卷第8 頁），原告應可明顯見到該2 筆土地不同之處，且1598號土地上並無裝設電錶，610-3 號土地上則有被告裝設之2 個電錶，業經本院勘驗現場可知，亦有被告提出之相片附卷可佐（見本院卷第59、48頁）。而原告既在買賣契約特約條款3提出電錶是否一併出售之問題，足見原告主張意思表示錯誤即非可採，至少原告自身已有過失足可認定。是原告主張依民法第88條定撤銷系爭買賣契約，並無理由。
（四）末查，被告於102 年12月19日即以存證信函催告原告履行契約，否則即於同年月24日將解除契約並沒收定金（本院卷第29頁），原告遲至同年12月25日始委由律師發函以意思表示錯誤為由撤銷意思表示並索回定金（本院卷第13頁），已逾被告催告履行之期間，被告復於同年12月25日發函為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第31頁），系爭買賣契約即因被告行使解除權而消滅，則被告依系爭契約第14條約定沒收300 萬定金即屬有理。
（五）綜上所述，原告之主張無論係因意思表示錯誤而要求撤銷，或認被告詐欺請求撤銷系爭買賣契約，並請求被告返還定金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即無所附麗，併予駁回。
五、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
民事第二庭 法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
書記官 林宛儀