臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1087號原 告 巫恳彰訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師被 告 洪妘妮訴訟代理人 林夙慧律師
鄭瑜亭律師上列當事人間返還停車位等事件，本院於民國104 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○路○○○ ○○○號至101 號百立帝國宮廷大廈（下稱系爭大廈），其地下二層停車場編號第16號停車位（下稱系爭停車位）係訴外人黃有得於民國76年8 月4 日向百立建設股份有限公司（下稱百立公司）所購買，並於93年間出售予訴外人巫霹玉，巫霹玉再贈與原告，系爭大廈於76年間興建，當時公寓大廈管理條例尚未公布施行，依內政部80年9 月18日（80）台內營字第0000000 號函釋，在此之前已設立之停車位，仍得單獨出售其所有權或使用權，故黃有得將系爭停車位售予巫霹玉，再由巫霹玉贈與原告，原告自取得系爭停車位之所有權或使用權。被告雖於99年6 月7 日經本院拍賣程序購得門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ ○○○號5 樓房屋（下稱系爭房屋），惟原告貸款時並未提供系爭停車位設定抵押權，且本件拍賣程序亦未將系爭停車位查封、鑑價及公告拍賣，被告並未取得系爭停車位之所有權、使用權。又系爭大廈現有停車位為42輛，然高雄市政府工務局所核發之使用執照停車位僅36輛，位置亦不相同，因此擁有系爭大廈公同共有部分之持分，並不表示擁有系爭停車位之使用權。倘認系爭停車位無獨立產權，而應附屬於主建物，則被告於拍得系爭房屋時並未支付價金買受系爭停車位，竟占有系爭停車位而受有使用之利益，並致原告受有損害，原告自得請求被告給付系爭停車位之交易價值新臺幣（下同）180 萬元。爰先位依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告返還系爭停車位之所有權予原告；次位依民法第799 條第3 項、第799 條之1 第4 項規定，請求被告返還系爭停車位之使用權予原告；末位依民法第17
9 條規定，請求被告返還系爭停車位之交易價值。並聲明：㈠先位部分：被告應將系爭停車位所有權返還原告。㈡次位部分：被告應將系爭停車位使用權返還原告。㈢末位部分：
被告應給付原告180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：按內政部80年9 月18日台內營字第0000000 號函釋意旨，在此函釋前之區分所有建築物內之法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有，其登記並應依土地登記規則第72條（現為第81條）規定辦理，非謂此函釋前之建案，停車空間均應與主建物分離處理，且原告並未舉證黃有得有將系爭停車位使用權及讓售權出售巫霹玉，再由巫霹玉贈與原告，縱使巫霹玉有向黃有得購得系爭停車位之使用權及讓售權，其性質僅屬債權，仍不得以之對抗經拍賣程序取得系爭房屋及共同所有應有部分所有權之被告，又本院97年度司執字第84365 號強制執行事件拍賣公告即載明拍定人對系爭房屋共同使用權利部分為115/10
000 ，執行點交時，除系爭房屋外，亦有至地下室執行點交系爭停車位，系爭房屋謄本上亦載明被告共同使用權利部分為115/10000 ，較無停車位之其他住戶共同使用權利部分為大，繳納之管理費用亦較未購買停車位之住戶為多，並依系爭大廈住戶規約第4 條約定經管委會造冊登記被告為系爭停車位之專用權人，其他住戶亦無異議，足見系爭大廈之建商與各承購戶間就公共設施使用已有分管協議，被告享有系爭停車位之專用權，原告既非系爭大廈之區分所有權人，自非系爭停車位之專用權人，且被告拍定取得系爭房屋及共同所有之應有部分，當然包括系爭停車位之專用權。另依79年6月29日修法前土地登記規則第72條第2 項規定，共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，可知黃有得購買系爭停車位配屬於系爭房屋，二者間有密切不可分之主從關係，倘原告經由黃有得取得系爭房屋及系爭停車位之專用權，則被告透過拍賣程序拍定系爭房屋及給付買賣價金，自已包含系爭停車位之價值，故原告主張對系爭停車位有所有權及使用權或請求給付不當得利，均屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第251 頁）：
（一）系爭大廈建築竣工日期為75年12月20日，於76年1 月6 日核發七六高市工建築使字第00011 號使用執照。
（二）黃有得於76年間向百立公司購買系爭房屋，並同時購買系爭停車位。
（三）依照原證1 證明書，系爭大廈建商與各承購戶間，就系爭大廈之公同使用部分已訂有分管約定。
（四）系爭停車位包含在高雄市○○區○○○段○○段00000 ○號內之共同使用部分。
（五）原告於90年5 月23日向黃有得購買系爭房屋，並於同年12月17日移轉所有權登記予原告。
（六）被告於98年7 月29日以4,648,989 元拍定高雄市○○區○○段○○段00000 ○號（門牌號碼：高雄市○○○路○○○○○○號5 樓，權利範圍全部）、同段16013 建號（權利範圍：萬分之115 ）及其坐落基地即同段3412地號（權利範圍萬分84），被告於98年9 月1 日辦理上開土地及建物所有權移轉登記。
（七）自被告辦理系爭房屋所有權移轉登記後，由系爭大廈管理委員會將系爭停車位登記歸被告使用，被告所繳的管理費包含系爭停車位之汽車費，每月350 元，並由被告使用至今。
（八）原告現已非系爭大廈之區分所有權人。
（九）巫霹玉於系爭大廈從未取得區分所有權。
四、本件之爭點：㈠本件新舊法之適用抉擇？㈡被告是否拍定取得系爭停車位之所有權及專有使用權？㈢原告依照民法第76
7 條第1 項前段、中段規定，請求被告返還系爭停車位所有權，有無理由？㈣原告依照民法第799 條第3 項及第799 條之1 第4 項規定，請求被告返還系爭停車位使用權，有無理由？㈤原告依照民法第179 條規定，請求被告返還利益180萬元，有無理由？本院敘述判斷意見如下：
（一）本件新舊法之適用抉擇？⒈按現行民法第799 條係於98年1 月23日修正，公寓大廈管
理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，而系爭大廈為百立公司所興建，建築竣工日期為75年12月20日，於76年1 月6 日核發使用執照，於76年3 月4 日辦竣第一次所有權登記，有高雄市政府工務局使用執照及建物公務用人工登記謄本附卷可稽（見本院卷第123-6 、152 頁），則系爭大廈於現行民法第799 條規定修正公布前及公寓大廈管理條例施行前，即已建築完成並辦畢登記，雖本件係涉及區分所有權及使用權等法律關係，究應適用民法舊法或公寓大廈管理條例及修正後民法等不同時期生效的法源，實務上固歸納為適用新法規定，或以新法規定作為舊法法理，抑或有應適用行為時之舊法，不足而一，揆其原因，因有些舊法時期之規範，並未因新法生效施行而被廢止，因此產生新舊法皆可適用之情形。
⒉惟本院認為大致而言，民法舊法強調區分所有權之創制，
公寓大廈管理條例著重在公寓大廈管理機制，民法新法則對私權法制進行統整及重述，除非立法者於立法當時有應溯及既往之例外明文或意旨，法律應以不溯及既往為原則，而依84年6 月30日所公布之公寓大廈管理條例，當時該條例除於第43條定有「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。」溯及該條例施行前即84年前已取得建造執照之公寓大廈亦有適用之規定外，並無其他溯及既往之明文規定，且依民法物權編施行法第8 條之5 就此處並無溯及既往之特別規定，則本件爭議自不得依當時尚未修正施行之民法規定及公寓大廈管理條例規定，作為本件認定事實之基礎（最高法院96年度台上字第2025號、102 年度台上字第103 號及103 年度台上字第900 號等判決意旨，亦同此見解），合先敘明。
（二）被告是否拍定取得系爭停車位之所有權及專有使用權？⒈系爭停車位為系爭大廈之共同使用部分而屬全體區分所有權人共有：
⑴系爭大廈竣工日期75年12月20日，於76年1 月6 日取得使
用執照，於76年3 月4 日辦竣第一次所有權登記，已如前述，其時間係在84年6 月28日公寓大廈管理條例公布施行前，按當時有效之土地登記規則第73條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」又依於85年7 月前修正之內政部訂頒之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬80年9 月18日台內營字第0000000 號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第73條規定辦理建物所有權第一次登記。內政部80年9 月18日台內營字第0000000 號函說明二明確記載基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」亦即，於80年9 月18日之前，依使用執照記載如商場地下室等非屬共同使用性質，得申請核發門牌號，得依上揭土地登記規則規定，辦理建物所有權第一次登記，內政部72年6 月16日台內地字第159690號及71年5 月28日台內營字第84397 號函亦為相同之函示。據此規定，公寓大廈之地下層，在一定之條件下若具備「依使用執照記載非屬共同使用性質」與「已編列門牌」2 項要件，即可申請單獨編立建號，得為獨立之建物區分所有權之客體，個人得據而取得單獨所有權，亦即大廈之地下層並非當然屬於全體建物區分所有權人之共用部分。反之，若縱具有構造上獨立性與外部通行之直接性，但若性質上係作為區分所有建築物之共用部分使用者，例如附建有防空避難等其他設備或作為區分所有人之法定停車位（建築法第102 條之1 ）使用者，該地下室應解釋為欠缺使用上之獨立性，當然不具專有部分之成立要件，不得作為區分所有權之客體，縱各區分建築物於辦理所有權第一次登記時，未為該共同使用部分之登記，亦無礙其附屬於區分所有權建築物之性質（最高法院80年度台上字第1717號及100 年度台上字第2244號判決意旨參照）。
⑵依高雄市政府地政局新興地政事務所103 年11月17日函文
及所附建物測量成果圖、高雄市政府工務局104 年2 月13日函文之記載（見本院卷第150 、151 、236 頁），系爭停車位所屬地下2 層之用途為「電樓梯間、避難室、停車空間」、「防空避難室與停車空間」，法定停車位為36輛，實設停車位為38輛等情，又依系爭大廈管理委員會103年11月24日函文及所附地下室配置圖表所示（見本院卷第
162 、163 頁），實設停車位為42輛，顯見系爭大廈地下
2 層係以人為方式變更使用執照所載用途劃分為若干汽車停車位，系爭停車位自屬系爭大廈公共設施範圍內，且未獨立編列建號，使用執照亦無記載「非屬共同使用性質」，復未具有使用上之獨立性，即非屬前揭土地登記規則規定，可申請單獨編列建號，並辦理建物所有權第一次登記甚明。按98年1 月23日修正前民法第799 條前段規定：「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。」可知數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依該規定推定其為各區分所有人所共有。系爭停車位既設置於區分所有建築物之公共設施範圍內，且未具有使用上之獨立性，在性質上不得單獨為所有權之客體，已如前述，自屬系爭大廈之共同使用部分，又系爭停車位與公共設施共同編列單一建號即16013 建號，而未將停車位使用空間另行獨立編列建號，則共同使用部分之登記權利範圍，自包括系爭停車位在內，應屬全體區分所有人共有。
⑶按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨
立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第
1 種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第
2 種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。本件系爭大廈全部公共設施只編列單一建號即16013 建號，系爭停車位附屬於16013 建號中，且共同使用部分之登記權利範圍包括系爭停車位在內而屬全體區分所有人共有，已如前述，系爭停車位屬上述第2 種停車位之性質，又黃有得原為系爭房屋之所有權人，原為系爭大廈區分所有權人，且對公共設施即16013 建號建物有應有部分為共有人，則黃有得之應有部分應及於系爭停車位，黃有得復於90年12月17日以買賣為原因移轉系爭房屋所有權及共同使用部分權利範圍115/10000 登記予原告，再經被告於98年7 月29日以4,648,989 元拍定系爭房屋及同段16013 建號（權利範圍115/ 10000），並於98年9 月1 日辦理所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，則被告就系爭大廈公共設施之應有部分應及於系爭停車位而與其他區分所有權人共有，被告為系爭停車位之所有權人，原告已非系爭停車位之所有權人。
⒉系爭停車位其使用權之取得及效力為何：
⑴按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日
施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院10
2 年度台上字第1279號判決意旨參照）。又系爭停車位既屬系爭大廈之共同使用部分，其所享用共用部分及基地之應有部分，乃是以其專有部分面積與專有部分之總面積之比例定之，本不因取得停車位之使用權而增加其應有部分比例，本件自無庸以共同使用部分之比例判斷何共有人享有系爭停車位之使用權，先予敘明。
⑵依原告所提出百立公司於76年8 月4 日出具之證明書記載
：「茲黃有得向本公司承購百立帝國宮廷大廈地下室16號停車位（如附圖）25萬元正，由交屋日起承買人即擁有永久使用權及讓售權事實」等語（見本院卷第11、12頁），可知系爭大廈之建商百立公司於銷售系爭大廈區分所有建物時，就停車位部分係採另外銷售，如需使用停車位者需另付款購買，而購買車位位編號為何，均以地下室平面圖記載為準，顯見建商出售時，即由建商先行分配地下室停車位，經各區分所有建物之住戶同意買受，兩造對於依上開證明書，系爭大廈建商與各承購戶間，就系爭大廈之公同使用部分已訂有分管約定，亦不爭執（見兩造不爭執事項第㈢項），則各區分所有權人就系爭大廈之停車空間，成立按原建商分配位置使用之分管契約，停車位約定屬分管契約所約定之專用部分，各共有人即應受該分管契約之約束，依該分管契約為管理、使用、收益特定部分，或不得管理、使用、收益特定部分，且參諸前揭說明，該分管契約對於受讓人原則自應繼續存在。黃有得於76年8 月4日除向建商百立公司買受系爭房屋外，另加價購買系爭停車位，依前所述，黃有得與其他區分所有人就停車位已成立分管契約，系爭停車位依分管契約，乃歸屬區分所有專有部分即系爭房屋甚明，則不論巫霹玉有無向黃有得購買系爭停車位，亦不論巫霹玉有無將系爭停車位贈與原告，系爭停車位之使用權均應歸屬於系爭房屋。
⑶系爭停車位屬系爭大廈區分所有建物之共同使用部分，僅
係建商將保留為共同部分之專用權另行出售，而共同使用部分約定供特定區分所有權人專有使用，其本質上仍屬共同使用部分，不因約定作為專用而變為非共同使用部分。又區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，迭據最高法院82年度台上字第2972號、83年度台上字第3243號及89年度台上字第2119號等判決意旨闡釋綦詳。查原告所有系爭房屋，既經被告於98年7 月29日拍定，並於98年9 月1 日辦理所有權移轉登記，原告已非系爭大廈區分所有建物之區分所有權人，亦為兩造所不爭執，原告於系爭房屋拍賣後，既非系爭大廈之區分所有權人，則原告主張：被告取得區分所有建物之所有權及共同使用部分之應有部分後，系爭停車位之使用權仍歸原告云云，顯屬無據。
⑷另本件拍賣公告，雖並無專有停車位之記載，亦無法依系
爭房地之系爭共同使用部分，認定有無專有停車位之登記，原告就此主張本件強制執行程序中未就系爭停車位予以鑑價，執行法院拍賣公告亦未包括系爭停車位，可見拍賣之範圍不包含系爭停車位，被告並未依拍賣程序取得系爭停車位之專有使用權云云。惟黃有得向建商百立公司買受系爭房屋時，百立公司已將其相對應之共用部分之應有部分移轉登記予黃有得，而成為系爭房屋所屬共用部分之應有部分，黃有得復將系爭房屋所有權及共同使用部分權利範圍115/10000 登記予原告，則執行法院拍賣原告所有系爭房屋及其共用部分之應有部分，縱未載明包括系爭停車位相對應之共用部分之應有部分，惟該強制執行案件之不動產附表中載明該系爭房屋有共同使用部分權利範圍115/10000 即建號16016 號（見本院卷第31頁），系爭停車位為附屬於系爭大廈之共同使用部分，且併同上開共同使用部分由該大廈之所有權人所共有，為前既論，執行法院自無從將二者分離，僅單獨拍賣系爭房屋，亦應認被告已取得其所有權，得繼受分管契約，法院拍賣原告就系爭大廈專有部分，其效力當然及於其共同使用之應有部分。易言之，被告取得原告原有系爭大廈專有部分之所有權，當然取得共同使用部分之應有部分，原告原有系爭停車位所屬共同使用部分之應有部分，應已歸屬於被告所有，原告此部分主張，洵非可採。
⒊準此，被告既拍定取得系爭房屋所有權，且依分管契約之
約定系爭停車位配屬於系爭房屋，揆諸首揭說明，被告依其取得之所有權及分管契約，所取標的應包含系爭房屋、其他共同使用部分，並取得系爭停車位之專有使用權，洵堪認定。
（三）原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告返還系爭停車位所有權，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第
1 項前段、中段固有明文。然查，系爭停車位設置於系爭大廈之公共設施範圍內，且未具有使用上之獨立性，在性質上不得單獨為所有權之客體，自屬系爭大廈之共同使用部分，又系爭停車位與公共設施共同編列單一建號即1601
3 建號，則共同使用部分之登記權利範圍，自包括系爭停車位在內，應屬全體區分所有人共有，區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分，系爭房屋所有權及共同使用部分權利範圍115/10000 經被告拍定取得，並於98年9 月1 日辦理所有權移轉登記，被告就系爭大廈公共設施之應有部分應及於系爭停車位而與其他區分所有權人共有，被告為系爭停車位之所有權人，原告已非系爭停車位之所有權人，已如前述，則原告本於系爭停車位所有權人地位，依民法第767 條第
1 項前段、中段規定，請求被告返還系爭停車位所有權，洵屬無據。
（四）原告依照民法第799 條第3 項及第799 條之1 第4 項規定，請求被告返還系爭停車位使用權，有無理由？按專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用，共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用；區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799 條第3 項及第79
9 條之1 第4 項規定固有明文。然現行民法第799 條、第
799 條之1 係於98年1 月23日修正及增訂，且依民法物權編施行法第8 條之5 就此並無溯及既往之特別規定，本件不得適用當時尚未修正施行之民法規定，已如前述，況被告依其取得之所有權及分管契約，所取標的應包含系爭房屋、其他共同使用部分，並取得系爭停車位之專有使用權，亦如前述，則原告依民法第799 條第3 項及第799 條之
1 第4 項規定，請求被告返還系爭停車位使用權，亦無理由。
（五）原告依照民法第179 條規定，請求被告返還利益180 萬元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條固有明文。然本件強制執行案件之拍賣公告不動產附表中載明該系爭房屋有共同使用部分權利範圍115/10000 即建號16016 號，最低拍賣價格50萬元（見本院卷第31頁），且系爭停車位為附屬於系爭大廈之共同使用部分，則系爭停車位自已併同上開共同使用部分一併鑑價拍賣，被告自非無法律上原因受有利益，原告亦未受有損害，原告此部分請求，亦屬無據。
五、綜上所述，系爭停車位為系爭大廈之共同使用部分而屬全體區分所有權人共有，被告現為系爭大廈之區分所有權人，亦為公共設施即16013 建號建物之共有人，其應有部分抽象存在於共有物即停車位全部，原告已非系爭停車位之所有權人，被告因拍定取得系爭停車位之所有權及專有使用權，且系爭停車位為附屬於系爭大廈之共同使用部分，系爭停車位已併同共同使用部分一併鑑價拍賣，被告並非無法律上原因受有利益，原告亦未受有損害，從而，原告先位依民法第767條第1 項前段、中段規定，請求被告返還系爭停車位所有權，次位依民法第799 條第3 項及第799 條之1 第4 項規定，請求被告返還系爭停車位使用權，末位依民法第179 條規定，請求被告返還利益180 萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第五庭法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
書記官 黃振祐