臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1027號原 告 陳依文訴訟代理人 郭福三律師被 告 林秋菊訴訟代理人 林夙慧律師
鄭瑜亭律師上列當事人間請求返還租金事件，經本院於民國105年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號1、2樓建物全部（下稱系爭房地），係伊父親即訴外人陳團景於96年間出資購買，並登記為兩造共有，應有部分各二分之一。陳團景於民國97年11月17日代理兩造與訴外人全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）簽訂房地租賃契約，約定租賃期間自98年4月1日起至108年3月31日止，租金以匯款方式匯入成功婦產科診所陳團景於臺灣銀行鼓山分行之帳戶內。兩造復於98年6月4日與全聯公司簽訂租賃契約變更協議書，將租賃標的物之門牌號碼變更為178、178-2號，租期期間自98年8月1日起至108年7月31日止、租金匯款帳戶變更為伊開立之臺灣銀行鼓山分行之帳戶。詎料，被告竟未經伊同意，先於98年12月1日與全聯公司簽立變更協議書，將出租人變更為伊，由被告擔任連帶保證人，復於99年1月12日與全聯公司簽立變更協議書，將出租人變更為被告，伊則變更為連帶保證人，並將租金匯款帳戶變更為被告開立之第一銀行鹽埕分行帳戶（系爭變更行為），而將系爭房地之租金據為己有，嗣伊因開業需用資金，始發現自98年8月1日起至103年2月止，應由伊收取之租金總額半數新臺幣（下同）552萬1000元【計算式：20萬4000元×12月÷2＋20萬6000元×7月÷2＝552萬1000元】，已因系爭變更行為遭被告據為己有，迄今仍拒絕分配予伊。為此，爰依民法第179條前段、第182條第2項及第184條第1項前段提起本訴，聲明求為判決：被告應給付原告552萬1000元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：原告為伊女兒，自幼即赴美居住，長期以來均仰賴伊為其管理財務，嗣伊為協助原告於美國購買房屋，乃向訴外人台灣金聯資產管理股份有限公司（下稱金聯公司）購買系爭房地，並將系爭房地應有部分二分之一借名登記為原告所有，復於97年11月17日授權陳團景代理，將系爭房地出租予全聯公司並訂定租賃契約，惟系爭房地仍由伊實際管理、修繕並繳納稅賦，原告並將印鑑及印鑑證明書交付伊，以處理系爭房地日後一切用印事宜。嗣伊為增加原告之信用以利其向美國銀行申請信用貸款，伊乃將租賃契約之出租人變更為原告，伊則改列為連帶保證人，然原告竟未事先告知伊即擅自取消美國房屋之買賣契約，並將伊陸續匯至美國用以支付購屋之款項領取花用，迄今仍未返還，伊認原告已無申請信用貸款之需求，始於99年1月12日將租賃契約之出租人變更為伊，並將租金匯款帳戶改為伊之帳戶，原告則變更為連帶保證人；又訴外人陳團景係伊之配偶，夫妻以共同經營成功婦產科診所為收入來源，伊就陳團景名下財產有一半權利，且陳團景與伊於94年3月19日曾簽立協議書，第一項即記載伊有權自由處分陳團景名下之所有財產，陳團景則須經伊同意方得處分財產，可見陳團景已將其財產贈與伊，故系爭房地雖係伊處分陳團景名下財產購買，但實係陳團景贈與伊，再由伊借用原告名義登記系爭房地應有部分二分之一予原告，原告既為出名人而無實質權利，自無請求分配系爭房地租金二分之一之權利。退步言之，縱認兩造間無借名登記關係存在，然伊為管理系爭房地墊付之房屋稅、地價稅、修繕費及因修繕發生鄰損而支付之損害賠償金，原告亦應負擔半數，伊自得以此主張抵銷，且系爭房地98年8月至99年1月間之租金合計108萬元，均由金聯公司匯入原告臺灣銀行鼓山分行帳戶內，伊就該租金之半數即54萬元亦有收取權，此部分亦主張抵銷等語置辯。並聲明求為判令：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房地於96年7月9日以買賣為原因登記為兩造所共有，應有部分各為二分之一。
(二)陳團景於97年11月17日以兩造代理人身分與全聯公司簽訂系爭房地之租賃契約並經公證，該租賃契約所載之出租人為兩造，租賃期限自98年4月1日至108年3月31日止，租金匯款帳戶則約定為「成功婦產科診所陳團景」於臺灣銀行鼓山分行開立之帳戶（詳如原證二）。嗣兩造於98年6月4日與全聯公司簽訂租賃契約變更協議書，將租賃建物之門牌號碼改為
178、178-2號，租賃期間變更為98年8月1日至108年7月31日，另將租金匯款帳戶變更為原告於臺灣銀行鼓山分行開立之帳戶。
(三)被告嗣未再徵詢原告，即於98年12月1日與全聯公司簽立變更協議書，將出租人變更為原告，被告則改擔任連帶保證人；又於99年1月12日與全聯公司簽立變更協議書，將98年12月1日與全聯公司簽立之變更協議書作廢，且約定自99年2月1日起，出租人變更為被告，將原告改列為連帶保證人，另將租金匯款帳戶變更為被告於第一銀行鹽埕分行開立之帳戶。
(四)全聯公司自98年8月起至103年2月止，已繳納租金共計988萬0960元，其中98年8月起至99年1月之租金數額為108萬元，係匯入原告上開台灣銀行帳戶，其餘則係匯入被告上開第一銀行帳戶。
(五)系爭房屋自97年至104年間所應支付之房屋稅及地價稅合計90萬968元，均由被告繳納。如原告有權收取租金之半數，則原告同意被告以上述之房屋稅及地價稅之半數（即45萬484元）抵銷。
(六)系爭房屋於98年2、3月間進行整修，並致該屋所在大樓其他住戶之房屋受損，嗣委託訴外人郭倍宏進行系爭房屋及所在大樓之修繕工程。
(七)被告曾於100年1月28日匯款867萬3000元予郭倍宏。
四、兩造爭點及本院得心證之理由：
(一)系爭房地登記為原告所有之應有部分二分之一部分係為原告所有、抑或被告借名登記？
1.本件原告主張：系爭房地係伊父親陳團景所出資購買，而贈與兩造共有等語，並以證人陳團景到庭證稱：系爭房地是由伊出資購買，登記在兩造名下，因為被告幫伊管理財產，後來伊女兒（即原告）不回來開業，所以就登記在兩造名下，讓他們共同持有，當初買來就是要送給兩造的，伊當初有想到要將房地各別登記，後來想說自己人不要分那麼清楚，系爭房地要共同持有這件事也有經被告同意等語為證（本院訴卷一第169至170頁）。被告則辯稱：系爭房地係伊處分陳團景之財產購買後贈與給伊，伊當時是因為原告要在美國買房子，為增加原告之信用以利申請信用貸款，方將系爭房地應有部分二分之一借名登記予原告等語，且舉證人即代辦系爭房地買賣移轉過戶之代書何福田到庭證稱：伊是該次買賣移轉登記的代書，當初登記所有權人為兩造，是被告說原告在美國，他們有在美國買房子，她希望有一個產權證明，所以將房子登記二分之一給原告，被告只有說用原告的名義登記而已，沒有說這個房子就是女兒的，被告確實有說是「借名登記」給原告，她說為了這個孩子要買美國的資產，做信用的擔保，所以要借名給她做這個登記等語為證（本院卷一第214至216頁、第223至224頁）。但查，我國父母將不動產登記在子女名下之情形甚為常見，惟此究竟係基於將不動產贈與子女之意、抑或僅為借名登記之關係等內情，外人多難以探知，而證人陳團景為原告之父親、被告之配偶，與兩造均屬關係親密，且被告亦不否認係處分陳團景的資產購買系爭房地（本院訴卷一第72頁），則系爭房地購買當初究係要由兩造共有、抑或原告名下部分僅係借名登記，自當以證人陳團景較為瞭解，況本院於訊問證人何福田時，曾進一步詢問是否確定被告曾明確表示係「借名登記」，證人何福田卻又改稱：被告只是說要登記二分之一給她女兒，伊忘記被告到底有沒有說借名登記等語（本院訴卷一第224頁），則證人何福田於同次證述中即已前後不一，其所述之可信度亦有可疑，何況依我國民情，父母之財產通常遺留給子女，本件原告為陳團景及被告之唯一子女，則陳團景以其資產購買系爭房地而贈與其妻女（即兩造）共同持有，亦屬合情合理，反之，系爭房屋登記予兩造之時間為96年間，但被告自承為原告在美國置產之時間為98年間（本院訴卷一第37、48頁），時間相距兩年，實難認兩者有所關連，本件被告於98年12月將系爭房地之出租人改為原告一人之事，固確有可能與原告在美置產乙情相關，但系爭房地於96年間登記為兩造共有之原因，則難認係如被告所稱係為利原告申辦購屋貸款而為借名登記。綜上，本件應以證人陳團景之證述方為可採，堪認兩造當初將系爭房地登記為其等名下各有應有部分二分之一，應確係基於要由兩造共有系爭房地之意。
2.被告雖另辯稱：陳團景係伊配偶，夫妻以共同經營成功婦產科診所為收入來源，診所也是伊所提供，故伊亦得就陳團景之財產主張一半權利，且陳團景與伊於94年3月19日曾簽立協議書，第一項即記載：「甲方（即陳團景）同意將其所有財產全數交由乙方（即被告）管理，包括但不限於其名下不動產、動產、銀行存款、有價證券、債權等，並授權乙方有權代為處分前開財產，非經乙方同意，甲方不得出租、出售、贈與或為其他處分前開財產。甲方並應隨時揭露其財產狀況予乙方」，可見陳團景已將其財產贈與伊，伊得自由處分，故系爭房地雖係處分陳團景之財產購買，但實係陳團景贈與伊，再由伊借用登記應有部分二分之一予原告，且依上開協議書，陳團景欲處分其名下不動產需伊同意，但伊從未答應將系爭房地之應有部分二分之一贈與原告云云，惟查，依上開協議書內容（本院司雄調卷第27頁），陳團景僅授與被告有自由處分其名下財產之權利，但並非表示係將財產盡數贈與被告之意，陳團景就其名下財產仍保有所有權，而本件縱如被告所述，其對陳團景之財產尚得主張一半之權利，但兩造當初購買系爭房地之資金來源既確以處分陳團景之財產而得之，則仍當以陳團景較為知曉當初兩造之內情，而無礙於本院上開認陳團景所述較為可採之認定；再本院既認定被告與陳團景當初真意即係要讓兩造共有系爭房地，被告辯稱從未同意云云自屬無據。被告又辯稱：當初購買系爭房地、嗣後修繕、納稅等事宜皆由伊處理，陳團景及原告均未參與，更可見伊才是系爭房地之真正所有人，原告不過為系爭房地之出名人云云，惟證人即金聯公司經理黃顯鈞固證稱：伊於96年間代表台灣金聯公司出售系爭房地時，印象中大部分都是與被告接洽等語（本院訴卷二第119頁反面至120頁），而證人即98年間負責修繕系爭房屋之宏昇營造股份有限公司（下簡稱宏昇公司）之負責人郭倍宏亦證稱：是被告委託伊進行系爭房屋修繕等語（本院訴卷一第226頁），但其等亦均證稱曾於系爭房屋購買、修繕過程中與陳團景有所接觸，證人黃顯鈞並證述曾數次與陳團景以電話聯繫拆除系爭房屋隔間乙事（本院訴卷二第120頁、第234頁），且兩造購買系爭房地當時亦係陳團景前往簽約，有委託書乙紙附卷可查（本院訴卷一第81頁），更可見陳團景身為出資人，仍確有參與購買、管理系爭房屋之相關事宜，而非如被告所稱之全未參與，其知曉本件事實，已無疑義，至原告長年居住美國，就系爭房地之管理或稅務事宜難以自行處理，亦非無由，自難以此推論其並非系爭房地之真正所有權人，被告前揭所辯均非可採，系爭房地登記於原告名下之應有部分二分之一部分係為原告所有，已堪認定。
(二)被告於99月1月12日將系爭房地之租賃契約出租人變更為被告1人，且將租金匯款帳戶變更為被告帳戶，是否適法有效？系爭房地登記於原告名下之應有部分二分之一確為原告所有已如前述，而被告嗣未再徵詢原告，即於98年12月1日與全聯公司簽立變更協議書，將出租人變更為原告，被告則改擔任連帶保證人，又於99年1月12日與全聯公司簽立變更協議書，將98年12月1日與全聯公司簽立之變更協議書作廢，且約定自99年2月1日起，出租人變更為被告，將原告改列為連帶保證人，另將租金匯款帳戶變更為被告於第一銀行鹽埕分行開立之帳戶等節，為兩造所不爭執【見本判決不爭執事項
（三）】，則被告擅自變更與全聯公司之租賃契約內容，既未經原告同意，自非適法，對原告應不生效力。
(三)原告是否有權收取系爭房地自98年8月至103年2月止由全聯公司所繳納租金988萬0960元之半數？如有，則原告得請求被告返還之租金數額為若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台 上字第1949號民事判例要旨可資參照）。本件被告擅自變更系爭房地之租賃契約，將系爭房地之出租人變更為被告一人以收取全部租金，並非適法，業如前述，則被告取得超過其應有部分二分之一比例之租金部分即屬不當得利，原告自得訴請被告返還。
2.惟查全聯公司自98年8月起至103年2月止，已繳納租金共計988萬0960元，其中98年8月起至99年1月之租金數額為108萬元，係匯入原告上開台灣銀行帳戶，其餘則係匯入被告上開第一銀行帳戶等節，為兩造所不爭執【見本判決不爭執事項
（四）】，該108萬元部分既係匯入原告所有之帳戶內，自屬原告所取得，原告就此部分亦請求被告返還，當屬無理；然就匯入被告帳戶之租金部分，原告主張被告應返還半數即440萬0480元，即有理由，逾此部分則屬無據【計算式：
（9,880,960- 1,080,000）÷2＝4,400,480】。
(四)如原告有權收取租金之半數，除上述房屋稅及地價稅之半數外，被告得否另以系爭房屋之整修及賠償費用之半數、及匯至原告帳戶租金之半數主張抵銷？得抵銷之金額若干？
1.按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之；共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還，民法第822條定有明文。
次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦有明文。
2.查系爭房屋自97年至104年間所應支付之房屋稅及地價稅合計90萬0968元，均由被告繳納，且如原告有權收取租金之半數，則原告同意被告以上述之房屋稅及地價稅之半數（即45萬0484元）抵銷，此為兩造所不爭執【見本判決不爭執事項
（五）】，此部分被告自得主張抵銷。
3.被告另抗辯：伊另為管理系爭房地墊付之修繕費及因修繕發生鄰損而支付之損害賠償金合計867萬3000元，原告亦應負擔半數，伊自得以此主張抵銷等語，雖為原告所否認，但查：
(1)系爭房屋於98年2、3月間進行整修，並致該屋所在大樓之其他房屋受損，嗣即委託宏昇公司負責人郭倍宏進行系爭房屋及所在大樓之修繕工程乙情，為兩造所不爭【見本判決不爭執事項（六）】；而該次修繕費用及因修繕發生鄰損之損害賠償合計867萬3000元，係由被告匯款支付等節，亦經證人郭倍宏到庭證稱：伊有受託去系爭房屋施工，伊記得工程款的金額是800多萬元，應該就如伊的公司（即宏昇公司）所提供之證明書所示的867萬3000元，伊做完工程後，他們（即被告與陳團景）的診所忽然停業了，工程款他們一時支付不了，過了很久都沒有看到陳醫師，足足拖了伊一年的工程款，後來是被告用匯款的方式給伊，且被告說她是去借錢還給伊的，這個案子很複雜，伊是做完以後才逐筆列帳，當時被告是匯給伊個人，而非宏昇公司，因為工程已經完成了，拖了將近一年，宏昇公司一年的營業額將近二、三十億元，這只是純粹幫助朋友的小案子，伊沒辦法因為這一個小案子一直拖在那裡，因為伊跟他們是好朋友，當他們付不起錢時，伊就代墊了，轉換成他們欠伊個人的債務，所以後來被告就匯款到伊個人的帳戶，這800多萬裡面除了工程款外，還有支應大樓住戶的要求賠償、以及技師公會的費用等語明確（本院訴卷一第226至231頁），以證人郭倍宏於本件並無利害關係，當無甘冒偽證罪之風險而為虛偽證述之必要，且其所述並核與宏昇公司所提證明書、被告所提100年1月28日國泰世華商業銀行匯款單、國泰人壽保險股份有限公司貸款證明等資料相符（本院訴卷一第187頁，訴卷二第7頁、第69頁），應堪採信。
(2)被告雖辯稱：系爭房屋該次修繕的金額應該沒有這麼龐大，且宏昇公司無法提出該次修繕的工程資料、以及郭倍宏確曾代墊867萬3000元之資金往來資料，足見證人郭倍宏所述不實云云，但查，系爭房屋該次修繕之起因，乃被告與陳團景於98年間委託其他室內設計承包商進行結構整修，該承包商以小型怪手駛進一樓店面直接敲開隔間牆，並因而導致系爭房屋所在大樓之其他房屋多戶受有牆面龜裂等損害，修繕過程並需補強大樓結構，施工項目不在少數等節，有宏昇公司104年9月1日104宏工字第123號函及函附之系爭房屋臨損事件糾紛處理、結構補強及室內修繕工程承攬說明書、104年11月4日104宏工字第186號函及函附之施工過程紀錄、鄰損事件處理過程報告書等在卷可參（本院訴卷二第34至36頁反面、第95頁），足見該次修繕對系爭房屋所在大樓之影響層面甚廣，衡情應確實需要支出相當金額之修繕及賠償費用；又宏昇公司當時並未正式簽約，而因被告及陳團景遲未付款，為免影響公司稅務事宜，且其負責人郭倍宏與被告及陳團景頗有私交，遂將該案開銷改列為郭倍宏私人帳目等節，亦有宏昇公司上開104宏工字第123號函、104年11月4日104宏工字第187號函在卷可查（本院訴卷二第34至36頁反面、第96頁），參以本案距離系爭房屋修繕當時已逾五年有餘，則宏昇公司因其負責人郭倍宏已代墊款項，遂將該案改列為其負責人郭倍宏之私人帳目，從而並未留存詳細帳目資料，亦非無由，原告執此主張證人郭倍宏所述不實，系爭房屋該次修繕及賠償之金額應不足867萬3000元云云尚屬無據。本件被告辯稱曾整修系爭房屋及賠償鄰損而支出867萬3000元等語堪信為真，被告抗辯以該等費用之半數即433萬6500元為抵銷，洵屬有據【計算式：8,673,000÷2＝4,336,500】。
4.上開地價稅及房屋稅、房屋修繕費用、鄰損賠償等，揆諸前揭說明，應由共有人依應有部分負擔，即兩造各分攤二分之一，原告因被告以自己財產支出上開費用，無法律上原因而受有利益，被告自得依民法不當得利之規定，向原告請求返還超出其應負擔之部分，故被告依民法第179條規定，請求原告給付代墊之半數稅款45萬0484元、及半數整修與賠償費用433萬6500元，並主張與原告之不當得利請求相互抵銷，洵屬有據，且因被告以上開費用抵銷後，原告債權已無剩餘，故本院即不再審酌被告以對匯入原告帳戶之租金部分請求權為抵銷之抗辯，併予指明。
五、綜上，本件原告依民法第179條規定請求被告應返還半數租金，於440萬0480元範圍內雖屬有據（逾此範圍則無理由），惟經被告以系爭房屋之稅款45萬0484元、修繕費用及鄰損賠償之433萬6500元等債權相互抵銷後，原告對於被告已無債權。從而，原告請求被告應給付552萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
民事第三庭審判長法 官 黃宏欽
法 官 張嘉芳法 官 洪韻婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
書記官 蔡蓓雅