臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1943號原 告即反訴被告 施錦玟訴訟代理人 王朝震律師被 告即反訴原告 林亞倫訴訟代理人 毛書傑律師
陳益盛律師被 告即反訴原告 浤宬不動產有限公司法定代理人 洪榮富訴訟代理人 何曜男律師上列當事人間因損害賠償事件，經本院於民國104 年5 月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告林亞倫新台幣壹仟零壹拾萬元，及自民國一百零三年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨按每日新台幣壹仟貳佰壹拾元計算之違約金。
反訴原告林亞倫其餘之訴駁回。
第三項所命給付於反訴原告林亞倫以新台幣叁佰伍拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。
反訴原告林亞倫之訴，訴訟費用由反訴被告負擔。
反訴被告應給付反訴原告浤宬不動產有限公司新台幣壹拾捌萬元，及自民國一百零四年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前項所命給付得假執行。
反訴原告浤宬不動產有限公司之訴，訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：原告經被告浤宬不動產有限公司（下稱浤宬公司）居間介紹，於民國103 年4 月21日向被告林亞倫買受其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約書，且已辦理所有權移轉登記完畢。惟訴外人張秝榛即被告浤宬公司之銷售專員於同年月22日帶看系爭房屋時，交付系爭房屋之CASE STUDY（說明書），使原告確信系爭房屋面寬4.8 米，又因屋內之擺設將系爭房屋之瑕疵遮蔽，使原告無法認知原先4.8 米面寬之需求，且對於輕微滲漏水現象，亦不以為意，而簽訂特別約定事項以現況交屋。然系爭房屋之地板、牆壁嚴重龜裂，且漏水及壁癌現象嚴重，足認有虛偽不實隱匿系爭房屋瑕疵之行為；又系爭房屋面寬僅3.7 米，與被告浤宬公司廣告及告知之內容不符，竟短缺1.1 米（原告預計一樓作營業使用，故告知仲介欲尋找4.8 米面寬之店面，今陷於錯誤，致無法擺放機台而未能營業），室內面積亦短少2 坪。被告林亞倫就系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任，原告因系爭房屋之瑕疵受有損害，爰依民法第359 條規定請求減少價金，依建築成本
1 坪新臺幣（下同）7 萬元計算修護危安屋況之費用約169萬元（70,000×24.15 坪＝1,690,500 ），縮減為150 萬元；另被告浤宬公司之廣告內容與室內面積不符，短少約2 坪，則原告因被告浤宬公司之廣告不實，使原告陷於錯誤，爰依消費者保護法第22條，請求被告浤宬公司賠償24萬元等語。為此，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告林亞倫應給付原告
150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告浤宬公司應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林亞倫則以：原告僅空言泛稱被告林亞倫需負物之瑕疵擔保責任，並未舉證以徵其實。又被告林亞倫於雙方簽約時已於標的物現況說明書中建物現況是否有滲漏水情形欄勾選「是」；而有關是否有龜裂傾斜之情形部分，亦經勾選「是」，故原告於契約成立時已明白知悉系爭房屋有上述情形，被告林亞倫自不負擔保責任，被告林亞倫已依約將系爭房屋移轉登記予原告，並通知原告辦理交屋，自已履行契約義務，原告之主張，顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告浤宬公司則以：原告應就被告故意隱匿系爭房屋瑕疵，致原告陷於錯誤而簽訂買賣契約乙節負舉證之責。系爭房屋之地板、牆壁嚴重龜裂，且漏水及壁癌現象嚴重等情為原告於買受當時即為知情，被告並無故意隱瞞情事，系爭房屋為屋齡47年之老舊建物，有滲漏水問題存在，已經賣方於標的物現況說明書中建物現況是否有滲漏水情形欄勾選「是」記載明確；而有關房屋是否有龜裂傾斜之情形部分，亦經勾選「是」記載明確，上情均為原告所明知，買賣雙方更於買賣契約中明確約定以「現況交付」，賣方不負修繕及滲漏水瑕疵擔保責任，被告浤宬公司所應盡之調查義務，既透過詢問賣方即被告林亞倫及系爭房屋外觀及內部之觀察，業已通常所能查證之方法為之，並將實際情形告知原告，堪認已盡調查及告知之義務。另原告於簽立買賣契約前，被告浤宬公司曾提供建物平面圖以供參考，其上記載建物之面寬為3.74公尺，即原告已知悉系爭房屋面寬若干，且買賣雙方及被告浤宬公司人員於簽約後之翌日，到系爭房屋現場丈量土地及房屋面寬，並再次查看現場，原告對於丈量結果並無異議，故繼續履約辦理所有權移轉登記完畢，原告對於系爭房屋乃位於小巷弄內，原僅供居住之用，況原告為不動產投資常客，並到現場查看多次，實難諉為不知，更無可能有陷於錯誤之情，故原告指稱「屋內擺設將系爭房屋之瑕疵遮蔽，使原告無法認知原先4.8 米寬之需求」顯非實情，且買賣雙方既已於簽約前後丈量確認，即買賣雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，本件應無所謂消費者即原告因信賴被告浤宬公司之廣告內容而誤認系爭房屋之寬度確為4.8 米，況買賣雙方在簽約前後亦未以面寬為訂約之洽談而具體成為契約內容，之後並依雙方合意簽立之買賣契約完成所有權移轉登記，實無從認定該CASE STUDY說明書之說明文字，已讓原告陷於錯誤而買受系爭房屋，再原告於103 年4 月25日即以此面寬問題，要求被告浤宬公司折讓服務費8 萬元，經雙方達成協議，就系爭房地面寬問題以減收6 萬元服務費解決爭議，今再執相同理由主張被告浤宬公司應給付原告24萬元，實無理由，被告既無侵害原告之權利，亦無違反消費者保護法第22條之情形，原告請求被告浤宬公司給付24萬元，並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項如下：㈠原告經被告浤宬公司居間介紹，於103 年4 月21日向被告林
亞倫買受系爭房屋，並簽訂不動產買賣契約書，且已辦理所有權移轉登記完畢。
㈡系爭房屋之地板、牆壁龜裂，且有漏水及壁癌現象，面寬為
3.7 米。
五、本件爭點如下：㈠原告得否以系爭房屋面寬不足4.8 米，及地板、牆壁嚴重龜
裂，且漏水及壁癌現象嚴重等瑕疵，對被告林亞倫主張物之瑕疵擔保責任，請求減少價金若干？㈡原告簽約前是否已知悉系爭房屋之面寬為3.7 米？原告得否
依消費者保護法第22條規定請求被告浤宬公司給付24萬元？
六、得心證理由
（一）原告得否以面寬不足4.8 米、房屋地板及牆壁嚴重龜裂，且漏水及壁癌現象嚴重等瑕疵，對被告林亞倫主張物之瑕疵擔保責任，請求減少價金？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、第355條第1項分別定有明文。經查，被告林亞倫稱簽訂買賣契約時，伊已告知原告系爭房屋有滲漏水及龜裂傾斜之狀況，並表明以現況交屋、不負全屋滲漏水修繕責任等語，核與其提出有原告簽名及蓋印之標的物現況說明書（本院卷第39頁）相符，堪認被告林亞倫於買賣契約簽訂時，確有告知原告系爭房屋有滲漏水及龜裂傾斜之情形，並無故意隱匿之情事，原告自難諉為不知，依民法第355 條第1 項規定，原告自不得以該屋有滲漏水、龜裂傾斜及壁癌等瑕疵，主張被告林亞倫應負物之瑕疵擔保責任。
2.又原告另以面寬僅3.7 米，不足4.8 米乙情，據以主張被告林亞倫應負物之瑕疵擔保責任云云，然被告林亞倫否認曾向原告保證系爭房屋達4.8 米等語，自應由原告對此事實負舉證責任。經查，綜觀系爭買賣契約書全文（本院卷第76～78 頁），未記載被告林亞倫保證系爭房屋面寬達
4.8 米，原告亦未舉證證明被告林亞倫曾為上開保證，自不得以系爭房屋面寬僅3.7 米，請求被告林亞倫應負物之瑕疵擔保責任。
3.從而，原告依民法第359 條規定，請求被告林亞倫減少買賣價金150 萬元，即屬無據。
（二）原告得否依消費者保護法第22條規定請求被告浤宬公司賠償24萬元？
1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。所稱廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播，消費者保護法第22條及其施行細則第23條分別定有明文。
2.經查，原告主張被告浤宬公司製作之CASE STUDY記載系爭房地面寬達4.8 米，但實際房屋及土地面寬均不足4.8 米乙情，為兩造所不爭執，並有上開CASE STUDY、系爭房地之地籍圖謄本及建物平面圖（本院卷第43、189 ～190 頁），固堪信為真實。然被告浤宬公司辯稱上開CASE STUDY是公司內部的產調資料，並非提供給消費者的廣告單等語，核與上開CASE STUDY下方記載「本表單係店內流通資料，不得作為正式銷售文件；如有差異，請從業人員依『不動產說明書』內載資料為準。」等字相符，堪認CASESTUDY 確係被告浤宬公司內部流通之資料，而非向消費者宣傳之資料，自非消費者保護法施行細則第23條所定之廣告。從而，原告以上開CASE STUDY之內容不實，據以依消費者保護法第22條規定，請求被告浤宬公司賠償24萬元，亦屬無據。
七、綜上所述，原告民法第359 條規定，請求被告林亞倫給付
150 萬元及其利息；依消保法第22條規定，請求被告浤宬公司給付24萬元及其利息，均無理由，應予駁回。其訴既經駁回，其假執行之聲請，應併予駁回。
貳、反訴原告林亞倫之訴部分
一、反訴原告林亞倫主張：依系爭買賣契約書第4 條規定：反訴被告應於契約簽訂時給付121 萬元（簽約款）、於稅捐機關核發稅單後三日內給付伊121 萬元（完稅款）、於103 年7月31日給付伊968 萬元（尾款）。又雙方更約定除就簽約款及完稅款部分由反訴被告先行給付伊現金200 萬元，其餘1010萬元則依合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）之價金履約保證相關手續辦理，伊原訂於103 年7 月31日依約交付系爭房地及辦理過戶登記，買賣契約更約定伊僅以現況交屋、不負修繕及滲漏水之瑕疵擔保責任，伊於簽約前在「標的物現況說明書」上表明以現況交屋、不負全屋滲漏水修繕責任及系爭房屋有龜裂傾斜狀況，反訴被告均知悉系爭房屋有上揭瑕疵，詎料反訴被告卻分別於同年7 月17日、同年8 月4 日及同年9 月9 日委由元太法律事務所以律師函通知伊欲以房屋牆壁龜裂、漏水嚴重等主張物之瑕疵擔保並拒絕受理系爭房屋，更傳真起訴書要求合泰建經公司依價金履約保證申請書第6 條規定暫停款項之撥付，然而伊早已辦理移轉登記系爭房屋所有權予反訴被告，惟至今反訴被告不僅仍未給付尾款1010萬元，更未一同辦理交屋，有給付遲延之情事，伊曾於103 年9 月4 日以台北雙連郵局001287號存證信函催告反訴被告給付剩餘價金1010萬元、遲延利息及違約金等語。爰依民法第367 條、第229 條、第233 條第1項及系爭買賣契約書第12條第2 項規定：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋尾款及繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告林亞倫）自應支付日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」，提起本件反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告林亞倫1010萬元，暨自103 年7 月31日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告林亞倫自103 年7 月31日起至清償日止，按1210萬元每日千分之零點五計算之違約金。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：仲介提供之CASE STUDY內載權狀建坪24.15坪、面寬4.8 米，實則約2.65坪屬屋外側面水溝面積、面寬僅3.7 米左右，不符合伊需求，伊係受騙簽約，且系爭房屋地板、牆壁龜裂及漏水、亦有壁癌之情形，曾催告浤宬公司及林亞倫補正上開瑕疵，均未獲置理，爰依民法354 條、第
359 條規定，解除系爭買賣契約。另反訴原告林亞倫未給予審閱契約期間，亦得依消費者保護法規定，解除系爭買賣契約等語（本院卷第301 ～303 頁）。並聲明：反訴原告林亞倫之訴駁回。
三、本院得心證理由
（一）本件反訴被告以系爭房地面寬不足、地板、牆壁龜裂、漏水且有壁癌之情形及林亞倫未給予契約審閱期等情，依民法第359 條規定及消費者保護法規定，解除買賣契約云云。然查，系爭房地面寬不足、地板、牆壁龜裂、漏水且有壁癌之情形，反訴原告均不負物之瑕疵擔保責任，已如前述【見壹、六、（一）】。另按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第10條第1 項、第2 項固定有明文，然反訴原告林亞倫非企業經營者，當無該規定之適用。從而，反訴被告以上揭事由，依民法第354 條、第359 條及消保法規定，解除系爭買賣契約，洵非可採，是系爭買賣契約仍有效存在，應堪認定。
（二）次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345 條、第367 條定有明文。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第
203 條、第229 條第1 項、第233 條第1 項前段亦有明文。本件反訴原告林亞倫已將系爭房地移轉登記予反訴被告，惟反訴被告迄今仍未給付尾款1010萬元，亦未於103 年
7 月31日配合交屋等情，為兩造所不爭執（本院卷第301～302 頁），且依買賣契約第4 條約定，反訴被告應於
103 年7 月31日給付尾款（本院卷第30頁）。從而，反訴原告林亞倫依系爭買賣契約，請求反訴被告給付尾款1010萬元，及自尾款到期日之翌日即103 年8 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，反訴原告林亞倫逾此範圍之利息請求，應予駁回。
（三）末按違約金，除當事人另有訂定外，視為因償務不履行而生損害賠償之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。
本件系爭買賣契約第12條第2 項約定：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即林亞倫）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付之日止」，上開約定並未特別約定其性質為懲罰性違約金，則此項約款所約定之違約金性質應屬損害賠償總額預定性違約金無誤。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。本件反訴被告遲延給付尾款1010萬元乙情，已如前述，反訴原告林亞倫自得依上開違約金條款之約定，向反訴被告請求給付違約金，惟本院斟酌反訴原告林亞倫已得請求自103 年8 月1 日起，按週年利率
5 ％計算尾款1010萬元之遲延利息，應已可彌補其大部分利息損失，爰依職權酌減違約金為按日以買賣總價金萬分之1 計算即1210元（計算式：1210萬×0.0001＝1,210 元），始為適當。另關於違約金之起算日，本院斟酌反訴被告如於103 年7 月31日屆滿前給付尾款，尚未違約，爰認其違約金之起算日亦應自同年8 月1 日起算，反訴原告林亞倫請求自同年7 月31日起算，即非可採。
四、綜上所述，反訴原告林亞倫依系爭買賣契約，請求反訴被告給付1010萬元，及自103 年8 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨按每日1210元計算之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
反訴原告林亞倫陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
參、反訴原告浤宬不動產有限公司之訴部分
一、反訴原告浤宬公司主張：反訴被告於103 年4 月間經其公司業務人員介紹後，前往系爭房地處查勘後，反訴被告乃於
103 年4 月21日表示願意以2100萬元購買系爭房地，並提出斡旋金，委由其營業人員居間購買系爭房地，及簽立服務費確認單，同意成交時支付反訴原告浤宬公司服務費24萬元（下稱系爭確認單）。嗣反訴被告與林亞倫於同日晚間7 時會談，最終以價金1210萬元簽立系爭買賣契約。然之後反訴被告於同年4 月25日以房屋面寬問題，要求反訴原告浤宬公司折讓服務費8 萬元，經兩造協商後，合意折讓服務費6 萬元，亦即反訴被告應支付服務費18萬元（計算式：24萬元－6萬元＝18萬元），而反訴原告浤宬公司已完成房屋仲介之委任事務，反訴被告卻拒絕支付服務費18萬元，爰依兩造間仲介服務契約，提起本件反訴等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告浤宬公司18萬元，及自本反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、反訴被告則以：否認有簽上開確認單，伊於103 年4 月22日到現場查看後，已有爭執，並未以折讓服務費6 萬元與反訴原告浤宬公司成立和解等語（本院卷第149 、280 頁）。並聲明：反訴原告浤宬公司之訴駁回。
三、本件爭點：系爭確認單是否係反訴被告所簽立？反訴原告浤宬公司請求反訴被告給付仲介服務費18萬元，有無理由？
四、本院得心證理由
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568 條分別定有明文。
（二）本件反訴原告浤宬公司主張：反訴被告於103 年4 月間經伊公司之業務人員張寶珠介紹，前往系爭房地處查勘後，乃於103 年4 月21日表示願意出價2100萬元購買系爭房地，並提出斡旋金予張寶珠，委由張寶珠居間買賣系爭房地，且反訴被告簽立系爭確認單，同意成交時支付其服務費24萬元，嗣反訴被告與林亞倫於同日晚間7 時會談，最終以價金1210萬元成立系爭買賣契約。但嗣後反訴被告於同年4 月25日以房屋面寬不足為由，要求伊折讓服務費8 萬元，經兩造協商後，合意折讓服務費6 萬元等情，核與證人張寶珠證述相符（本院卷第156 ～165 頁），復有反訴原告浤宬公司提出之系爭確認單及張寶珠提出自103 年4月19日至同月25日與反訴被告之LINE對話內容在卷可佐（本院卷第145 、212 ～233 頁），且該確認單上「施錦玟」之簽名字跡（本院卷第141 、145 頁），與反訴被告所不否認之系爭買賣契約書上「施錦玟」之簽名字跡（本院卷第33、36頁），不論字型、特徵或運筆方式，以肉眼觀察即可辨明均係出於同一人之手，自堪認反訴原告浤宬公司前揭主張為可採，反訴被告否認簽立系爭確認單及嗣後與浤宬公司協議折讓服務費6 萬元云云，委無足取。
（三）準此，反訴原告浤宬公司依居間法律關係，請求反訴被告給付居間報酬18萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日即104年4 月18日（本院卷第273 頁）起至清償日止按週年利率
5 ％計算之利息，洵屬有據，應予准許。又本判決就反訴原告浤宬公司勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，職權宣告假執行。
肆、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴為無理由，反訴原告林亞倫之訴一部有理由、一部無理由，反訴原告浤宬公司之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389 條第1 項第5 款、第
392 條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
民事第四庭 法 官 洪培睿上為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 9 日
書記官 黃進遠